Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград                                                               Дело №  А21-2073/2024

« 23 » сентября  2024 года 

 

Резолютивная часть решения объявлена  « 18 » сентября   2024 года

Полный текст решения изготовлен           « 23 »  сентября  2024 года 

 

      Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Оксенчук А.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>) 

к ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании суммы обеспечительного платежа

и встречному исковому заявлению

ИП ФИО2 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>)

К ИП ФИО1 (ОГРНИП 

<

***> ИНН 

<

***>)

о взыскании арендной платы и убытков 

при участии в заседании представителей: 

от истца: ФИО3 по доверенности от 16.05.2024, удостоверению,   

от ответчика: ФИО2 по паспорту, ФИО4 по доверенности от 31.03.2023, паспорту, диплому,  ФИО5 по паспорту, устному ходатайству

 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании суммы обеспечительного платежа по договору аренды в размере 70 000 руб.

       В ходе судебного разбирательства ИП ФИО2 предъявила встречное исковое заявление о взыскании с ИП ФИО1 денежных средств в размере 238 201 руб., из которых: 189 109 руб.  - убытки, связанные с восстановительным ремонтом помещения, 39 092 руб.  – арендная плата за январь 2024 года, включая коммунальные платежи, 10 000 руб. -  расходы на оплату услуг оценщика. 

      В судебном заседании представитель истца по первоначальным требованиям настаивала на удовлетворении иска в полном объеме, указав, что поскольку договор аренды был расторгнут, удержание обеспечительного платежа является неправомерным и образует неосновательное обогащение на стороне ответчика. В удовлетворении встречных требований просила отказать в полном объеме, по доводам, указанным в письменном возражении.

       Представитель ответчика по первоначальным требованиям не согласился  с иском ИП ФИО1, ссылаясь на условия ранее действующего договора аренды. Встречное исковое заявление представитель предпринимателя поддержала в полном объеме, просила удовлетворить, со ссылкой на отчет № 1757-К  об определении величины рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения. 

Суд, в ходе рассмотрения настоящего спора, оценив доводы  ИП ФИО1 о несоблюдении претензионного порядка по встречному иску, пришел к выводу об отсутствии оснований для оставления без рассмотрения настоящего иска.

       В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства» разъяснено, что соблюдение досудебного порядка урегулирования спора при подаче встречного иска не требуется, поскольку встречный иск предъявляется после возбуждения производства по делу и соблюдение такого порядка не будет способствовать достижению целей досудебного урегулирования (часть 3 статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

       С учетом изложенного у суда не имеется правовых оснований для оставления без рассмотрения встречного иска по мотиву несоблюдения досудебного претензионного порядка.

        Рассмотрев материалы дела,  выслушав доводы и возражения сторон, суд

установил:

между ИП ФИО2 (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) ранее был заключен договор  аренды помещения № 42/110/23 от 27.06.2023  (далее – Договор аренды), согласно которому Арендатору было передано во временное пользование следующие  нежилые помещения – № 42, № 60, общей площадью 110,5 кв.м. на 1-м этаже в здании с КН 39:15:140902:304 и помещение № 21 площадью 21 кв.м. в здании с КН 39:15:140902:319, расположенные по адресу: 

<

...>.

       19.12.2023 арендатор принял решение расторгнуть Договор аренды, направив в адрес арендодателя уведомление. 

       12.02.2024 ИП ФИО1 направил в адрес ИП ФИО2 претензию с требованием о возврате обеспечительного платежа в размере 70 000 руб.

       Поскольку направленная истцом ответчику претензия осталась без удовлетворения, истец инициировал обращение в суд с иском по настоящему делу.

ИП ФИО2, в свою очередь, предъявила встречные требования о взыскании с ИП ФИО1 арендной платы за январь 2024 года, со ссылкой на то обстоятельство, что арендатор в нарушение п. 2.1.10 договора аренды своевременно  не возвратил помещения по акту приема-передачи, в виду чего в силу п. 3.1 договора аренды обязан уплатить арендную плату за январь 2024 года в размере 39 092 руб., включая коммунальные услуги.  

       Также в составе встречных требований ИП ФИО2 заявила о взыскании с ИП ФИО1 убытков,  связанных с восстановительным ремонтом помещения № 42.

       Для определения суммы причинённого ущерба Помещению Арендодатель  заключил договор с ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» на оказание возмездных услуг по оценке  объекта оценки.

       По итогам осмотра помещения, ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов», 31.01.2024 был подготовлен отчет № 1757-К об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения № 42 площадью 50,5 кв.м., распложенного по адресу: 

<

...> (далее – Отчет).  Согласно Отчету рыночная стоимость восстановительного ремонта спорного помещения составила 189 109 руб.

       Изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, в порядке статей 64-68, 71, 75, 81 АПК РФ суд признал первоначальный иск не подлежащим удовлетворению, а встречный обоснованным и правомерным, при этом при принятии решения суд руководствовался следующим. 

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

       Пунктом 2 статьи 616, статьей 622 ГК РФ установлены обязанности арендатора по сохранению имущества и поддержанию его в исправном состоянии, производству за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание имущества, а также по возврату имущества в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. 

       Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393, 616, 622 ГК РФ влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.

         В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

        Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: факт причинения убытков, противоправность действий причинителя убытков (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), причинную связь между противоправными действиями и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков. 

        Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

       В соответствии с п. 3.1 арендатор,  в день подписания настоящего договора производит предоплату за первый месяц аренды и обеспечительный платеж (залог) в размере 70 000 руб.

Согласно п. 3.2. договора аренды залог не возвращается в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Срок действия договора устанавливается с 01.07.2023 по 30.06.2024 (п. 1.2 договора аренды).

Из материалов дела усматривается, что арендатор в одностороннем внесудебном порядке в письме № 19.12.2023 заявил отказ от исполнения договора аренды.

Согласно пунктам 1,4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Поскольку согласно условиям договора аренды сумма обеспечительного платежа при одностороннем отказе от договора арендатором подлежит оставлению у арендодателя, правовых оснований для удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 у суда не имеется.

В соответствии с п. 2.1.10 договора аренды в случае прекращения договора по любым  причинам арендатор обязан демонтировать всю имеющуюся рекламу в здании и освободить помещение не позднее13 часов последнего рабочего дня действия договора, передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исходном состоянии, не требующем косметического ремонта, провести санитарную уборку.

Согласно п. 3.1 договора аренды, арендатор не позднее пяти дней после выставления счета арендодателем дополнительно возмещает арендодателю расходы по потребленной энергии в занимаемом помещении согласно показаниям счетчика и расчету арендодателя, по электроэнергии потребленной местами общего пользования, отоплению в отопительный сезон пропорционально  занимаемым площадям согласно счету арендодателя до 30 числа текущего месяца. Арендатор не позднее 30-го числа текущего месяца возмещает арендодателю расходы на обслуживание и содержание мест общего пользования: обслуживание, текущий ремонт сетей и коммуникаций, уборка мест общего пользования, расходы по воде и канализации, использование контейнера для выноса мусора. Указанные платежи являются переменной составляющей арендной платы, и подлежат обязательной оплате.

      Стороны не оспаривали, что датой расторжения договора и освобождения спорного помещения следует считать 19.01.2024.

      Вместе с тем, подписанный двусторонний акт приема-передачи в материалах дела отсутствует. 

      Согласно п. 3.6 договора аренды расчетным периодом считается календарный месяц с первого до последнего числа месяца.

       Согласно расчету арендодателя задолженность арендатора по арендной плате за январь 2024 года, включая коммунальные платежи, составляет 39 092 руб. 

       Размер начисленной истцом задолженности, судом проверен и признан обоснованным как по праву, так и по размеру, ответчиком прямо не оспорен, контррасчет долга ответчиком суду не представлен.

Доказательства оплаты арендной платы за спорный период в материалах дела отсутствуют.

Учитывая изложенное, суд полагает подлежащим удовлетворению требование истца в части взыскания основной задолженности в полном объеме.

       Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании убытков.

        Как следует из материалов дела, датой возврата  объекта из аренды было 19.01.2024.

       Как следует из пояснений ИП ФИО2, арендодатель в назначенную дату явилась на объект, вместе с тем, арендатор явку не обеспечил.   Вместо этого, явились два человека, которыми были переданы ключи, однако полномочий на подписание акта приема-передачи помещений из аренды, данные лица не предъявили. 

       Указанные обстоятельства, также не отрицали свидетели ФИО6 и ФИО7 и подтвердили, что полномочий на подписание акта приема-передачи спорного объекта у них не имелось.

       В виду указанных обстоятельств ИП ФИО2 в присутствии ФИО4 и ИП ФИО5 был составлен акт приема-передачи помещения от 19.01.2024, согласно которому, в период аренды ИП ФИО1 помещения № 27 (по плану) или № 42 на основании договора аренды помещения № 42/110/23 от 27.06.2023 (50,5 кв.м.) на окрашенных стенах появились пятна и отверстия от сверлений, на шлифованном полу отмечаются царапины, пятна, на пластиковой двери линия от маркера, на деревянной двери наблюдаются  пятна и царапины.

     Данный акт был направлен в адрес ИП ФИО1

     Ссылка ИП ФИО1 на акт возврата помещений от 19.01.2024 с указанием на возврат помещений в удовлетворительном состоянии, составленный и подписанный им в одностороннем порядке не может быть принят в качестве доказательства  передачи спорного объекта в надлежащем состоянии, в виду того, что сам арендатор в назначенный день на объект не явился, полномочий на составление акта по возврату имущества из аренды не оформил.  

        Утверждение о том, что объект возвращен с учётом нормального износа  противоречит доказательствам, содержащимся в материалах дела (отчет № 1757-К от 31.01.2024).

       Согласно сложившейся судебной практике не признаётся естественным (нормальным) износом повреждения стен, пятна/потёртости на обоях (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу №А40-192472/2015).

        В Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016  № 301-ЭС16-7745 по делу №А82-6309/2015 судом установлено, что повреждение дверных полотен не является следствием нормального износа помещения.

       Оценив, представленные в материалы дела доказательства (в т.ч. акт приёма-передачи помещения от 19.01.2024, отчет № 1757-К от 31.01.2024) в совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о доказанности наличия указанных ИП ФИО2 повреждений спорного объекта аренды и факта их возникновения в период владения имуществом ИП ФИО1 вследствие его эксплуатации.

         Претензией от 12.02.2024, направленной арендатору, арендодатель потребовал   возместить причиненный ущерб с приложением  акта приемки и отчет № 1757-К от 31.01.2024.

        Доказательств возмещения ущерба со стороны ответчика по встречному иску не представлено.

       Исходя из характера и объема (степени) выявленных повреждений арендованного имущества, состояние объекта аренды на момент его возврата не соответствует требованиям статьи 622 ГК РФ.

        Таким образом, факт нарушения ответчиком своих обязательств, предусмотренных условиями договора аренды, статей 616, 622 ГК РФ, подтверждается материалами дела.

        Сумма предъявленных ко взысканию убытков определена истцом исходя из стоимости восстановительного ремонта объекта аренды, необходимого для устранения дефектов и повреждений арендованного имущества в сумме 189 109 руб.

        В подтверждение заявленного размера убытков в материалы делапредставлен отчет № 1757-К об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения № 42 площадью 50,5 кв.м., распложенного по адресу: 

<

...>, подготовленный ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов».

        Доводы ИП ФИО1 о том, что указанный Отчет не может быть принят в качестве доказательства ввиду того, что на осмотр арендатор не приглашался, отклоняются судом, как опровергающиеся представленными в материалами дела доказательствами.

       Уведомление о проведении экспертизы, назначенной на 31.01.2024, направлялось ИП ФИО1 как по почте, так и на электронный адрес.  При этом, ссылка ответчика по встречному иску на то обстоятельство, что в почтовой квитанции неверно указан адрес получателя, в виду чего, по мнению представителя, ИП ФИО1 не был извещен о проведении осмотра спорного помещения специалистом, судом отклонен, поскольку данное уведомление было направлено также на электронную почту, указанную в договоре аренды, принадлежность которой предпринимателем не оспаривалась. 

       Доводы представителя ИП ФИО1 о порочности выполненного Отчета, опровергнуты ИП ФИО2, представленными в материалы дела доказательствами (договор № 1757-к от 31.01.2024 на оказание возмездных услуг по оценке объекта оценки,  справка ООО «СНОиК» от 24.07.2024, трудовой договор № 4/10 от 07.10.2016).

      Отчет, представленный истцом по встречному иску, ответчиком напрямую не оспорен (статья 65 АПК РФ). Ходатайств о назначении судебной экспертизы в ходе судебного разбирательства  заявлено не было. 

        Таким образом, материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств арендатора по договору аренды  и причинения вследствие этого убытков истцу в сумме 189 109 руб., и, поскольку доказательств их добровольного возмещения ответчиком не представлено, заявленные исковые требования обоснованы, правомерны и подлежат удовлетворению на основании статей 15, 393, пункта 2 статьи 616, 622 ГК РФ.

        В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

       С учетом изложенного, государственная пошлина, уплаченная истцом при предъявлении иска, а также расходы на оплату услуг специалиста по составлению отчета,  подлежит взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований ИП ФИО1  – отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Взыскать с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2  денежные средства в размере 238 201 руб.,  а также расходы по оплате госпошлины в размере 7 764 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его  принятия в Тринадцатый арбитражный  апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

 

Судья                                                                                             А.В. Брызгалова