﻿ 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-50923/2019

Дело № А72-14493/2018

г. Казань

17 сентября 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя ООО «Фактор» – Егорочкина А.Л. (доверенность от 04.09.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фактор»

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 02.04.2019 (судья Абрашин С.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А72-14493/2018

по исковому заявлению Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740), г. Ульяновск, по требованию третьего лица заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора Министерства строительства и архитектуры Ульяновской области (ОГРН 1157325000172, ИНН 7325133662) г. Ульяновск, к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (ОГРН 1077325003216, ИНН 7325068974) о запрете использовать земельный участок, об обязании освободить земельный участок, 

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Фактор» (ОГРН 1077325003216, ИНН 7325068974), г. Ульяновск к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН 1027301177749, ИНН 7303003740), г. Ульяновск о взыскании стоимости автостоянки, с участием третьих лиц: администрации города Ульяновска, администрации Заволжского района г. Ульяновска, общества с ограниченной ответственностью «Факел»,

УСТАНОВИЛ:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее – Агентство) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Фактор» (далее – ООО «Фактор», общество) о запрете ООО «Фактор» использовать земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:0020 площадью 7000,5 кв. м, по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32; об обязании ООО «Фактор» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:0020 площадью 7000,5 кв. м, по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32. 

К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в порядке статьи 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее?АПК РФ), привлечено Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (далее – Министерство).

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07.12.2018 принято к производству встречное исковое заявление ООО «Фактор» к Агентству о взыскании рыночной стоимости автостоянки, расположенной по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32 в сумме 2 538 600 руб.

Встречные исковые требования ООО «Фактор» мотивированы необходимостью взыскать с Агентства рыночную стоимость автостоянки в сумме 2 538 600 руб., в связи с тем, что действия последнего направлены на лишение ООО «Фактор» права собственности в отношении законно созданного капитального объекта прочно связанного с землей. 

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ, привлечены: администрация г.Ульяновска, администрация Заволжского района г. Ульяновска, общество с ограниченной ответственностью «Факел» (далее – ООО «Факел»). 

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 31.01.2019 Министерство привлечено к участию в деле в качестве соответчика по встречному исковому заявлению ООО «Фактор». 

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 02.04.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019, исковые требования Агентства оставлены без удовлетворения; исковые требования Министерства удовлетворены, суд обязал ООО «Фактор», в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:20 площадью 7000,5 кв. м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, пр.Авиастроителей, 32, путем демонтажа объектов, расположенных на данном земельном участке. Встречные исковые требования ООО «Фактор» оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе ООО «Фактор» и дополнении к ней, поданных в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы, оспаривая судебные акты, считает, что спорный объект является объектом недвижимости, кроме того, полагает, что действия распорядителя земельного участка направлены на лишение ООО «Фактор» права собственности на сооружение (автостоянку). 

В отзыве на кассационную жалобу Министерство возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Фактор» пояснил, что не оспаривает обязанность общества возвратить земельный участок уполномоченному органу, при этом получение такого объекта с элементами неотделимых улучшений является основанием для возмещения (компенсации) их стоимости арендатору. 

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении  представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между администрацией (мэрией) г. Ульяновска (арендодатель) и ООО «Факел» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.11.2005 № 24-2-012578, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:0020 из земель поселений, площадью 7000,5 кв. м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32 в Заволжском районе под существующей платной автостоянкой.

Между ООО «Факел» (продавец) и ООО «Фактор» (покупатель) заключен договор от 20.09.2007 купли-продажи автостоянки (литеры: А, Г1, Г2, ГЗ, I,II, III), кадастровый номер 73:24:021015:0020:0254740000, расположенной по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32.

Передача объекта подтверждается актом приема-передачи от 20.09.2007.

20 сентября 2007 года между ООО «Факел» (сторона 1) и ООО «Фактор» (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО «Факел» уступает ООО «Фактор» все свои права и обязанности арендатора по договору аренды от 28.11.2005 № 24-2-012578, земельного участка, расположенного по адресу: г. Ульяновск, пр.Авиастроителей, 32, общей площадью 7000,5 кв. м, кадастровый номер 73:24:021015:0020.

ООО «Фактор» на праве собственности принадлежит автостоянка общей площадью 23,07 кв. м (литеры: А – здание сторожевого поста, Г1, Г2, ГЗ - склады,1,II - ограждения, III–щебеночное покрытие), кадастровый номер 73:24:021015:0020:0254740000, расположенной по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 73 AT № 628545 . 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области ООО «Фактор» выдано свидетельство о государственной регистрации права от 14.12.2015 (повторное, взамен свидетельства: 12.10.2007), на основании которого ООО «Фактор» на праве собственности принадлежит: платная автостоянка, назначение: сооружение дорожного транспорта, площадь застройки – 2 457, 2 кв.м., количество этажей: 2, лит. А, Г1, Г2, Г3, I, II, III, адрес (местонахождение) объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32, кадастровый номер 73:24:021015:469. 

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 09.08.2011, кадастровый номер 73:24:021015:0020 равнозначен кадастровому номеру 73:24:021015:20.

На основании Порядка осуществления муниципального земельного контроля за использованием земель на территории муниципального образования «город Ульяновск» 13.07.2017 специалистами Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска было проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 73:24:021015:20, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр. Авиастроителей, д. 32. 

Из акта обследования от 13.07.2017 № 369 следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:20 используется ООО «Фактор» под платную стоянку. Земельный участок огорожен, заасфальтирован, объекты капитального строительства отсутствуют. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.12.2017 по делу № А72-12904/2017 удовлетворены исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, признано отсутствующим зарегистрированное право собственности ООО «Фактор» на сооружение (сооружение дорожного транспорта, платная автостоянка) с кадастровым номером 73:24:021015:469, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32. Разрешая спор по названному делу судебные инстанции исходили из того, что автомобильная стоянка, право собственности на которую зарегистрировано за ООО «Фактор» не обладает признаками недвижимого имущества. При этом суды установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка, которая несет вспомогательную функцию по отношению к назначению участка, улучшая его полезные свойства.

Другим решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.07.2012 по делу № А72-2727/2012 также было установлено, что договор аренды земельного участка от 28.11.2005 № 24-2-012578, на основании которого ООО «Фактор» использовало земельный участок с кадастровым номером 73:24:021015:20 признан расторгнутым.

Агентство, полагая, что занятие земельного участка без правоустанавливающих документов нарушает его права и законные интересы, как распорядителя земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является безусловным, не вызван какими-либо нарушениями со стороны арендатора, и обусловлен исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 12.07.2012 № А72-2727/2012 установлено, что 19.12.2011 в адрес ООО «Фактор» было направлено уведомление (исх. № 22966- 10) об отказе от договора аренды от 28.11.2005 №24-2-012578 и необходимости сдачи свободного земельного участка по акту приема-сдачи в земельный фонд города, однако, ООО «Фактор» данное требование не было выполнено, и земельный участок не был возвращен арендодателю. ООО «Фактор» признавало факт получения 23.12.2011 уведомления истца об отказе от договора аренды земельного участка от 28.11.2005 № 24-2-012578 и прекращения договора. 

Указанным судебным актом, имеющим преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 АПК РФ, установлено, что договор аренды земельного участка от 28.11.2005 № 24-2-012578 расторгнут.

Таким образом, договорные отношения по аренде земельного участка прекращены по инициативе арендодателя, при получении обществом юридически значимого сообщения, между тем общество продолжает пользоваться спорным земельным участком, доказательства, подтверждающие факт освобождения земельного участка, в материалы дела не представлены.

Следовательно, у арендатора возникла обязанность возвратить участок арендодателю в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Аналогичные положения закреплены в пунктах 2, 3 статьи 76 ЗК РФ. 

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 ЗК РФ действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

На основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе и к сносу незаконно возведенных зданий, строений, сооружений (пункт 2 статьи 62 Кодекса). 

Поскольку договор аренды в отношении спорного земельного участка прекращен, других правовых оснований для его использования под размещение автомобильной стоянки, принадлежащей ответчику, последним не представлено, суды двух инстанций правомерно удовлетворили исковые требования об освобождении земельного участка и его возврате в соответствии со статьей 622 ГК РФ. 

При рассмотрении дела № А72-18802/2015 ООО «Фактор» было отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа администрации в заключении с истцом договора купли-продажи земельного участка площадью 6997 кв. м, кадастровый номер 73:24:021015:20, расположенного по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32. Судебные инстанции установили, что на земельном участке с кадастровым номером 73:24:021015:20, расположенном по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32, не имеется объектов, отвечающих критериям, установленным для отнесения объектов к недвижимым, а иные элементы, в том числе покрытие, сторожевой пункт, заборы, склады лишь улучшают полезные свойства земельного участка и не имеют самостоятельных полезных свойств и представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В рамках рассмотрения дела № А72-12904/2017 по иску Агентства к ООО «Фактор» о признании отсутствующим права собственности на сооружение (сооружение дорожного транспорта, платная автостоянка) с кадастровым номером 73:24:021015:469, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32, суды пришли к выводу, что автомобильная стоянка, в силу статьи 130 ГК РФ не обладает признаками недвижимого имущества. При этом установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка, которая несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, улучшая его полезные свойства. 

При таких обстоятельствах, доводы заявителя о направленности действий распорядителя земельного участка на лишение ООО «Фактор» права собственности на сооружение (автостоянку), расположенное на спорном земельном участке следует признать несостоятельными.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608 реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Поскольку земельный участок под строительство в установленном порядке обществу не предоставлялся и на нем отсутствуют объекты недвижимости, такой участок после прекращения арендных отношений подлежит возврату уполномоченному органу в сфере земельных отношений. 

В судебном заседании представитель общества признал наличие у общества обязанности по возврату земельного участка, что свидетельствует о наличии правовой определенности сторон в указанной части требований. 

ООО Фактор», обращаясь со встречным иском о взыскании с Агентства и Министерства рыночной стоимости автостоянки, расположенной по адресу: г. Ульяновск, пр. Авиастроителей, 32 в сумме 2 538 600 руб., обосновывает требование тем, что ООО «Факел», лицо у которого ООО «Фактор» приобрело спорную автостоянку в установленном законом порядке построило и ввело данный объект в эксплуатацию, тем самым улучшив потребительские свойства участка, следовательно, поскольку Агентство и Министерство требуют освободить земельный участок, они обязано компенсировать ООО «Фактор» рыночную стоимость этого имущества.

ООО «Фактор» полагает, что к спорным правоотношениям по аналогии закона следует применить положения статьи 239.2, 242 ГК РФ, регулирующие вопросы, связанные с отчуждением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке; а также с реквизицией имущества. 

Вместе с тем ссылки общества о наличии у публично-правового образования обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений земельного участка, включая монтаж капитального ограждения, ландшафта и асфальтного покрытия не основаны на нормах действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Применительно к спорному случаю предоставление земельного участка осуществлялось для целей оказания обществом услуг платной автостоянки, в связи с чем выполнение работ по благоустройству осуществлялось арендатором в целях исполнения положений договора аренды и условий использования участка, а также в собственных интересах, таким образом, отсутствуют доказательства, подтверждающие наличие совокупности условий, указанных в пункте 2 статьи 623 ГК РФ. 

Следует отметить, что суды правильно установили отсутствие документов, подтверждающих согласие арендодателя  на производство неотделимых улучшений участка.

Поскольку в данном случае арендный участок предоставлялся для использования платной автостоянки, выполнение арендатором работ по щебеночному замощению участка является частью подготовки такого участка для осуществления им хозяйственной деятельности по организации коммерческой парковки для наиболее эффективного развития бизнеса и создания привлекательной инфраструктуры для клиентов (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.02.2018 № 304-ЭС17-22121).

Согласно отчету об оценке от 24.10.2018 № 310/18, подготовленному ООО «БизнесОценка-Аудит» итоговая величина возмещения за изъятие жилых помещений составила 2 538 600 руб., однако на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо объекты жилищных прав (статья 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), признаваемые жилыми помещениями). 

Кроме того, определяя объект оценки - платная автостоянка, не учтено, что данный объект не относится к имущественному комплексу (статья 133.1 ГК РФ) при этом строительство здания сторожки и складов в нарушение установленного порядка не может относится к элементам неотделимых улучшений земельного участка. 

Следует также отметить, что в материалы дела не представлены какие-либо доказательства, свидетельствующие о намерениях публичных органов изъять для государственных нужд или иным способом обратить в государственную собственность элементы временной автостоянки.  

При таких обстоятельствах доводы заявителя кассационной жалобы о том, что действия Агентства и Министерства направлены на лишение ООО «Фактор» права собственности на сооружение (автостоянку) противоречат имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным по делу обстоятельствам.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 610, 622, 623 ГК РФ; 65, 76 ЗК РФ установив, что после прекращения договора аренды земельный участок не возвращен арендодателю, правомерно удовлетворили первоначальный иск и отказали в удовлетворении встречных требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 02.04.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу № А72-14493/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                                                     В.А. Петрушкин 

 

Судьи                                                                                    В.А. Карпова 

 

                                                                                              С.Ю. Муравьев