ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-17793/2021

город Ростов-на-Дону

05 июля 2022 года

15АП-9839/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.Н.Мисника, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

при участии:

от истца: представитель ФИО2 по доверенности от 29.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города-курорта Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи 

на решение Арбитражного суда Краснодарского края 

от 27.04.2022 по делу № А32-17793/2021 

по иску общества с ограниченной ответственностью «Регион Консалт» 

к администрации муниципального образования города-курорта Сочи и департаменту имущественных отношений администрации города Сочи 

о признании недействительными односторонних сделок,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Регион Консалт» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – ответчики, департамент и администрация) со следующими требованиями (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ):

1. признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную дополнительным соглашением от 25.08.2020 (далее – дополнительное соглашение) к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.05.2014 № 4900009502 (далее – договор аренды);

2. признать недействительной одностороннюю сделку, оформленную уведомлением об изменении размера арендной платы № 516/02.01-45 от 21.01.2021 (далее – уведомление) по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.05.2014 № 4900009502;

3. обязать департамент и администрацию в течение 10 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу направить в адрес ООО «Регион Консалт» подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение, в котором п. 3.2. изложить в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы с 01.01.2021 устанавливается в соответствии с суммой земельного налога, подлежащего уплате за земельный участок, и составляет 4 038 796,05 руб. (четыре миллиона тридцать восемь тысяч семьсот девяносто шесть рублей пять копеек)».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 исковые требования удовлетворены.

Решение мотивировано тем, что оспариваемые дополнительное соглашение и уведомление нарушают принцип № 7 Постановления № 582 от 16.07.2009, п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Экспертным путем была установлена недостоверность отчета, на основании которого ответчиками была произведен расчет арендной платы.

Суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы не может превышать размера земельного налога.

Департамент и администрация обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просили решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ответчики приводят следующие доводы:

- заключая договор аренды, ООО «Регион Консалт» согласилось с его существенными условиями, в частности с размером арендной платы;

- земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов с 30.12.2013 утратили статус особо охраняемых природных территорий.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Ответчики явку своих представителей не обеспечили, о месте, дате и времени проведения судебного заседания был извещены надлежащим образом.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта. 

Как следует из материалов дела, согласно выписке из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 муниципальному образованию город – курорт Сочи на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м., расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: «Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса «Горизонт» (далее – земельный участок).

Истцу на праве собственности принадлежат здания с кадастровыми номерами: 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038, расположенные на спорном земельном участке, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРН от 24.03.2022 со сведениями о характеристиках зданий. 

На основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 21.10.2013 по делу № А32-21183/2013 между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель), в лице департамента, и ООО «Регион Консалт» (арендатор) 29.05.2014 заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (далее – договор). 

Согласно п. 3.2 договора размер годовой арендной платы за земельный участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой аренды от 19.03.2014 № 2/4/ОЗ-2014 и составляет 5 201 883 рублей.

Размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости участка (п. 3.5 договора).

01.09.2020 арендодатель направил истцу подписанное со своей стороны дополнительное соглашение к договору, которым со ссылкой на отчет оценщика увеличил годовую арендную плату до 10 717 380 рублей, начиная с 22.05.2020.

14.01.2021 арендодатель направил истцу претензию об уплате задолженности по арендной плате в размере 2 330 008,16 рублей и пени 115 381,93 рублей, исходя из нового размера арендной платы. 

21.01.2021 арендодатель направил истцу уведомление об увеличении арендной платы в 2021 году на уровень инфляции. 

Основанием для увеличения размера арендной платы по договору стал отчет оценщика ФИО3 (ООО «Консалтинговая компания «МИР») № 03-03-145/20, подготовленный им 27.05.2020 по заказу арендодателя (далее – отчет).

Согласно отчету, рыночная стоимость участка составляет 714 491 992 рублей, а размер годовой арендной платы равен 10 717 380 рублей. 

Истец, не согласившись с увеличением арендной платы, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением. 

В обоснование исковых требований истец указал, что предложенный ответчиками отчет изготовлен с нарушениями законодательства об оценочной деятельности, в нем неверно определена рыночная стоимость земельного участка и неправильно рассчитан размер арендной платы по договору; дополнительное соглашение и уведомление не соответствуют закону, арендодателем неправильно определена дата начала взимания платы в новом размере, индексация платы с учетом размера инфляции не могла проводиться, в связи с чем, дополнительное соглашение и уведомление являются недействительными сделками. 

В подтверждение своих доводов истец представил в материалы дела экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков «Региональная организация оценщиков» от 18.03.2021 № 77/090321/92 на отчет. 

По мнению истца, арендная плата за пользование земельным участком не может превышать размер земельного налога, подлежащего уплате за него, поскольку этот участок принадлежит муниципальному образованию городу-курорту Сочи, занят зданиями истца и ограничен в обороте.

Истец просил суд обязать ответчиков направить в его адрес подписанное со стороны арендодателя дополнительное соглашение, установить арендную плату по нему в размере 4 038 796,05 рублей. 

В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Статьей 614 ГК РФ устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата в силу ст.ст. 65, 39.7 ЗК РФ и ст. 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, которой стороны обязаны руководствоваться и не вправе устанавливать иной размер. 

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации № 582 от 16.07.2009 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582).

Подпунктом «б» п.7 Порядка установлено, что арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка. 

Вместе с тем, в Постановлении № 582 установлены основные принципы, которые являются общеобязательными при определении регулируемой арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 Основные принципы определения арендной платы, изложенные в Постановлении № 582, дополнены принципом № 7 (далее – Принцип №7), предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может назначить экспертизу, в том числе в виде иной независимой оценки (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). 

Определением суда от 27.08.2021 по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФИО4 – эксперту ООО «Центр экономических и правовых экспертиз». 

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы: 

1. Соответствует ли отчет об оценке от 22.05.2020 № 03-03-145/20 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, площадью 25 358 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная поляна, находящегося в муниципальной собственности», составленный ООО «Консалтинговая компания «Мир» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности? Сообщить, почему эксперт пришел к тому или иному выводу. 

2. Если указанный отчет не соответствует требованиям законодательства, то установить, какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821, площадью 25 358 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, пос. Красная поляна, по состоянию на 01.07.2020 и величина (размер) годовой арендной платы? 

Согласно заключению эксперта № 038/СЭ-2021 «По определению Арбитражного суда Краснодарского края от 27.08.2021 г. по делу № А32-17793/2021» (далее – заключение эксперта):

 По первому вопросу: Отчет об оценке от 22.05.2020 № 03-03-145/20 «Об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости (земельных участков): земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, находящегося в муниципальной собственности», составленный ООО «Консалтинговая компания «Мир» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности. 

По второму вопросу: Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, по состоянию на 01.07.2020, составляет: 434 509 330 (четыреста тридцать четыре миллиона пятьсот девять тысяч триста тридцать) рублей. Величина (размер) годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, по состоянию на 01.07.2020, составляет 6 517 640 (шесть миллионов пятьсот семнадцать тысяч шестьсот сорок) рублей. 

Заключение эксперта оформлено в соответствии с требованиями ст.ст. 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, заключение эксперта основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В заключении эксперта содержатся ответы на поставленные судом вопросы, заключение мотивировано, вывод эксперта ясен и обоснован. 

Заключение экспертизы в силу ст.ст. 64, 67, 68, 71, 82, 86 АПК РФ принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу и оценено наряду с другими доказательствами. 

Апеллянтами выводы экспертизы не оспорены.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы, определенный в дополнительном соглашении и уведомлении, установлен арендодателем на основании необоснованного и недостоверного отчета, данные сделки не соответствует установленным правилам определения размера арендной платы в отношении земельных участков муниципального образования город – курорт Сочи. 

В силу изложенного, дополнительное соглашение (сделка) и уведомление совершено с нарушениями требований, предъявляемых Постановлением № 582, Порядком, ГК РФ, ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст. 168 ГК РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

С учетом изложенного, дополнительное соглашение и уведомление, в силу ст. 168 ГК РФ признаны недействительным.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), в силу п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами. 

Как следует из генерального плана городского округа «Город Сочи» земельный участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу край Краснодарский, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны г. Сочи и входит в состав курортной зоны федерального значения. Следовательно, указанный земельный участок относится к категории особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте. 

Таким образом, в силу пункта 5 статьи 27 ЗК РФ нахождение земельного участка в границах второй зоны горно-санитарной охраны курорта федерального значения, созданной до дня вступления в силу Федерального Закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ, препятствует его передаче в частную собственность. 

На земельном участке расположены здания, принадлежащие на праве собственности истцу, что подтверждается выписками из ЕГРН от 24.03.2022 со сведениями о характеристиках зданий с кадастровыми номерами 23:49:0512001:3473, 23:49:0512001:3038. 

Следовательно, в соответствии с Принципом № 7 Постановления № 582, а также методическими рекомендациями по применению основных принципов определения арендной платы, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710, арендная плата за земельный участок не может превышать размер земельного налога для этого земельного участка. 

Согласно гл. 31 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога. Земельный налог устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 2.9 Решения Городского Собрания Сочи Краснодарского края от 26.11.2020 № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края» ставка земельного налога для земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц, составляет 1,2%. 

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 23.03.2022 об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 он расположен в землях населенного пункта, с видом разрешенного использования: «Для размещения и эксплуатации гостиничного комплекса «Горизонт»», его кадастровая стоимость составляет 336 566 337,22 рублей. 

Соответственно, в силу Принципа № 7, размер арендной платы за земельный участок не может превышать 4 038 796,05 рублей (= 336 566 337,22 рублей х 1,2%) в год.

Доводы апелляционной жалобы о том, что, заключая договор аренды, ООО «Регион Консалт» согласилось с его существенными условиями, в том числе, с возможностью изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, отклоняется апелляционным судом, ввиду ранее отмеченного регулируемого характера арендной платы. Размер арендной платы не может устанавливаться сторонами отличным, нежели предусмотрено законодательно.

Также подлежит отклонению довод ответчика о том, что земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов с 30.12.2013 утратили статус особо охраняемых природных территорий.

30.12.2013 вступил в силу Федеральный закон от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях, и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 406-ФЗ), которым признан утратившим силу раздел VIII «Лечебно-оздоровительные местности и курорты» Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».

Также внесены изменения в Федеральный закон от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», в соответствии с которыми курорты стали относиться не к особо охраняемой природной территории, а к особо охраняемой территории (ст. 2 Закона № 406-ФЗ). 

Изменена редакция ст. 94 ЗК РФ, из подп. 1 п. 2 которой исключено указание на лечебно-оздоровительные местности и курорты как относящихся к землям особо охраняемых природных территорий, а также подверглась изменению ст. 96 (п. 1) ЗК РФ, утратившая упоминание о курортах как о землях особо охраняемых природных территорий. 

Возникший у курортного региона г. Сочи до введения в действие Закона № 406-ФЗ статус особо охраняемой природной территории не прекратился в силу положений п. 3 ст. 10, регламентирующих порядок введения данного Закона в действие.

Пунктом 3 ст. 96 ЗК РФ, не измененной Законом № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Материалами дела, в том числе градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 23:49:0201018:1137, подтверждается, что спорный земельный участок расположен в пределах второй зоны санитарной охраны курорта Сочи.

Cтатьей 27 ЗК РФ установлен запрет на приватизацию земельных участков, отнесенных к землям, ограниченным в обороте. Ограничены в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий. Аналогичные нормы содержатся в п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» и ст. 58 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ).

До вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации статьей 95 ЗК РФ и ст. 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ  «Об особо охраняемых природных территориях» земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов включались в перечень земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - к категориям особо охраняемых природных территорий. 

Статьей 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» (далее - Закон № 26-ФЗ) курорт определялся как освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры.

Статьями 2, 6 Закона № 406-ФЗ из понятия курорта исключено слово «природная», земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов исключены из перечня земель особо охраняемых природных территорий, а сами лечебно-оздоровительные местности и курорты - из категорий особо охраняемых природных территорий. 

Вместе с тем, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Закона № 406 - ФЗ, в силу его ч. 3 ст. 10, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

К землям особо охраняемых территорий относятся земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ). 

В силу ст. 96 ЗК РФ одной из разновидностей таких земель являются земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, предназначенные для лечения и отдыха граждан. В состав этих земель включаются земли, обладающие природными лечебными ресурсами, которые используются или могут использоваться для профилактики и лечения заболеваний человека. 

Природные лечебные ресурсы, в силу ст. 1 Закона № 26-ФЗ, представляют собой минеральные воды, лечебные грязи, рапа лиманов и озер, лечебный климат, другие природные объекты и условия, используемые для лечения и профилактики заболеваний и организации отдыха. Природные объекты, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, находятся под особой охраной. 

Для охраны таких природных объектов устанавливается особый правовой режим, в том числе создаются особо охраняемые природные территории (п. 1 ст. 58 Закона № 7-ФЗ).

Пунктом 3 ст. 96 ЗК РФ, не претерпевшей изменений в связи с принятием Закона № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях, в том числе ст. 58 Закона № 7-ФЗ.

В силу п. 4 ст. 31 Закона № 33-ФЗ, п. 2 ст. 3 Закона № 26-ФЗ и принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей» распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи признавались особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение. 

Признание распоряжением Правительства Российской Федерации от 21.04.2011 № 685-р, утратившим силу распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р не повлекло прекращение статуса соответствующей особо охраняемой природной территории (природного объекта).

В Определении от 27.09.2018 № 2369-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО5 на нарушение его конституционных прав ч. 3 ст. 10 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях», и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Конституционный Суд Российской Федерации отметил, что, в силу ч. 3 ст. 10 Закона № 406-ФЗ, особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу этого закона, сохранились в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Данная норма обеспечивает преемственность сложившихся отношений в сфере охраны окружающей среды посредством сохранения ранее созданных особо охраняемых природных территорий. При этом курорты, будучи национальным достоянием народов Российской Федерации, предназначены для лечения и отдыха населения и относятся к особо охраняемым объектам и территориям. Подобное правовое регулирование согласуется и с требованиями Конституции Российской Федерации, согласно которым земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9, ч. 1), каждому гарантируется право на благоприятную окружающую среду, охрану здоровья и медицинскую помощь (ст.ст. 41, 42). 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 № 2970-О «По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности п. 4 ст. 35 ЗК РФ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации» отмечено существующее в силу норм действующего законодательства ограничение приватизации земли на территориях курортов федерального значения, имеющих режим особо охраняемой природной территории.

В апелляционном определении от 16.05.2019 № АПЛ19-136 Апелляционная коллегия Верховного Суда Российской Федерации также поддержала вывод о том, что утвержденные до вступления в силу Закона № 406-ФЗ границы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов не утрачивают свою силу.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что участок с кадастровым номером 23:49:0512001:1821 площадью 25 358 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, р-н Адлерский, п. Красная Поляна, сохранил свой статус  категории земель особо охраняемых природных территорий (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов), то есть, ограничен в обороте.

Соответственно размер арендной платы в спорном случае не должен превышать размер земельного налога. 

Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения жалобы и отмены обжалуемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.04.2022 по делу №А32-17793/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо- Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий               Р.Р. Илюшин

СудьиН.Н. Мисник

Т.Р. Фахретдинов