ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

 факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А12-31994/2017

г. Саратов

24 апреля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 апреля 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2018 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Никольского С.В., Шалкина В.Б., 

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания   ФИО1,

при участии в судебном заседании представителей:

- администрации Волгограда, департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО2, действующего на основании доверенностей от 16.08.2017 № 05-ИД/107 и от 08.08.2017 № 66, 

- общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «СитиЦентр» – ФИО3, действующего на основании доверенности от 27.03.2017 № 126, 

рассмотрев апелляционную жалобу администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 января 2018 года по делу № А12-31994/2017, принятое судьёй ФИО4, по исковому заявлению администрации Волгограда (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>), третье лицо департамент муниципального имущества администрации Волгограда, о взыскании задолженности по договору аренды от 15.07.2011 № 9937 в размере 2 554 401 рубля 63 коп., а именно задолженность в размере 2 343 815 рублей 63 копеек, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация Волгограда (далее по тексту – истец, администрация) обратилась в арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «СитиЦентр» (далее по тексту – ответчик, ООО «ИК «СитиЦентр») о взыскании задолженности по договору аренды от 15.07.2011 № 9937 в размере 2 343 815 рублей 63 копеек, из которых:  задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 в размере            2 263 551 рубля 23 копеек, неустойка за период с 11.06.2015 по 02.03.2017 в размере 80 264 рублей 39 копеек.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31 января 2018 года:

- с ООО «ИК «СитиЦентр» в пользу администрации Волгограда взыскана неустойка в размере 8 637 рублей 69 копеек, 

- в удовлетворении остальной части исковых требований  отказано;

- с ответчика в доход федерального бюджета взыскана  государственная пошлина в размере 3 849 рублей.

Истец, не согласившись с решением в части отказа удовлетворения исковых требований, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об их удовлетворении в полном объёме.

Ответчик, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018, представил отзыв на апелляционную жалобу, в соответствии с доводами, которого, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, проверив в пределах, установленных статьёй 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено  материалами дела, 15.07.2011, между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «ИК «СитиЦентр» (арендатор) сроком действия с 24.06.2011 по 24.06.2016 заключён договор № 9937 аренды земельного участка (далее по тексту – договор), в соответствии с условиями, которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населённых пунктов, общей площадью 9 172 кв.м., с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, для эксплуатации административного комплекса.

На основании пункта 2.6 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчётного периода, за текущий месяц - до 10-го числа текущего месяца.

Пунктом 2.12 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей, в виде начисления неустойки в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствие с пунктом 2.11 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета, в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчёт арендной платы.

Дополнительным соглашением  от 12.09.2014 № 1 к договору пункт 1.1 изложен в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов общей площадью 9 172 кв.м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли».

Неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 в сумме 2 263 551 рубля 23 копеек, явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

  Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, признав неверным произведённый истцом расчёт арендной платы арендуемого земельного участка с применением коэффициента дифференциации (Кдп), равного 10, как отнесённого арендодателем к 5 группе видов разрешённого использования - земельные участки, предоставленные для размещения иных объектов (пункт 13.1 приложения № 2 к распоряжению министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населённых пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов, применяемых при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде и административном центре Волгоградской области» (далее по тексту – Распоряжение № 281-р)),  придя к выводу о необходимости применения коэффициента дифференциации, равного 1, установленного пунктом 21.1 распоряжения  281-р, с учётом произведённой ответчиком оплаты после принятия искового заявления к производству в сумме 251 215 рублей 71 копейки, взыскал с последнего в пользу истца неустойку за период с 11.06.2015 по 02.03.2017 в размере 8 637 рублей 69 копеек.

Истец, обжалуя постановленный судебный акт, указывает на неправомерность  выводов арбитражного суда первой инстанции о применении при расчёте арендной платы коэффициента дифференциации, равного 1, в виду невозможности определения однозначного вида функционального использования спорного земельного участка, используемого как для эксплуатации административного комплекса, так и объектов торговли и для обслуживания населения.

Судебная коллегия полагает данные доводы жалобы обоснованными, обжалуемый судебный акт подлежащим изменению, как принятый при неправильном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения и противоречащий материалам дела, по следующим основаниям.

На территории Волгоградской области действует единый порядок расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденный постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п. Указанным Порядком годовой размер арендной платы за земельные участки устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка с применением ряда коэффициентов, значение которых едины для категории земель и назначения объекта, расположенного на земельном участке.

Коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов (Кдп) принимается в соответствии с приложением № 2 к Распоряжению № 281-р.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Как подтверждено материалами дела, истец при расчёте арендной платы применил пункт 13.1 Приложения № 2 к Распоряжению № 281-р, устанавливающий значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов, как предоставленный «для размещения иных объектов» (земельные участки иных объектов, не указанных в пунктах 5 – 12).

Суд первой инстанции, исследовав и оценив в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, пришёл к выводу о необходимости применения при определении размера арендной платы коэффициента дифференциации (Кдп), равного 1, как установленного для земельных участков, предоставленных:

- для размещения других предприятий бытового обслуживания населения (пункт 5.5 Распоряжения № 281-р), 

-  для размещения иных объектов торговли (пункт 6.6 Распоряжения № 281-р), 

-  для размещения других объектов, не указанных в пунктах 16-21 (пункт 21.1 Распоряжения № 281-р).

Вместе с тем, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным, поскольку указанные пункты 5.5, 6.6, 21.1 Распоряжения № 281-р включают в себя «иные объекты» исключительно торговли и предприятий бытового обслуживания населения, в то время как спорный земельный участок имеет несколько видов разрешённого использования (для размещения административно-управленческих и общественных объектов, для размещения объектов торговли, для разрешения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения и другие). 

Как указывалось ранее, в соответствии с дополнительным соглашением от 12.09.2014 № 1 к договору пункт 1.1 изложен в следующей редакции: «арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов общей площадью 9 172 кв.м, с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Рокоссовского, 62, в границах указанных в кадастровом паспорте участка, для эксплуатации административного комплекса, для размещения объектов торговли» (листы дела 82 - 87 тома 1).

Согласно кадастровому паспорту от 16.11.2016 № 3434/300/16-504509 (листы дела 125 – 132 тома 1) и кадастровой выписке от 16.01.2018 № 3434/300/18-24508 (листы дела 72 - 79 тома 2) спорный земельный участок имеет разрешённое использование: для размещения административно-управленческих и общественных объектов, для размещения объектов торговли, для разрешения коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других подобных объектов).

На основании имеющейся в материалах дела информации о действующих договорах аренды ООО «ИК Сити  Центр» и их копий (листы дела 133 150 тома 1, листы дела 1 – 46 тома 2), арендуемый земельный участок фактически используется под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, как:  офисных зданий, юридических контор, туристических агентств, кафе-ресторанов, продовольственных магазинов.

Исходя из установленного вида разрешённого использования  арендуемого земельного участка под территорию административно-управленческих и общественных объектов, объектов торговли и коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, а также исходя из его фактического использования под размещение коммерческих объектов, связанных с обслуживанием населения, однозначный вид функционального использования спорного земельного участка определить не представляется возможным, в виду многофункционального значения объекта недвижимости, расположенного на нём.

На основании изложенного, с учётом фактического использования земельного участка под размещение объекта недвижимости многофункционального значения, в рассматриваемом споре не подлежит применению значение коэффициента дифференциации (Кдп)  в значении «1»,  установленного  для вида разрешённого использования -  как земельный участок под размещение иных объектов торговли и предприятий бытового обслуживания населения, указанных в пунктах 5.5, 6.6 и 21.1 Приложения № 2 к Распоряжению № 281-р.

В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к неправомерному выводу о необоснованности произведённого истцом расчёта арендной платы за спорный  земельный участок с применением коэффициента дифференциации (Кдп), равного 10, как отнесённого арендодателем к пункту 13.1 Приложения № 2 Распоряжения № 281-р к земельным участкам, предоставленные для размещения иных объектов, не указанных в пунктах 5-12, и как следствие, отсутствие на стороне арендатора задолженности по арендным платежам за спорный период.

Аналогичная правовая позиция отнесения земельного участка с кадастровым номером 34:34:04 00 07: 0022 к пункту 13.1 Приложения № 2 Распоряжения № 281-р, как к земельным участкам, предоставленные для размещения иных объектов, не указанных в пунктах 5-12, отражена в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2017 по делу № А12-40052/2016 по иску администрации Волгограда к правообладателю общей долевой собственности - ООО «Аудитконсалт» о взыскании арендной платы.

При указанных обстоятельствах, выводы арбитражного суда первой инстанции противоречат установленным арбитражным судом апелляционной инстанции обстоятельствам, в связи с чем, обжалуемое решение арбитражного суда Саратовской области, в силу положений пункта 2 абзаца 1 статьи 269 АПК РФ, подлежит изменению, исковые требования удовлетворению в полном объёме.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции распределены судебной коллегией в соответствии со статьёй 110 АПК РФ и отнесены на ответчика.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 31 января 2018 года по делу № А12-31994/2017 изменить, изложив в следующей редакции:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в пользу администрации Волгограда (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) задолженность по договору аренды от 15.07.2011 № 9937  в размере 2 343 815 рублей 62 копеек, из которых:

- задолженность по арендной плате за период с 01.01.2017 по 02.03.2017 в размере 2 263 551 рубля 23 копеек, 

- неустойка за период с 11.06.2015 по 02.03.2017 в размере 80 264 рублей 39 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционная компания «СитиЦентр» (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)  в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела:

-  в суде первой инстанции в размере 34 719 рублей;

-  в суде апелляционной инстанции в размере 3 000 рублей.

 Арбитражному суду Волгоградской области выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи С.В. Никольский 

В.Б. Шалкин