АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89, 

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А07-1994/2019

г. Уфа

23 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 16.09.2019

Полный текст решения изготовлен 23.09.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи       Харисова А. Ф., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев исковое заявление Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестРайСтройЗаказчик"-Специализированный застройщик (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

Третье лицо: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Стерлитамакскому району (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 5 753 585 руб. 92 коп., пени в сумме 482 692 руб. 38 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 17.06.2019.

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.12.2018.

от третьего лица –  не явились, извещены в соответствии со ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Администрация муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестРайСтройЗаказчик"-Специализированный застройщик (далее – общество, ответчик) о взыскании основного долга в виде арендной платы за период с 25.03.2017 по 15.01.2019 в размере 5 753 585 руб. 92 коп., пени за просрочку платежа за период с 25.03.2017 по 15.01.2019 по состоянию на 16.01.2018 в размере 482 692 руб. 38 коп.

Истец исковые требования поддержал. 

Ответчик поддержал позицию, изложенную в отзыве, в удовлетворении иска просил отказать.

Третье лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещено надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом в отсутствие указанного лица.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы сторон, доказательства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

УСТАНОВИЛ:

Как следует из доводов искового заявлениям, на основании распоряжения Правительства Республики Башкортостан за №5-92р от 28.12.2004г., между Администрацией муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан и Обществом с ограниченной ответственностью «Стерлитамакрайстройзаказчик» (в дальнейшем общество "ИнвестРайСтройЗаказчик"-Специализированный застройщик) заключен договор аренды № 05/158 от 05.05.2005 (в редакции дополнительных соглашений от 31.01.2007 №07/01, от 20.12.2010 №10/05, от 30.12.2013 №13/183, от 08.06.2016 №16/06) земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:191 (далее – договор), расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Стерлитамакский район, территория СПК «Мариинский», общей площадью 271 615 кв.м, (с 08.06.2016 площадь земельного участка изменена на 154 462 кв.м.), категория земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: строительство коттеджей и жилых многоквартирных домов, сроком до 30.12.2016.

Согласно п. 2.1. договора он распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие с 28.12.2004г. и действует по 27.12.2010г. н подлежит государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав па недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997г. № 12.2-ФЗ.

Продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается (пункт 2.2.договора).

Пунктом 2.3. договора установлено, в случае использования Арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего Договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке установленном настоящим договором, что не может быть расценено в качестве продления на неопределенный срок, либо з качестве согласия арендодателя на продление арендных отношений.

Истец полагает, что ответчиком в нарушение вышеуказанного договора аренды земельного участка не исполняются принятые на себя обязательств по внесению арендной платы за фактическое пользование земельным участком период с 25.03.2017 по 15.01.2019.

Администрацией в адрес общества неоднократно были направлены претензии о наличии задолженности от 30.10.2018 № МА-1341, от 22.11.2018 № МА-1458 и необходимости ее оплаты.

Указанные претензии оставлены без ответа и удовлетворения требований.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы послужили основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Возражая по заявленным исковым требованиям, общество - ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором с исковыми требованиями не согласен, поскольку в целях освоения земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:191 он осуществил строительство и ввел в эксплуатацию, многоквартирные жилые дома с встроено-пристроенными нежилыми помещениями, объектами инженерной инфраструктуры, а также с элементами благоустройства. Право собственности на объекты строительства зарегистрировано на различных лиц, являющихся  владельцами возведенных коттеджей. Фактически оставшаяся незастроенной  площадь спорного земельного участка составляет -  91 693,99 кв. м., на которой находятся дороги и сети для обслуживания жилых домов. Ответчик также указывает, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст.413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Регистрация права первых лиц на помещения в многоквартирных домах произведена в установленном законодательством порядке (л.д. 69-70).

Оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск не подлежащим удовлетворению на основании следующего.  

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как видно из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды № 05/158 от 05.05.2005 (в редакции дополнительных соглашений от 31.01.2007 №07/01, от 20.12.2010 №10/05, от 30.12.2013 №13/183, от 08.06.2016 №16/06) земельного участка с кадастровым номером 02:44:210801:191, для строительства коттеджей и жилых многоквартирных домов, сроком до 30.12.2016.

Обществом получены разрешения на ввод в эксплуатацию жилых домов, построенных на спорном земельном участке. Все лица, являющиеся владельцами возведенных коттеджей, зарегистрировали свое право собственности на переданные им объекты (л.д. 115-190 том 2).

Пунктом 13 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции этой же нормы земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета такого земельного участка.

Пунктом 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие названного кодекса (часть 2 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 этого же Федерального закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 указанного Федерального закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, приведенными положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" установлен момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на сформированный под таким домом земельный участок, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 23.03.2015 на земельный участок с кадастровым номером 02:44:210801:191 зарегистрировано право общей долевой собственности участников долевого строительства по договору участия долевого строительства, построенном на названном земельном участке (л.д. 3-61 том 2).

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность. 

Также в деле имеется свидетельство о регистрации права собственности на первую квартиру от 28.02.2007 (л.д. 118 том 2).

Следовательно, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен указанный дом.

При этом, с момента регистрации права собственности первого из участников долевого строительства Администрация утратила право на распоряжение спорным земельным участком.

В пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, арбитражный суд приходит к выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности (28.02.2007) на квартиру, арендные отношения сторон по использованию земельного участка не могут быть признаны сохраненными в силу статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела не подтверждена принадлежность ответчику многоквартирных жилых домов, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

Следовательно, фактически на оставшейся незастроенной  площади земельного участка -  91 693,99 кв. м., находятся дороги, сети для обслуживания жилых домов, объекты инженерной инфраструктуры, а также с элементы благоустройства.

При названных обстоятельствах суда приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований.

Ввиду освобождения Администрации от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды, вопрос о распределении судебных расходов судом не рассматривается (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Администрации муниципального района Стерлитамакский район Республики Башкортостан (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья А.Ф. Харисов