АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

04 марта 2024 года

Дело №

А52-6209/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Рудницкого Г.М.,                     Филиппова А.Е.,

при участии от Жилищно-строительного кооператива № 31/1 председателя правления ФИО1 и ФИО2 (доверенность от 27.06.2022),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива № 38/1 на решение Арбитражного суда Псковской области от 07.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А52-6209/2022,

у с т а н о в и л:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Великие Луки, адрес: 182113, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд Псковской области с иском к Жилищно-строительному кооперативу № 38/1, адрес: 182110, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Кооператив), о взыскании с учетом уточнения, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), 24 041 руб. 23 коп., в том числе 14 995 507 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 27.02.1997 № 13937 и 9 046 312 руб. 36 коп. неустойки.

Решением Арбитражного суда Псковской области от 07.06.2023 иск удовлетворен частично: с Кооператива в пользу Комитета взыскано                  3 038 042 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате и 271 232 руб. 70 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Кооператив просит отменить решение от 07.06.2023 и постановление от 15.09.2023, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Податель жалобы считает, что Комитет не подтвердил наличие правовых оснований для начисления арендной платы, ссылается на то, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Великие Луки» с изменениями, утвержденными решением Великолукской городской Думы от 23.12.2022 № 55, на территории участка возможно только среднеэтажное жилищное строительство, высотой не более 5 этажей, и полагает, что участок, предоставленный в аренду, имел недостатки, препятствующие его использованию.

Кооператив также указывает, что ни объект незавершенного строительства, на участок, предоставленный по договору аренды от 27.02.1997 № 13937 Кооперативу от Жилищно-строительного кооператива № 38 не передавался, ссылается на то, что объект незавершенного строительства был разобран в 2015 году.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представители Кооператива поддержали доводы жалобы.

Комитет извещен в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, направил в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Великолукским городским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (арендодателем) и Жилищно-строительным кооперативом № 38 (арендатором, далее - ЖСК № 38) в соответствии с постановлением администрации города Велики Луки от 20.02.1997 № 59 бы заключен договор аренды земельного участка от 27.02.1997 № 13937 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по Рабочей ул., д. 5а, площадью 5462 кв.м, под строительство 59-ти квартирного 10-ти этажного жилого дома. 

В пункте 1.3 Договор указано, что он заключен сроком на 2 года и вступает в силу с момента его регистрации в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Великие Луки.

На Договоре имеется отметка о регистрации его в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству города Великие Луки 27.02.1997.

Согласно пункту 2.2 Договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально, за первый и второй кварталы текущего года не позднее 15 числа следующего месяца за отчетным кварталом, за третий квартал текущего года - до 15 сентября, за четвертый квартал - до 15 ноября.

Пунктом 2.1 Договора установлено, что расчет арендной платы осуществляется на основании приложения, которое является неотъемлемой частью договора, согласно которому расчет арендной платы за землю исчисляется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и на повышающий или понижающий коэффициент.

В пункте 2.3 Договора оговорено, что ставки арендной платы устанавливаются главой администрации на три месяца, по истечении этого срока арендодатель вправе изменить размер арендной платы.

По данным Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) Кооператив создан 28.09.2005 в результате реорганизации в форме выделения из ЖСК № 38. ЖСК № 38 исключен из ЕГРЮЛ 29.05.2017 как недействующее юридическое лицо.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 30.09.2022 земельный участок с кадастровым номером 60:25:0021002:5, площадью 5462 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: 

<

...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство многоквартирного жилого дома, поставлен на государственный кадастровый учет 27.02.1997; в пределах данного земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 60:25:0021005:553; на листе 1 раздела 4.1 выписки приведены сведения об ограничении прав на участок в виде аренды со сроком действия с 27.02.1997 в пользу Кооператива.

В выписке из ЕГРН от 07.09.2022 указано, что объект с кадастровым номером  60:25:0021005:553 представляет собой на объект незавершенного строительства по адресу: 

<

...>, приведены сведения о его расположении в пределах земельного участка с кадастровым номером 60:25:0021002:5.

Согласно данным ЕГРН 13.05.2008 на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности Кооператива.

Комитет направил Кооперативу уведомление от 11.01.2022 о прекращении действия Договора по правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и о необходимости возврата земельного участка по акту приема-передачи.

В дальнейшем Комитет направил Кооперативу претензию от 03.10.2022 с требованием об уплате арендной платы по Договору за период с 01.01.1998 по 11.04.2022 и неосновательного обогащения в связи с использованием земельного участка в период с 12.04.2022 по 31.08.2022 и соответствующих им штрафных санкций.

Ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением администрации города Великие Луки от 06.05.2015 № 1237 «Об утверждении Положения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Великие Луки» Комитет является уполномоченным представителем арендодателя по Договору, и указывая на то, что права и обязанности арендатору по Договору перешли к Кооперативу, который не исполнил условия Договора в части внесения арендной платы, не принял мер по урегулирования спора в претензионном порядке, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд первой инстанции признал обоснованными требования Комитета по праву, применил исковую давность по заявлению ответчика, последствия введения постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 моратория (далее - Постановление № 497), и удовлетворил иск частично, взыскав с Кооператива 3 038 042 руб. 28 коп. задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2019 года по 11.04.2022, а также 271 232 руб. пеней.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как указано в пункте 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установили суды и не оспаривает податель жалобы, после истечения срока действия Договора, арендатор земельный участок арендодателю по акту приема-передачи не возвратил, а продолжил им пользоваться при отсутствии возражений со стороны арендодателя, поскольку на данном земельном участке был расположен объект незавершенного строительства, возведенный арендатором, в связи с чем договор аренды возобновил свое действие на тех же условиях на неопределенный срок.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу, что в связи с реорганизацией ЖСК № 38 в форме выделения права и обязанности арендатора по Договору перешли к Кооперативу.

Данный вывод судов соответствует положениям пункта 4 статьи 58,                 статьи 59 ГК РФ о правопреемстве юридических лиц при реорганизации в форме выделения и имеющимся в деле доказательствам, в том числе разделительному балансу на 08.07.2005, в котором указано на приобретение Кооперативом права собственности на незавершенное строительство                       59-квартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, и на продолжение строительно-монтажных работ на данном объекте, на право преемственности на земельный участок, выделенный ЖСК № 38 согласно постановлению администрации города Великие Луки от 20.02.1997 № 59 и договору аренды земельного участка от 27.02.1997 № 13937, а также на право преемственности на технические условия, рабочий проект и другие документы на незавершенное строительство 59-квартирного жилого дома по адресу:                       

<

...>, а также данным ЕГРН относительно правообладателя объекта незавершенного строительства и лица, в пользу которого установлено обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:25:0021002:5.

Доводы Кооператива о необоснованности требований Комитета со ссылкой на неиспользование ответчиком земельного участка, предоставленного по Договору, на невозможность осуществления такового и на разборку объекта незавершенного строительства в 2015 году, были проверены судами и мотивированно отклонены.

При этом суды исходили из того, что по сведениям ЕГРН на земельном участке учтен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 60:25:0021002:553, в отношении которого зарегистрировано право собственности Кооператива, что согласно пояснениям представителя Кооператива с заявлением о прекращении прав на этот объект ответчик не обращался, а также приняли во внимание, что акт обследования, предусмотренный пунктом 7.4 части 2 статьи 14  Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и подтверждающий прекращение существования объекта незавершенного строительства, в материалы дела не представлен. Иные документы, свидетельствующие о прекращении существования объекта незавершенного строительства в качестве объекта права в пределах спорного периода ответчиком также не представлены.

Суды также посчитали недоказанной невозможность использования земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома, в том числе применительно к территориальной зоне, в пределах которой расположен участок, и вида его разрешенного использования, указанного в ЕГРН, а также с учетом возведения в период действия Договора объекта незавершенного строительства.

Использование арендуемого имущества в период действия договора аренды является правом, а не обязанностью арендатора.

Доказательства, подтверждающие прекращение действие Договора в пределах спорного периода, осуществление действий по возврату арендодателю земельного участка или по приемке арендодателем земельного участка, ответчиком вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ не представлены.

При таком положении, учитывая, что Кооператив не подтвердил исполнение обязанности арендатора по внесению арендной платы по Договору, суды правомерно удовлетворили требования Комитета частично - в пределах срока исковой давности, применив к требованиям о взыскании пеней последствия введения Постановлением № 497 моратория.

Поскольку судами при рассмотрении дела правильно применены нормы материального и процессуального права, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Псковской области от 07.06.2023 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2023 по делу № А52-6209/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу Жилищно-строительного кооператива № 38/1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

Г.М. Рудницкий

А.Е. Филиппов