АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00, 

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А81-13182/2023

г. Салехард

19 марта 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 18 марта 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2024 года.

 

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Голощапова М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения, 

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 17.11.2022 № 89/39-н/89-2022-2-511, личность удостоверена паспортом гражданина РФ (посредством систем веб-конференции);

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 01.03.2023, личность удостоверена паспортом гражданина РФ (посредством систем веб-конференции);

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее - общество, ответчик) расторжении договора аренды нежилого помещения от 09.07.2015 № АС-127-06/2015. 

Исковые требования со ссылками на статью 12, 309, 310, 421, 450 606, 610, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) мотивированы тем, что здание требует капитального ремонта, ответчик отказывается от расторжения договора аренды, несмотря на неоднократное предложение истца, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению.

От ответчика поступил отзыв на иск, с заявленными требованиями не согласен, поскольку проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя и не является основанием для расторжения договора аренды.

Истцом представлено заявление об уточнении исковых требований. Просит расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением ответчика договора. В качестве оснований указывает, что 01.03.2023 арендодатель обратился к арендатору об увеличении арендной платы с 01.04.2023 в размере 165 000,00 руб. Арендатор 04.04.2023 ответил на уведомление арендодателя по увеличению арендной платы фактически отказом на изменение арендной платы, при этом дал подробные разъяснения по переменной части арендных платежей, которые являются коммунальными платежами, а в направленном уведомлении арендодателя, речь шла именно о повышении арендной ставки по постоянной части арендных платежей. Истец считает, что, фактически, арендатор существенно нарушает условия договора аренды, поскольку блокирует повышение постоянной части арендной платы, что существенным образом приносит убытки собственнику, так как собственник не получает дохода, что отражается на интересах собственника, а также не даёт возможность собственнику - арендодателю модернизировать оборудование здания, само здание, а также провести капитальный ремонт здания. В связи с необходимостью проведения капитального ремонта, в настоящее время нежилое помещение, предоставленное по договору аренды, арендатору, пустует. При этом арендодатель не препятствует арендатору в осмотре данного помещения.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд принимает изменение оснований иска, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

От ответчика поступили возражения на исковое заявление, с заявленными требованиями не согласен, просит в удовлетворении иска отказать, поскольку отказ от изменения арендной платы не является основанием для расторжения договора. Инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Истец осуществляет предпринимательскую деятельность на свой риск.

Рассмотрев материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и ООО «Альфа Сургут» (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения от 09.07.2015 № АС-127-06/2015 (далее – договор), согласно которому арендодатель передаёт с согласия ОАО «Сбербанк России», а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения №№ 3-8, общей площадью 120 квадратных метров, расположенные на 1 этаже, являющиеся частью Магазина «Супермаркет», назначение: торговое, 2-этажный, общей площадью 837,3 квадратных метров, инв. № 16056744, литер Б, находящегося по адресу: Ямало- Ненецкий автономный округ, 

<

...> (далее – нежилые помещения) (пункт 1.1 договора).

Договор заключён на срок с момента его подписания сторонами по 16.07.2021 включительно (пункт 5.1.5.2 договора).

Арендодатель выполнил свои обязательства, предоставил арендатору нежилое помещение, что подтверждается актом приёма-передачи от 22.07.2015.

15.08.2019 между сторонами подписано Дополнительное соглашение от 15.08.2019 к договору, в соответствии с которым произошла замена арендатора на нового арендатора - ООО «АЛЬФА-М», а также стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора с 09.09.2021 на следующие 7 лет (до 09.09.2028 включительно) (пункт 2 Дополнительного соглашения от 18.05.2019).

31.08.2023 истец информировал в письменной форме (письмо от 31.08.2023 № 114) ответчика о досрочном расторжении договора, по причине того, что в нежилых помещениях необходимо срочно провести капитальный ремонт здания и сетей, в связи с невозможной эксплуатацией объекта в зимний период времени. Ответчику было предложено расторгнуть договор с 01.10.2023, для чего направлено соглашение о расторжении договора.

08.09.2023 ответчик направил ответ (письмо от 08.09.2023) на уведомление и Соглашение от 01.10.2023 о досрочном расторжении договора, с просьбой предоставить акты, а также иную документацию с указанием в них выявленных/зафиксированных нарушений и требований действующих нормативных документов и необходимости устранения неисправностей.

21.09.2023 истец направил ответчику документы поставщиков услуг (письмо от 21.09.2023 № 27), с указанием в них выявленных/зафиксированных нарушений и требований действующих нормативных документов и необходимости устранения неисправностей в нежилых помещениях, арендуемых ответчиком по договору.

03.10.2023 ответчик направил истцу письмо, в котором указал о том, что вышеуказанные работы относятся к работам по капитальному ремонту, обязанность по проведению которых положениями законодательства и условиями договора возложены именно на арендодателя, как собственника помещения, и предложил должным образом исполнять договорные обязательства, а также в кратчайшие сроки с момента произвести работы по устранению всех выявленных недостатков и нарушений.

19.10.2023 истец направил повторно уведомление ответчику о досрочном расторжении договора (письмо от 19.10.2023 № 147) с соглашением о досрочном расторжении договора.

10.11.2023 ответчик сообщил о том, что освободит арендуемые нежилые помещения на период проведения работ по капитальному ремонту в здании ТЦ «Байкал», указав на то, что договором не предусмотрено право арендодателя расторгнуть в одностороннем порядке договор, с просьбой указать сроки проведения работ по капитальному ремонту. 

22.11.2023 ответчик освободил арендуемые нежилые помещения, сторонами подписан акт возврата помещения с комплектом ключей для проведения арендодателем капитального ремонта несущих конструкций здания к договору, в соответствии с которым ответчик освободил арендуемые нежилые помещения. Однако соглашение от 01.10.2023 о досрочном расторжении договора ответчиком подписано не было.

Оставленные без удовлетворения ответчиком уведомления о расторжении договора явились основанием обращения в суд с настоящим иском.

После обращения в суд, истец уточнил исковые требования, просит расторгнуть договор в связи с существенным нарушением ответчиком договора. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.  

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По смыслу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом установлена статьёй 614 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках пункт 1 статьи 612 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определён договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с требованиями статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии со ст. 15 АПК РФ решение суда должно быть законным, обоснованным и мотивированным. В связи с этим необходимо, чтобы суд обосновывал свое решение лишь на тех доказательствах, которые исследованы в судебном заседании.

В соответствии со статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учётом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несёт риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Согласно пункту 3.1.1 договора, размер постоянной части арендной платы в период с 1 по 4 месяц её начисления, согласно пункту 3.6 настоящего договора, составит 100 000,00 рублей за площадь помещения ежемесячно. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по обеспечению помещения водоотведением (септик), указанные расходы несёт арендодатель. Размер постоянной части арендной платы с 5 месяца её начисления, согласно пункту 3.6 настоящего договора и далее по договору, составит 150 000,00 рублей за площадь помещения ежемесячно. Постоянная часть арендной платы включает в себя расходы арендодателя по обеспечению помещения водоотведением (септик), указанные расходы несёт арендодатель. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведённых органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит. 

Согласно пункту 3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ямало-Ненецкого автономного округа, но не более 10 %.

03.10.2017 арендодатель уведомил арендатора о необходимости увеличить арендную плату до 165 000,00 руб. с 01.11.2017. 23.10.2017. между сторонами подписано дополнительное соглашение от 23.10.2017 к договору, которым стороны пришли к соглашению изменить пункт 3.1.1 договора, изменив размер постоянной части арендной платы с 01.11.2017  и далее по настоящему договору составит 158 100,00 руб. за площадь помещения ежемесячно. В дальнейшем на ежегодное обращение арендодателя к арендатору по вопросу повышения арендной платы, арендатор отказывал в повышении аренды. 

01.03.2023 арендодатель обратился к арендатору об увеличении арендной платы с 01.04.2023 в размере 165 000,00 руб.

04.04.2023 арендатор ответил на уведомление арендодателя по увеличению арендной платы фактически отказом на изменение арендной платы, при этом дал подробные разъяснения по переменной части арендных платежей, которые являются коммунальными платежами, а в направленном уведомлении арендодателя, речь шла именно о повышении арендной ставки по постоянной части арендных платежей.

В этой связи, ответчик считает, что арендатор фактически существенно нарушает условия договора аренды, поскольку блокирует повышение постоянной части арендной платы, что существенным образом приносит убытки собственнику, так как собственник не получает дохода, что отражается на интересах собственника, а также не даёт возможность собственнику - арендодателю модернизировать оборудование здания, само здание, а также провести капитальный ремонт здания.

В качестве подтверждения, истцом представлено заключение специалиста № 34/24, согласно которому размер ущерба от потери дохода от сдачи в аренду нежилого помещения за период с 01.11.2017 по 22.11.2023 составляет: 1 147 420,00 руб.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора, уведомив об этом арендатора не менее, чем за 30 календарных дней, в случае существенного нарушения следующих условий арендатором: неоднократная просрочка по внесению арендной платы на срок более 30 календарных дней, при условии своевременно и правильно выставленного счета арендодателем, использование арендуемых помещений не по назначению (пункт 5.4 договора).

Таким образом, существенные нарушения условий договора аренды перечислены в законе и в договоре. Отказ от изменения цены договора, которое является правом сторон договора,  к таким условиям не относятся.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность – это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на получение прибыли.

Заключая договор аренды на соответствующих условиях, в том числе, по цене договора, основаниям расторжения договора аренды по решению арендодателю, истец взял на себя соответствующие риски.

Более того, истцом действие договора продлено, путём заключения дополнительного соглашения от 15.08.2019: стороны пришли к соглашению продлить срок действия договора с 09.09.2021 на следующие 7 лет (до 09.09.2028 включительно). 

На момент заключения дополнительного соглашения у истца имелась возможность поменять цену договора, основания расторжения договора. Истцу было известно об отказах ответчика о ежегодном изменении цены договора (за 2017 - 2019 годы). Однако истец заключил договор аренды на условиях, которые устроили обе стороны, возражений к договору не представлено.

Сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем, не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки. Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на расторжение договора аренды в судебном порядке.

Ответчиком представлены данные, согласно которым арендная плата за арендуемое помещение выше, чем арендная плата в том же населённом пункте за аналогичные помещения.

При этом ответчик своевременно производит оплату арендной платы, доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит требование истца о расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением ответчика условий, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определён статьёй 110 АПК РФ.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В силу статьи 110 АПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

В соответствии с частью 5 статьи 15 АПК РФ настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьёй 177 АПК РФ, что решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в полном объёме, путём подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

 

Судья

М.В. Голощапов