ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-19003/2023

г. Саратов

07 августа 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2024 года

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи И.М. Заграничного,

судей С.А. Жаткиной, Е.В. Романовой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                    А.Д. Ардабацким,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда: 

<

...>, зал 3, 

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» и общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 мая 2024 года по делу № А12-19003/2023 

по исковому заявлению товарищества собственников недвижимости «Селенгинская, 16» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество «ДПК» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о признании права общей долевой собственности

в судебное заседание явились:

от товарищества собственников недвижимости «Селенгинская 16» представитель ФИО1, действующий на основании доверенности от 08.12.2021, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании,

председатель правления товарищества собственников недвижимости «Селенгинская, 16» ФИО2 лично, паспорт обозревался,

от общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» представитель ФИО3, действующий на основании доверенности от 30.01.2024, в материалы дела представлена копия диплома о высшем юридическом образовании, 

 

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников недвижимости (ТСЖ) «Селенгинская, 16» (далее – истец, товарищество, ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (далее – ответчик, общество) о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1- ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221. 

Кроме того, товарищество просит истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи товариществу собственников недвижимости (ТСЖ) «Селенгинская, 16».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 24 мая 2024 года по делу № А12-19003/2023 исковые требования удовлетворены, суд:

- признал право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгограде на встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221;

- истребоваль из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, путем передачи товариществу собственников недвижимости (ТСЖ) «Селенгинская, 16»;

- взыскал с общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу товарищества собственников недвижимости (ТСЖ) «Селенгинская, 16» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) понесенные судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 руб.

Общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» и общество с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект», не согласившись с принятым судебным актом, обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых, ссылаясь на незаконность и необоснованность судебного акта, просят решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявители указывают, что спорное помещение было создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общие помещения для нужд дома (кондоминиум), а передано в собственность первоначальному собственнику Открытому акционерному обществу «ДПК» при вводе МКД в эксплуатацию, а затем, после последовательных сделок - Ответчику, как самостоятельные объекты недвижимого имущества под коммерческие цели (нежилое помещение), пропущен срок исковой давности, у истца отсутствует право на предъявление настоящего иска. Подробнее доводы изложены в жалобе.

Через канцелярию Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ТСН (ТСЖ)  «Селенгинская, 16» поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Судом приобщены указанные документы к материалам дела.

Кроме того, к материалам дела приобщен протокол №1/ТСЖ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Селенгинская, 16 (в очно-заочной форме) от 18.08.2020.

Представитель товарищества собственников недвижимости «Селенгинская, 16» возражал против доводов апелляционных жалоб, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе, публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома (далее – МКД) № 16 по ул. Селенгинская в г. Волгоград принято решение о расторжении договора с обществом с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» как с управляющей компанией и создании в доме товарищества собственников недвижимости. 

В ходе длительной и не завершённой на настоящий момент передачи документов от общества с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» выяснилось, что встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на первом этаже МКД, с кадастровым номером 34:34:04007:3221 не находится в общей собственности собственников помещение в МКД, а находится в частной собственности (запись за № 34- 34/001-34/001/166/2015-593/2 от 09.10.2015).

Исходя из паспорта проекта МКД от 21 августа 2008 года на первом этаже запроектированы: кондоминиум площадью 81 кв.м, офисные помещения площадью 723,5 кв.м; диспетчерский пункт, в состав которого входит ЦПУ, СПЗ площадью 65 кв.м и входные помещения жилого дома площадью 232,7 кв.м. 

Указанный проект соответствует СП 54.13330.2022 «4.6 При проектировании помещений общественного назначения, расположенных в составе многоквартирного жилого здания, следует предусматривать для них отдельный вход (входы) с прилегающей территории и руководствоваться СП 118.13330.». 

Для всех встроенных нежилых помещений дома, названных в проекте - «офисные» - запроектированы и реализованы отдельные входы с прилегающей территории. 

Часть помещений, в том числе помещения №№ 26-33 по паспорту проекта МКД, из которых образовано спорное помещение, таких входов не имела и предназначалась для организации в доме ТСЖ в соответствии со следующим целевым назначением помещений: 26. мастерская, 27. бухгалтерия, 28. кабинет мастеров, 29. приемная, 30. кабинет директора, 31. вспомогательное помещение, 32. санузел служебный, 33. коридор. 

По мнению товарищества, спорное нежилое помещение, правом собственности на которое обладает ответчик, не было изначально предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома. 

Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции нашел правовые основания для удовлетворения иска в полном объеме.

Повторно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов и возражений сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Признание права как способ защиты гражданских прав предусмотрено абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Предметом иска о признании права собственности является констатация факта принадлежности истцу права собственности, иного вещного права на имущество. Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве, обеспечивает необходимую уверенность в наличии права, придает определенность взаимоотношениям сторон и служит основой для осуществления конкретных правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом.

В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения, на которые зарегистрировано право индивидуальной собственности ответчиков, прежде всего, включаются обстоятельства отнесения спорных помещений к общему имуществу здания.

Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом по предусмотренному законом или договором основанию, может требовать устранения всяких нарушения его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Абзацем 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Аналогичная позиция содержится в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Таким образом, к отношениям собственников помещений в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества, по аналогии применяются нормы жилищного законодательства.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Как следует из разъяснений, данных в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Аналогичная позиция изложена и в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Как следует из разъяснений, данных в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, по смыслу закона, право долевой собственности на общее имущество и само общее имущество как таковое возникают в силу закона, независимо от регистрации права собственности, с момента поступления отдельных помещений в здании в собственность двух и более лиц.

При этом, определяя назначение того или иного помещения, устанавливая, относится оно к общему имуществу или нет, следует руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает соответствие фактически выстроенного объекта проектной документации, на основании которой осуществлялось строительство. Соответственно, факт ввода объекта недвижимости в эксплуатацию свидетельствует о соответствии помещений, составляющих здание, тому назначению, которое указано в проекте. При этом, следует учитывать что фактическое использование помещение по иному назначению не изменяет его назначения, определенного проектом и не изменяет правовой статус помещения.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации на МКД 16 по ул. Селенгинская в г. Волгоград, разработанной ООО «Универсал-проект» и утверждённой застройщиком, на основании которой Администрацией Волгограда выдано разрешение на строительство Ки-34301000-46Гр/Д-09 от 17 марта 2009 года, застройщик, утверждая проектную документацию (штамп присутствует на паспорте проекта) и предоставляя ее в Администрацию Волгограда для выдачи разрешения на строительство, согласился с тем, что некоторые из построенных им помещений станут общим имуществом и будут предназначены для организации ТСЖ в доме. Об этом свидетельствует назначение помещений.

В соответствии с паспортом проекта в на 1-ом этаже МКД запроектированы: кондоминиум площадью 81 кв.м; офисные помещения площадью 723,5 кв.м; диспетчерский пункт, в состав которого входит ЦПУ, СПЗ площадью 65 кв.м и входные помещения жилого дома площадью 232,7 кв.м.

Встроенное нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже МКД, с кадастровым номером 34:34:04007:3221 являлось общим имуществом, так как предназначалась для организации в доме ТСЖ в соответствии со следующим целевым назначением помещений: 26 - мастерская, 27 - бухгалтерия, 28 - кабинет мастеров, 29 -приемная, 30 - кабинет директора, 31 - вспомогательное помещение, 32 - санузел служебный, 33 - коридор.

На этом же первом этаже есть помещения № 16 - комната уборочного инвентаря, № 18 - коридор, № 19 - диспетчерская, № 20 - серверная (АТС), №21-ЦПУ СПЗ, № 34 - тех помещение греющих кабелей. Указанные помещения в соответствии с тем же паспортом проекта были запланированы и стали общим имуществом, эксплуатируются в настоящее время ТСЖ, у спорного помещения с кадастровым номером 34:34:04007:3221 и указанных выше помещений (№№ 16,18,19,20,21,34) одинаковый правовой режим.

Давая задание на проектирование (содержится в паспорте проекта), застройщик указывает на необходимость проектирования на первом этаже как офисных помещений, так и «помещений административного назначения», что как раз и представляет собой: 16 - комната уборочного инвентаря, 18 - коридор,19 - диспетчерская, 20 - серверная (АТС), 21 -ЦПУ СПЗ, 26 - мастерская, 27 - бухгалтерия, 28 - кабинет мастеров, 29 - приемная, 30 - кабинет директора, 31 - вспомогательное помещение, 32- санузел служебный, 33 - коридор, 34 - тех помещение греющих кабелей. 

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что спорное нежилое помещение не было изначально запроектировано как самостоятельное и с момента постройки многоквартирного жилого дома (исходя из назначения помещений согласно техническому плану жилого дома) спорное помещение предназначалось исключительно для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, а также для целей, связанных с обслуживанием жилого дома. 

Общество с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект» указывает, что приобрело объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 81,9 кв.м, расположенное на 1-ом этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 34:34:04007:3221, расположенное по адресу: 400050, 

<

...> (далее по тексту - Объект недвижимого имущества). Право собственности за последним было зарегистрировано в Управлении федеральной регистрационной службы кадастра и картографии по Волгоградской области 05 марта 2024 года (номер регистрации № 34:34:040007:3221-34/209/2024-11).

По факту данного приобретения вышеуказанного объекта недвижимого имущества, Общество с ограниченной ответственностью «Волгограднефтепроект», в рамках осмотрительности, проверило данный объект на ресурсах Росреестр РФ. На момент проверки вышеуказанный спорный объект недвижимого имущества принадлежал Продавцу - Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «СитиЦентр» на основании Договора купли - продажи от 21 сентября 2015 года. Право собственности у Продавца было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации № 34-34/001-34/001/166/2015-593/2 от 09 октября 2015 года. При этом, на дату совершения сделки каких-либо ограничений (обременении) прав, сведения о существующих на момент проверки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости - отсутствовали.

В связи с заинтересованностью приобретения данного Объекта под коммерческие интересы Общества, а также в связи с отсутствием каких - либо обременении, Ответчик совершил сделку с ООО «Управляющая компания «СитиЦентр» и зарегистрировал свое право.

Спорное помещение было создано в составе дома и введено в эксплуатацию не как общее помещение для нужд дома, а передано в собственность открытому акционерному обществу «ДПК» (на основании Договора о долевом участи строительства № 1 от 25 июня 2009 года, а также Акта приема-передачи объекта долевого строительства от 07.11.2012 года, Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 34301000-51/04/12 от 28.09.2012 года) - как отдельный самостоятельный объект (нежилое помещение).

Также данный объект недвижимого имущества поставлен на технический учет на основании Технического паспорта на помещение, выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда от 31 августа 2012 года и Технического паспорта на здание (многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу 

<

...>), выданного МУП ЦМ БТИ города Волгограда 17 июля 2012 года. В данной технической документации спорный объект также указан как нежилое помещение № 10 (при этом, не относящееся к кондоминиуму).

Однако с данными доводами суд первой и апелляционной инстанций не соглашаются в виду следующего.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 указано: к общему имуществу совладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. 

Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

В материалах дела не имеются доказательства того, что спорный объект использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома. 

Общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» (его персонал) с даты сдачи дома в эксплуатацию 28 сентября 2012 года и до расторжения договора в августе 2020 года находились в спорном помещении. 

Однако право собственности на это помещение возникло у него только на основании договора от 21 сентября 2015 года. С сентября 2012 года по сентябрь 2015 года общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» занимало спорное помещение именно как общее имущество многоквартирного дома, являясь его управляющей компанией, так как никому арендной платы за это помещение не оплачивало. 

Спорное помещение единственное на первом этаже собственного входа с прилегающей территории не имеет, его проектирование без отдельного входа противоречит СНиП. Если спорное помещение будет иметь самостоятельное назначение, то его использование предполагает использование общего имущества (коридора), в здании на первом этаже расположено 9 помещений, в каждом из которых организован отдельных вход. Вместе же со второй частью помещений для ТСЖ образует единый комплекс помещений, предназначенный для функционирования ТСЖ.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что спорное помещение является местом общего пользования, которое относится к общему имуществу и предназначено для обслуживания всех помещений здания и персонала собственников помещений единого комплекса, а также производственно-технического обслуживания здания.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие изменение проектной документации МКД, в которой спорное нежилое помещение изменило статус и стало самостоятельным нежилым помещением, не предназначенным для обслуживания общего имущества жильцов дома.

Довод заявителя об отсутствии полномочий у истца представлять интересы собственников помещений в МКД, судебной коллегией отклоняется как ошибочный.

Поскольку настоящий иск обусловлен нарушением прав собственников, он был заявлен управляющей компанией в интересах собственников. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса и вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания.

В силу части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

По смыслу части 1 статьи 46 и пункта 5 части 2 статьи 44 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме о наделении управляющей компании полномочиями по обращению в суд с иском принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений при наличии кворума (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Согласно протоколу №1/ТСЖ общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Селенгинская, 16 (в очно-заочной форме) от 18.08.2020 собственники решили создать ТСЖ «Селенгинская, 16», наделив правом принимать совместно с правлением ТСН дома решения по вопросам использования общего имущества (17 вопрос повестки).

Кроме того, в п. 2.1. Устава ТСН закреплено, что оно имеет право предоставлять интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами. В соответствии с п. 3.5. Устава ТСН обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственников помещений общим имуществом в МКД или препятствующих этому.

Также отклоняется довод о пропуске срока исковой давности как ошибочный в виду следующего.

К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяются правила об исковой давности, предусмотренные статьей 196 ГК РФ. Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 196 ГК РФ). 

В силу статьи 200 ГК РФ, по общему правилу, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются законом. 

В соответствии с пунктом 52 постановления N 10/22 иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения относится к предусмотренным законом искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права. Согласно пункту 57 постановления N 10/22 течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. 

Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ. 

По смыслу статьи 200 ГК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", срок исковой давности по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о том, что недвижимое имущество выбыло из его владения в отсутствие для этого законных оснований. 

Истец, реализовав право на судебную защиту, обратился в арбитражный суд с настоящим иском 01.08.2023. Иск мотивирован получением 17.09.2020 соответствующей технической документации и отсутствием доступа в спорные помещения, обусловленным, в том числе, что ранее управляющая компания занимала данное помещение без правоустанавливающих документов. 

Поскольку в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие об ущемлении собственников многоквартирного дома в праве доступа в спорное помещение за пределами срока исковой давности, при отсутствии одновременно оснований считать истца осведомленным к определенному моменту о внесении в соответствующий реестр записей о правах на спорные помещения, суд первой инстанции верно исходит из отсутствия оснований считать названный срок пропущенным. 

Размещение управляющей организации - общество с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» в спорном помещении с момента ввода МКД в эксплуатацию в отсутствие правоустанавливающих документов не может свидетельствовать о возникновении препятствий в пользовании собственниками помещений МКД спорным объектом. 

Предусмотренное законом право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (пункт 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16 февраля 2017 г.). При таких обстоятельствах подлежит удовлетворению требование истца об истребовании из незаконного владения ответчика спорного имущества, являющегося общей долевой собственностью.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителей, изложенные в апелляционных жалобах, суд апелляционной инстанции считает обоснованным решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24 мая 2024 года по делу № А12-19003/2023 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «УК «СитиЦентр» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                                 И.М. Заграничный

 

Судьи                                                                                                                С.А. Жаткина

 

                                                                                                                           Е.В. Романова