Арбитражный суд Челябинской области 

Именем Российской Федерации 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-38036/2022

г. Челябинск

09 июня 2023 года

Резолютивная часть решения вынесена 02 июня 2023 года.  В полном объеме решение изготовлено 09 июня 2023 года.  

Судья Арбитражного суда Челябинской области Тиунова Т.В., при ведении  протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,  рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с  ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН  

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г. Челябинск,  

к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г. Челябинск,  

об урегулировании разногласий, при участии в судебном заседании представителей: 

от истца: ФИО2, действующего на основании доверенности от 03.02.2022,  предъявлено удостоверение адвоката; Душкина С.М., директора, действующего на основании  протокола № 1 от 01.02.2021, паспорт,  

от ответчика: ФИО3, действующей на основании доверенности от  02.03.2023, личность установлена по служебному удостоверению,  

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром»  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г. Челябинск (далее –  истец, ООО ПГ «Техпром»), обратилось в арбитражный суд Челябинской области с  исковым заявлением, к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям  города Челябинска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г.  Челябинск (далее – ответчик, Комитет, КУИЗО), об урегулировании разногласий,  возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель  населенных пунктов, расположенного по адресу: город Челябинск, Тракторозаводский  район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134,00 кв. м., кадастровый номер  74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для эксплуатации нежилого здания  (насосная станция оборотного водоснабжения - станция деминерализации), находящегося  в муниципальной собственности.  

В обоснование исковых требований истец ссылается на ст.ст. 309, 310, 422, 445,  446, 549, 552, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).  

Определением суда от 24.11.2022 исковое заявление принято, возбуждено  производство по делу.  

Впоследствии истец уточнил предмет исковых требований (л.д.20-23, т.2): просит  урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной  ответственностью Промышленная группа «Техпром» и Комитетом по управлению  имуществом и земельным отношениям г. Челябинска при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу:  город Челябинск, Тракторозаводский район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134,00 кв.  м., кадастровый номер 74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для  эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция  деминерализации), находящегося в муниципальной собственности, в следующем порядке:  

- исключить пункт 3.1; 

- исключить пункт 4.4. 

Судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение предмета исковых требований принято.  

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в  полном объеме, с учетом принятого судом уточнения предмета исковых требований,  представил письменные пояснения, согласно которым пункты 3.1 и 4.4 спорного договора  в редакции, предложенной ответчиком, существенно нарушают права и законные  интересы истца (л.д.32, т.2).  

В судебном заседании представитель ответчика возражал по доводам, изложенным  в отзыве на исковое заявление, просил в иске отказать (л.д.61-65, т.1). Ссылается на то,  что в проекте договора купли-продажи земельного участка Комитет не указывает период с  какого момента у покупателя земельного участка возникает обязанность вносить плату за  фактическое пользование таким земельным участком. При этом, Комитетом подготовлено  соглашение о возмещении суммы неосновательного обогащения № 13048/1 в размере  478 482 руб. 24 коп. за период с 01.01.2009 по 30.06.2022. Таким образом, отсутствие у  лица, фактически пользующегося земельным участком, статуса арендатора либо  плательщика земельного налога не освобождает его от внесения платы за пользование  данным земельным участком.  

В судебном заседании 25.05.2023 был объявлен перерыв до 01.06.2023 12.10 часов,  затем до 02.06.2023 02.06.2023, о чем информация размещена в сети Интернет на  официальном сайте Арбитражного суда Челябинской области.  

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные в  материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.  

Как следует из материалов дела и не оспаривалось в судебном заседании, ООО ПГ  «Техпром» является собственником нежилого здания с кадастровым номером  74:36:0211003:187, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, пр-кт.  Ленина, д. 3, назначение - насосная станция оборотного водоснабжения - станция  деминерализации, площадью 672.2 кв.м., право собственности общества на спорное  нежилое здание зарегистрировано в ЕГРН - 27.11.2006 (запись о государственной  регистрации права за № 74-74-01/636/2006-342), что подтверждается выпиской из ЕГРН  (л.д.17-19, т.1).  

Спорное нежилое здание расположено па земельном участке с кадастровым  номером 74:36:0211002:202, расположенном по адресу: Челябинская обл. г Челябинск, р-н  Тракторозаводскнй, пр-кт Ленина, 3, с видом разрешенного использования для  эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция  деминерализации), площадью 9134 +/- 34 кв.м (л.д.20-27, т.1).  

24.12.2021 общество обратилось в Комитет с заявлением о предоставления в  собственность спорного земельного участка.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области  от 15.06.2022 по делу № А76-6902/2022, заявленные требования удовлетворены. Признано  незаконным решение Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям  

г. Челябинска об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью  Промышленная группа «Техпром» муниципальной услуги по продаже в собственность  земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202, изложенное в письме от  31.01.2022 № 4111. Суд обязал Комитет по управлению имуществом и земельным  отношениям г. Челябинска в течение 30 дней с момента вступления в законную силу  решения суда по настоящему делу совершить действия, направленные на восстановление  нарушенных прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью  Промышленная группа «Техпром», в том числе, подготовить и направить в адрес  общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром» проект  договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:0211002:202,  расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, Тракторозаводский район,  пр-кт Ленина, 3, площадью 9134 +/- 34 кв.м. С Комитета по управлению имуществом и  

земельным отношениям г. Челябинска в пользу общества с ограниченной  ответственностью Промышленная группа «Техпром», ОГРН 

<

***>, г. Челябинск,  взысканы 3 000 рублей в возмещение судебных расходов по уплате государственной  пошлины (л.д.28-38, т.1).  

01.08.2022 ООО ПГ «Техпром» получен от Комитета проект договора № 13048  купли-продажи земельного участка (л.д.39-45, т.1).  

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 3.1 проекта  договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель обязан произвести  оплату за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы до  даты государственной регистрации перехода права собственности покупателя на  земельный участок».  

Согласно редакции продавца (ответчика), изложенной в пункте 4.4 проекта  договора № 13048 купли-продажи земельного участка: «Покупатель до перехода к нему  права собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения  и пользования им».  

08.08.2022 истцом передан Комитету протокол разногласий от 08.08.2022 к  договору № 13048 купли-продажи земельного участка, о чем имеется входящая отметка  (л.д.46-47, т.1), который до настоящего времени со стороны ответчика не подписан.  

Покупатель (истец) предложил свою редакцию по спорным пунктам, изложив их в  следующей редакции:  

Пункт 3.1 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка:  «Покупатель обязан произвести оплату за фактическое пользование земельным участком  в размере арендной платы с даты подписания настоящего договора до даты  государственной регистрации перехода права собственности покупателя на земельный  участок».  

Пункт 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка:  «Покупатель с даты подписания настоящего договора до перехода к нему права  собственности на земельный участок осуществляет в полном объеме права владения и  пользования им».  

Комитет направил в адрес ответчика протокол урегулирования разногласий к  проекту договора № 13048 купли-продажи земельного участка в согласованной редакции  продавца и соглашение о возмещении суммы неосновательного обогащения № 13048/1,  которые со стороны истца не подписаны.  

Полагая, что пункты 3.1 и 4.4 проекта договора № 13048 купли-продажи  земельного участка, которые связаны с объемом прав и обязанностей на испрашиваемый  земельный участок, возникшие до будущей государственной регистрации права  собственности истца на данный земельный участок, нарушают права и законные интересы  истца, в связи с чем, общество обратилось с иском в суд.  

Согласно пункту 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание  соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.  

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для  стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора  обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об  отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к  проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445  Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение  договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к  проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо  истечения срока для акцепта.  

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в  случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение  договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение  тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона  обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить  другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола  разногласий.  

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о  результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол  разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на  рассмотрение суда.  

На основании пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 432, пунктом 1 статьи 433 Гражданского  кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в  требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным  условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия,  которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор признается заключенным в  момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.  

Между тем указанные нормы следует понимать в их нормативном единстве с  абзацем 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу  которого к существенным условиям, подлежащим определению при заключении договора,  помимо условия о предмете и условий, названных в законе, относятся все те условия,  относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто  соглашение, а также с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11657/11 от  31.01.2012, согласно которой разрешение судом спора о понуждении к заключению  договора при возникновении разногласий по конкретным условиям сводится по существу  к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не  урегулированных сторонами в досудебном порядке.  

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165  "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров  незаключенными", договор не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не  согласуют условие, по которому одной из сторон заявлено о необходимости его  согласовать как существенное условие договора.  

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской  Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут  противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.  

На основании пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их  отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или  не вытекает из существа соответствующих отношений.  

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на  рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон  условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в  соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).  

Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении  договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить  законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также  

определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом  условия договора.  

Между тем, что исходя из положений пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса  Российской Федерации распространение действия договора на отношения,  предшествующие его заключению, возможно лишь по соглашению сторон.  

Учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено возникновение  обязанности, вытекающих из договора, до момента заключения самого договора,  следовательно, стороны могут распространить условия договора на отношения сторон,  возникшие до момента заключения договора, только по обоюдному согласию. Таким  образом, распространение условий договора на правоотношения, возникшие до момента  заключения договора, не является обязательным.  

Довод ответчика о том, что у истца отсутствуют основания для пользования  земельным участком безвозмездно и истец, как собственник объекта недвижимости  обязан вносить плату за фактическое пользование земельным участком, подлежит  отклонению.  

Из смысла пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  следует, что наличие в договоре условия о его ретроактивном действии не влияет на  определение момента, с которого договор считается заключенным. Момент заключения  договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в  соответствии с общими положениями ГК РФ. При рассмотрении преддоговорного спора  этот момент определяется вступлением в законную силу судебного акта, принятого по  результатам рассмотрения дела.  

Исходя из положений главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации,  регулирующей заключение договоров, договоры заключаются для достижения  соглашения об урегулировании отношений сторон на будущее.  

В случае урегулирования разногласий по договору судом права и обязанности  сторон возникнут только на будущее время - с момента вступления решения в законную  силу (статья 180 АПК РФ).  

Распространение условий договора на период, предшествующий дате его  заключения, является правом, а не обязанностью сторон. Учитывая отсутствие согласия  ООО ПГ «Техпром» на заключение договора к отношениям, возникшим до его  заключения, суд не установил оснований распространения действия договора на  правоотношения сторон, возникшие до его заключения, пункты 3.1, 4.4 проекта договора   № 13048 купли-продажи земельного участка подлежат исключению.  

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса  Российской Федерации, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и  осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в  установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не  противоречащих законодательству условий договора.  

Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 1928/05 по делу №  А40-36270/04-25-140 распространение условий договора на предшествующий его  заключению период возможно только по обоюдному согласию сторон в силу пункта 2  статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и если между сторонами  фактически существовали отношения.  

Таким образом, пункт 3.1 договора в редакции, предложенной ответчиком,  ущемляет права истца в определении размера оплаты за фактическое пользование  земельным участком в части срока и площади земельного участка, а подписание  предложенной редакции, возможно расценивать как действие, свидетельствующее о  признании долга.  

Наличие между истцом и ответчиком спора в части площади земельного участка, в  отношении которого осуществлялось пользование, периода пользования и как следствие  

размера неосновательного обогащения, подлежит рассмотрению в рамках  самостоятельного спора в арбитражном суде.  

Более того, суд отмечает, что оспариваемый обществом пункт 3.1 проекта договора  об оплате за фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы с  даты подписания настоящего договора до даты государственной регистрации перехода  права собственности покупателя на земельный участок не имеет какого – либо отношения  к самому договору купли-продажи земельного участка, при заключении которого у  сторон возникли разногласия.  

Кроме того, оспариваемый пункт 4.4 проекта договора содержит условие, которое  также подлежит исключению, ввиду отсутствия целесообразности его наличия в условиях  договора купли-продажи.  

В соответствии с п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной  недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет  право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным  участком.  

В силу п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от  25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского  кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при толковании  условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во  внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное  толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого  

употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и  добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ).  

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного  поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).  

Истец, как собственник нежилого здания с кадастровым номером  74:36:0211003:187, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, пр-кт.  Ленина, д. 3, назначение - насосная станция оборотного водоснабжения - станция  деминерализации, площадью 672.2 кв.м., имеет право пользования земельным участком,  предоставленным под эту недвижимость, что прямо определено нормами ГК РФ.  

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель,  находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит  договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за  плату (статья 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации).  

На основании вышеизложенного, исковые требования об урегулировании  

разногласий между сторонами в редакции истца, а именно: исключении пунктов 3.1 и 4.4  из проекта договора № 13048 купли-продажи земельного участка являются законными,  обоснованными и предлежащими удовлетворению.  

На основании пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о  государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм  статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате  государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения  дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

Истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 85 от 15.11.2022  уплачена государственная пошлина в общем размере 6 000 руб. (л.д.7, т.1).  

Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, то на основании  ч.1 ст.110 АПК РФ, понесенные истцом расходы по государственной пошлине, относятся  на ответчика и подлежат взысканию с него в пользу истца в размере 6 000 руб.  

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 167-171, 176, Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, арбитражный суд  

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью Промышленная  группа «Техпром», ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область,  

г. Челябинск, удовлетворить. 

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной  ответственностью Промышленная группа «Техпром» и Комитетом по управлению  имуществом и земельным отношениям г. Челябинска при заключении договора купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу:  город Челябинск, Тракторозаводский район, проспект Ленина, 3, площадью 9 134,00 кв.  м., кадастровый номер 74:36:0211002:202, вид разрешенного использования: для  эксплуатации нежилого здания (насосная станция оборотного водоснабжения - станция  деминерализации), находящегося в муниципальной собственности, в следующем порядке:  

- исключить пункт 3.1; - исключить пункт 4.4. 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города  Челябинска, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г. Челябинск в  пользу общества с ограниченной ответственностью Промышленная группа «Техпром»,  ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, Челябинская область, г. Челябинск, в  возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в  Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия  (изготовления в полном объеме), путем подачи жалобы через Арбитражный суд  Челябинской области.  

Судья Т.В. Тиунова