АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А68-12899/2020

город Калуга

9 июня 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02.06.2022

Постановление изготовлено в полном объеме     09.06.2022

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего судьи Власова Е.В.,

судей Еремичевой Н.В., Крыжской Л.А.,

при ведении протокола в судебном заседании 

помощником судьи Фединой В.И.,

при участии в судебном заседании:

от Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы (г. Тула, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом; 

от  индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 317715400028359): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Администрации муниципального образования город Тула                   (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области (ОГРН 

<

***>,                       ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Правительства Тульской области (ОГРН 

<

***>,                        ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом;

от Управления градостроительства и архитектуры Администрации города Тулы (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>): не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тульской области кассационную жалобу Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Тулы на решение Арбитражного суда Тульской области от 9 декабря 2021 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2022 года                            по делу № А68-12899/2020, 

                                       У С Т А Н О В И Л :

 индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации г. Тулы (далее - комитет) о расторжении договора аренды от 23.11.2018 № 18З2295; взыскании неосновательного обогащения в виде уплаченной арендной платы в размере    3 184 807 руб. 58 коп.

Комитет предъявил встречные требования к предпринимателю, уточненные при рассмотрении дела, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295 в размере 2 909 500 руб. 02 коп., неустойки в сумме 145 475 руб., расторжении договора аренды земельного участка от 23.11.2018 № 18З2295; возложении на предпринимателя обязанности передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:189.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 09.12.2021, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2022, первоначальные исковые требования удовлетворены частично: с комитета в пользу предпринимателя взыскано неосновательное обогащение в размере 1 251 397 руб. 87 коп., в удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. 

В кассационной жалобе комитетом ставится вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных актов, как не соответствующих требованиям закона.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, суд кассационной инстанции приходит к следующему. 

Судами установлено, что по результатам аукциона, проведенного на основании постановления Администрации г. Тулы от 03.10.2018 № 3594, между комитетом (арендодатель) и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 23.11.2018 № 18З2295, по условиям которого в аренду предпринимателю для строительства магазина на срок 2 года 8 месяцев предоставлен земельный участок с кадастровым номером 71:30:010229:189, площадью 1734 кв. м, в районе дома 8 по ул.Ряжская, в Зареченском районе г.Тулы.

Согласно пункту 4.1 договора размер ежемесячной арендной платы установлен в 193 966 руб. 67 коп.

Во исполнение договора предпринимателем в период с 23.11.2018 по апрель 2020 года в счет арендных платежей уплачено 3 184 807 руб. 58 коп.

В период действия договора Правительством Тульской области принято постановление от 17.10.2019 № 492 "Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах муниципального образования г. Тула и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон" (далее - Постановление      № 492).

Предприниматель обратился к комитету с претензией, направленной по почте 23.11.2020, в которой предложил расторгнуть договор аренды и возвратить неосновательное обогащение в виде уплаченной арендной платы в размере 3 184 807 рублей 58 копеек, ссылаясь на невозможность использования по назначению предоставленного по договору аренды от 23.11.2018 № 18З2295 земельного участка.

В ответе от 10.12.2020 № КИиЗО/8724/2 комитет указал, что предпринимателю выдано разрешение № RU71326000-45/2020 на строительство объекта капитального строительства «нежилое здание» по адресу: МО, г. Тула, Зареченский район, ул. Ряжская, д. 8 и отказал в добровольном удовлетворении требований предпринимателя.

Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

В свою очередь комитет, сославшись на неуплату предпринимателем с 01.01.2021 по 30.09.2021 арендной платы, предъявил встречный иск о взыскании задолженности за указанный период в размере 2 909 500 руб. 02 коп. и пени в сумме 145 475 руб.

По итогам рассмотрения дела суд первой инстанции, с которым  согласился апелляционный суд, частично удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречном.

Суд округа полагает, что решение и постановление судов являются правильными.

В силу пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. 

Пунктом 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 данной статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

 В силу пункта 2 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается, за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 данного Кодекса: 1) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков для целей, не связанных со строительством, с реконструкцией объектов капитального строительства;      2) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории, или в случае начала строительства, реконструкции до дня установления или изменения данной зоны, если для строительства, реконструкции указанного объекта капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство; 3) использование зданий, сооружений, расположенных в границах такой зоны, в соответствии с их видом разрешенного использования.

Постановлением № 492 предусмотрены правовые режимы для территории единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности ("ЗРЗ"), ограничивающие возможность использования, в том числе для целей застройки, расположенных в  ее границах земельных участков.

Указанным Постановлением № 492 для единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности "ЗРЗ-4п", а также для единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности "ЗРЗ-0" (от "ЗРЗ-0.1" до "ЗРЗ-0.3") не предусмотрено строительство капитальных объектов торговли.

Судами установлено, что в ответах местной администрации на неоднократные  обращения предпринимателя по вопросу выдачи разрешений на строительство указывалось на наличие ограничений в связи с нахождением арендуемого предпринимателем земельного участка в предусмотренных Постановлением № 492 зонах "ЗРЗ-4п.11" и "ЗРЗ-0.1".

Разрешая спор, суды двух инстанций,  руководствуясь статьями 309, 310, 606, 611, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 37, 107 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в пункте 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", исходили из того, что  участвуя в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 71:30:010229:189, предприниматель учитывал условия, указанные в извещении  о его проведении и имел интерес в освоении земельного участка, предоставленного в аренду, как победителю аукциона, на данных условиях, то есть для целей строительства магазина. Возможность использования предоставленного по договору от 23.11.2018 № 18З2295 земельного участка по целевому назначению имелась у предпринимателя в период с 23.11.2018 (даты заключения договора) до 17.10.2019, включительно. В связи с принятием постановления Правительства Тульской области от 17.10.2019     № 492 "Об установлении границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия в границах муниципального образования г. Тула и утверждении требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон", с 18.10.2019, возможность использования земельного участка в целях, предусмотренных договором, предпринимателем, не получившим до этого времени разрешение на строительство, была утрачена, поскольку территориально вышеуказанный земельный участок находится в зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности "ЗРЗ-0.1" и "ЗРЗ-4п.11", предусмотренных Постановлением № 492, которые не предполагают осуществление строительства объектов торговли. Соответственно, учитывая, что невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, суды пришли в выводу, что предприниматель обязан вносить арендную плату по 17.10.2019, а перечисленные в счет арендной платы суммы после этой даты  за период с 18.10.2019 по апрель 2020 в размере 1 251 397 руб. 87 коп. подлежат возврату как неосновательно полученные арендодателем, который не вправе после 17.10.2019, в том числе и в период, указанный во встречном иске, требовать от предпринимателя внесения платы по договору от 23.11.2018 № 18З2295.

Судами двух инстанций верно не признаны состоятельными доводы комитета о том, что предприниматель, получив в 2020 году разрешение         № RU71326000-45/2020 на строительство, вправе был реализовать права на застройку вышеуказанного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды. Эти доводы приведены без учета того, что данное разрешение не выдавалось на строительство объекта торговли (магазина). Кроме того,  Постановление № 492 в части ограничений для зон "ЗРЗ-0" и "ЗРЗ-4" предусматривает не запрет строительства, в принципе,  а не включает в объекты, разрешенные к строительству, объекты торговли, тогда как интерес в освоении предоставленного предпринимателю в аренду земельного участка связан со строительством магазина.

  Кассационная жалоба, основанная на ошибочном толковании законодательства и иной оценке доказательств, не свидетельствует о наличии оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

  Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьей 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд    

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Тульской области от 9 декабря 2021 года и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда                      от  10 февраля 2022 года по делу № А68-12899/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

         Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст.291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

 Председательствующий судья                                    Е.В. Власов  

 

 Судьи                                                                             Н.В. Еремичева

 

                                                                                         Л.А. Крыжская