﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                   Дело № А75-17387/2020

 

Резолютивная часть постановления объявлена  13 мая 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  17 мая 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                     Севастьяновой М.А.,

судей                                                    Зиновьевой Т.А.,

                                                             Сириной В.В.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,рассмотрел кассационную жалобу администрации города Мегионана решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономногоокруга – Югры от 20.11.2020 (судья Голубева Е.А.) и постановлениеВосьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 (судьиСидоренко О.А., Краецкая Е.Б., Лебедева Н.А.) по делу № А75-17387/2020по иску заместителя прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (628012, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Ханты-Мансийск, улица Чехова, дом 1а, ИНН 8601010505, ОГРН 1028600516911)                в интересах неопределенного круга лиц - субъектов предпринимательства                и муниципального образования городской округ город Мегион                                к администрации города Мегиона (628680, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, город Мегион, улица Нефтяников, дом 8, ИНН 8605004157,ОГРН 1028601356035), обществу с ограниченной ответственностью «НТС-Лидер» (141407, Московская область, город Химки, Нагорное шоссе, дом 4, помещение 202, ИНН 5047166297, ОГРН 1155047002857) о признании недействительным (ничтожным) подпункта 5.1.2 пункта 5.1 договора аренды земельного участка.

В заседании приняла участие представитель прокуратуры Ханты-Мансийского автономного округа – Югры – Калинина Я.Ю. по доверенности от 04.05.2021.

Суд установил:

заместитель прокурора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры  (далее – прокурор) в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в интересах неопределенного круга лиц - субъектов предпринимательстваи муниципального образования городской округ город Мегион обратилсяв Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югрыс иском к администрации города Мегиона (далее – администрация),обществу с ограниченной ответственностью «НТС-Лидер» (далее –ООО «НТС-Лидер») о признании недействительным (ничтожным)подпункта 5.1.2 пункта 5.1 договора аренды земельного участка от 27.01.2020 № 6, заключенного между ответчиками, в части условия о возможности передачи прав и обязанностей по договору третьему лицу.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономногоокруга – Югры от 20.11.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021, исковые требования удовлетворены. С ООО «НТС-Лидер» в доход федерального бюджета взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с решением и постановлением, администрация обратилась с кассационной жалобой, в которой просит их отменитьи принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы:из содержания специальных норм (пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ)) прямо следует возможность арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды; установленный пунктом 7 статьи 448 ГК РФ относится к случаям, законом предусмотрено заключение договора только на торгах, при этом пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов; буквальное толкование нормы пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не позволяет распространить ее действие на иных лиц, не относящихся к победителям торгов, а, поскольку аукцион на право заключения договора аренды земельного участка признан несостоявшимся, то победитель отсутствует, соответственно к сложившимся правоотношениям данная норма не может применяться, при этом                                в обжалуемых судебных актах не указаны мотивы, на основании которых судами отклонены доводы администрации о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ к лицу, не являющемуся победителем аукциона.

В отзыве на кассационную жалобу прокурор просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Представитель прокурора в судебном заседании поддержала доводы отзыва на кассационную жалобу администрации.

Учитывая надлежащее извещение неявившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, о времени и месте его проведения, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 АПК РФ рассмотрена в отсутствие их представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, суд округа приходит к выводуоб отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ООО «НТС-Лидер» (арендатор)на основании протокола об итогах рассмотрения заявок на участиев аукционе на право заключения договора аренды земельного участкаот 15.01.2020 заключен договор аренды земельного участка от 27.01.2020№ 6, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землидля обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасностии земли иного специального назначения, с кадастровым номером 86:04:0000001:125308, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, городской округ город Магион, поселок городского типа Высокий, переулок промышленный, земельный участок 1/1, общей площадью 4 866 кв. м, для использования под производственную деятельность.

Срок аренды устанавливается с 27.01.2020 до 26.09.2022 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.03.2020.

Согласно подпункту 5.1.2 пункта 5.1 договора при условии получения письменного согласия арендодателя в пределах срока договора арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьим лицам, в том числе передавать участок в субаренду,отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вкладав уставный капитал хозяйственного товарищества/общества либо паевого взноса в производственный кооператив.

23.07.2020 прокуратурой во исполнение приказа генерального прокурора Российской Федерации от 07.12.2007 № 195 принято решениео проведении проверки соблюдения администрацией земельного законодательства.

Ссылаясь на то, что в ходе проверки установлено противоречие подпункта 5.1.2 пункта 5.1 спорного договора требованиям законодательства, в связи с чем он подлежит признанию недействительным в части условия, предусматривающего возможность передачи прав арендатора по договору третьим лицам, прокурор предъявил настоящий иск.

Удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались пунктом 1 статьи 166, пунктом 1 статьи 167, пунктом 2 статьи 168, пунктом 4 статьи 421, статьей 422, пунктом 7 статьи 448, пунктом 2 статьи 615 ГК РФ                        и исходили из того, что запрет на передачу прав и обязанностей по договорам, заключенным на торгах, третьим лицам направлен                                 на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, то есть нормы законодательства обеспечивают защиту интересов арендодателя от возможной уступки победителем торгов прав и обязанностей по заключенному на торгах договору в части его исполнения и недопущения ситуации, при которой победителем становится лицо, в силу различных причин не имеющее намерения лично реализовать взятые на себя обязательства, являющиеся предметом договора.

Выводы судов являются правильными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками,а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательствоми настоящим Кодексом.

По правилу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона,                       за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономическойзоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в арендубез проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельностив свободной экономической зоне, заключенных в соответствиис Федеральным законом от 29.11.2014 № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенныев перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007№ 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательствав Российской Федерации», вправе передать свои права и обязанностипо договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вкладав уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка,за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как предусмотрено пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи,без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатораи ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет,по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона № 42-ФЗ, вступившего в силу 01.06.2015, действовавшей на дату заключения спорного договора, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам,возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иноене установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу,не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ,на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах,стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7«О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7), положения Гражданского кодекса в измененной Федеральным законом № 42-ФЗ редакции,                            не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 01.06.2015). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

Поскольку спорный земельный участок предоставлен в арендуна основании договора, заключенного по итогам проведенного аукциона,при этом заключение договора аренды имело место после даты вступленияв силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ (в вышеприведенной редакции), суды первой и апелляционной инстанции обоснованно признали, что на него распространяются ограничения, введенные данной нормой.

Таким образом, принимая во внимание ограничение на перенаем земельного участка, предоставленного по совершенному после 01.06.2015на торгах договору, содержащееся в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, учитывая, что такое ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу,не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ,на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ), суды первойи апелляционной инстанции пришли к верному выводу о том, что замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключенного на торгах договора, в данном случае является недопустимой.

На основании изложенного условие подпункта 5.1.2 пункта 5.1 заключенного ответчиками договора аренды нарушает установленный законом запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в связи с чем в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ такое условие правильно квалифицировано судами как ничтожное, посягающее на публичные интересы.

Доводы администрации о неправильном толковании и применении судами пункта 7 статьи 448 ГК РФ отклоняются. Ограничение, предусмотренное данной нормой, подлежит применению именно в силу отсылочной нормы специального (земельного) законодательства (пункт 3 статьи 3, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ). Сформулированный в обжалуемых решении и постановлении правовой подход согласуется с разъяснениями, закрепленными в пункте 83 Постановления Пленума ВС РФ № 7.

Мнение кассатора о неприменимости пункта 7 статьи 448 ГК РФ                         к рассматриваемым правоотношениям в связи с тем, что законом заключение договора аренды земельного участка публичной собственности предусмотрено и без проведения торгов (пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ), основано на неправильном толковании пункта 7 статьи 448 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и не учитывает установленное судами первой и апелляционной инстанции и не оспариваемое кассатором то обстоятельство того, что право аренды в отношении спорного земельного участка могло быть получено арендатором только по результату торгов.

Доводы кассационной жалобы о том, что к сложившимся правоотношениям не может применяться пункт 7 статьи 448 ГК РФ, так как аукцион признан несостоявшимся, судом кассационной инстанции признаются несостоятельными, поскольку согласно пункту 1 статьи 39.6                  ЗК РФ спорный договор аренды мог быть заключен только по результатам торгов, в связи с чем заключение договора от 27.01.2020с ООО «НТС-Лидер» как с единственным участником торгов, который соответствовал всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, по правилам пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ является результатом аукциона. В связи с этим победитель торгов в силу пункта 7 статьи 448                  ГК РФ был не вправе переуступать по своему усмотрению права                                   и обязанности арендатора по договору другому лицу без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первойи апелляционной инстанций, им дана надлежащая мотивированная оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, которыев соответствии со статьей 288 АПК РФ являются основанием к отменеили изменению обжалуемых судебных актов, судом округа не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.11.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2021 по делу № А75-17387/2020 оставитьбез изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                     М.А. Севастьянова

 

Судьи                                                                  Т.А. Зиновьева

 

                                                                            В.В. Сирина