Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А75-20133/2016

25 марта 2019 г.

г. Ханты-Мансийск

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2019 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Сердюкова П.А., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ЮГРА ПЛЮС ГАЗ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 628405, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, копр. 4) к обществу с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, место нахождения: 143500, Московская область, Истринский район, ДНП Истра-Вита, д. 40) о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора,

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: частное медицинское учреждение «Золотое сердце» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 628405, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра. 

<

...>/4), частное медицинское учреждение «Центр паллиативной медицины «Золотое сердце» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>), ассоциация медико-социальной помощи «Наджа Альянс» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, ул. Мелик-Карамова, д. 92, кв. 5), Департамент здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...> д. 32), автономная некоммерческая организация Центр социального и медицинского обслуживания населения «Заботливое сердце» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 628405, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>),

при участии представителей:

-от общества с ограниченной ответственностью «ЮГРА ПЛЮС ГАЗ» – ФИО2 по доверенности от 28.12.2018 (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 17.09.2018,

-от общества с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» – ФИО4 по доверенности от 08.10.2018 (до перерыва),

-от Департамента здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры - ФИО5 по доверенности от 28.12.2018,

-от автономной некоммерческой организации Центр социального и медицинского обслуживания населения «Заботливое сердце» - ФИО3 по доверенности от 09.01.2019,

-от частного медицинского учреждения «Золотое сердце» - ФИО3 по доверенности от 01.10.2018,

-от частного медицинского учреждения «Центр паллиативной медицины «Золотое сердце», ассоциации медико-социальной помощи «Наджа Альянс» – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЮГРА ПЛЮС ГАЗ» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» (далее - ответчик) о признании незаконным одностороннего отказа от договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2015.

Исковые требования со ссылкой на статьи 1, 4, 10, 309, 310, 328, 606, 611, 450, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы недобросовестностью поведения и злоупотреблением ответчиком правом на отказ от исполнения договора.

Определением от 28.012019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: частное медицинское учреждение «Золотое сердце», частное медицинское учреждение «Центр паллиативной медицины «Золотое сердце», ассоциация медико-социальной помощи «Наджа Альянс», Департамент здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Определением от 20.02.2019 судебное заседание по делу отложено на 14.03.2019 на 12 час. 00 мин., к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена автономная некоммерческая организация Центр социального и медицинского обслуживания населения «Заботливое сердце».

На основании статей 122, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей частного медицинского учреждения «Центр паллиативной медицины «Золотое сердце», ассоциации медико-социальной помощи «Наджа Альянс», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представители истца в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика с иском не согласился по доводам ранее представленного отзыва (том 1 л.л. 73).

Представитель Департамента здравоохранения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры просит принять решения на усмотрение суда.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлялся перерыв 20.03.2019 на 12 час. 00 мин.

По окончанию перерыва слушание дела продолжено в отсутствие представителей ответчика.

Заслушав представителей сторон и третьих лиц, изучив доводы иска и отзывов на него, суд установил следующее.

Истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015 (договор, том 1 л.д. 12), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование имущество: нежилое здание: «Амбулаторно-медицинские учреждения, станция скорой помощи» четырехэтажное, общей площадью 2 675,70 кв.м., кадастровый (условный) номер:86:10:0101202:624; расположенное по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, дом 4/1; земельный участок; категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1 933 кв. м. расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Аэрофлотская, территориальная зона ПД. 1, кадастровый номер участка 86:10:0101202:31; «Наружные сети газоснабжения» - протяженностью 71,31 м: протяженность сети (трасса) - 40 м соответствует прокладке газопровода от точки врезки в существующий до точки подвода в здание, стальная часть газопровода, протяженностью - 31,31 м, проходит по фасаду здания до котельной, расположенной на отметке +18,90 м здания; наружные сети электроснабжения, протяженность - 44,0 м; наружные сети водоснабжения, протяженность - 12,0 м; наружные сети канализации, протяженность - 38,0 м. для использования с целью общественного назначения самостоятельно, либо сдавая в субаренду физическим и юридическим лицам (пункт 1.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017).

Согласно пункту 1.4. договора имущество передается в аренду на срок с 01.02.2015 по 01.05.2021.

Общая сумма арендной платы составляет 3 206 000 руб. 00 коп. в месяц, без учета налога на добавленную стоимость, в связи с применением упрощенной системы налогообложения. Размер аренной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендатор в течение 10 банковских дней вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб. 00 коп. 

Пунктом 3.3 договора установлено, что арендатор до 10 числа каждого месяца перечисляет арендодателю сумму месячной аренды, указанной в пункте 3.1. договора.

Выкупная цена арендованного имущества составляет 233 832 000 руб. 00 коп., арендатор погашает указанную выкупную цену имущества в течение срока договора путем внесения арендных платежей.

По соглашению сторон плата арендных платежей начинается с даты официального открытия, но не позднее 30.04.2015 (пункт 3.6. договора). 

Договор прошел государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка (том 1 л.д. 13).

По передаточному акту от 16.02.2015 имущество было передано арендатору (том 3 л.д. 15).

Сторонами подписано дополнительное соглашение от 01.01.2017 (том 1 л.д. 14), которым внесены изменения в пункты 1.1., 3.1., 3.6. договора, добавлены пункты 3.9. – 3.15. договора.

Согласно пункту 3.1. договора в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2017 арендная плата начисляется с 01.01.2017 и исчисляется исходя из размера ежемесячного платежа, который составляет 1 800 000 руб. 00 коп., без учета налога на добавленную стоимость, в связи применением упрощенного налогообложения, арендная плата не включает в себя выкупную стоимость объекта.

Пунктом 3.6. дополнительного соглашения стороны предусмотрели, что арендатор в течение 5 календарных дней, с момента подписания настоящего договора, обязан перечислить на расчетный счет арендодателя денежную сумму равную размеру месячной арендной платы за объект (обеспечительный платёж); обеспечительный платёж не является арендной платой, а является способом обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по договору перед арендодателем; обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору по окончании срока аренды, в порядке и на условиях предусмотренных договором; на протяжении всего срока действия договора арендатор обязуется поддерживать размер обеспечительного платежа на уровне не менее действующего размера месячной арендной платы.

Обеспечительный платёж списывается арендодателем самостоятельно во внесудебном порядке, с последующим письменным уведомлением арендатора: в счет оплаты арендной платы (при наличии просрочки в её оплате); в счет оплаты неустойки (пени, штрафы), процентов за пользование денежными средствами, выставленной арендодателем арендатору; в счёт приведения объекта в состояние, в котором оно передавалось арендатору в аренду с учётом нормального износа (амортизация) за период аренды; в счет оплаты иных расходов, понесённых арендодателем по вине арендатора (пункт 3.7. договора в редакции дополнительного соглашения).

Пунктом 3.8. договора в редакции дополнительного соглашения установлено, что в случае если в период срока действия аренды, размер обеспечительного платежа станет менее действующего размера месячной арендной платы, по причине (в том числе но не исключительно) списания обеспечительного платежа в порядке, предусмотренном договором, изменения размера арендной платы в сторону увеличения и т.п., арендатор обязан незамедлительно (не позднее 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором размер обеспечительного платежа стал менее действующего размера месячной арендной платы) перечислить на расчетный счет арендодателя денежную сумму недостающую до полного размера обеспечительного платежа 

В соответствии с пунктом 3.9. договора в редакции дополнительного соглашения возврат обеспечительного платежа арендатору по окончании срока аренды, арендодатель производит в течение 10 календарных дней с момента возврата объекта, в сумме оставшейся после выполнения следующего: 1) при условии, что объект на момент его возврата арендодателю освобождён от имущества арендатора; 2) арендодатель производит удержания согласно пункту 3.9. договора; 3) арендодатель производит зачёт обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последний месяц аренды.

Согласно пункту 3.10. договора в редакции дополнительного соглашения при отсутствии уплаты обеспечительного платежа на момент подписания договора, арендодатель имеет право не передавать арендатору объект до уплаты обеспечительного платежа и/или отказаться от исполнения условий договора (расторгнуть договор) в одностороннем внесудебном порядке; в данном случае арендодатель не возмещает арендатору какие-либо расходы, убытки.

На момент заключения дополнительного соглашения арендатор внес на счет арендодателя по договору 50 496 000 руб. 00 коп., включая арендные платежи; выкупная цена имущества на 01.01.2017 составляет 183 307 840 руб. 00 коп. без учета налога на добавленную стоимость и подлежит уплате до окончания срока действия договора, варианты оплаты согласовываются сторонами дополнительно. Данная сумма подлежит индексации ежегодно, начиная с января месяца последующего года, на процент инфляции, до момента возврата к предыдущим условиям по выкупу помещения, о чем арендодатель оповещает арендатора в письменном виде до 20 января последующего года (пункт 3.15. договора в редакции дополнительного соглашения).

Дополнительное соглашение к договору прошло государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка (том 1 л.д. 14).

По доводам истца, платежными поручениями от 13.02.2015 № 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 № 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп. истец перечислил ответчику 3 127 785 руб. 59 коп., из которых 3 000 000 руб. 00 коп., в качестве обеспечительного платежа (том 1 л.д. 15, 16).

Истцом в материалы дела представлен договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2015 (договор субаренды, том 1 л.д. 46), заключенный истцом (арендодатель) и частным медицинским учреждением «Золотое сердце» (субарендатор), по условиям которого арендодатель обязался передать субарендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, функциональное назначение: нежилое здание, четырехэтажное, общая площадь арендуемого помещения 2 675,70 кв.м., кадастровый (условный) номер:86:10:0101202:624; земельный участок, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 1 933 кв.м. расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...> территориальная зона ПД, кадастровый номер участка 86:10:0101202:31; наружные сети электроснабжения протяженностью 44 метра; наружные сети газоснабжения протяженностью 40 метров; наружные сети водоснабжения протяженностью 12 метров; наружные сети канализации протяженностью 38 метров. Имущество находится у арендодателя на праве аренды, согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.02.2015, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ», на срок с 15.02.2015 по 31.12.2015 (пункт 1.1., 2.1. договора субаренды). По акту приема-передачи имущество было передано субарендатору (том 1 л.д. 51).

Уведомлением от 03.09.2018 (вх. № 34 от 27.09.2018) ответчик сообщил истцу об одностороннем отказе от исполнения договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2015 в связи с неисполнением обязательства по внесению обеспечительного платежа, а также в связи с наличием задолженности по арендной плате (том 1 л.д. 20).

Претензией от 24.12.2018 арендодатель, в связи с расторжением с 28.09.2018 договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, сообщил о невозможности осуществлять деятельность ответчику и иным лицам, допущенным в арендуемое помещение с 01.01.2019, потребовал подготовить и передать всю имеющуюся медицинскую документацию новому арендатору ассоциации медико-социальной помощи «Наджа Альянс» (том 1 л.д. 52).

31.12.2018 в спорном нежилом помещении была произведена замена замка на входной двери, что следует из служебной записки Мельника А.А. на имя директора частного медицинского учреждения «Золотое сердце» (том 1 л.д. 53).

Полагая односторонний отказ от исполнения договора незаконным, истец обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из аренды.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Таким образом, из системного толкования перечисленных норм, для договора аренды здания существенными являются условия о его предмете и размере арендной платы.

Как следует из материалов дела индивидуальные признаки имущества определены в пункте 1.1. договора. Кроме того, суд учитывает, что при приеме-передаче и использовании здания у сторон отсутствовали разногласия и сомнения относительно его индивидуальных признаков.

Размер арендной платы урегулирован в разделе 3 договора.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договора и размере арендных платежей.

Обязательная письменная форма договора соблюдена (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание, что договор заключен на срок более одного года, осуществлена его государственная регистрация.

Поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе о предмете, суд признает договоры заключенным.

Правоотношения сторон регулируются нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий сооружений), раздела III части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства по передаче имущества ответчиком исполнены в полном объеме, что подтверждается передаточным актом от 16.02.2015 (том 3 л.д. 15).

Как установлено судом, обществом с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» обществу с ограниченной ответственностью «ЮГРА ПЛЮС ГАЗ» направлено уведомление от 03.09.2018 об одностороннем отказе от исполнения договора, которое также прошло государственную регистрацию.

Данное уведомление получено истцом 27.09.2018.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерацииот 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 Гражданского кодекса Российской Федерации); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для одностороннего отказа от исполнения договора во внесудебном порядке по требованию арендодателя стороны предусмотрели единственное основание – отсутствие уплаты обеспечительного платежа.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе обеспечительным платежом.

В силу пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (пункт 3 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключенный договор обязателен для его сторон и должен ими добросовестно исполняться. Гарантией реализации данного принципа является предусмотренный статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства. 

Специфика одностороннего отказа от исполнения обязательства, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности, заключается в том, что такой отказ допускается и в случаях, предусмотренных договором. 

Стороны вправе своим соглашением определить не только обстоятельства, порождающие субъективное право на односторонний отказ, но и порядок совершения отказа, а также связанные с ним последствия.

При этом досрочное расторжение договора является крайней, исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (арендодателя). 

При этом, законодатель в основу расторжения договора вкладывает принцип существенного нарушения договора другой стороной.

В качестве таких оснований, пункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. 

Здесь же указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Проанализировав предусмотренные договором основания для отказа от его исполнения во внесудебном порядке, суд находит, что они не отвечают признакам разумности и справедливости.

Формально такое условие соответствует закону, но ущемляет интересы другой стороны. 

При этом, суд учитывает, что дополнительное соглашение от 01.01.2017 к договору было заключено путем присоединения к предложенным условиям расторжения договора. 

Как пояснил представитель истца, арендатор был лишен возможности повлиять на его содержание. 

Контроль справедливости договорных условий является способом защиты слабой стороны против законных, но явно обременительных условий. 

Суд принимает во внимание, что само по себе включение в условия договора положений об обеспечительном платеже соответствует закону и является правомерным.

Вместе с тем, ответчиком не пояснено, насколько важным и необходимым, по отношению к иным обязательствам арендатора, являлась данная обязанность, что ее нарушение необходимо было включать в договор, как основание для его расторжения в одностороннем порядке.

Довод ответчика о том, что дополнительное соглашение от 01.01.2017 заключалось исключительно лишь с целью придать обязательству по внесению обеспечительного платежа существенный характер, судом не принимается.

В частности, данным дополнительным соглашением стороны уточнили как предмет договора, так и размер арендной платы. А в части обеспечительного платежа, договор лишь приведен в соответствие с положениями параграфа 8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, который был введен Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», то есть после заключения договора.

По смыслу пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» несправедливые договорные условия - это условия, явно обременительные для контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон.

Суд полагает, что арендодатель имел возможность иным способом обеспечить исполнение обязательств по внесению обеспечительного платежа, а не предусматривать его как основание для досрочного расторжения договора.

Суд учитывает, что исходя из положений об обеспечительном платеже и порядке его внесения, констатация исполнения либо неисполнения данного обязательства зависит от воли арендодателя, поскольку именно он осуществляет его списание, зачет и т.д.

При этом, как следует из материалов дела, между сторонами имеется явное непонимание и отсутствует правовая определенность относительно уплаты арендатором обеспечительного платежа.

Так, первоначально в соответствии с пунктом 3.2. договора стороны предусмотрели, что арендатор в течение 10 банковских дней вносит на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере 3 000 000 руб. 00 коп. 

По доводам истца, платежными поручениями от 13.02.2015 № 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 № 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп. истец перечислил ответчику 3 127 785 руб. 59 коп., в том числе 3 000 000 руб. 00 коп. в качестве обеспечительного платежа (том 1 л.д. 15, 16).

В указанных платежных поручениях назначение платежа не конкретизировано.

В силу статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно пункту 49 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», исходя из положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации об очередности погашения требований по денежному обязательству, при недостаточности суммы произведенного платежа, судам следует учитывать, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д. (статьи 317.1, 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше (пункт 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что внесение обеспечительного платежа, который сам по себе является обеспечением обязательств, являлось первым из денежной обязанности по сроку исполнения, суд приходит к выводу о ее исполнении арендатором платежными поручениями от 13.02.2015 № 7 на сумму 227 785 руб. 59 коп., от 13.02.2015 № 8 на сумму 2 900 000 руб. 00 коп.

Какой-либо переписки о невнесении арендатором обеспечительного платежа сторонами не представлено.

Впоследствии, дополнительным соглашением от 01.01.2017 стороны скорректировали размер арендной платы и порядок внесения обеспечительного платежа.

При этом, в пункте 3.15. договора в редакции дополнительного соглашения, стороны зафиксировали сумму исполненных обязательств, а именно, указали, что арендатором внесено 50 496 руб. 00 коп., включая арендные платежи.

Из буквального толкования данного положения следует, что истцом в указанной сумме проведена оплата, причем не только арендных платежей. Каких именно сторонами не конкретизировано, но, в отсутствие иного, суд приходит к выводу, что в данном случаен подразумевалось и исполнение обязательств по внесению обеспечительного платежа.

Более того, суд исходит и из того обстоятельства, что пунктом 3.10 договора в редакции дополнительного соглашения, стороны предусмотрели право арендодателя не передавать объект аренды, в случае неуплаты обеспечительного платежа.

Однако, передача имущества была осуществлена, что давало основание арендатору считать выполненным обязательство по внесению обеспечительного платежа.

Ответчик не представил суду доказательств, которые бы указывали на то, что им предъявлялись конкретные претензии к истцу о необходимости внесения обеспечительного платежа. Уведомления о его списании или зачете (применительно к положениям статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации) в материалах дела отсутствуют.

При данных обстоятельствах, ввиду отсутствия правовой определенности между относительно исполнения арендатором обязанности по внесению обеспечительного платежа, действия арендодателя применительно к статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, нельзя признать добросовестными.

Наряду с этим, суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

Абзацем третьим пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», установлено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как следует из материалов дела, отказ ответчика от исполнения договора аренды основан на неисполнении арендатором обязанности по внесению обеспечительного платежа, то есть, обусловлен нарушением договора его стороной.

Вместе с тем, в нарушение указанных разъяснений, ответчик не инициировал представления в регистрирующий орган заявлений обеих сторон договора.

Кроме того, зная о наличии возражений со стороны арендатора, арендодатель не обратился в суд с иском о признании договора прекратившимся, что, в случае его удовлетворения, и должно было явиться основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Как установлено судом, определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 21.08.2018 по делу № А75-12488/2018 принять иск общества с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» к обществу с ограниченной ответственностью «ЮГРА ПЛЮС ГАЗ» о взыскании задолженности в размере 4 866 476 руб. 27 коп., в том числе: 4 549 402 руб. 08 коп. - основной долг по арендным платежам по договору аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015, 317 074 руб. 19 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 31.12.2016 по 13.08.2018, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015.

При этом, определениями от 15.10.2018 и от 11.12.2018 производство по указанному делу прекращено, в связи с отказом общества с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» от иска.

Как пояснил представитель ответчика, отказ от иска был связан с поступившими платежами, в связи с чем общество с ограниченной ответственностью «НИК-АРС-СТУДИЯ» посчитало нецелесообразным и бесперспективным настаивать на расторжении договора в судебном порядке.

Однако, несмотря на указанные обстоятельства поступления платежей, повлекших отказ от требования о досрочном расторжении договора, ответчик отказался от исполнения договора в одностороннем порядке, что не является последовательным поведением.

При наличии притязаний на обеспечительный платеж, арендодатель вполне имел возможность уточнить требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках № А75-12488/2018.

Довод ответчика о наличии задолженности у истца по арендным платежам, судом отклоняется, поскольку данные обстоятельства не являются основанием для отказа от исполнения договора в одностороннем порядке.

В рамках данного иска, судом оцениваются лишь воля, выраженная в уведомлении от 03.09.2018.

При этом, суд учитывает, что в данном уведомлении ответчик действительно указывает на наличие суммы долга в размере 4 549 402 руб. 08 коп. Однако, как указано выше, о ее взыскании в судебном порядке было заявлено, но впоследствии арендодатель отказался от иска.

При таких обстоятельствах, суд находит односторонний отказ ответчика от исполнения договора незаконным, в связи с чем иск подлежит удовлетворению.

При подаче иска уплачена государственная пошлина в размере6 000 руб. 00 коп. (том 1 л.д. 10).

В соответствии со статьями 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая удовлетворение иска, суд относит расходы по уплате государственной пошлины в указанном размере на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 65, 71, 110 – 112, 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры 

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Югра плюс газ» удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ общества с ограниченной ответственностью «Ник-арс-студия» от исполнения договора аренды недвижимого имущества с последующим выкупом от 01.02.2015, выраженный в уведомлении от 03.09.2018.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ник-арс-студия» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Югра плюс газ» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья                                                П.А. Сердюков