﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

 

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5386/2021

18 октября 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи С.Н. Новиковой

 

судей С.И. Гребенщикова, В.А. Гребенщиковой

при участии:

представители сторон не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик»

на решение от 24.02.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021

по делу № А04-9570/2020 Арбитражного суда Амурской области

по иску общества с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик»               (ОРГН 1142801010186, ИНН 2801202490, адрес: 675014, Амурская область,  г. Благовещенск, ул. Гражданская, 121-2) 

к администрации города Благовещенска (ОГРН 1022800520588,                             ИНН 2801032015, адрес: 675004, Амурская область, г. Благовещенск,                       ул. Ленина, 133, 309)

третье лицо: комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685, адрес: 675000, Амурская область, г. Благовещенск, ул. Б.Хмельницкого 8/2)

о понуждении заключить договор аренды 

 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройзаказчик» (далее – ООО «Стройзаказчик», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Амурской области к администрации города Благовещенска (далее – администрация, ответчик) с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании незаконным действие, выразившееся в отказе от продления договора аренды земельного участка кадастровым номером (КН) 28:01:010139:455, расположенного по адресу: Амурская область,                      г. Благовещенск, квартал 139, категория: земли населенных пунктов, площадью 1011 кв.м, назначение: для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), заключенного между комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска                       и ООО «Стройзаказчик»; обязании администрацию заключить договор аренды земельного участка КН 28:01:010139:455.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее -  комитет, КУИ МО г. Благовещенска).

Решением от 24.02.2021, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе ООО «Стройзаказчик» просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты как необоснованные. Заявитель ссылается, что фактически строительство жилого дома осуществлялось с середины 2017 года по 1 квартал 2018 года; оставшееся время велись работы, связанные с объединением земельных участков (арендованный и собственный), необходимые для завершения строительства единого объекта, готовность которого в настоящее время составляет 95 %.

В отзыве на кассационную жалобу администрация приводит свои возражения против ее доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы и возражений на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что оснований для их отмены, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется.

Как следует из материалов дела, ООО «Стройзаказчик» является собственником земельного участка площадью 1 066 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:456, расположенного  по адресу: Амурская область,                   г. Благовещенск, ул. Горького, 183, с видом разрешенного использования – для среднеэтажной жилой застройки.

Смежным по отношению к указанному земельному участку является земельный участок площадью 1100 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:455, местоположение которого определено: г. Благовещенск, квартал 139 и государственная собственность на который не разграничена; земельный участок имеет разрешенное использование – размещение многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения. По сведениям из ЕГРН в отношении этого земельного участка, сформированного 14.05.2012, зарегистрированы обременения в виде аренды в пользу ООО «Стройзаказчик»; в границах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 28:01:010139:1109.

Указанный кадастровый номер присвоен объекту незавершенного строительства площадью застройки 255,4 кв.м со степенью готовности 5%, право собственности на который 08.04.2016 зарегистрировано                         за ООО «Стройзаказчик», что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 08.04.2016. Согласно свидетельству основанием регистрации послужили, в том числе разрешение на строительство                         от 14.03.2016, выданное ООО «Стройзаказчик» на возведение объекта капитального строительства на основании проектной документации, выполненной ООО «Востокинвестпроект», 2016 год, шифр 020/33/15; договор аренды земельного участка от 01.09.2006 № 1314.  

27.06.2016 между КУИ МО г. Благовещенска (арендодатель)                  и ООО «Стройзаказчик» (арендатор) заключен договор аренды № 21,                    по условиям которого арендатор принял в пользование земельный участок                   с кадастровым номером 28:01:010139:455, для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства), на срок с 28.06.2016 по 27.06.2019.

Актом от 27.06.2016 оформлена передача земельного участка.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

28.08.2020 общество обратилось в КУИ МО г. Благовещенск                     с заявлением о продлении договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, необходимого для завершения строительства объектов недвижимости, сославшись в качестве правового обоснования на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137 ФЗ).

Письмом от 29.09.2020 № 01-16/11426 администрация                                    г. Благовещенска отказала в продлении договора аренды земельного участка, указав, что по ранее заключенному договору от 27.06.2016 № 21 установлен максимальный (предельно допустимый) срок для предоставления земельного участка с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства, который истек 27.06.2019, в связи с чем общество реализовало право на однократное приобретение права аренды на земельный участок без проведения торгов.

ООО  «Стройзаказчик», ссылаясь на незаконность отказа в продлении договора аренды, нарушающего права общества, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В качестве меры по восстановлению нарушенного права просило обязать администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:455, для размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд                             с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Установлено, что испрашиваемый обществом земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455 находится в границах муниципального образования г. Благовещенск,  относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования г. Благовещенск  осуществляет администрация муниципального образования в лице комитета по управлению имуществом МО.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

С 01.03.2015 изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ и в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи однократного предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, в том числе собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с этим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Совокупное толкование приведенных выше норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд                    в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Установлено, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455 предоставлялся в аренду обществу по договору          от 27.06.2016 № 21 сроком на 3 года с целью размещения многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (завершение строительства).

Как указано выше, право собственности на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 28:01:010139:1109, находящийся в границах испрашиваемого земельного участка, зарегистрировано за обществом 08.04.2016.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности на  объект незавершенного строительства, имеющего площадь застройки 255,4 кв.м, степень готовности 5% основанием регистрации послужили, в том числе  разрешение на строительство от 14.03.2016, выданное ООО «Стройзаказчик» на постройку объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, выполненной ООО «Востокинвестпроект», 2016 год, шифр 020/33/15; договор аренды земельного участка от 01.09.2006 № 1314, действующий в редакции соглашений, подписанных к договору, в том числе соглашения об уступке права аренды от 16.10.2015, зарегистрированного в установленном порядке 23.11.2015.  

В материалы дела представлены:

- договор от 01.09.2006 № 1314, заключенный между КУИ МО                       г. Благовещенск (арендодатель) и Благовещенской городской общественной организацией Амурского регионального отделения Союза МЖК России (БГОО АРО Союз МЖК России, арендатор), согласно которому арендатору предоставлен земельный участок площадью 2130 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:184, для строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, сроком на 3 года (с 30.08.2006 по 30.08.2009);

- соглашение от 27.06.2012 к договору № 1314, подписанное его сторонами, которым внесены изменения, а именно предметом договора определены земельный участок площадью 1011 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:455 и земельный участок площадью 1119 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:456;

- договор уступки права требования (цессии) от 06.12.2021, согласно которому БГОО АРО Союз МЖК России (цедент) передало ООО «САР-холдинг» (цессионарий) право аренды по договору от 01.09.2006 № 1314, действующему в редакции соглашения от 27.06.2012 в отношении земельного участка площадью 1011 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:455, для строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения;

- выписка из ЕГРН, сформированная по состоянию  на 13.01.2021 в отношении земельного участка площадью 1011 кв.м с кадастровым номером 28:01:010139:455, по сведениям которой земельный участок поставлен на кадастровый учет 14.05.2012, образован из земельного участка с кадастровым номером 28:01:010139:184.

Исследуя указанные документы, суды установили, что непосредственно ООО «Стройзаказчик» с 23.11.2015 использовало земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455, предоставленный для строительства II очереди многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения на основании договора аренды от 01.09.2006 № 1314, действующего в редакции соглашения об уступке права аренды от 16.10.2015; именно обществу было выдано разрешение на строительство от 14.03.2016, с учетом которого за ответчиком 08.04.2016, т.е. после 01.03.2015 зарегистрировано  право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 5%.

Последующее заключение договора от 27.06.2016 № 21 без торгов связано с завершением строительства многоквартирных жилых домов со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, о чем прямо отражено в пункте 1.1 договора.

Суды, оценивая согласно статье 71 АПК РФ представленные в обоснование заявленных требований доказательства, обоснованно признали, что истец, заключая договор аренды от 27.06.2016 № 21, воспользовался правом, предусмотренным подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ на однократное предоставление земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства               с целью завершения строительства этого объекта.

Иных оснований для предоставления указанного в договоре № 21 земельного участка в аренду без проведения торгов не имелось.

При установленном суды, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно отказали в  удовлетворении требований, установив, что испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 28:01:010139:455 ранее предоставлялся обществу в аренду без проведения торгов для завершения возведения объекта незавершенного строительства, поэтому на заявителя не могут быть распространены положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ и пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в том числе относительно невозможности ведения строительства ввиду необходимости объединения земельных участков с кадастровыми номерами  28:01:010139:455, 28:01:010139:184 не опровергают выводы судебных инстанций, эти доводы, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на иную оценку установленных по делу обстоятельств, поэтому судом округа  в соответствии со статьей  286 АПК РФ, не принимаются.

По результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права,                     в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 24.02.2021, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2021 по делу № А04-9570/2020 Арбитражного суда Амурской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                           С.Н. Новикова

 

Судьи                                                                                    С.И. Гребенщиков

В.А. Гребенщикова