АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Ленина д.74, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-14101/2023

г. Тюмень

26 января 2024 года

Резолютивная часть объявлена 15.01.2024г.

В полном объеме изготовлено 26.01.2024г.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Марковой Н.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании иск

индивидуального предпринимателя ФИО2 (далее – истец)

к СПК «Ембаевский» (далее – ответчик) 

об обязании

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО3, доверенность от 12.10.2023 №б/н

установил:

В Арбитражный суд Тюменской области 29.06.2023 поступило исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 к конкурсному управляющему СПК «Ембаевский» ФИО4 об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, площадью 103065,00 кв.м., кадастровый номер 72:17:0708002:1184, расположенный 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов, по цене 10761000,00 рублей.

В обоснование исковых требований истец указывает, что решением Арбитражного суда Тюменской области от 02.11.2018 по делу №А70-17967/2017 СПК «Ембаевский» признан несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим должника назначен ФИО5 Определением суда от 05.06.2019 конкурсным управляющим СПК «Ембаевский» назначен ФИО4 В рамках данного дела 17.06.2020 состоялись торги (протокол №57904, лот №68) по продаже земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184, площадью 103065,00 кв.м., находящемуся по адресу: 

<

...> категория земель: земли населенных пунктов. Победителем торгов стал истец. 

Между истцом и ответчиком 22.06.2020 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №68 по цене 10761000,00 рублей. Земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 передан 24.06.2020 истцу по акту передачи. Истцом произведена оплата стоимости земельного участка. Право собственности зарегистрировано 16.09.2020 за номером 72:17:0708008:1184-72/050/2020-3.

Решением Тюменского районного суда Тюменской области от 28.08.2022 по делу №2-1529/2022 по иску ФИО6 к ФИО2, ФИО7, СПК «Ембаевский», Управлению Росреестра по Тюменской области о признании договоров купли продажи земельных участков недействительными, применения последствий недействительности сделок исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи земельного участка от 24.12,2021, заключенный между ФИО2 и ФИО7, в отношении земельного участка с кадастровым номером 71:17:0708002:1362, признан недействительным. В качестве последствий недействительности сделки применено восстановление в ЕГРН сведений о праве собственности на указанный земельный участок за ФИО2 Также признан недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.06.2020 №68, заключенный между истцом и СПК «Ембаевский». В качестве последствий недействительности сделки применено признание недействительным образование земельных участков с кадастровыми номерами 71:17:0708002:1362, 71:17:0708002:1360, 71:17:0708002:1359, 71:17:0708002:1361, 71:17:0708002:1363, 71:17:0708002:1385 и восстановление в ЕГРН сведений о государственном кадастровом учете в отношении земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 площадью 103065 кв.м. и сведений о праве собственности на указанный земельный участок за СПК «Ембаевский». Постановлением от 12.12.2022 Тюменского областного суда данный судебный акт оставлен без изменения.

Как указывает истец, при рассмотрении указанного гражданского дела гражданский истец не оспорил торги, на основании которых заключен спорный договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 №68. А признание недействительным спорной сделки не влечет ничтожность проведенных торгов от 17.06.2020 года. В связи с чем, конкурсный управляющий СПК «Ембаевский» ФИО4 обязан повторно заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184. При том, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Конкурсный управляющий СПК «Ембаевский» ФИО4 представил отзыв о несогласии с иском, в котором указал на то, что его полномочия как конкурсного управляющего СПК «Ембаевский» прекращены 10.02.2023, в связи с чем, он не наделен полномочиями действовать от имени данного юридического лица. При этом обращает внимание, что обязательства по отношению к победителю торгов по заключению предварительного договора купли-продажи считаются исполненными в момент заключения договора от 22.06.2020 №68. Последующее признание основного договора недействительным не влечет восстановление обязательств из предварительного договора, т.к. обязательство по предварительному договору прекращено надлежащим исполнением, следовательно, каких-либо оснований для заключения нового договора не имеется.

11.10.2023 суд удовлетворил ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика конкурсного управляющего СПК «Ембаевский» ФИО4 надлежащим ответчиком СПК «Ембаевский», который также с иском не согласен. 

Так, по мнению СПК «Ембаевский» обязательства по отношению к победителю торгов по заключению предварительного договора купли-продажи считаются исполненными в момент заключения договора от 22.06.2020 №68. Последующее признание основного договора недействительным не влечет восстановление обязательств из предварительного договора, т.к. обязательство по предварительному договору прекращено надлежащим исполнением, следовательно, каких-либо оснований для заключения нового договора не имеется. 

Ответчик поясняет, что на земельном участке с кадастровым номером 72:17:0708002:1385, который входит в границы земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184, в настоящий момент располагаются здания с кадастровыми номерами 72:17:0708002:1372 и 72:17:0708002:1375, право собственности на которые в рамках дела №А70-17967/2017 (определение от 17.08.2023) признано за СПК «Ембаевский». Тем самым передача по договору земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 без передачи зданий с кадастровыми номерами 72:17:0708002:1372 и 72:17:0708002:1375 является нарушением п.4 ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и заведомо является недействительной ничтожной сделкой.

Более того, ответчик указывает на то, что земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 был расформирован на земельные участки с кадастровыми номера 72:17:0708002:1362, 72:17:0708002:1360, 72:17:0708002:1359, 72:17:0708002:1361, 72:17:0708002:1363, четыре из которых (72:17:0708002:1360, 72:17:0708002:1359, 72:17:0708002:1361, 72:17:0708002:1363) в свою очередь объединены в земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1385. Решением Тюменского районного суда по гражданскому делу №2-1529/2022 образование земельных участков с кадастровыми номерами 72:17:0708002:1362, 72:17:0708002:1360, 72:17:0708002:1359, 72:17:0708002:1361, 72:17:0708002:1363, 72:17:0708002:1385 признано недействительным, восстановлены сведения о земельном участке с кадастровым номером 72:17:0708002:1184, который возвращен в собственность СПК «Ембаевский». Названное судебное решение не исполнено. В ЕГРН учтены земельные участки 72:17:0708002:1362 и 72:17:0708002:1385, которые должны быть сняты с учета и восстановлен земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184. В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 как объект права не существует. При этом, СПК «Ембаевский» не может завершить процедуру оформления права собственности на земельный участок с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 в связи с имеющимися ограничениями, наложенными на земельные участки. 

Помимо этого, ответчик обращает внимание, что выше названным судебным актом по делу №2-1529/2022 с него в пользу истца взыскано 10761000,00 рубль, а определением от 17.08.2023 по арбитражному делу №А70-17967/2017 с истца в пользу ответчика взыскано 25920000,00 рублей. Обязательства приведены к зачету (уведомление о зачете получено истцом 27.09.2023), тем самым требования истца к ответчику прекращены, ответчик задолженности перед истцом не имеет, все полученное по недействительной сделки возвращено ФИО2

Истец в судебное заседание не явился, о дате и месте проведения судебного заседания извещен надлежащим образом. Представитель ответчика в судебном заседании возражал относительно иска, на доводах отзыва настаивает.

Исследовав материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (п.1 ст.447 ГК РФ).

Как следует из п.п.1, 2 ст.449 ГК РФ нарушения, допущенные на стадии проведения торгов, являются основанием для признания таковых недействительными, что, в свою очередь, влечет недействительность и договора, заключенного по результатам торгов. При этом положения ст.449 ГК РФ о недействительности торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом, не исключают возможность самостоятельного оспаривания заключенных на торгах сделок по иным основаниям, не связанным с нарушениями процедурного характера. При ином подходе следовало бы признать допустимость совершения по результатам торгов заведомо незаконных сделок, игнорирующих любые требования закона, не относящиеся к порядку проведения торгов.

Как указано Верховным Судом Российской Федерации торги являются предпосылкой, а не составной частью заключаемой на них сделки. Договор, заключенный по результатам торгов, может быть признан недействительным без проверки законности проведения торгов и признания их недействительными, поскольку точное соблюдение правил проведения торгов само по себе не гарантирует правомерности заключенного на них договора. Из чего следует, что, сами по себе торги направлены на последующее заключение договора, и могут рассматриваться только с позиции соблюдения процедурных условий (определение ВС РФ от 26.01.2021 №14-КГПР20-21-К1).

Правовая природа возникшего из торговой процедуры обязательства является предварительным договором купли-продажи, предполагающим исполнение обязательств путем заключения основного договора купли-продажи. Так, торги в процедуре банкротства проводятся в соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). По результатам торговой процедуры имуществом должника определяется победитель, предложивший лучшие условия, и с ним заключается договор купли-продажи на условиях, определенных по результатам торгов (ст.ст.110, 139 Закона о банкротстве).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.429 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Обязательства, вытекающие из протокола об определении победителя торгов, как предварительного договора купли-продажи, считаются исполненными в момент заключения основного договора.

Согласно п.6 ст.448 ГК РФ подписанный протокол по результатам торгов имеет силу договора, т.е. порождает права и обязанности сторон исходя из сути торговой процедуры.

С учетом указанного, обязательства по отношению к победителю торгов ФИО8 являются исполненными в момент заключения договора от 22.06.2020 №68.

Признание основного договора недействительным не влечет восстановление обязательств из предварительного договора, основанного на протоколе об определении победителя торгов, так как обязательство по предварительному договору, основанному на протоколе об определении победителя торгов, прекращено надлежащим исполнением, следовательно, каких-либо оснований для заключения нового договора по результатам торговой процедуры не имеется.

Как следует их схемы расположения объектов недвижимости, выполненной кадастровым инженером ФИО9, объекты недвижимости с кадастровыми номерами 72:17:0701001:561, 72:17:0701001:562, 72:17:0701001:563 расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 до его раздела, а после его раздела в границах земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1385.

Согласно пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с ч.4 ст.35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Как установлено судом, на момент совершения сделки по заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 72:17:0708002:1184 на нем располагались нежилые здания. Земельный участок и нежилые строения находились в собственности СПК «Ембаевский». Между тем, земельный участок отчужден без одновременного отчуждения нежилых строений, расположенных в пределах его границ,.

Согласно п.п.1, 2 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Соответственно, именно ответчику как собственнику принадлежит право распоряжения спорными земельными участками.

При указанных обстоятельствах суд полагает, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Судебные расходы по оплате госпошлины в соответствии со ст.110 АПК РФ относятся на истца как на сторону не в чью пользу принят судебный акт.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-170, 176, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

 Судья

Маркова Н.Л.