ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru.

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А55-28600/2022

г. Самара

13 марта 2024 года

11АП-20618/2023

                                                                                                                        11АП-20620/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2024 года

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2024 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Копункина В.А., судей Дегтярева Д.А., Ястремского Л.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

с участием в судебном заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 06.11.2023,

                   ФИО3 по доверенности от 17.02.2024,

от ответчика – ФИО4 по доверенности от 28.12.2022,

от третьего лица 1 – ФИО5 по доверенности от 16.01.2023,

от третьего лица 2 - ФИО4 по доверенности от 28.12.2022,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале №7, апелляционные жалобы Главы городского округа Самара и Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 ноября 2023 года по делу №А55-2860/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Бизнес ДАТА" 

к Главе городского округа Самара 

о внесении изменений в договор,

третьи лица: 

1.Департамент градостроительства г.о. Самара 

2.Администрация г.о. Самара,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью Инвестиционно-строительная компания "Бизнес ДАТА" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к Главе городского округа Самара, в соответствии с которым просило суд внести изменения в Договор № 594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016 между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, заменить слова «5 (пять) лет» на слова «10 (десять) лет» в п. 3.1.4, 4.1.3, 4.1.4 Договора, в именно: заменить слова «10 (десять) лет» на «15 (пятнадцать) лет» в п. 5.1 Договора. 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 в удовлетворении исковых требований отказано. 

Арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 04.08.2023 по делу №А55-28600/2022 решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2023 по делу №А55-28600/2022 отменил, дело направил на новое рассмотрение. 

До вынесения окончательного судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил суд:

Внести в Договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016г. между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, следующие изменения:

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: «Строительство объектов капитального строительства в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня окончания работ по первому этапу».

3. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 10 (десяти) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

4. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 10 (десяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

5. Пункт 4.1.5 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в течение 10 (десяти) лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства».

6. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 15 (пятнадцать) лет».

Определением от 10.10.2023 данное ходатайство удовлетворено судом в силу ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09 ноября 2023 года по делу №А55-2860/2022 исковые требования удовлетворены.

Глава городского округа Самара обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 ноября 2023 года.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2023 вышеуказанная апелляционная жалоба принята к производству, судебное разбирательство назначено на 23.01.2024.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2024 рассмотрение апелляционной жалобы Главы городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 09 ноября 2023 года по делу №А55-2860/2022 отложено на 27.02.2024.

Также от Департамента градостроительства г.о. Самара поступила апелляционная жалоба решение Арбитражного суда Самарской области от 09.11.2023.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2024 апелляционная жалоба Департамента градостроительства г.о. Самара к производству, судебное разбирательство назначено на 06.02.2024.

Определением суда от 17.01.2024 в связи с нахождением судьи Копункина В.А. в период с 05.02.2024 года по 09.02.2024 года в служебной командировке (приказ №15/к от 16.01.2024) дата рассмотрения апелляционной жалобы Департамента градостроительства г.о. Самара изменена на 27.02.2024.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель третьего лица - Департамента градостроительства г.о. Самара апелляционную жалобу поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционных жалоб.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО ИСК «Бизнес ДАТА» («Инвестор») и Главой городского округа Самара 29.08.2016 был заключен Договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара. В соответствии с п. 1.1 Договора Инвестор обязуется своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара, а Администрация г.о.Самара - вторая сторона договора РЗТ - «Глава» обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств «Инвестром».

Пунктом 5.1 договора установлено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 (десять) лет. При этом, срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 (пять) лет (п. 3.1 Договора).

Обосновывая заявленные требования, истец указал, что ООО ИСК «Бизнес ДАТА», как «Инвестор» своевременно и добросовестно выполняло свои обязательства, вытекающие из договора РЗТ. Обязательство «Главы», вытекающее из п.4.3.1 договора РЗТ по срокам утверждения ППТ и ПМТ были нарушены на 1 год и 1 месяц. Данное обстоятельство, как указал истец, подтверждается решением 16.06.2021 Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 по делу № А55-35451/2020, имеющего в силу ст. 69 ч. 2 АПК РФ преюдициальное значение.

В связи с чем, ООО ИСК «Бизнес-ДАТА» обращалось с заявлением от 24.11.2020 в Администрацию городского округа Самара о продлении сроков на один год и один месяц Договора №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара от 29.08.2016 в связи с нарушением срока утверждения проекта планировки территорий (ППТ) и проекта межевания территорий (ПМТ). На вышеназванное обращение ООО ИСК «Бизнес-ДАТА» получила отказ с предложением обратиться в суд.

Письмом от 25.11.2021 №6-МУ-38-Д05-01-01/9172 ООО ИСК «Бизнес ДАТА» было уведомлено о расторжении Договора №594 от 29.08.2016 в одностороннем порядке.

ООО ИСК «Бизнес ДАТА» письмом от 17.12.2021 обращалось с просьбой отменить решение о расторжении с ООО ИСК «Бизнес ДАТА» Договора №594 от 29.08.2016, гарантируя со своей стороны исполнение договора надлежащим образом, а именно, произвести отселение граждан из ветхого (аварийного) жилья, которое они ожидают долгие годы, построить школу и детский сад. Ответа на письмо не последовало.

В связи с невозможность урегулировать вопрос в добровольном порядке, сторонами были инициированы судебные процессы.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31.05.2022 по делу №А55-1121/2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022, были удовлетворены исковые требования ООО ИСК «Бизнес ДАТА». Судом признано недействительным решение Главы городского округа Самара о расторжении в одностороннем порядке Договора №594 от 29.08.2016 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7, в Ленинском районе г.о.Самара, оформленное уведомлением от 25.11.2021 №6-МУ-38-Д05 -01-01/9172.

Истец также указал, что в связи с вынужденным простоем и необходимостью гарантии стабильности, он обратился к Главе г.о. Самара с просьбой подписать дополнительное соглашение к Договору №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара о продлении срока выполнения первого этапа и срока действия договора дополнительно на три года.

Письмом от 06.09.2022 Департамент градостроительства г.о. Самара по поручению Администрации г.о. Самара сообщил, что продление срока выполнения первого этапа и срока действия договора не предусмотрено законодательством Российской Федерации, срок действия договора остается прежним - до 29.08.2026.

Однако истец полагает, что положения закона не запрещают изменение договора о развитии застроенной территории в период его реализации по общим правилам гражданского законодательства.

В период первого этапа произошла смена территориальной зоны, которая указана в Договоре РЗТ - Ж-4 (многоэтажная застройка) на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения. Территориальная зона была изменена Решением городской Думы № 45 от 29.12.2020, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения и вопрос о возможности утверждения Документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации г.о. Самара от 13.07.2016 №959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах улиц Ульяновской, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской в Ленинском районе г.о. Самара», в части «высотности», с 21.01.2021 по сегодняшний день не разрешен. В настоящее время истец проходит процедуру получения условно-разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что подтверждается письмом от 21.01.2021 и повесткой тематической секции №1 и №2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021.

Истец полагает, что указанные обстоятельства относятся к существенным изменениям обстоятельств, которые влияют на весь проект будущего строительства, на всю экономику строительства, в связи с чем условия контракта в части иземенения срока подлежат изменению.

В рамках дела №А55-1121/2022 (стр. 9 решения) установлено, что проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) определяют не только основные показатели строительства, из которых складывается экономика строительства и объем строящихся метров, но и границы земельных участков для каждой очереди строительства в отдельности, в соответствии с которыми будет вестись расселение и освоение. В этой связи нарушение сроков утверждения проектов планировки территории (ППТ) и межевания территории (ПМТ) напрямую влияет на возможность исполнения истцом своих обязательств предусмотренных пунктом 4.1.3. Договора.

Согласно заключению Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара в соответствии с Протоколом заседания комиссии от 20.07.2021, которым заявителю ООО ИСК «Бизнес ДАТА» (заявление от 22.01.2021 (том 3, л. 10) рекомендовано обратиться в Градостроительный совет при Губернаторе Самарской области.

Истец указал, что он в настоящее время проходит процедуру получения условно-разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что подтверждается письмом от 21.01.2021 и повесткой тематической секции №1 и №2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021.

Как следует из искового заявления, на сегодняшний день стороны Договора РЗТ №594 не выполнили в полном объеме мероприятия, предусмотренные первым этапом. Их продолжение, по Договору с априори истекшим сроком исполнения - 29.08.2021, несет значительные финансовые риски для Инвестора в отсутствие правовой определенности и гарантий.

Исполнение Инвестором п. 4.1.3 Договора РЗТ о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, п. 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара п. 3.1.2, 4.3.2 Договора РЗТ об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов.

По мнению истца, обстоятельства, установленные судебными актами по делам № А55-35451/2020 и №А55-1121/2022, свидетельствуют о невозможности исполнения сторонами договора РЗТ № 594 его условий в определенные в договоре сроки.

Договор о развитии застроенной территории имеет долгосрочный характер, предусматривающий ряд этапов его исполнения и комплекс многочисленных взаимных обязательств сторон, надлежащее исполнение которых каждой из сторон, зависит от своевременного и надлежащего исполнения обязательств другой стороной. 

Правоотношения, возникшие на основании договора РЗТ, являются встречными. Согласно части 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

Как указал истец, причинами несоблюдения истцом сроков исполнения договора являлись: длительное согласование уполномоченными органами всей необходимой исходно-разрешительной документации; вследствие этого возникла задержка в исполнении последующих условий договора, в том числе не согласованы администрацией графики сноса аварийных домов, графики передачи в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления переселяемым гражданам.

Длительная задержка в выполнении указанных обязательств явилась, как указал истец, существенным изменением обстоятельств для общества, в связи с чем общество обратилось к контрагенту с предложением об изменении условий договора в части продления срока его действия и исполнения отдельных обязательств по договору со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства.

По мнению истца, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договоров и их условиям. Изменение сроков повлекло за собой существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, что является основанием для изменения их условий, в части увеличения сроков реализации договоров о развитии застроенной территории и исполнения, принятых на себя сторонами обязательств.

При этом истец указал, что при расторжении договора для сторон возникнет ущерб, превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Так, истцом при исполнении договора понесены значительные расходы на финансирование реализации проекта, которые должны быть компенсированы после исполнения договора на измененных условиях, а в случае его расторжения указанное финансирование, как исполненное по договору до его расторжения, возврату не подлежит. Кроме того, договор о развитии застроенной территории является социально значимым, заключен, в том числе в целях переселения жителей аварийных домов подлежащих сносу в новые дома, и истец уже приступил к исполнению этого договора.

Как полагает истец, возникновение негативных обстоятельств в случае расторжения договора в силу п. 4 ст. 451 ГК РФ является основанием для изменения его условий (решение Арбитражного суда Московской области от 22.07.20г. по делу №А41-22204/20; решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.18г. по делу №А41 -59920/18).

По мнению истца, указанные обстоятельства возникли после заключения Договора, их возникновение невозможно было предвидеть. Даже в части нарушения сроков рассмотрения документов государственными органами следует принять во внимание, что заранее невозможно предугадать, наступит данное событие или нет. В остальной части: обнаружение объектов культурного наследия, изменение законодательства, судебные решения, изменение позиций государственных органов и организации относительно своих прав и интересов при реализации проекта, - все указанные события и обстоятельства вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть, действуя осмотрительно, заботливо и добросовестно; риск возникновения этих обстоятельств не лежит на истце.

Сохранение договора без изменений его условий влечет фактическое его неисполнение, при этом Истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, понеся значительные убытки, в то время как для Ответчика как сохранение Договора, так и его изменение, не влечет ущерба.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с иском в суд.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик с учетом постановления Арбитражный суд Поволжского округа указал на следующие обстоятельства.

Судом кассационной инстанции указано, что в период реализации первого этапа произошла смена территориальной зоны с Ж-4 (многоэтажная застройка), указанной в Договоре, на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения.

Территориальная зона изменена Решением Думы городского округа Самара № 45 от 29.12.2020, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения, и вопрос о возможности утверждения документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации городского округа Самара от 13.07.2016 № 959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границ улиц ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара», в части высотности, с 21.01.2021 и до текущего времени не разрешен.

Указанное создает предпосылки, влияющие на невозможность соблюдения сроков Договора Истцом.

Правительством Самарской области было принято Постановление от 27.12.2019 № 1019 «О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 12.04.2018 № 189 «Об утверждении Перечня исторических поселений регионального значения, имеющих особое значение для истории и культуры Самарской области» и об утверждении предмета охраны исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области и границ территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области».

Согласно Постановлению Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 территория квартала, в границах которого разработана документация по планировке территории, расположена в границах территории исторического поселения регионального значения города Самары Самарской области.

Параметры, предусмотренные документацией по планировке территории в части высотности по линии застройки и ширине образуемых земельных участков превышали охраняемые параметры.

Учитывая положения ч. 1 ст. 60 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», градостроительная, хозяйственная и иная деятельность в историческом поселении должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, предмета охраны исторического поселения в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 4 Постановления Правительства Самарской области от 27.12.2019 № 1019 Управлению государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области в шестимесячный срок со дня утверждения объединённых зон охраны объектов культурного наследия на территории исторического поселения направить в Правительство Самарской области проект требований к градостроительным регламентам в границах исторического поселения, разработанный с учетом указанных утвержденных объединённых зон охраны.

Поскольку требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения г. Самары не были утверждены и планировались к утверждению лишь после утверждения объединных зон охраны объектов культурного наследия на территории исторического поселения, возникла неопределенность в возможности принятия органами местного самоуправления городского округа Самара обоснованного решения по направленным заявлениям относительно документации по планировке территории ООО ИСК «Бизнес ДАТА».

Департаментом было направлено обращение в адрес Управления государственной охраны объектов культурного наследия Самарской области (далее - Управление) по вопросу возможности утверждения документации по планировке территории с расчетными     показателями     обеспечения    застроенной    территории,     принятыми постановлением Администрации городского округа Самара от 13.07.2016 № 959 до утверждения требований к градостроительным регламентам в границах указанной территории в соответствии с технико-экономическими показателями предполагаемой застройки.

Аналогичный запрос был направлен Администрацией городского округа Самара в адрес Управления.

Ответчик указал, что, учитывая ответ Управления на письма органов местного самоуправления городского округа Самара, Администрацией было принято постановление от 23.07.2020 № 593 «Об утверждении документации по планировке территории в границах улиц Ульяновской, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской в Ленинском районе городского округа Самара».

При этом, ответчик указал, что при наличии вышеизложенных обстоятельств, связанных с выявленными в пределах застраиваемой территории объектами культурного наследия, стоит учитывать то обстоятельство, что Истец обратился в Департамент градостроительства городского округа Самара с просьбой продлить срок распоряжения на разработку ППТ либо выдать новое ввиду того, что в предусмотренный договором РЗТ и распоряжением № РД-321 срок не укладывается.

Департамент градостроительства городского округа Самара 21.09.2017 принял новое распоряжение № РД-2145, которым установлен срок 12 месяцев со дня вступления данного распоряжения в силу для представления ППТ на утверждение в Департамент.

Заявка же о согласовании и утверждении разработанной Истцом документации по планировке территории была направлена в Департамент градостроительства городского округа Самара 09.01.2019.

Первоначально нарушение сроков договора произошло ввиду нарушения сроков представления документации по планировке территории Застройщиком в Департамент, что неоднократно отмечалось Главой городского округа Самара.

Относительно процедуры получения истцом разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26 490 кв.м в границах улиц Ульяновская, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевская в Ленинском районе городского округа Самара под многоэтажную (высотную) застройку ответчик указал, что в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара поступило заявление Инвестора о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Согласно сведениям из ИСОГД г.о. Самара земельный участок площадью 26 490 кв.м, расположенный в границах улиц Ульяновской, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской, частично расположен в границах защитной зоны объекта культурного наследия «Городская усадьба» по адресу: ул. ФИО7, 78/ул. Братьев Коростелевых, 97-99, литеры Б, В.

В соответствии со сведениями, предоставленными УГООКН Самарской области письмами от 13.12.2016 № 43/6624, от 27.01.2017 № 43/459, запрещено строительство объектов капитального строительства, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанные с изменением их параметров.

Рассматриваемый земельный участок расположен в границах земельного участка и в границах охранной зоны объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой» по адресу: ул. Арцыбушевская, 

<

...>, литера Аа, а также в границах зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности и в границах охранных зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом, в котором в 1908 году находилась подпольная типография Самарского комитета РСДРП», утвержденных приказом УГООКН Самарской области от 08.06.2017 № 68.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа Самара от 16.06.2021 № 401 «О проведении в городском округе Самара публичных слушаний по проекту решении о предоставлении разрешении на условно разрешенный вид использования  земельных  участков   или  объектов   капитального  строительства,   на отклонение    от    предельных    параметров    разрешенного    строительства    объектов капитального строительства» проведены публичные слушания.

В соответствии с заключением по результатам заседания Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара от 28.03.2023 № КС-1-0-1 по указанному выше земельному участку площадью 26 490 кв.м, принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку).

В связи с изложенным постановлением Администрации городского округа Самара от 31.03.2023 № 246 принято решение об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования отмеченного земельного участка.

Относительно выполнения обязательств по расселения граждан ответчик отметил следующее.

В соответствии с п. 3.1.1 договора РЗТ первый этап включает в себя разработку в соответствии с градостроительным регламентом и нормативами градостроительного проектирования проекта планировки, включая проект межевания территории, графика поэтапного освоения территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки территории в срок не позднее 12 месяцев со дня подписания договора РЗТ.

Пунктом 4.1.2 договора РЗТ закреплена обязанность Инвестора подготовить документацию по планировке территории в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, утвержденными расчетными показателями обеспечения застраиваемой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры не позднее 12 месяцев со дня его подписания.

Согласно пункту 3.1.2 договора РЗТ Глава городского округа Самара предъявляет требования о сносе многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, к собственникам таких помещений, либо принимает решение об изъятии земельных участков для муниципальных нужд.

После чего в соответствии с п. 3.1.3 в случае исполнения Инвестором обязательств, предусмотренных пунктами 4.1.2 - 4.1.4 договора, производится постановка освобожденных участков на государственный кадастровый учет.

Далее, после исполнения п. 3.1.3 договора, в соответствии с п. 3.1.4 договора РЗТ производится приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, и передача их в муниципальную собственность для предоставления гражданам, выселяемым из помещении по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, что в силу п. 4.1.3 договора осуществляется Инвестором.

Пунктом 4.3.2 договора установлено, что Глава принимает решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории в границах улиц Арцыбушеской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома. Решение принимается в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома авариным, но не ранее, чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 по делу №А55-35451/2020 отмечается, что расселение граждан из ветхого жилья является обязательством Инвестора по договору, которое он должен завершить по истечении его первого этапа.

Ввиду разделения на этапы процесса исполнения условий договора признание домов аварийными и расселение граждан из таких домов может быть начато после утверждения ППТ и ПМТ органом местного самоуправления.

Документация по планировке территории, представленная Инвестором в Департамент   градостроительства   городского   округа   Самара,   утверждена   Главой городского округа Самара 23.07.2020.

Между тем, что согласно п. 4.1.3 договора РЗТ Инвестор обязан в течение 5 лет со дня заключения договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставляемым по договорам социального найма, договора найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

При этом выполнение данной обязанности не ставится согласно условиям договора РЗТ в зависимость от исполнения Главой городского округа Самара обязанности по утверждению проекта планировки территории, предусмотренной п. 4.3.1 договора.

Процедура признания многоквартирных домов, расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, аварийными, изъятия жилых помещений и земельных участков для муниципальных и государственных нужд, а также процедура сноса домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, установлена отдельными положениями гражданского, жилищного и земельного законодательства.

В силу пункта 3 статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее, чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.

Вместе с тем реализация вышеуказанных процедур органом местного самоуправления обусловлена обязанностью Застройщика по договору передать благоустроенные жилые помещения в муниципальную собственность в количестве, достаточном для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, а также компенсировать понесенные органом местного самоуправления расходы по приобретению в муниципальную собственность жилых помещений для расселения граждан, что Истцом в настоящее время не исполнено.

В соответствии со статьей 46.2 Градостроительного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 -6 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса РФ. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 указанной статьи.

В пункте 1.1 Договора отражено, что Глава городского округа Самара обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств ООО ИСК «Бизнес ДАТА» в соответствии с требованиями действующего градостроительного законодательства.

Главой городского округа Самара ранее даны пояснения относительно проверки планировочной документации, предоставляемой Инвестором в Департамент градостроительства городского округа Самара на согласование.

Так, отказы в согласовании и неоднократность возврата на доработку документации по планировке территории связаны с ее несоответствием действующему законодательства, условиям договора и расчетным показателям обеспечения застраиваемой территории, которые Инвестор не оспаривал.

Судом кассационной инстанции в постановлении от 04.08.2023 по настоящему делу отмечено, что из содержания п. 26 ст. 46.3 ГрК РФ не следует запрет на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

Между тем ответчик просил учесть суд ранее установленные судами обстоятельства, нашедшие закрепление в судебных актах по делу № А55-35451/2022.

Так, решением Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 по делу № А55-35451/2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2021, постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 07.12.2021, в удовлетворении заявленных требований ООО ИСК «Бизнес ДАТА» о продлении срока действия Договора отказано.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 01.04.2022 отказано в передаче кассационной жалобы ООО ИСК «Бизнес ДАТА» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Судом кассационной инстанции по делу № А55-35451/2021 отмечено, что отказывая в удовлетворении требований Застройщика о продлении сроков Договора, суды первой и апелляционной инстанций руководствуются ч. 26 ст. 56.3 ГрК РФ, п. 5 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий», которые регламентируют невозможность изменения условий договора по сравнению с условиями аукциона, в том числе в процессе его исполнения сторонами. Изменение срока Договора, являющегося его существенным условием, приведет к нарушению гражданского и градостроительного законодательства и создаст преимущество Застройщика в части сроков строительства, не предусмотренных при проведении аукциона на право заключения договора.

При этом суд отметил то обстоятельство, что договор заключен сторонами до принятия Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ, ввиду чего к порядку его изменения применяются положения ч. 26 ст. 46.3 ГрК РФ, запрещающие изменение договора при его заключении на условиях проведенного аукциона.

Кассационный суд пришёл к выводу, что Застройщик обратился в суд с требованиями о продлении сроков Договора на основании положений ст.ст. 450, 451 ГК РФ, указав, что просрочка исполнения отдельных обязательств со стороны Ответчика не является существенным изменением обстоятельств, которые не мог предвидеть Истец, знание о наступлении которого на момент заключения договора полностью исключало потребность в заключении сторонами договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отметил, что оснований для изменений условий договора в рамках ст.ст. 450, 451 ГК РФ не имеется.

С указанной позицией судов первой, апелляционной и кассационной инстанций согласился Верховный Суд Российской Федерации, отразив в своем определении от 01.04.2022 № 306-ЭС22-4039, что суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения существенного условия договора о сроках строительства.

При этом, как указал ответчик, обстоятельства дела № А55-35451/2021, которые существовали на момент его рассмотрения, идентичны обстоятельствам, которые сложились на период рассмотрения настоящего дела.

С учетом изложенного, а также ранее представленных доводов Главой городского округа Самара, ответчик полагает, что требования ООО ИСК «Бизнес ДАТА» необоснованные и не подлежат удовлетворению.

Удовлетворяя заявленные требования и отклоняя доводы ответчика, суд первой инстанции исходил из следующего.

При первоначальном рассмотрении дела судом со ссылкой на ст.ст. 450,451 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении исковых требований было отказано.

Арбитражный суд Поволжского округа, отменяя решение Арбитражного суда Самарской области от 07.02.2023 указал на следующие обстоятельства.

Частью 4 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, постановления, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как следует из пункта 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела, и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Аналогичные требования установлены и к содержанию постановления суда апелляционной инстанции (пункт 12 части 2 статьи 271 АПК РФ).

Правовая позиция о недопустимости избирательного подхода по оценке доказательств и доводов, приводившимися участниками спора, имеющих существенное значение, не отвечающего требованиям пункта 4 статьи 2, статьи 6, пункта 2 статьи 65, пунктов 1 и 7 статьи 71, статей 168 -170 АПК РФ, неоднократно высказывалась Верховным Судом Российской Федерации, в частности, в определении от 08.06.2020 № 307-ЭС16-7958.

В рассматриваемом случае выводы судов первой и апелляционной инстанций суд кассационной инстанции посчитал преждевременными, сделанными без полного исследования всех обстоятельств, имеющих непосредственное отношение для правильного разрешения данного спора.

Предметом заключенного сторонами договора от 29.08.2016 № 594 является развитие застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, в соответствии с условиями которого ООО ИСК «Бизнес ДАТА» (инвестор) обязалось своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств выполнить обязательства по развитию застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара, а Администрация г.о.Самара приняла на себя обязательства создать необходимые условия для выполнения обязательств инвестором в установленный договором срок.

В соответствии с частью 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с п. 3 - 6 ч. 3 данной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с п. 7 - 9 ч. 3 данной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Договор заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 25 и 28 статьи 46.3 Кодекса (пункт 2 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации перечислены существенные условия договора.

Исходя из положений пункта 26 статьи 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации запрет на изменение условий аукциона на основании соглашения сторон такого договора или по требованию одной из его сторон установлен в момент его заключения.

Вместе с тем, из содержания названой правовой нормы не следует запрет на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории.

На основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменись настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Из содержания ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует запрета на продление срока действия договора применительно к уже заключенному договору о развитии застроенной территории, в связи с чем возможность применения судом статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в процессе исполнения ранее заключенного договора не исключается.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Как следует из условий заключенного сторонами договора от 29.08.2016 № 594, пунктом 5.1 договора определено, что договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия договора - 10 лет.

Срок выполнения первого этапа, в который входит разработка и утверждение ППТ и ПМТ, график поэтапного освоения территорий, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по ППТ и утверждение проекта, расселение граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу - 5 лет (п. 3.1 Договора).

Договор № 594 о развитии застроенной территории подписан сторонами 29.08.2016. Соответственно, первый этап договора должен быть выполнен в срок до 29.08.2021.

Согласно пункту 3.1.1. договора разработка проекта планировки, включая проект межевания территории, графика поэтапного освоения территории, проведение публичных слушаний в соответствии с документацией по планировке территории, утверждение проекта планировки территории должно быть выполнено в срок не позднее 12 месяцев со дня подписания настоящего договора (пункт 3.1.1. договора), то есть в срок до 29.08.2017.

Однако, при рассмотрении дела № А55-35451/2020, суды не усмотрели вины истца в нарушении сроков первого этапа договора.

Обстоятельства нарушения ответчиком сроков совершения необходимых распорядительных действий и исполнения обязательств, что привело к невозможности исполнения инвестором обязательств в сроки, предусмотренные договором, установлены судами при рассмотрении дела № А55-1121/2022.

В рамках дела № А55-1121/2022 признано незаконным решение Главы г.о. Самара о расторжении в одностороннем порядке договора от 29.08.2016 № 594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о. Самара, оформленное уведомлением от 25.11.2021 № 6-МУ-38-Д05-01-01/9172.

При рассмотрении данного дела судом установлено, что в процессе аналитики и обследования квартала в соответствии с договором инвестором были выявлены объекты культурного наследия. В соответствии со статьей 34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ», в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона объекта культурного наследия, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Соответственно, зона регулируемой застройки означает разработку охранных зон памятников, которые необходимо включить в ППТ.

Распоряжение Департамента Градостроительства г.о. Самара № РД-321 «О разрешении ООО ИСК «Бизнес ДАТА» подготовки документации по планировке территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара было выдано 26.04.2016. Затем, по окончании его срока действия было выдано новое №РД-2145 от 21.09.2017.

Инвестор 22.09.2016 заключил договор на проведение археологического обследования с Институтом Истории и Археологии Поволжья, 10.12.2016 заключил Договор №17 с Институтом Истории и Археологии Поволжья на оказание услуг по организации историко-архитектурной экспертизы, 16.12.2016 заключил договор №15-12-2016/ПЗО с ООО «ВиП Проект» на разработку охранных зон объектов культурного наследия, и ряд других договоров по объектам культурного наследия. 21.04.2017 инвестор заключил договор подряда №24-03-2017/1111Т с ООО «ВиП Проект» на разработку ППТ и ПМТ.

Однако, необходимость внесения корректировок в связи с вновь утвержденными градостроительными нормативами, привели к дополнительным работам и увеличению срока завершения работ. Акт выполненных работ был подписан 18.09.2018. В этот же день была подана заявка на согласование ППТ и ПМТ в Департамент градостроительства г.о. Самара. Однако, ППТ и ПМТ поданной заявке были отправлены на доработку. Согласованию ППТ и ПМТ препятствовали постоянные корректировки, связанные с изменениями параметров и нормативов строительства, возникшие во временном периоде после заключения договора. В письме истца к Главе г.о. Самара № 7 от 13.03.2018 подробно описывается, что Инвестор обязан в очередной раз вносить корректировки в ППТ и ПМТ, в связи с вновь выявленными объектами культурного наследия, на основании приказа № 21 от 27.03.2017 Управления гос. охраны объектов культурного наследия Самарской области, а также утверждением местных нормативов градостроительного проектирования г.о. Самара, принятых постановлением Администрации городского округа Самара № 654 от 05.09.2019, Решением Думы городского округа Самара №382 от 07.02.2019, в соответствии с которыми необходимо уточнить расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения проектируемой территории.

Следовательно, срок разработки документации по планировке территории увеличивался.

Кроме того, произошла смена территориальной зоны, которая указана в Договоре РЗТ-Ж-4 (многоэтажная застройка) на Ц-1 (многофункциональная зона в границах исторического поселения) в связи с принятием исторического поселения. Территориальная зона была изменена Решением городской Думы № 45 от 29.12.2020, в результате чего поменялись требования к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения регионального значения и вопрос о возможности утверждения Документации с расчетными показателями обеспечения застроенной территории, принятыми ранее постановлением Администрации г.о. Самара от 13.07.2016 №959 «Об утверждении расчетных показателей обеспечения застроенной территории в границах улиц Ульяновской, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской в Ленинском районе г.о. Самара», в части «высотности», до настоящего времени не разрешен. В настоящее время истец   проходит   процедуру   получения   условно-разрешенного   вида   использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что подтверждается письмом от 21.01.2021 и повесткой тематической секции № 1 и № 2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021.

В соответствии с пунктом 3.1.3. договора, мероприятия предусмотренные пунктом 4.1.3. договора неисполнение которых вменяет ответчик истцу в качестве обоснования расторжения договора входят в первый этап исполнения договора. Проект планировки территории (ППТ) и проект межевания территории (ПМТ) определяют не только основные показатели строительства, из которых складывается экономика строительства и объем строящихся метров, но и границы земельных участков для каждой очереди строительства в отдельности, в соответствии с которыми будет вестись расселение и освоение. В этой связи нарушение сроков утверждения проектов планировки территории (ППТ) и межевания территории (ПМТ) напрямую влияет на возможность исполнения истцом своих обязательств предусмотренных пунктом 4.1.3. договора. В процессе утверждения ППТ и ПМТ, инвестор, предпринимал всевозможные действия для ускорения процесса, о чем свидетельствуют неоднократные обращения в компетентные органы, а именно, письмо от 03.12.2019 на имя Главы г.о.Самара ФИО8, письмо от 20.01.2020 на имя Главы г.о.Самара ФИО8, письмо от 05.03.2020 на имя Главы г.о.Самара ФИО8, письмо от 13.03.2020 на имя первого заместителя Главы г.о.Самара 16 А55-1121/2022 ФИО9, письмо от 24.11.2020 на имя Главы г.о.Самара ФИО8

В ответ на обращения были даны ответы Департаментом Градостроительства г.о.Самара от 26.12.2019 исх. 38-Д05-05-11/11138, Главой г.о.Самара от 31.01.2020 исх. 38-Д05-05-11/684, Департаментом Градостроительства г.о.Самара от 02.03.2020 исх. Д05-01/641, Главой г.о.Самара от 09.04.2020 исх. 38-Д05-01-11/2601, Департаментом Градостроительства г.о.Самара от 10.04.2020 исх. 38-Д05-09-01/3258, Департаментом Градостроительства г.о.Самара от 24.04.2020 исх. 38-Д05- 09-01/3625, Главой г.о.Самара от 05.06.2020 исх. 38-Д05-05- 01/4088, суть которых сводилась к тому, что процесс утверждения проектной документации проходит необходимые стадии. Ответчик указанные обстоятельства не оспорены, не представлено доказательств отсутствия необходимости совершения истцом указанных выше действий, а также принятия своевременных и надлежащих мер по содействию истцу исполнения договора.

Суды установили, что со стороны общества просрочки не было, 18.09.2018 была подана заявка на согласование ППТ и ПМТ в Департамент г.о. Самара. Однако нашло отражение в решении Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2021 по делу №А55-35451/2020.

Публичные слушания по проекту планировки территории (проекту межевания территории) в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе г.о.Самара проходили 25.06.2019, положительное заключение о результатах публичных слушаний принято 26.06.2019. Письмами № 7 от 03.12.2019 № 7 от 20.01.2020, б/н от 05.03.2020 истец обращался к Главе г.о.Самара с просьбой рассмотреть и подписать направленные в сентябре 2019 документы по проекту планировки и проекту межевания территории (2427). 23.07.2020 Главой г.о.Самара принято Постановление № 593 «Об утверждении документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) в границах улиц Арцыбушевской, Ульяновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе».

Таким образом, с момента публичных слушаний 25.06.2019 до утверждения документации по планировке территории 23.07.2020 прошел один год и один месяц, а не 14 дней как это предусмотрено договором.

Исполнение инвестором пункта 4.1.3 договора о создании либо приобретении и передаче в муниципальную собственность жилых помещений для предоставления выселяемым гражданам по договорам социального найма, п. 4.1.4 об уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и земельные участки под ними, в течение 5 лет со дня заключения договора, не могло быть исполнено также ввиду неисполнения Главой г.о. Самара п. 3.1.2, 4.3.2 договора об обязанности предъявить требования о сносе домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, принятии решения об изъятии для муниципальных нужд таких жилых помещений в многоквартирных домах, а также земельных участков, на которых они расположены. Решение должно быть принято в течение 12 месяцев со дня признания многоквартирного дома аварийным, но не ранее чем по истечении срока, установленного для сноса таких домов. ООО ИСК «Бизнес ДАТА» не было уведомлено о принятии таких решений, предъявлении требований собственникам, жильцам и необходимости предоставить жилые помещения или возмещение. Доказательств исполнения Главой г.о. Самара указанных выше обязанностей не представлено.

Суды сделали вывод, что имела место просрочка исполнения обязательства со стороны Главы г.о. Самара.

Однако, как указал суд кассационной инстанции, указанным обстоятельства остались судами без исследования и должной правовой оценки.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что суды не дали также правовой оценки и обстоятельствам того, что договор о развитии застроенной территории является социально значимым, инвестор уже приступил к исполнению этого договора, что администрацией не оспорено. При заключении договора общество рассчитывало, что администрация будет исполнять свои обязательства по договору надлежащим образом, то есть в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором и нормативными правовыми актами, своевременное исполнение обязательств инвестором зависит не только от его воли, но и от надлежащего исполнения органом местного самоуправления встречных обязанностей, в частности, обязанности по принятию решения в установленные законом сроки.

При новом рассмотрении судом установлено, что в настоящее время истец проходит процедуру получения условно-разрешенного вида использования «многоэтажная застройка», для того, чтобы продолжать свою деятельность, что подтверждается письмом от 21.01. 2021 и повесткой тематической секции №1 и №2 в составе Градостроительного совета при Губернаторе Самарской области от 30.11.2021.

На сегодняшний день стороны Договора РЗТ №594 не выполнили в полном объеме мероприятия, предусмотренные первым этапом. Их продолжение, по Договору с априори истекшим сроком исполнения - 29.08.2021, несет значительные финансовые риски для Инвестора, и это в отсутствие правовой определенности и гарантий.

Сохранение договора без изменений его условий влечет фактическое его неисполнение, при этом Истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении Договора, понеся значительные убытки, в то время как для Ответчика как сохранение Договора, так и его изменение, не влечет ущерба.

Кроме того, как указывалось выше, у Главы г.о. Самара также имеются неисполненные в срок встречные обязательства.

ООО ИСК «Бизнес ДАТА» обратилось с заявлением №2973 от 22.01.2021 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка площадью 26490 кв.м. в границах улиц Ульяновской, ФИО6, ФИО7, Арцыбушевской, под многоэтажную жилую застройку (высотную застройку) на основании Заключения Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара в соответствии с Протоколом заседания комиссии от 20.07.2021, обратилось в Градостроительный совет при Губернаторе Самарской области.

В адрес истца Департаментом градостроительства г.о. Самара было направлено письмо от 03.04.2023 №Д050101/2888-0-1 с приложением выписки из протокола №1 по результатам заседания Комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки при Главе городского округа Самара. По решению Комиссии Главе городского округа рекомендовано отказать заявителю ООО ИСК «Бизнес Дата» в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка.

Письмом от 07.04.2023 №МУ-Д05-10/1365 Департаментом градостроительства г.о. Самара сообщается о Постановлении Администрации г.о. Самара от 31.03.2023 №246 «Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка в городском округе Самара».

В настоящее время отказ в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка оспаривается в судебном порядке (дело №А55-17574/23). Однако, вопрос этот рассматривался на протяжении с 21.01.2021 по 31.03.2023, то есть 2 (двух) лет и 2 (двух) месяцев.

При этом во исполнение указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции на основании оценки доказательств пришел к выводу, что в рамках дела № А55-35451/2020 было установлено, что имела место просрочка исполнения обязательств со стороны главы г.о. Самара, а также, что расселение граждан, выселяемых из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, и отношении которой принято решение о развитии не произведено не по вине истца, нарушение срока выполнения п. 4.1.3 договора произошло во многом по вине ответчика, в связи с чем, нельзя признать истца просрочившим исполнение договора.

Кроме того, суд кассационной инстанции указал, что действующее на сегодняшний день законодательство о контрактной системе допускает такое изменение в процессе исполнения контракта.

Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ (редакция от 13.06.2023) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (с изм. и доп. вступившими в силу с 01.07.2023) предусматривает изменение существенных условий контракта при его исполнении в случае, если при исполнении контракта изменяется срок исполнения отдельного этапа (отдельных этапов) исполнения контракта в рамках срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении.

Согласно пункту 9 части 1 статьи 95 Закона о контрактной системе изменение существенных условий контракта при его исполнении не допускается, за исключением их изменения по соглашению сторон в случае, если контракт, предметом которого является выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту, сносу объекта капитального строительства, проведению работ по сохранению объектов культурного наследия, по независящим от сторон контракта обстоятельствам, влекущим невозможность его исполнения, в том числе необходимость внесения изменений в проектную документацию, либо по вине подрядчика не исполнен в установленный в контракте срок, допускается однократное изменение срока исполнения контракта на срок, не превышающий срока исполнения контракта, предусмотренного при его заключении.

Испрашиваемый обществом срок не превышает как срок исполнения контракта 10 лет, так и его отдельных этапов - 5 лет.

Истец также обоснованно указал, что с учетом того, что дополнительно к испрашиваемому письмом от 24.11.2020 сроку (с момента публичных слушаний 25.06.2019 до утверждения документации по планировке территории 23.07.2020 прошел один год и один месяц, а не 14 дней как это предусмотрено договором) - один год и один месяц добавился период судебных тяжб, включая период расторжения договора и признания его недействительным, на протяжении года и семи месяцев (по делу №А55-35451/2020 с 21.12.2020по 16.08.2021 - 8 месяцев; далее -уведомление о расторжении договора с 25.11.2020подача иска об оспаривании - по делу №А55-1121/2022 с 24.01.2022 по 19.08.2020 - всего 9 месяцев, общий период 8 + 9 = 1.7), а также период рассмотрения вопроса о получении УРЗ с 21.01.2021 по настоящее время 31.03.2023 (два года и два месяца) считает целесообразным и обоснованным увеличение срока выполнения первого этапа и срока действия договора на 4 (года) лет 1 (один) месяц (1.1 + 1.7+ 2.2) по отношению к датам, установленным в п. 3.1.4, 3.2.3, 4.1.3,4.1.4, 4.1.5, 5.1.

Доводы апелляционной жалобы помимо Главы городского округа Самара о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований, поскольку помимо удовлетворения заявленных истцом требований, принял решение в отношении иных пунктов договора РЗТ, а именно п. 3.2.3 и п. 4.1.5, судом отклоняется.

 В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

До вынесения окончательного судебного акта по делу истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просил суд:

Внести в Договор №594 о развитии застроенной территории в границах улиц Арцыбушевской, Ульновской, ФИО6, ФИО7 в Ленинском районе городского округа Самара, заключенный 29.08.2016г. между ООО ИСК «Бизнес ДАТА» и Главой городского округа Самара, следующие изменения:

1. Пункт 3.1.4 изложить в следующей редакции: «Приобретение права на земельные участки и объекты капитального строительства после исполнения условий, предусмотренных п. 3.1.3 настоящего договора. Начало этапа - дата подписания настоящего договора сторонами. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня подписания настоящего договора».

2. Пункт 3.2.3 изложить в следующей редакции: «Строительство объектов капитального строительства в соответствии с разработанной и утвержденной в установленном порядке документацией по планировке территории. Срок выполнения этапа - 10 (десять) лет со дня окончания работ по первому этапу».

3. Пункт 4.1.3 изложить в следующей редакции: «В течение 10 (десяти) лет со дня заключения настоящего договора создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии».

4. Пункт 4.1.4 изложить в следующей редакции: «Не позднее 10 (десяти) лет со дня подписания настоящего договора уплатить возмещение за изымаемые на основании решения Главы, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае если таким собственником были переданы жилые помещения в соответствии с п. 4.1.3 настоящего договора».

5. Пункт 4.1.5 изложить в следующей редакции: «Осуществить строительство на территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в течение 10 (десяти) лет с момента приобретения права на земельные участки и объекты капитального строительства».

6. Пункт 5.1 изложить в следующей редакции: «Настоящий договор вступает в силу со дня его подписания сторонами, срок действия настоящего договора - 15 (пятнадцать) лет».

Определением от 10.10.2023 данное ходатайство удовлетворено судом в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы, изложенные в апелляционных жалобах, аналогичны доводам приведенным в суде первой инстанции. Указанным доводам была дана надлежащая оценка судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции соглашается с вышеуказанными обоснованными выводами суда первой инстанции.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). 

Заявителями жалоб не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые были бы не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта.

Доводы апелляционных жалоб направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая выводов суда, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой установленных обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Несогласие заявителей с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела и иное толкование положений закона, не означают допущенной судом при рассмотрении дела ошибки и не подтверждают нарушений судом норм права, в связи с чем не имеется оснований для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает, что арбитражным судом первой инстанции обстоятельства спора в данном конкретном случае исследованы всесторонне и полно, нормы материального и процессуального права применены правильно, выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для переоценки обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что оснований для отмены судебного акта по приведенным доводам жалоб и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09 ноября 2023 года по делу №А55-28600/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий                       В.А. Копункин

Судьи                       Д.А. Дегтярев 

 

Л.Л. Ястремский