АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-7650/2018

г. Владивосток

15 ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 15 ноября 2018 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Кирильченко М.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску   Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>; дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 13.08.2017)

третьи лица: Администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.06.2014 № 01-Ю-19007 в размере 8 303 478,24 рублей, в том числе 6 772 951,43 рублей основного долга, пени в размере 1 530 526,81 рублей.при участии в заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 29.12.2017, 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.12.2016, паспорт,

от Администрации г. Владивостока - ФИО2 по доверенности от 28.12.2017,от Управления градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока - ФИО2 по доверенности от 27.12.2017,

установил:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Регион Строй» (далее – ответчик, ООО «Регион Строй») о взыскании задолженности по договору 17.06.2014 №01-Ю-19007 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., расположенного по адресу 

<

...>, в размере 8 303 478,24 рублей, в том числе, 6 772 951,43 рублей основного долга, пени в размере 1 530 526,81 рублей.

Определениями от 13.04.2018 и 01.08.2018 к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора привлечены Администрация г. Владивостока, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Владивостока.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, дал пояснения по расчету задолженности.

Ответчик по иску возражал, отметил, что земельный участок предоставлен для завершения строительства, истцом неверно применён коэффициент КФИ-15, поскольку  льготный период начисления арендной платы по сниженному КФИ для земельного участка данного целевого назначения составляет 5 лет. Земельный участок предоставлен в 2014 году, соответственно подлежит применению коэффициент КФИ-2. Кроме того ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

ООО «Регион Строй» по договору купли-продажи от 13.04.2009 приобрело два объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 5,4 % (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030820. кадастровый номер: 25-25-01/113/2005-192, находящийся по адресу. 

<

...>; Объект незавершенного строительства (жилой дом) готовностью 2% (лит.А); инвентарный номер: 05:405:002:017030830, кадастровый номер: 25-25-01/113/2005-191, расположенный по адресу: 

<

...>.

Право собственности на данные объекты зарегистрировано 07.05.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности 25-АБ 169286 и 25-АБ 169285 от 07.05.2009, выданными Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю.

Администрацией г. Владивостока 06.06.2016 и 16.04.2018  ответчику выданы Разрешения на строительство  №RU 25304000-166/2016 и №RU 25304000-157/2018 для завершения строительства указанных объектов незавершенного строительства.

На основании распоряжения Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края № 1299-рз от 27.05.2014 ответчику предоставлен земельный участок, с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок адресу. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, с видом разрешенного использования: с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4 % лит.А, (жилой дом) степень готовности 2%, лит.А. 

Между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Регион Строй» заключен договор от 17.06.2014 №01-Ю-19007 аренды земельного участка (далее - договор) с кадастровым номером 25:28:010041:122, площадью 12 808 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир земельный участок), вид разрешенного использования: для размещения строительной площадки, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4% лит.А, (жилой дом) степень готовности 2% лит. А. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.07.2014, акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен 5 лет с момента государственной регистрации договора в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

Пунктом 2.1 договора установлена арендная плата в размере 32 549,80 руб. в месяц на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора. 

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 1 числа следующего месяца. За неполный месяц в начале периода арендная плата вносится не позднее 15 дней с момента подписания договора, а в конце периода аренды - не позднее даты окончания договора.

Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства.

Департаментом в адрес ООО «Регион Строй» было направлено письмо от 17.10.2017 №20/04-07-12/43398 с требованием оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пеню. Задолженность была обоснована установлением размера арендной платы в размере 81 266,25 руб. в месяц в связи с изменением кадастровой стоимости на основании решения комиссии Управления Росреестра по Приморскому краю по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 13.10.2017 № 20/10.

По мнению арендодателя за период с 01.08.2014 по 14.11.2017 образовалась задолженность по арендной плате в размере 6 772 951,43 руб. и пеня за период с 02.08.2014 по 14.11.2017 в размере 1 530 526,81 руб. 

Ответчик на предложение оплатить задолженность не ответил, задолженность не погасил, что и послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между сторонами возникло обязательственное правоотношение, регулируемой главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ), общими положениями гражданского законодательства об обязательствах и земельным законодательством. 

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В соответствии с п.3. указанной статьи за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края утвержден постановлением администрации Приморского края от 11.03.2015 №75-па «О Порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» (далее - постановление администрации Приморского края №75-па).

Пунктом 4 постановления администрации Приморского края №75-па определяется подлежащая применению к правоотношениям, возникшим из настоящего договора формула расчёта размера арендной платы: А = К x Сап, где: А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость передаваемого в аренду земельного участка, определяемая в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка. Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Пункт 2.4 муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N 208-МПА (ред. от 06.06.2016) "Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов" (принят Думой города Владивостока 30.07.2015) устанавливает, что ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн x Кфи x Ккор, где:  Сзн - ставка земельного налога; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

В соответствие с пунктом 2.5. муниципального правового акта города Владивостока от 10.08.2015 N208-МПА коэффициент функционального использования (Кфи) устанавливается Думой города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Решением Думы г. Владивостока от 19.06.2013 N 124 (ред. от 29.05.2014), Решением Думы г. Владивостока от 30.07.2015 N 505  (ред. от 27.07.2017, с изм. от 04.05.2018) установлены величины корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке. В силу пункта 1.1. для земельных участков, предназначенных для размещения среднеэтажных жилых домов: на период строительства в течение первых пяти лет включительно с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования (Кфи) – 2, на период строительства свыше пяти лет с момента предоставления земельного участка установлено значение коэффициента функционального использования (Кфи)- 15.

Спорный договор аренды земельного участка №01-Ю-19007 заключен 17.06.2014 для размещения строительной площадки, с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства (жилой дом) степень готовности 5,4% лит.А, (жилой дом) степень готовности 2% лит.А. Соответственно при расчете размера арендной платы использованию подлежит коэффициент функционального использования (Кфи) – 2.

Суд отклоняет как неподтвержденные материалами дела доводы истца о необходимости применения в данном случае КФИ-15. 

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Департамент не представил доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка в предыдущие периоды ни с ответчиком, ни с предыдущим собственником объектов незавершенного строительства, на достройку которых заключен спорный договор аренды. Тот факт, что ответчик приобрел объекты незавершенного строительства, не являются безусловным основанием полагать, что ранее участок уже предоставлялся ответчику под строительство. Несвоевременное оформление прав в отношении земельного участка, а также не принятия мер к завершению строительства объектов в данном случае не является основанием для неприменения льготного КФИ в связи с предоставлением ответчику впервые земельного участка для завершения строительства.

Оценив доводы истца и ответчика, суд приходит к выводу, что истцом неверно произведен расчет арендной платы, поскольку неверно применен КФИ в завышенном размере

Кроме этого, в отзыве на исковое заявление ответчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ (статьи 195, 196 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С исковым заявлением к ответчику истец обратился 12.04.2018 согласно оттиску штампа канцелярии Арбитражного суда Приморского края, в связи с чем, срок давности в отношении требований, предъявленных за период до 11.05.2015 (с учетом того, что срок исковой давности в силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ подлежал приостановлению на срок осуществления претензионного порядка, установленного 4 АПК РФ (30 календарных дней)), соответственно, требования о взыскании основного долга за период с 01.08.2014 по 11.05.2015 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

Судом произведен расчет арендной платы самостоятельно, с учетом  величины кадастровой стоимости земельного участка в соответствующие периоды, с применением льготного коэффициента Кфи 2 и норм об исковой давности. При этом, суд, оценив представленные в дело документы об оплате, пришел к выводу  об отсутствии у ответчика за спорный период задолженности, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.

Оценив требования истца о взыскании пени в размере 1 530 526,81 рублей за период с 02.08.2014 по 14.11.2017, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.  

В силу статьи 330 неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с заявлением ответчиком о пропуске срока исковой давности, требования о взыскании неустойки за период с 02.08.2014 по 11.05.2015 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срок исковой давности. В оставшейся период начисленная неустойка не подлежит взысканию ввиду отсутствия задолженности по арендной плате, что установлено судом при самостоятельном расчете с применением соответствующих коэффициентов 

Руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья                                                                   Кирильченко М.С.