АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ул. Гоголя, 18, г. Уфа, Республика Башкортостан, 450076, http://ufa.arbitr.ru/,

сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-17718/2022

г. Уфа

15 августа 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 08.08.2023

Полный текст решения изготовлен 15.08.2023

 

Арбитражный суд Республики Башкортостан в лице судьи Салиевой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску 

общества с ограниченной ответственностью «ПланетаМолл-Уфа» (ИНН: 

<

***>) 

к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (ИНН: 

<

***>)

и встречному иску

индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью « ПланетаМолл-Уфа « (ИНН: 

<

***>) 

о признании договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 расторгнутым с 01.05.2022.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность № 0007-ДВ/РУФ-23 от 15.02.2023, диплом; 

от ответчика – ФИО4, удостоверение адвоката, доверенность от 20.09.2022.

 

Общество с ограниченной ответственностью «ПланетаМолл-Уфа»  (далее – ООО «ПланетаМолл-Уфа», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением  к индивидуальному предпринимателю ФИО2  (далее – ИП ФИО2, ответчику) о признании одностороннего отказа от исполнения договора аренды недействительной сделкой, а договора аренды действующим, о взыскании долга в размере 396 725 руб. 68 коп., неустойки в размере 89 597 руб. 82 коп., неустойки за перерыв в ведение коммерческой деятельностивразмере 750 000 руб., штрафа в размере 150 000 руб.

Истец неоднократно заявлял ходатайства в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об уточнении исковых требований.

Согласно заявлению об уточнении исковых требований и уменьшении суммы иска от 03.05.2023 (зарегистрировано канцелярией суда 05.05.2023) истец просит взыскать задолженность по уплате арендной платы по договору № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 в размере 3 179 389 руб. 72 коп. за период с 01.02.2022 по 08.02.2023, неустойку в размере 2 815 247 руб. 34 коп.

Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом уточнение в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято. 

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к ООО «ПланетаМолл-Уфа» со встречным исковым заявлением о признании договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 расторгнутым с 01.05.2022.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, встречного искового заявления, суд УСТАНОВИЛ:

Между обществом с ограниченной ответственностью «РосЕвроДевелопмент-Уфа», ОГРН 

<

***> (в настоящее время – ООО «ПланетаМолл-Уфа», арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017, согласно условиям которого арендодатель за арендную плату предоставляет арендатору на срок аренды во временное владение и пользование (в аренду) помещение, право пользования местами общего пользования, а также обеспечивает предоставление арендатору коммунальных услуг для использования помещения в соответствии с разрешенным использованием.

В разделе 1 стороны согласовали используемые в договоре термины и определения:

Акт ведения коммерческой деятельности означает подписываемый сторонами акт, составленный по форме, согласованной в приложении 7 к договору, подтверждающий ведение арендатором коммерческой деятельности в помещении;

Акт доступа означает акт доступа в помещение, подписываемый сторонами и составленный по форме, согласованной в приложении 5 к договору, в котором стороны подтверждают доступ арендатора в помещение.

Арендная плата означает плату, уплачиваемую арендатором арендодателю по договору аренды за пользование помещением и местами общего пользования и складывающуюся из фиксированной арендной платы, дополнительной арендной платы, переменной арендной платы, платы с оборота, платы за открытие.

Обеспечительный платеж означает обеспечительный платеж, выплачиваемый арендатором арендодателю в обеспечение надлежащего исполнения обязательств арендатора по договору аренды в соответствии с разделом 5 и приложением 10 к договору;

Помещение означает нежилое помещение № 82а, расположенное на этаже подвал № б/н здания в составе здания, общей площадью 24,5 квадратных метра, план которого приведен в приложении 1 к договору аренды, передаваемое в аренду арендатору по договору аренды;

Срок аренды означает срок аренды до 23 часов 59 минут дня, в котором истекают 5 лет с даты начала арендатором коммерческой деятельности в рамках договора аренды, если договор аренды не будет расторгнут (прекращен) досрочно.

Согласно п. 4.1 договора, арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из:

- фиксированной арендной платы, которая рассчитывается, начиная с даты начала коммерческой деятельности (с учетом ст. 2.10 договора аренды), в порядке и на условиях, установленных в ст. 4.2 и части 1 приложения 8 договора;

- переменной арендной платы, которая рассчитывается, начиная с даты подписания сторонами акта доступа, в порядке и на условиях, установленных ст. 4.2 и части 2 приложения 8 договора;

- дополнительной арендной платы, которая рассчитывается, начиная с даты начала коммерческой     деятельности (с учетом ст. 2.10 договора аренды), в порядке и на условиях, установленных в части 3 приложении 8 к договору;

- платы с оборота, которая рассчитывается, начиная с даты начала коммерческой деятельности, в порядке и на условиях, установленных ст. 4.2 и части 4 приложения 8 договора;

- платы за открытие, которая рассчитывается, начиная с даты подписания сторонами акта доступа в порядке и на условиях, установленных ст. 4.2 и части 5 приложения 8 к договору.

Согласно п. 4.2 договора арендатор осуществляет уплату:

- фиксированной арендной платы - авансовым платежом, ежемесячно, в размере месячной фиксированной арендной платы не позднее 5 числа месяца, за который производится оплата;

- переменной арендной платы - ежемесячно не позднее 27 числа месяца, следующего за отчетным месяцем;

- дополнительной арендной платы состоящей из:

 операционных расходов - авансовым платежом, ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.

 маркетингового платежа - авансовым платежом, ежемесячно не позднее 5 числа каждого оплачиваемого месяца.

- платы с оборота - ежемесячно не позднее 27 числа месяца, следующего за отчетным периодом (как определено в приложении 8).

- платы за открытие - единоразово, в течение 5 рабочих дней с даты подписания акта доступа.

Стороны признают, что отсутствие счета не является основанием для невыполнения обязательства арендатора по оплате арендной платы и иных платежей за соответствующий период (пункт 4.6 договора).

Арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях и в сумме, равной совокупному размеру фиксированной арендной платы за 2 месяца, увеличенной на сумму НДС, в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора аренды.

Обеспечительный платеж является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по договору аренды (пункт 5.1 договора).

Порядок и условия распоряжения и возврата суммы обеспечительного платежа определяются в соответствии с приложением 10 к договору аренды (пункт 5.4 договора).

Арендатор обязан не прерывать ведение коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев, закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируется актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке (пункт 6.2 договора).

Согласно п. 11.2 договор аренды прекращается:

а) по соглашению сторон о расторжении договора аренды;

b) по истечении срока аренды, если стороны не заявят в письменной форме об обоюдном согласии продлить срок договора аренды;

c) на основании решения компетентного арбитражного суда Российской Федерации в случае существенного нарушения любой стороной своих обязательств, изложенных в договоре аренды, если такое нарушение не устранено в разумно короткий срок (при условии, что такое нарушение может быть устранено); или

d) в случае отказа арендодателя от исполнения договора аренды в одностороннем порядке без обращения в судебные органы, в случае если арендатор:

- a - произвел существенную, то есть более чем на 10 рабочих дней, задержку выплаты арендной платы; или

- b - однократно использовал помещение не в соответствии с его разрешенным использованием; или

- c - по своей вине существенно ухудшил состояние помещения (или его части); или

- d - не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по выплате или пополнению обеспечительного платежа/банковской гарантии; или

- е - существенным образом нарушает иные свои обязательства по договору аренды, в том числе, если арендатор нарушил правила о запрете передачи прав и обязанностей арендатора третьим лицам без предварительного письменного согласия арендодателя, и т.д., или

- f - арендатор был ликвидирован, объявлен банкротом (несостоятельным, неплатежеспособным) или в отношении него начата процедура ликвидации или банкротства; или

- g - в случае прерывания арендатором коммерческой деятельности в помещении, если это не было согласовано с арендодателем.

В случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж путем перевода денежных средств на счет арендатора, в течение 5 банковских дней с момента освобождения помещения арендатором. По соглашению сторон данный платеж может быть принят арендодателем в счет оплаты фиксированной арендной платы за два месяца до фактического прекращения арендатором коммерческой деятельности (пункт 11.6 договора).

За просрочку любого из платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю сумму неустойки в размере 0,6% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки (пункт 15.5 договора).

Согласно акту от 08.02.2018 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование по договору аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 нежилое помещение № 82а, расположенное на этаже подвал № б/н здания в составе здания, общей площадью 24,5 квадратных метра. План помещения приведен в приложении 1 к договору аренды.

13.04.2022 (вх. № 1165-РУФ/22-38) от ИП ФИО2 поступило заявление, согласно которому указано:

«В соответствии с условиями заключенного между нами договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 заявляю односторонний отказ от его исполнения с 01.05.2022.

Предлагаю 29.05.2022 осуществить взаимный осмотр нежилого помещения № 82а, расположенного на этаже подвал № б/н здания с кадастровым номером 02:55:020614:523, общей площадью 24,5 кв.м, и подписать акт приема-передачи от арендатора к арендодателю по форме, предусмотренной частью 2 Приложения № 6 к договору аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017.

Готовы до фактической передачи нежилого помещения №82а, расположенного на этаже Подвал № б/н здания с кадастровым номером 02:55:020614:523, общей площадью 24,5 кв.м. ООО «Планетамолл-Уфа» удалить все вывески, имущество, в том числе личное имущество персонала, мебель и иные предметы.

Также, до 29.05.2022 предлагаю согласовать вопрос о государственной регистрации прекращения аренды нежилого помещения № 82а, расположенного на этаже подвал № б/н здания с кадастровым номером 02:55:020614:523, общей площадью 24,5 кв.м».

29.04.2022 ООО «ПланетаМолл-Уфа» составлен акт фиксации приостановки коммерческой деятельности, а также акт о прерывании коммерческой деятельности.

Ссылаясь на то, что у арендатора не было права на односторонний отказ от договора, истец обратился в суд с иском о взыскании предусмотренных договором платежей, начисленных арендодателем до окончания срока договора.

 Оценив представленные в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает первоначальные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования о признании договора расторгнутым с 01.05.2022 необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 

Правоотношения сторон следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец договорные обязательства исполнил надлежащим образом, передав объект аренды арендатору.

Ответчик,  ссылаясь на п. 11.6 договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 заявил односторонний отказ от его исполнения с 01.05.2022.

Из положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49) разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №  49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее -  Постановление № 49) условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 11 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2016 № 54 установлено, что при применении статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует учитывать, что общими положениями о договоре могут быть установлены иные правила о возможности предоставления договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий. Кроме того, право на односторонний отказ от договора может быть предусмотрено правилами об отдельных видах договоров.

В пункте 13 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.2016 № 54 разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно пункту 14 постановления Пленума ВС РФ от 12.11.2016 № 54 при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54, по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая изложенные нормы, суд проанализировал условия договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 и пришел к следующим выводам.

Основания для одностороннего отказа от договора могут быть предусмотрены как законом, так и соглашением, достигнутым между участниками соответствующих правоотношений. Применительно к арендным правоотношениям, исходя из положений действующего законодательства, процедура одностороннего отказа от договора аренды может быть реализована в случае, если он заключен на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ), а также если соглашением сторон предусмотрена возможность в одностороннем порядке прекратить арендные отношения. 

Рассматриваемый договор аренды заключен сроком на 5 лет.

В разделе 11 договора стороны согласовали условия изменения и прекращения договора аренды.

В частности пункты 11.2, 11.3, 11.4, 11.6 предусматривают право только арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора и перечисляют условия для такого отказа и его последствия.  Право на односторонний отказ арендатора от договора его условия не оговаривают. Такие условия договора видятся оправданными, учитывая, что переданное ответчику помещение находится в большом торговом центре, собственник которого поддерживает определенную концепцию центра, учитывает спрос потенциальных покупателей на те или иные виды товаров. Поэтому условия договора призваны исключить миграцию арендаторов, основанных на их волеизъявлении. 

Пункт 11.6 (дублирующий номер) содержит формулировку: «В случае одностороннего отказа арендатора от исполнения договора, арендодатель обязан вернуть обеспечительный платеж путем перевода денежных средств на счет арендатора, в течение 5 банковских дней с момента освобождения помещения арендатором. По соглашению сторон данный платеж может быть принят арендодателем в счет оплаты фиксированной арендной платы за два месяца до фактического прекращения арендатором коммерческой деятельности».

Данный пункт во взаимной связи с иными условиями договора не может быть истолкован в пользу наличия у арендатора права на односторонний отказ от договора в любой момент времени. Условия для заявления такого одностороннего отказа арендатора от договора аренды не предусмотрены. В данном случае указанный пункт договора не свидетельствует о правомерности одностороннего отказа арендатора от договора, а определяет порядок сроки  и условия возврата обеспечительного платежа, который, по условиям этого же договора, арендатор должен внести в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора. 

 Кроме того,  в соответствии с п. 6.2 арендатор обязан не прерывать ведение коммерческой деятельности в течение всего срока действия договора, за исключения случаев, закрытия торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций. Перерыв в коммерческой деятельности арендатора фиксируется актом, подписанным уполномоченными представителями сторон. При отказе или уклонении арендатора от подписания, акт подписывается арендодателем в одностороннем порядке.

Системное толкование условий договора свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора (закрытие торгового центра по инициативе арендодателя и/или государственных органов и/или чрезвычайных ситуаций), является единственной причиной для приостановления коммерческой деятельности.

При этом дата начала коммерческой деятельности является датой начала расчета и начисления арендной платы. Следовательно, приостановление  коммерческой деятельности по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015)).

При заключении договора аренды стороны согласовали в том числе условия раздела 11, так и п. 6.2 договора, арендатор указанные условия договора не оспорил, подписал договор без замечаний и возражений.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии права на односторонний отказ от договора аренды у арендатора.  

Вместе с тем суд также не принимает довод ответчика по первоначальному иску о снижении  проходимости (трафика) как в торговом центре, так и в магазине ответчика, что повлекло за собой снижение размера выручки. 

Довод о снижении доходов по сути сводится к изложению ответчиком своих предпринимательских  рисков, которые в силу их распределения лежат на самом субъекте (статья 2 ГК РФ) и не освобождают должника от исполнения обязательств по договору. 

Кроме того с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», у суда не имеется оснований полагать, что при заключении договора условие о цене (арендной плате) было несправедливым или обременительным для ИП ФИО2, который сам выбрал объект, соответствовавший по техническим и локационным параметрам для размещения магазина «YVES ROCHER».

Снижение прибыли в текущий период не исключает получение прибыли в последующие периоды, в том числе с учетом предоставленного ответчику права сдавать помещение в субаренду.

Изменение обстановки, вызванное снижением проходимости (трафика), закрытием «якорных арендаторов» - Н&М, Zara, Pull&Bear, Bershka, повлекшее для арендатора, деятельность которого не прекращалась в арендованном помещении, снижение дохода по сравнению с имевшейся до этого ситуации, не свидетельствует о нарушении принципа встречности исполнения обязательств,

Кроме того, применение статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение/расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств должно осуществляться с учетом взаимных интересов сторон и взаимного распределения рисков.

В рассматриваемом случае, принимая во внимание, что ИП ФИО2 осуществляет предпринимательскую деятельность на началах риска, исходя из принципов свободы договора, равенства субъектов оборота, требований разумности и справедливости, представляется недопустимым изменение договора с отнесением всех негативных последствий изменения обстоятельств лишь на сторону арендодателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Истцом представлен подробный расчёт начисленных за период до окончания срока договора платежей, который подлежал уплате ответчиком. Расчет ответчиком не оспорен, контррасчет, согласующийся с обстоятельствами спора, не представлен.

Ответчик лишь указывал на обязанность арендодателя по возврату обеспечительного платежа.

Согласно п. 5.1 договора обеспечительный платеж является договорным способом обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору аренды и будет удерживаться арендодателем в качестве обеспечения надлежащего выполнения арендатором его обязательств по договору аренды.

Арендатор обязан уплатить арендодателю обеспечительный платеж в рублях и в сумме, равной совокупному размеру фиксированной арендной платы за 2 месяца, увеличенной на сумму НДС, в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора аренды.

Истец указал, что в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей  за период с февраля по май 2022 года, истец воспользовался своим правом на удовлетворение требований из суммы обеспечительного платежа.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Стороны в договоре предусмотрели, что обеспечительный платеж является способом обеспечения обязательств, предусмотренных договором.

По смыслу приведенных норм и по условиям спорного договора обеспечительный платеж должен носить зачетный характер и по отношению к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору.

Из расчёта истца следует, что обеспечительный платеж был им учтен при определении задолженности ответчика по внесению предусмотренных договором платежей.

Ответчик доказательства уплаты задолженности по арендной плате в полном объеме не представил, в связи  с чем, суд полагает требование о  взыскании задолженности в размере 3 179 389 руб. 72 коп. подлежащим удовлетворению.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, истцом начислена неустойка в размере 2 815 247 руб. 34 коп. за период с 28.05.2022 по 08.02.2023.

Неустойкой (штрафом, пеней) в силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

В силу статьи 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно п. 15.5 договора за просрочку любого из платежей по договору арендатор обязан уплатить арендодателю сумму неустойки в размере 0,6% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки.

Ответчик заявил ходатайство о снижении неустойки в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что уменьшение размера неустойки является правом, а не обязанностью суда.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2016 № 7 (далее - Постановление № 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, возможно лишь при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Задача суда состоит в устранении явной несоразмерности штрафных санкций, следовательно, суд может лишь уменьшить размер неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной, причем указанные пределы суд определяет в силу обстоятельств конкретного дела и по своему внутреннему убеждению.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России (абз. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела, как того требуют правила ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В системе действующего правового регулирования неустойка, являясь способом обеспечения обязательств и мерой гражданско-правовой ответственности, носит компенсационный характер. При этом выплата кредитору неустойки предполагает такую компенсацию его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 № 5-КГ14-131).

Таким образом, неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно правовой позиции, изложенной Определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Таким образом, при применении ст.333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан обеспечить баланс интересов сторон с целью недопущения нарушения прав каждой из них, в том числе исключения обогащения одной стороны за счет другой.

Согласно ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлено, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию (ч.3 ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойка за нарушение срока исполнения обязательства носит компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, который предусматривает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором. Взыскание неустойки не должно приводить к неосновательному обогащению одной стороны за счет другой и к нарушению принципа справедливости; неустойка должна носить компенсационный, а не карательный характер.

К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении дела приходит в каждом конкретном случае, в том числе посредством установления несоразмерности между начисленной суммой неустойки и последствиями неисполнения обязательства, в случае наличия несоразмерности.

Суд отмечает, что установленный договором между истцом и ответчиком  размер неустойки (0,6%) не соответствует обычно применяемому в гражданском обороте размеру штрафных санкций, применяемых за нарушение обязательств по просрочке внесения арендных платежей. Передача имущества в аренду не предполагает отчуждения из оборота истца денежных средств или иных материальных затрат. В данном случае такая неустойка носит скорее охранительный, превентивный, а не компенсационный характер, чтобы стимулировать арендатора к своевременному исполнению принятых на себя обязательств. В гражданских правоотношениях обычно применяется ставка неустойки равная 0,1-0,2 % от суммы задолженности, что не исключает возможности согласования сторонами и повышенной ставки.

Однако в данном случае, учитывая фактические обстоятельства дела, продолжительность неисполнения ответчиком обязательств, последствия такого неисполнения, степень его вины (заблуждение относительно условий договора), принимая во внимание правовой статус ответчика и истца, компенсационный характер неустойки, необходимость соблюдения баланса имущественных прав сторон, суд полагает, что применение неустойки в размере 0,6% приведет к необоснованной выгоде истца в соотношении с размером долга и периодом просрочки исполнения обязательства ответчиком. В этой связи суд усматривает в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие оснований  для снижения размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика до суммы 469 207 руб. 89 коп., из расчёта 0,1% за каждый день просрочки.

Указанный размер ответственности, по мнению суда,  достаточен для обеспечения восстановления нарушенных прав истца, соответствует принципам добросовестности, разумности и справедливости и не приведет к чрезмерному, избыточному ограничению имущественных прав и интересов ответчика.

Таким образом, исковые требования ООО «ПланетаМолл-Уфа»  в части взыскания с ответчика неустойки подлежат удовлетворению частично. 

Встречные исковые требования о признании договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 расторгнутым с 01.05.2022 удовлетворению не подлежат в связи с установленным судом фактом отсутствия в договоре аренды права арендатора на односторонний отказ от договора аренды. 

В  соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на ответчика. 

Госпошлина по первоначальному иску составляет 52 973 руб., из которых 26 863 руб. было оплачено истцом при подаче иска. Следовательно, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 26 110 руб. Учитывая, что ответчиком при подаче встречного иска госпошлина была уплачена в сумме 21 800 руб., в то время как госпошлина по встречному иску составляет 6 000 руб., с ответчика подлежит взысканию 10 380 руб. (26 110 руб. – 15 800 руб.)

Руководствуясь ст. ст. 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТАМОЛЛ-УФА» (ИНН: 

<

***>) удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПЛАНЕТАМОЛЛ-УФА» (ИНН: 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 3 179 389 руб. 72 коп., неустойку за нарушение сроков оплаты в размере 469 207 руб. 89 коп., в возмещение расходов по уплате госпошлины 26 863 руб.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Исполнительный лист выдать по заявлению истца после вступления решения суда в законную силу. 

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>) о признании договора аренды № 394-РУФ-2017-ДДА от 28.11.2017 расторгнутым с 01.05.2022 отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2  (ИНН: 

<

***>) госпошлину в доход федерального бюджета по первоначальному иску в размере 10 310 руб.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий месяца со дня вынесения решения (изготовления его в полном объеме). Подача жалоб осуществляется через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                          Л.В. Салиева