АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-17733/2016

г. Краснодар

18 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 12 июля 2017 года

  Постановление в полном объеме изготовлено 18 июля 2017 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании истца – индивидуального предпринимателя Антиповой Елены Федоровны (ИНН 262309281185, ОГРНИП 308264503700065) и ее представителя Калининой Е.В. (доверенность от 21.05.2016), в отсутствие ответчика – Рудинского Александра Александровича (ИНН 890505936506, ОГРНИП 30623321400031), третьих лиц: некоммерческого партнерства «Сибирская гильдия антикризисных управляющих», общества с ограниченной ответственностью СК «Селекта», надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Антиповой Елены Федоровны на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 (судья Николаев А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017 (судьи Пономарева И.В., Еремина О.А., Новик В.Л.) по делу № А32-17733/2016, установил следующее.

ИП Антипова Е.Ф. (далее – предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края  к Рудинскому А.А. со следующими требованиями:

– признать незаконными действия конкурсного управляющего Рудинского А.А., выразившиеся в просрочке обязательства, предусмотренного пунктом 4.1 договора от 17.02.2016 № 1/Н;

– признать незаконными действия конкурсного управляющего Рудинского А.А., выразившиеся в просрочке обязательства, предусмотренного пунктом 4.3 договора от 17.02.2016 № 1/Н;

– взыскать с Рудинского А.А. в пользу предпринимателя 795 833 рубля 56 копеек убытков (уточненные требования).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены НП «Сибирская гильдия антикризисных управляющих» и ООО СК «Селекта».

Решением от 12.12.2016, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 02.03.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано. 

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить исковые требования в полном объеме. По мнению заявителя, до государственной регистрации покупатель не может считаться собственником приобретенной недвижимости, поэтому до момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество к истцу арендаторы этого имущества ООО «Гармония»  и ООО «Санги-Стиль» не имеют правовых оснований исполнять обязательства по внесению арендной платы предпринимателю. Действия ответчика привели к затягиванию процесса государственной регистрации права на недвижимое имущества, что причинило истцу убытки в виде неполученной арендной платы.   

В судебном заседании предприниматель и ее представитель поддержали доводы жалобы, дополнительно указали на необоснованное взыскание с предпринимателя государственной пошлины размере 13 458 рублей 07 копеек, поскольку государственная пошлина в этом размере уплачена предпринимателем по чеку-ордеру от 08.07.2016.  Указанное доказательство, по утверждению истца, были представлено в суд первой инстанции одновременно с уточнением исковых требований, что отражено в приложении к заявлению и в описи вложения в ценное письмо. 

Копия чека-ордера от 08.07.2016 на сумму 13 458 рублей 07 копеек представлена в суд кассационной инстанции для обозрения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 05.07.2017 до 12.07.2017 до 14 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание было продолжено.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, выслушав предпринимателя и ее представителя, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, предприниматель (покупатель) и конкурсный управляющий ИП Джанунц Н.А. Рудинский А.А. (продавец), действующий на основании результата аукциона от 17.02.2016, заявки на участие в аукционе от 19.01.2016, протокола о результатах проведения торгов от 17.02.2016 № SBR-1512240004, заключили договор № 1/Н купли-продажи нежилого помещения от 25.02.2016.

Предметом договора является продажа нежилого помещения, являвшегося предметом торгов № SBR-1512240004, лот № 1: здание магазина (литеры Е, Е1, Е2) площадью 441 кв. м, кадастровый номер 23:38:0106038:0:4, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Лавриненко, 3, с правом аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием – для эксплуатации здания магазина.

В соответствии с пунктом 4.2.1 договора покупатель обязуется оплатить цену объекта в размере, сроки и порядке, установленном в разделе 3 договора. Указанная  обязанность покупателя считается выполненной с момента поступления на расчетный счет продавца цены продажи объекта.

Цена объекта составляет 5 614 053 рубля (пункт 3.1 договора).

В силу пункта 3.2 договора цена продажи объекта включает в себя задаток в размере 1 122 810 рублей 40 копеек на момент заключения договора, перечисленный покупателем, что подтверждается платежным документом о зачислении суммы задатка. Оставшаяся часть цены продажи объекта на момент заключения договора составляет 4 491 242 рубля 60 копеек (пункт 3.3 договора). Покупатель перечисляет подлежащую оплате оставшуюся часть цены продажи объекта по безналичному расчету на расчетный счет продавца не позднее 30 дней с даты подписания договора (пункт 3.4 договора).

Истцом обязательства по оплате выполнены в полном объеме 11.03.2016, что подтверждается чеком-ордером от 19.01.2016 на сумму 1 122 810 рублей 40 копеек и чеком-ордером от 11.03.2016 на сумму 4 491 242 рубля 60 копеек.

В соответствии с пунктом 4.1. договора продавец обязуется в течение 5 (пяти) дней с момента выполнения покупателем обязанности, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора, представить покупателю подписанное продавцом заявление о регистрации перехода права собственности на объект вместе с необходимыми для этого документами

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в трехдневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта.

Из письма ООО фирма «Санги Стиль» от 25.04.2016 следует, что фирма и ИП Джанунц Н.А. заключили договор аренды от 15.04.2009 № 1038-а/23-09, предметом которого является аренда нежилых помещений общей площадью 206,7 кв. м, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Армавир, ул. Лавриненко, 3. ООО фирма «Санги Стиль» принято решение о приостановке обязательств по уплате истцу арендных платежей в рамках договора аренды, поскольку право собственности на имущества за ним не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 27.04.2012 к договору аренды от 15.04.2009 № 1038-а/23-09 арендная плата с 01.05.2012 составляет 69 600 рублей в месяц.

Кроме того,  Джанунц Н.А. заключила договор аренды от 11.01.2013 с ООО «Гармония». В соответствии с пунктом 1.1 названного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 40 кв. м,  расположенное по адресу г. Армавир, ул. Лавриненко, 3.

Ежемесячная арендная плата по договору аренды от 11.01.2013  составляет 4410 рублей (пункт 3.2 договора). 

Договор заключен сроком на 11 месяцев и действует с 11.01.2013 г. по 11.12.2013 (пункт 6.1 договора), считается продленным на тот же срок, если ни одна из сторон письменно не уведомит другую сторону о желании его расторгнуть не позднее, чем за один месяц до истечения срока действия договора (пункт 6.2 договора).

08 мая 2016 года в адрес ответчика направлена претензия о досудебном урегулировании спора, согласно которой истец просит исполнить обязательства, указанные в пунктах 4.1 и 4.3 договора купли-продажи в течение 3 рабочих дней

Полагая, что действия Рудинского А.А., выразившиеся в просрочке исполнения обязательств, предусмотренных договором купли-продажи нежилого помещения, повлекли для истца убытки и нарушают его права и законные интересы, предприниматель обратился с иском в суд.

Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суды руководствовались статьями 454 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), а также абзацем 4 пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу которого покупатель объекта недвижимого имущества как законный владелец переданного ему недвижимого имущества с момента передачи объекта недвижимости и до момента регистрации права собственности на данное имущество рассматривается в качестве добросовестного арендодателя. Возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.

Суды указали на отсутствие в материалах дела доказательств того, что предприниматель фактически не владел помещениями в спорный период и сделали вывод о недоказанности истцом причиненных убытков.

Между тем суды не учли следующего.

В соответствии с пунктом 4.1 договора продавец обязуется в течение 5 (пяти) дней с момента выполнения покупателем обязанности об оплате объекта, предусмотренной пунктом 4.2.1 договора, представить покупателю подписанное продавцом заявление о регистрации перехода права собственности на объект вместе с необходимыми для этого документами.

Передача объекта продавцом и принятие его покупателем осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами в трехдневный срок с момента выполнения покупателем обязанности по оплате цены продажи объекта (пункты 4.3 и 4.2.2 договора).

Как следует из материалов дела, стороны заключили договор купли-продажи 25.02.2016, истец произвел оплату по договору в полном объеме 11.03.2016. 

Таким образом, согласно условиям договора передача имущества на основании подписанного сторонами акта приема-передачи должна была состояться не позднее 15.03.2016. 

При этом в соответствии с имеющимися в деле доказательствами имущество передано истцу по акту приема-передачи 10.05.2016. Доказательства более ранней передачи имущества предпринимателю в деле отсутствуют. 

Данные обстоятельства суды не исследовали и не оценили, не установили причину просрочки исполнения ответчиком обязательства по передаче истцу имущества и подписанию акта приема-передачи.

Суды также не учли, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и при отсутствии доказательств передачи помещений истцу, которая в соответствии с подписанным сторонами актом приема-передачи состоялась только 10.05.2016, продавец продолжал оставаться арендодателем спорных помещений. 

Суды не выяснили вопрос о том, кому вносилась и должна была вноситься арендная плата в спорный период, а также с какого момента истец получил законное владение спорным имуществом и реальную возможность по взысканию арендной платы.

Поскольку суды не исследовали обстоятельства, имеющее существенное значение для правильного разрешения спора, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными и надлежит отменить.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции при рассмотрении кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле обстоятельствам.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать все доказательства, принять законное и обоснованное решение. 

Суду также необходимо проверить доводы предпринимателя об уплате им  государственной пошлины размере 13 458 рублей 07 копеек по чеку-ордеру от 08.07.2016, о чем имеется ссылка в приложении к заявлению об уточнении исковых требований, в описи вложения в ценное письмо, а также расчете цены иска и государственной пошлины (т.1, л. д. 128 – 136). 

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

                                                                   ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.12.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2017 по делу № А32-17733/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий                                                                                       Е.И. Афонина 

Судьи                                                                                                                      В.В. Аваряскин

										         О.Л. Рассказов