АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-477/2017

г. Белгород

12 июля 2017 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2017 года

Полный текст решения изготовлен 12 июля 2017 года

Арбитражный суд Белгородской области

в составе судьи Шульгиной А. Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  ФИО1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению 

Департамента имущественных и земельных отношений  администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Кинотеатр «Парнас» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 3 524 772 руб. 51 коп. суммы основного долга по договору №1715 от 10.02.2003, 784 857 руб. 65 коп. суммы пени за просрочку платежа, обязании ответчика передать объект по акту приема-передачи,

          при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, уведомлен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений  администрации Старооскольского городского округа Белгородской области, уточнив в порядке ст. 49 АПК РФ исковые требования обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО «Кинотеатр «Парнас» о взыскании 3 084 398 руб. 10 коп. суммы основного долга по договору №1715 от 10.02.2003 за период с 01.01.2016 по 01.10.2016, 433 554 руб. 30 коп. суммы пени за просрочку платежа за период с 11.01.2016 по 01.10.2016, обязании ответчика передать объект по акту приема-передачи.

 Истец в настоящее судебное заседание не явился, уведомлен надлежащим образом, определение суда не исполнил, представил в порядке ст. 49 АПК РФ уточнение заявленных требований, которым просит расторгнуть договор №1715 от 10.02.2003, обязать ответчика передать по акту приема- передачи здание кинотеатра, взыскать сумму основного долга в размере 5 277 437 руб. 01 коп. за период с 01.01.2016 по 07.07.2017, 1 532 675 руб. 50 коп. сумму пени за просрочку платежа за период с 11.01.2016 по 05.07.2017, указал, что заявленные требований поддерживает, просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явился, просит провести судебное заседание без его участия, заявил ходатайство о предоставлении дополнительного времени для ознакомления с уточненными требованиями истца, ранее возражал в удовлетворении исковых требований. 

Пунктом 1 статьи 49 АПК РФ установлено, что истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" под увеличением размера исковых требований следует понимать увеличение суммы иска по тому же требованию, которое было заявлено истцом в исковом заявлении. Увеличение размера исковых требований не может быть связано с предъявлением дополнительных исковых требований.

В рассматриваемом случае истцом первоначально в иске требования о расторжении договора не заявлялось, в связи с чем, суд отказывает истцу в принятии уточнения иска, поскольку в указанной части истец одновременно изменяет предмет и основание заявленных требований.

Что касается уточнения заявленных требований в части увеличения суммы основного долга и пени за последующие периоды, то суд исходит из следующего.

Исковое заявление поступило в арбитражный суд 25.01.2017. Истец в предварительное судебное заседание 27.02.2017 и судебные заседания 22.03.2017, 19.04.2017 не явился, предложения суда об обосновании заявленных требований, представлении читаемого и понимаемого расчета заявленных требований не выполнил, явку представителя не обеспечил, в связи с этим суд обратил внимание истца на необходимость добросовестного исполнения процессуальных обязанностей и предупредил о возможном наложении судебного штрафа. В судебном заседании 31.05.2017 объявлен перерыв для исполнения истцом определений суда. Судебное заседание 06.06.2017 также было отложено на 10.07.2017 в связи с необходимостью представления истцом сведений о том, какие коэффициенты применялись при расчете арендных платежей за период с января 2006 года по декабрь 2007 года, пояснение в связи с чем происходило изменение площади по расчету, пояснение по представленному ответчиком платежному поручению №181 от 17.11.2016.

Однако истец предложения суда не исполнил, а непосредственно перед судебным заседанием представил посредствам факсимильной связи ходатайство об уточнении исковых требований в сторону увеличения.

Согласно части 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Представленное непосредственно в настоящее судебное заседание уточнение иска было направлено ответчику в день судебного заседания- 10.07.2017.  

По мнению суда, принятие и рассмотрение дополнительного требования истца о взыскании с ответчика задолженности за новые периоды аренды и пени нарушит принцип состязательности в арбитражном процессе.

В связи с изложенным и учитывая, что истец не лишен прав заявления соответствующих требований в рамках самостоятельного производства с соблюдением процессуальных прав истца и ответчика на подготовку дела к судебному разбирательству с возможностью представления доказательств по вновь заявленному периоду и возражений на них, арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований.

В силу ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных дате и времени судебного заседания.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей сторон и проверив обоснованность доводов лиц участвующих в деле, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Постановлением главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области № 305 от 05.02.2003 на баланс Комитета по управлению муниципальным имуществом города Старый Оскол и Старооскольского района на праве оперативного управления принято нежилое здание кинотеатра «Быль», предложено заключить с ООО «Кинотеатр «Парнас» с 06.02.2003 сроком на 20 лет договор аренды нежилого здания кинотеатра «Быль» со всеми коммуникациями с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а также его дальнейшего использования арендатором как социально- культурного учреждения, современного высокотехнологического комплекса развлечений, включающего два кинозала, кафе, выставочный зал для показов мод, а также проведение различных выставок, концертов и т.п. (л.д. 55-57 том 1).

Между муниципальным образованием «Город Старый Оскол и Старооскольский район и ООО «Кинотеатр Парнас» 10.02.2003 заключен договор № 1715, согласно условий которого, арендодатель (муниципальное образование) предоставило во временное владение и пользование арендатору (обществу) нежилое здание- кинотеатр «Быль» со всеми коммуникациями (инженерными сетями по внутреннему контуру), расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 2983,89 кв.м, из них: основная площадь- 2477,81 кв.м, вспомогательная площадь- 506,08 кв.м, с целью его технического перевооружения, реконструкции и эксплуатации арендатором, а также его дальнейшего использования арендатором как социально- культурного учреждения, современного высокотехнологического комплекса развлечений, включающего два кинозала, кафе, выставочный зал для показов мод, а также проведение различных выставок, концертов и т.п. 

В пункте 2.2 договора аренды предусмотрены обязанности арендатора, в рамках выполнения договора по реконструкции, техническому перевооружению объекта. 

Пунктом 2.3.9 договора стороны предусмотрели, что по окончании проведения капитального ремонта объекта арендатор обязан в установленном порядке предъявить объект для приемки в эксплуатацию. Затраты арендатора на проведение капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Обязанности арендатора по уплате арендной платы возникают у арендатора с момента ввода в эксплуатацию объекта после его реконструкции и технического перевооружения. Общая сумма арендной платы рассчитывается согласно приложению №1 к договору и перечисляется арендатором самостоятельно. Арендатор не позднее 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной арендной платы, указанной в п. 3.2 договора (пункты 3.1-3.3 договора).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что по письменному соглашению сторон требование арендодателя к арендатору по уплате арендной платы за определенный период может прекратиться полностью или частично зачетом встречного денежного требования арендатора к арендодателю (л.д. 8-16 том 1).

Согласно Приложению № 1 к договору, арендатор освобождается от уплаты арендной платы за взятый в аренду объект, до завершения реконструкции и технического перевооружения объекта и сдачи его в эксплуатацию (л.д. 115 том 1).

24.11.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно условий которого, пункты 2.14, 2.3.21, 5.7 изложили в иной редакции, а именно, по окончании реконструкции и ввода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести приемку в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. По окончании реконструкции и вода в эксплуатацию арендуемого объекта произвести передачу в муниципальную собственность произведенные неотделимые улучшения, приращенные в связи с реконструкцией и техническим перевооружением объекта, в счет арендной платы по дополнительному соглашению. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью. Стоимость улучшений арендованного объекта, неотделимых без вреда для этого имущества, возмещается арендодателем арендатору после передачи данных улучшений в муниципальную собственность в виде взаимозачета по уплате арендной платы за арендованный объект согласно дополнительному соглашению к договору (л.д. 58 том 1).

Договор и дополнительные соглашения к нему были зарегистрированы в УФРС в установленном порядке (л.д. 105-106 том 1, л.д. 70 том 2).

В Приложениях № 1 к договору (расчеты №№1-4), стороны согласовали размер и расчет арендной платы с 01.01.2005 по нежилым помещениям площадью 2 753, 89 кв.м в сумме 89 912 руб. 40 коп. в месяц, площадью 125 кв.м в сумме 12 500 руб. в месяц, площадью 30 кв.м в сумме 3 000 руб. в месяц, площадью 75 кв.м в сумме 7 500 руб. в месяц (л.д. 111-114 том 4).

Дополнительным соглашением от 01.04.2005 истец принял в собственность муниципального района по акту приемки- сдачи отремонтированных, реконструированных и модернизированных объектов, неотделимые улучшения на общую сумму 29 078 530 руб. 63 коп. (л.д. 59-60 том 1).

Пунктом 2 Дополнительного соглашения от 01.04.2005 стороны определили, что арендодатель засчитывает арендатору стоимость переданных им в муниципальную собственность неотделимых улучшений, в счет возмещения арендной платы на общую сумму 29 078 530 руб. 63 коп.

Распоряжением администрации города Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области от 25.04.2005 № 121, решено в связи с продолжающейся реконструкцией здания кинотеатра, арендную плату за 2005 год не взимать (л.д. 76 том 2).

Пунктом 3.5 договора стороны установили порядок изменения арендной платы, а именно, размер арендной платы (приложение №1) может быть пересмотрен в бесспорном порядке арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и в других случаях, предусмотренных нормативными актами местного самоуправления г. Ст. Оскол и Старооскольского района или действующим законодательством РФ. Начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы.

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2006, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 603, 47 кв.м, ежемесячно 262 958 руб. 65 коп. (л.д. 49 том 2). Расчет ответчиком не подписан и оспаривается.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления главы местного самоуправления города Старый Оскол и Старооскольского района от 27 февраля 2004 N 677 "Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами движимого и недвижимого имущества, расположенного на территории г. Старый Оскол и Старооскольского района, и ее распределении".

Также в Приложении №2 стороны согласовали расчет арендной платы за движимое имущество, согласно которому арендная плата в месяц составила 400 руб. (л.д. 48 том 2).  В связи со списанием части имущества, арендная плата в месяц за движимое имущество с 01.10.2006 составила 300 руб. (л.д. 78 том 2).

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2008, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 605, 26 кв.м, ежемесячно 235 989 руб. 82 коп. (л.д. 50 том 2). Расчет ответчиком не подписан и оспаривается.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224 «Об утверждении базовых ставок арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности объектами недвижимого имущества, расположенного на территории муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район». 

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.05.2008, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м, ежемесячно 194 740 руб. 50 коп. (л.д. 51 том 2). С расчетом ответчик согласен.

Расчет арендной платы произведен, по тем же базовым ставкам и коэффициентам, на основании Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224, но фактически арендная плата была уменьшена в связи с изменением вида деятельности, а именно уменьшением арендуемой площади по основной (бары с 347,57 кв.м до 237,86 кв.м), вспомогательной (бары с 115,65 кв.м до 79,15 кв.м, кинотеатры с 1 452,93 кв.м до 931,02 кв.м).     

Согласно Приложению №1 к договору, расчету арендной платы с 01.01.2013, ответчик должен был уплатить истцу арендную плату в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м, ежемесячно 292 110 руб. 75 коп. (л.д. 52 том 2). С расчетом ответчик согласен.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании Решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2007 № 137 «О порядке сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа». 

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2015 №321 внесены изменения в Порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа, утвержденный указанным выше Решением Совета депутатов от 15.08.2007 № 137, а именно увеличены базовые ставки арендной платы за пользование 1 кв.м недвижимого имущества в год.

В результате принятия указанного решения от 03.07.2015, размер основной базовой ставки, применительно к границе территориальной зоны, составил 720  рублей, а вспомогательной 360 рублей за 1 кв. м.

В связи с измененными ставками, направленное в адрес ответчика Дополнительное соглашение к договору от 01.08.2015, последний отказался подписать, согласно условий которого, арендная плата с 01.08.2015, подлежала оплате в следующих размерах: от арендуемой основной площади 3 230, 26 кв.м и вспомогательной площади- 1 046, 85 кв.м, ежемесячно 350 532 руб. 90 коп. (л.д. 53 том 2).

Как указал истец, суммы зачета 29 078 530 руб. 63 коп. в счет арендных платежей, которые Департамент начал начислять ответчику с 01.01.2006, хватило до 01.01.2016.

За период с 01.01.2016 по 01.10.2016 у ответчика образовалась задолженность  в сумме 3 084 398 руб. 10 коп.   

В связи с возникшей задолженностью истец, направил ответчику соглашение о расторжении договора и потребовал погасить задолженность (л.д. 18-20 том 1). 

Ответчик претензию истца оставил без ответа и удовлетворения. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Стороны в данном случае связаны арендными отношениями.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 650 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Согласно подпункту 3 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Подпункт 5 части 10 статьи 35 указанного Федерального закона предусматривает, что в исключительной компетенции представительного органа муниципального образования находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, изменение размера арендной платы произведено истцом в связи с изданием Постановления главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области от 27.02.2004 № 677, Решения Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224, Решения Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2008 № 137 (в соответствующих редакциях по периодам), согласно которым были изменены (увеличены) размеры базовых ставок арендной платы за пользование 1 кв. м недвижимого имущества.

Возражая по заявленным требованиям, ответчик выражает несогласие с представленными расчетами арендной платы, а именно примененными истцом коэффициентов 0,5 по площади, отведенной под кафе, считает, что в рассматриваемом случае должен применять коэффициент 0,15 для помещений организаций культуры и отдыха ко всей площади кинотеатра независимо от организации какой либо деятельности в отдельных помещениях зданий кинотеатра. Также указал, что размер арендной платы не мог изменяться истцом в одностороннем порядке, такие изменения должны вноситься в договор путем заключения дополнительных соглашений. Согласно зарегистрированного в Управлении Росреестра соглашения к договору от 01.04.2005, администрацией приняты неотделимые улучшения в счет оплаты арендных платежей в сумме 29 078 530 руб., при этом стоимость аренды определена в месяц 103 912 руб. 40 коп., которая и должна уплачиваться ответчиком. В связи с расчетом ответчика у него имеется переплата за спорный период в сумме 14 842 531 руб. 20 коп. по ранее зачтенной суммы улучшений.    

Как указано выше, согласно п. 1.1 договора № 1715 от 10.02.2003 ответчик принял в аренду нежилое здание- кинотеатр общей площадью 2983 кв.м, из них основной площадью 2477,81 кв.м, вспомогательной площадью 506,08 кв.м.

Приложениями № 1, расчет №№1-4, стороны согласовали размер арендной платы на 2005 год в общей сумме 112 912 руб. 40 коп. ежемесячно (89912,40 руб.+12500 руб.+3000 руб.+7500 руб.) (л.д. 111-115 том 1).

После произведенной реконструкции, ответчик был освобожден от уплаты арендных платежей на 2005 год, согласно Распоряжению от 25.04.2005 № 121.

Расчет арендной платы, подлежащей уплате с 01.01.2006 года, с 01.01.2008 был направлен истцом ответчику и последним получен, но не подписан (л.д. 49, 50 том 2).

Арбитражный суд неоднократно предлагал истцу обосновать представленный расчет перераспределенных площадей относительно их назначения (основная и вспомогательная, по категориям: офис, бары, кинотеатр, торговля и т.д.).

Однако обоснования примененных площадей, учитывая вид осуществляемой в них деятельности, истец суду не представил.

Приказом Департамента имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области № 37 от 17.06.2008, истец рассмотрев обращение ответчика об убыточности работы кинотеатров, произвел перерасчет арендной платы, распределив арендуемые площади с 01.05.2008 следующим образом: арендуемая площадь- 3 230, 26 кв.м, в том числе, основная- 1515,29 кв.м, в том числе, офис-131,59 кв.м, бары- 237,86 кв.м, склад-33,47 кв.м, кинотеатр-1032,26 кв.м, сотовая связь-54,92 кв.м, торговля- 18,98 кв.м, банкоматы- 6,21 кв.м; вспомогательная- 1046,85 кв.м, в том числе, офис-21,5 кв.м, бары- 79,15 кв.м, скад-7,59 кв.м, кинотеатр-931,02 кв.м, сотовая связь- 7,59 кв.м. Подвал с коммуникациями- 668, 12 кв.м. Пунктом 2  приказа решено не учитывать при расчете арендной платы площадь подвала, так как в них расположены тепловые, электрические и другие коммуникации и использование таких помещений для других целей невозможно (л.д. 57 том 2).       

 Таким образом, стороны в Приложении №1 к договору согласовали расчет арендной платы за здание кинотеатра, распределив арендуемые площади и исключив площадь подвала, согласно Приказу № 37.

Иных доказательств согласования сторонами размера площадей нежилых помещений по виду осуществляемой в них деятельности, суду не представлено.

Пунктом 3.5.2 договора стороны предусмотрели, что начисление арендной платы по новой ставке производится со дня утверждения соответствующих изменений, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора, при этом арендатор получает у арендодателя либо уведомление, либо под роспись дополнительное соглашение об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки арендной платы.

Из заключенного сторонами договора аренды следует, что размер арендной платы изменяется в указанных в договоре случаях, в том числе централизованного изменения цен и тарифов, без согласования с арендатором, путем направления арендатору уведомления либо дополнительного соглашения.

Из материалов дела следует, что арендатор был уведомлен об изменении арендной платы с 01.01.2006, 01.01.2008, 01.05.2008, 01.01.2013 и с 01.08.2015.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим, внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требуется.

В данном случае, корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008).

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, которое гласит, что в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате изменения уполномоченным органом нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Как указано выше, истец не обосновал применение расчета площадей, учитывая вид осуществляемой в них деятельности. 

Из Распоряжения администрации от 25.04.2005 № 121, следует, что в 2005 году ответчик продолжал реконструкцию здания кинотеатра, в связи с чем, решено арендную плату за 2005 год не взимать, но поскольку за период с 01.01.2006 года по 01.05.2008, ответчик в здании кинотеатра стал осуществлять предпринимательскую деятельность, в здании помимо кинозалов функционировали, в том числе бары, помещения занятые торговлей, сотовой связью, банкоматами и т.д., учитывая, что общая арендуемая площадь- 3 230, 26 кв.м, после произведенной реконструкции не менялась, суд считает возможным применить расчет площадей помещений (основных и вспомогательных), распределенных сторонами в Приложении №1 к договору от 01.05.2008.

В рассматриваемом случае суд считает, что необходимость применения при расчете арендной платы соответствующих коэффициентов, в зависимости от вида деятельности каждого помещения, также следует из подписанных сторонами приложений к договору с расчетом арендной платы в зависимости от вида деятельности арендатора в арендуемом помещении.

К тому же суд учитывает, что помещения в здании кинотеатра использовались не только под кинозалы, но и для осуществления торговли, функционировали бары, размещены банкоматы и т.д., в связи с этим ответчик должен оплатить арендную плату с применением соответствующих коэффициентов, установленных Решением № 224 от 31.08.2007 и из расчета площади помещений под конкретным видом деятельности.     

Согласно расчету суда, арендная плата за период с 01.01.2006 по 31.12.2007 в месяц составляет:

Арендуемая площадь- 3 230,26 кв.м, основная площадь- 1 515, 29 кв.м, в том числе:

Офис- 131,59 кв.м х 150 руб.= 19738,5 руб. в мес.; Бары- 237,86 кв.м х 200 руб.= 47 572 руб. в мес.; Склад- 33,47 кв.м х 50 руб.= 1 673,5 руб. в мес.; кинотеатр- 1032,26 кв.м х 80 руб.= 82 580,9 руб. в мес.; Сотовая связь- 54,92 кв.м х 200 руб.= 10 984 руб. в мес.; Торговля- 18,98 кв.м х 200 руб.= 3 796 руб. в мес.; Банкоматы- 6,21 кв.м х 250 руб.= 1 552,5 руб. в мес.

Вспомогательная площадь- 1046,85 кв.м, в том числе:

Офис- 21,5 кв.м х 75 руб.= 1612,5 руб. в мес.; Бары- 79,15 кв.м х 100 руб.= 7 915 руб. в мес.; Склад- 7,59 кв.м х 25 руб.= 759 руб. в мес.; кинотеатр- 931,02 кв.м х 40 руб.= 37240,8 руб. в мес.; Сотовая связь- 7,59 кв.м х 100 руб.= 759 руб. в мес.

Всего в месяц арендная плата составляет 216 183 руб. 60 коп., с учетом согласованного сторонами в Приложении №2 расчета арендной платы за движимое имущество, арендная плата за период с 01.01.2006 по 30.09.2006 составляет 216 583 руб. 60 коп. (216183,60 руб.+400 руб.) с 01.10.2006 по 31.12.2007 составляет 216 483 руб. 60 коп. (216183,60 руб.+300 руб.) 

Таким образом, за период с 01.01.2006 по 30.09.2006 арендная плата составляет 1 494 252 руб. 40 коп. (216583,6 руб. х 9 мес.), за период с 01.10.2006 по 31.12.2007 составляет 3 247 254 руб. (216483,6руб.х 15 мес.), а всего за 2006, 2007 год подлежала уплате арендная плата в сумме 5 196 506 руб. 40 коп.

Расчет произведен судом с учетом методики расчета и ставок арендной платы за пользование находящимся в муниципальной собственности объектами недвижимого имущества, установленных Постановлением главы местного самоуправления г. Старый Оскол и Старооскольского района Белгородской области от 27.02.2004 № 677.

Как указано выше, Решением Совета депутатов муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район» Белгородской области от 31.08.2007 № 224 утверждены базовые ставки арендной платы за пользование находящимся в муниципальной собственности объектами недвижимого имущества, расположенного на территории муниципального района «Город Старый Оскол и Старооскольский район».

Решением № 224 от 31.08.2007 также утверждены коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы с учетом вида деятельности арендатора в арендуемом помещении.  

Согласно расчету суда, от арендуемой площади- 3 230,26 кв.м, основная площадь- 1 515, 29 кв.м, в том числе: Офис- 131,59 кв.м, Бары- 237,86 кв.м, Склад- 33,47 кв.м, кинотеатр- 1032,26 кв.м, Сотовая связь- 54,92 кв.м, Торговля- 18,98 кв.м, Банкоматы- 6,21 кв.м; от вспомогательной площади- 1046,85 кв.м, в том числе: Офис- 21,5 кв.м, Бары- 79,15 кв.м, Склад- 7,59 кв.м, кинотеатр- 931,02 кв.м, Сотовая связь- 7,59 кв.м., с учетом установленных Решением № 224 от 31.08.2007 базовых ставок основной площади 400 руб. и вспомогательной 200 руб., в зависимости от территориальных зон, а также коэффициентов, учитывающих вид деятельности арендатора в арендуемом помещении (0,5- офис; 0, 25- склад; 0,5- бар; 0,15- кинотеатр; 0,4 сотовая связь; 1- банкоматы; 0,7- торговля), в месяц арендная плата составляет 194 740 руб. 50 коп., плюс 300 руб. сумма арендной платы за движимое имущество, согласно Приложения №2 расчета арендной платы за движимое имущество (195 040 руб. 50 коп.), арендная плата за период с 01.01.2008 по 31.12.2012 составляет 11 702 430 руб. (60 мес. х 195040,5 руб.).

Указанный расчет арендной платы в месяц, согласован сторонами в Приложении № 1от 01.05.2008 (л.д. 51 том 2).  

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 15.08.2008 № 137 признано утратившим силу Решение № 224 от 31.08.2007 и утвержден порядок сдачи в аренду муниципального имущества Старооскольского городского округа.

Так согласно Решению № 137 от 15.08.2008 величина арендной платы за недвижимое имущество рассчитывается по формуле:

А = (Sо x Ао + Sв x Ав + Sмоп x Ав) x К, где:

А - величина арендной платы в месяц;

Ао - базовая ставка основной площади (600 руб.);

Ав - базовая ставка вспомогательной площади (300 руб.);

К - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора в арендуемом помещении (0,5- офис; 0, 25- склад; 0,5- бар; 0,15- кинотеатр; 0,4 сотовая связь; 1- банкоматы; 0,7- торговля);

Sо - арендуемая основная площадь;

Sв - арендуемая вспомогательная площадь;

Sмоп - площадь мест общего пользования, которая рассчитывается по формуле:

Sмоп = (Sа x Sмоп здания) / Sосн здания, где:

Sа - арендуемая площадь (основная и вспомогательная);

Sмоп здания - площадь мест общего пользования здания;

Sосн здания - площадь здания (за исключением мест общего пользования).

Истец изменил размер арендной платы согласно Решению № 137 от 15.08.2008 с 01.01.2013, о чем стороны подписали Приложение № 1 к договору, согласно которому арендная плата в месяц составила 292 110 руб. 75 коп. (л.д. 52 том 1).

С учетом 300 руб. суммы арендной платы за движимое имущество, арендная плата с 01.01.2013 по 30.07.2015 в месяц ставила 292 410 руб. 75 коп., а всего 9 064 733 руб. 25 коп. (292 410,75 руб. х 31 мес.).

Решением Совета депутатов Старооскольского городского округа Белгородской области от 03.07.2015 внесены изменения в Решение № 137 от 15.08.2008, а именно изменились базовые ставки арендной платы по основной площади составили 720 руб. по вспомогательной площади 360 руб., формула расчета и коэффициенты не изменились.

Истец направил ответчику дополнительное соглашение к договору, в связи с изменениями базовых ставок арендной платы, согласно которому арендная плата в месяц с 01.08.2015 составила 350 532 руб. 90 коп., плюс 300 руб. за движимое имущество, а всего 350 832 руб. 90 коп.

За период с 01.08.2015 по 01.10.2016 ответчик должен был уплатить арендную плату в сумме 4 911 660 руб. 60 коп. (350 832 руб. 90 коп. х 14 мес.).  

С учетом произведенного сторонами Дополнительным соглашением от 01.04.2005 зачета стоимости неотделимых улучшений в сумме 29 078 530 руб. 63 коп. в счет возмещения арендной платы, по состоянию на 01.08.205 у ответчика имелась переплата арендных платежей в сумме 3 114 860 руб. 95 коп. (29 078 530 руб. 63 коп.- 5 196 506 руб. 40 коп. (аренда за 2006, 2007 год)- 11 702 430 руб. (аренда за период 2008-2012 год)- 9 064 733 руб. 25 коп. (аренда за период 2013- 30.07.2015 год). 

Оставшейся суммы зачета улучшений (3 114 860 руб. 95 коп.) по оплате арендных платежей с 01.08.2015 ежемесячно, хватило до 31.03.2016 (350 832, 90 руб. х 8 мес= 2 806 663 руб. 20 коп.). По состоянию на 01.04.2016 остаток зачтенной суммы улучшений в счет арендной платы составил 308 197 руб. 75 коп.

Таким образом, задолженность ответчика за апрель 2016 составила 42 635 руб. 15 коп., за период с мая по сентябрь 2016 задолженность составила 1 754 164 руб. 50 коп., а всего за период с апреля 2016 по сентябрь 2016 (включительно) задолженность составляет 1 796 799 руб. 65 коп.  (4 911 660 руб. 60 коп. - 3 114 860 руб. 95 коп.). Платежным поручением № 181 от 17.11.2016 ответчик перечислил истцу арендный платеж по договору № 1715 от 10.02.2003 в сумме 957 557 руб. 19 коп. (л.д. 87 том 2).

В связи с этим задолженность ответчика составляет 839 242 руб. 46 коп. (1796799,65руб.-957557,19 руб.).  

Иного стороны в материалы дела не представили (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ). 

Позиция ответчика о необходимости индексации 29 078 530 руб. 63 коп. суммы  зачета стоимости неотделимых улучшений несостоятельна, поскольку условиями Дополнительного соглашения от 01.04.2005 стороны не установили необходимость индексации указанной суммы.

В материалах дела отсутствуют доказательства исполнения ответчиком в спорный период обязательств по оплате арендной платы, рассчитанной по условиям договора и на основании нормативных актов Старооскольского городского округа Белгородской области.

В этой связи арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате в части в сумме 839 242 руб. 46 коп.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 433 554 руб. 30 коп. за период с 11.01.2016 по 01.10.2016.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, на должника возлагается ответственность в форме уплаты неустойки (штрафа, пени) - определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения кредитору потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В соответствии с пунктом 5.4 договора за каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,3% от суммы задолженности. Началом применения данных санкций является следующий день после срока уплаты очередного платежа.

Учитывая, что ответчик не исполнил обязанность по арендной плате в сроки, установленные в договоре, требование истца о взыскании с ответчика неустойки за неисполнение договорных обязательств является правомерным.

В связи с частичным удовлетворением заявленных требования в части суммы основного долга, арбитражный суд проверив расчет неустойки, установил, что истцом неверно определен период времени, за который начислена неустойка, а также сами суммы неустойки.

Согласно расчету суда неустойка за период времени с 11.04.2016 по 01.10.2016 составляет 298 381руб. 68 коп.

В силу 333 Гражданского кодекса РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 71 Постановления).

Однако в рассматриваемом случае ответчик не заявил об уменьшении неустойки. Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Таким образом, с учетом произведенного расчета неустойки,  арбитражный суд взыскивает пени в сумме 298 381руб. 68 коп. за период с 11.04.2016 по 01.10.2016.

Ответчик, возражая по заявленным требованиям, также заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со статьей 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

В рассматриваемом случае судом установлено, что задолженность ответчика образовалась за период с апреля по октябрь 2016 года, в связи с чем, срок исковой давности истцом не пропущен. 

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика передать объект (здание кинотеатра) по акту приема-передачи.

Обосновывая указанное требование истец пояснил, что отказался от договора аренды № 1715 от 10.02.2003 в одностороннем порядке, в связи с чем договор считается расторгнутым с 01.10.2016 и ответчик обязан вернуть арендованное имущество.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует, что истец 01.09.2016 направил ответчику уведомление о расторжении договора с 01.10.2016 в соответствии с п. 6.6 и предложил подписать соглашение о расторжении договора. Указанное уведомление получено ответчиком 02.09.2016 (л.д. 18, 20 том 1).

Согласно п. 6.6 договора изменение его условий, расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. 

Также пунктом 6.8 договора предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, а арендатор выселен из передаваемого в аренду объекта, в случаях если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта или инженерных сетей, в случаях непринятия или неподписания арендатором предложенного арендодателем дополнительного соглашения об изменении расчета арендной платы в соответствии с размером новой ставки, возврата арендуемого объекта арендодателю.

Таким образом, в заключенном сторонами договоре аренды право арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора, не предусмотрено.

Спорный договор аренды № 1715 от 10.02.2003 может быть расторгнут, исходя из буквального толкования его условий, либо по соглашению сторон, либо по решению суда. 

Поскольку ответчик соглашение о расторжении договора аренды не подписал, договор является действующим и оснований у суда обязать ответчика освободить здание кинотеатра отсутствуют.

    Иного в обоснование заявленного требования истцом не представлено.

Дело возникло по вине ответчика, на которого суд относит расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований. 

От суммы заявленных требований 3 517 952 руб. 40 коп. судом удовлетворены требования в сумме 1 137 624 руб. 14 коп., что составляет 32,33 %.

Размер госпошлины от суммы заявленных требований составляет 40 590 руб., от суммы удовлетворенных 13 123 руб. (32,33% от 40590 руб.).  

 В силу положений ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты госпошлины.

Таким образом, госпошлина в сумме 13 123 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.   

Судом разъяснено, что в соответствии с ч.2 ст.268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ответчика общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) в пользу истца Департамент имущественных и земельных отношений администрации Старооскольского городского округа Белгородской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) 839 242 руб. 46 коп.- сумму основного долга по договору №1715 от 10.02.2003 за период с 01.04.2016 по 01.10.2016, 298 381 руб. 68 коп.- сумму пени за просрочку платежа за период с 11.04.2016 по 01.10.2016, а всего 1 137 624 руб. 14 коп.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

2. Взыскать с ответчика общества с ограниченной ответственностью "Кинотеатр "Парнас" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, Белгородская область, г. Старый Оскол) в доход федерального бюджета 13 123  руб.- сумму расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

3. Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.

Судья

Шульгина А. Н.