Арбитражный суд Московской области

   107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-18084/23

26 декабря 2023 года

г.Москва

Резолютивная часть решения объявлена 28 ноября 2023 года

Полный текст решения изготовлен 26 декабря 2023 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи О.А. Кузьминой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа (143003, Московская область, Одинцово город, маршала ФИО2 улица, 28, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 05.09.2002, ИНН: 

<

***>)

к АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-РЕГИОН" (141800, Россия, Московская обл., Дмитровский г.о., Дмитров г., Космонавтов ул., д. 52, часть помещ. 54, доп. адрес: 141800, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, о расторжении договора аренды земельного участка 

при участии лиц, согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

КУМИ Администрации Одинцовского городского округа (далее – истец) обратился в суд с заявлением к АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-РЕГИОН" (далее – ответчик) со следующими требованиями:

1. Взыскать с АО Специализированный застройщик «Первая Ипотечная Компания-Регион» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского городского округа Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды 06.05.2020 № 8019 за период с 01.04.2022 по 30.09.2022, которая составляет 10 854 494, 54 рублей, пени 373 379,11 рублей, а всего 11 122 873,65 рублей.

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 8019 от 06.05.2020, заключенный Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) с АО Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>/ 

<

***>).

3. Обязать АО Специализированный застройщик «ПИК-Регион» (ИНН 

<

***>/ 

<

***> передать по акту приёма-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) земельного участка,-площадью 64 647+/-493 кв.м., кадастровый номер 50:11:0010104:3162, расположенный по адресу: Московская область, городское поселение Красногорск, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования -«жилая застройка».

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

В судебном заседании объявлен перерыв до 28.11.2023. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу. Представитель ответчика в удовлетворении требований возражал.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156  АПК РФ в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Между Администрацией Одинцовского городского округа Московской области и АО «Специализированный застройщик «Первая Ипотечная Компания – Регион» заключен договор аренды № 8019 от 06.05.2020 (т. 1, л.д. 6). Предмет договора – земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:3162 площадью 64647 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, ведь разрешенного использования – жилая застройка.

Ссылаясь на нарушение условий договора в части своевременного и полного внесения арендной платы, истец обратился к ответчику с претензией № 850 от 29.11.2022 (т. 1, л.д. 19) с предложением оплатить задолженность. Согласно расчету (т. 1, л.д. 21), задолженность образовалась за период с 01.04.2022 по 30.09.2022 (2 квартала) и составила 10 854 494, 54 руб., на которую начислены пени по состоянию на 30.09.2022. В претензии также предложено расторгнуть договор аренды в связи с допущенными нарушениями его условий.

Оставление претензии без внимания послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется предусмотренными в ней способами, а также иными способами, предусмотренными законом.

Правоотношения сторон регулируются главой 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным; формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата; в соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что на арендованном участке осуществлено строительство и ввод в эксплуатацию многоквартирных жилых домов; на жилые и нежилые помещения в домах осуществлена государственная регистрация прав собственности физическими лицами, в связи с чем договор аренды прекратил свое действие, обязательства по внесению арендной платы выполнены ответчиком надлежащим образом и на настоящий момент задолженность отсутствует.

В целях проверки доводов ответчика определением суда от 24.07.2023 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертной организации АНО «СУДЭКСПЕРТ. МСК» ФИО3 и ФИО4 по следующему вопросу:

- Определить площадь и координаты земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:3162, оставшегося в аренде у АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-РЕГИОН" с учетом окончания строительства многоквартирных жилых домов и иных объектов.

Результаты экспертизы поступили в адрес суда (т. 2, л.д. 73), из которых усматривается, что площадь земельного участка, оставшегося в аренде у АО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-РЕГИОН" отсутствует.

Представленное в материалы дела экспертное заключение в силу положений части 1 статьи 64, статей 67, 68 АПК РФ признано арбитражным судом надлежащим доказательством и оценено в совокупности с иными доказательствами.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ).

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 8 Закона N 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона N 73-ФЗ, согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

-содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

-оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Судом установлено, что экспертное заключение соответствуют указанным выше нормам. У суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов экспертов.

С учетом результатов судебной экспертизы суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Из материалов дела следует, что:

на земельном участке с кадастровым номером 50:11:0010104:3162 введены в эксплуатацию и эксплуатируются объекты недвижимости со следующими данными:

- 

<

...> (многоквартирный жилой дом) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.05.2019г. № RU50-11-13514-2019, кадастровый номер 50:11:0010104:12227, первое право собственности на помещение в данном доме – от 30.08.2019 года.

- 

<

...> (многоквартирный жилой дом) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 03.09.2019г. № RU50-11-14206-2019, кадастровый номер 50:11:0010104:14156, первое право собственности на помещение в данном доме – от 14.01.2020 года.

- 

<

...> (многоквартирный жилой дом) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.02.2020г. № RU50-11-15383-2020, кадастровый номер 50:11:0010104:12227, первое право собственности на помещение в данном доме – от 20.02.2021 года.

- 

<

...> (детский сад) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2020г. № RU50-11-17363-2020, кадастровый номер 50:11:0010104:16720, передан в муниципальную собственность 19.03.2021 года.

- 

<

...> (многоквартирный жилой дом) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.09.2020г. № RU50-11-16592-2020, кадастровый номер 50:11:0010104:16723, первое право собственности на помещение в данном доме – от 16.03.2021 года.

- 

<

...> (многоквартирный жилой дом) имеет разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.03.2021г. № RU50-11-17844-2021, кадастровый номер 50:11:0010104:17238, первое право собственности на помещение в данном доме – от 02.08.2021 года.

Следовательно, с момента регистрации права собственности на первую квартиру в многоквартирных домах, расположенных на земельном участке, предоставленном ответчику для строительства данных многоквартирных домов, участок перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах.

Таким образом, в связи с переходом спорного земельного участка в долевую собственность собственников помещений в многоквартирных домах право государственной собственности на него прекратилось.

Следовательно, истец утратил право на передачу земельного участка в аренду и право на получение арендной платы за указанный земельный участок.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать, поскольку в заявленный период участок, занятый жилыми домами, фактически выбыл из государственной неразграниченной собственности, у истца отсутствовали основания его распоряжением. 

Часть спорного участка, занятого детским садом, в спорный период не использовалась ответчиком и правовых оснований для его занятия им не имелось - в связи с передачей в муниципальную собственность детского сада. 

При этом, как установлено судебной экспертизой, часть земельного участка с кадастровым номером 50:11:0010104:3162, не занятая законченными строительством МКД, площадью 6532 кв.м., фактически занята автомобильной дорогой – улица Видная, автомобильными проездами, и местами стоянки (парковки) транспортных средств собственников жилых помещений МКД в качестве придомовой парковки.

Кроме того, суд руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, материалами дела подтверждено, что земельный участок с кадастровым номером 50:11:0010104:3162 фактически выбыл из владения истца во всей площади, в связи с чем действие договора аренды прекратилось в силу закона.

Резюмируя изложенное, оснований для расторжения договора не имеется.

 Кроме того, в материалы дела представлено подписанное в двустороннем порядке Соглашение от 20.11.2023г. о расторжении договора аренды земельного участка от 06.05.2020 №8019 , согласно пункту первому которого стороны пришли к добровольному соглашению  о расторжении договора с 01.04.2022г.

Руководствуясь  ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

                     Судья   О.А. Кузьмина