Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-16642/2022

24 июня 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  16 июня 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  24 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению): 

истец: общество с ограниченной ответственностью "М-Стиль" (ОГРН 

<

***>, 191036, ГОРОД САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, УЛ. 2-Я СОВЕТСКАЯ, Д. 7, ЛИТЕР А, ПОМ. 1-Н ОФИС 3)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Клуб 500" (ОГРН 

<

***>, 123022, ГОРОД МОСКВА, УЛ. РОЧДЕЛЬСКАЯ, Д. 15, СТР. 16, ЭТ/ПОМ/КОМ 2/I/8)

о взыскании,

при участии: согласно протоколу от 16.06.2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Клуб 500» о взыскании задолженности по уплате фиксированной части арендной платы в размере 959 040 руб. 10 коп.; по уплате переменной части арендной платы – в размере 18 834 руб. 08 коп. и неустойки в размере 55 588 руб. 80 коп. по договору аренды от 05.10.2021 № 112/21Ф. 

При рассмотрении дела истец уточнил заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просил взыскать с ответчика задолженность за период: октябрь 2021 года, февраль – май 2022 года в общей сумме 3 836 160 руб. 10 коп. по уплате фиксированной части арендой платы, 58 439 руб. 99 коп. задолженности по уплате переменной части арендной платы. В части требования о взыскании неустойки позиция истца по размеру требований не изменилась.

Уточнения приняты судом.

В отзыве на иск, ответчик возражает против его удовлетворения, ссылаясь на то, что не имел возможности пользоваться арендованным помещением по вине истца, не согласовавшего выполнение работ, связанных с дооборудованием для целей аренды.

Согласно позиции истца, арендная плата внесена им по декабрь 2021 года включительно, также был уплачен депозит в размере 1 918 080 руб., в счет которого истец имел возможность погасить свои требования, не начисляя неустойку. 

В качестве возражений относительно уплаты неустойки, ответчик ссылается на то, что задержки по внесению арендной платы имели место в связи с неопределенностью в вопросе возможности использования помещения. 

Кроме того, ответчик заявил об уменьшении суммы неустойки в силу статьи 333 ГК РФ. 

Возражая относительно доводов, приведенных ответчиком в отзыве, истец отметил, что помещение было принято ответчиком без возражений, а работы по дооборудованию помещения должны были производиться арендатором и за его счет. 

Истец поясняет, что, при обращении о согласовании перепланировки, ответчиком не была представлена рабочая документация на выполнение работ, наличие которой являлось обязательным с учетом того, что спорный объект относится к объектам культурного наследия. 

Истец признает факт получения Уведомления ответчика об отказе от договора 01.02.2022, но, считает, что договор мог прекратиться в соответствии с условиями пункта 5.5 договора аренды не ранее 24.03.2023, Акт приема-передачи помещения не подписан.

Ответчиком заявлено ходатайство об объединении данного дела в одно производство с делом № А56-120756/2021, в котором завялено требование о взыскании с него неустойки по договору аренды.

Ходатайство рассмотрено в судебном заседании 16.06.2022. В удовлетворении ходатайства об объединении дел отказано.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования с учетом их уточнения.  Представитель ответчика против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Оценив доводы истца и ответчика, представленные в материалы дела доказательства, суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, между ООО «М-Стиль» (арендодатель) и ООО «Клуб 500» (арендатор) заключен договор аренды от 05.10.2021 № 112/21Ф, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору часть нежилого здания – Бизнес-центр с кадастровым номером 78:32:0001715:1047, площадью 12 035,3 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, Московский проспект, дом 60/129, литера А, а именно, помещение 592 кв.м. (а именно - часть помещения 1-Н, комнаты 71-76, 112, часть комнаты 115, 1 этаж) для использования под офис. 

По условиям пункта 1.3 договора, арендодатель передает арендатору помещение для выполнения работ по его дооборудованию не позднее 14.10.2021, соответствующие работы производятся силами и за счет арендатора. Проведение таких работ не свидетельствует о недостатках передаваемого в аренду помещения и необходимо для удовлетворения дополнительных требований арендатора к помещению, не связанных с его нормальной эксплуатацией.

В пункте 2.2.1 договора аренды отражена обязанность арендатора принять помещение в дооборудование и в аренду по акту, не позднее 14.10.2021. Перепланировка и переоборудование помещение арендатором, в силу положений пункта 2.2.6 договора, допускается только с письменного разрешения арендодателя. В названном пункте оговорена документация, необходимая для получения согласования.

Арендная плата за помещение согласована в пункте 3.1 договора в сумме 959 040 руб. ежемесячно (фиксированная часть арендной платы) и в размере фактически понесенных арендодателем расходов на оплату стоимости электроэнергии, потребленной арендатором (переменная часть), на основании показаний прибора учета потребленной электроэнергии. До установки прибора учета, размер переменной части арендной платы по оплате стоимости электроэнергии оговорена сторонами в размере 65 120 руб. в месяц. 

Кроме того, в состав переменной части арендой платы включены расходы на содержание общего имущества в размере 17 760 руб. ежемесячно.

Фиксированная часть арендной платы, по условиям пункта 3.2.1 договора, подлежала уплате не позднее 20 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, без выставления счета. Переменная часть, до момента установленная прибора учета электрической энергии, подлежала уплате в сроки, установленные для фиксированной части арендной платы.

Пунктом 3.5.3 договора предусмотрено внесение депозита в размере 1 918 080 руб. при заключении договора аренды, в обеспечение исполнения арендатором обязанностей по договору. Сторонами согласовано, что сумма депозита всегда должна быть равна двукратной ставке арендной платы, и подлежит пополнению в случае ее расходования для погашения обязательств арендатора, в течение пяти дней с даты получения уведомления об использовании арендодателем суммы депозита полностью или в части. 

Также, пунктом 3.5.2 договора предусмотрено внесение переменной части арендной платы в размере 82 880 руб. авансом, в течение трех дней с момента подписания договора аренды. 

Как указано в пункте 3.7 договора, сумма депозита не возвращается и переходит в распоряжение арендодателя в случае одностороннего внесудебного отказа арендатора от договора при несоблюдении, либо нарушении арендатором порядка, предусмотренного пунктами 2.2.25 и 5.5 договора. Сумма депозита, в этом случае, признается суммой штрафа.

Сторонами подписана характеристика помещения от 13.10.2021, где оговорено, что помещение после ремонта, износ составляет 0% и подписан Акт о передаче помещения на дооборудование от 13.10.2021, в котором отмечено отсутствие замечаний по нему. Актом от той же даты, арендатор принял помещение для использования под офис, в акте отмечено, что помещение находится в технически исправном состоянии и у арендатора отсутствуют замечания по его техническому состоянию.

В силу положений статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По условиям пункта 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Из материалов дела не следует, что со стороны истца имело место отступление от указанного правила. Стороны согласовали, что помещения передаются в аренду под офис и зафиксировали их готовность к использованию в указанных целях на момент передачи.

Возможность дооборудования помещений, в этом случае, являлась правом арендатора, которое могло быть им реализовано с согласия арендодателя, и не было связано с наличием или отсутствием возможности использования помещений в целях аренды. При этом, у арендодателя не имелось обязанности по предоставлению такого согласия.

Исходя из изложенного, суд не может согласиться с позицией ответчика о том, что у него отсутствовала возможность использования помещений по вине истца. При заключении договора аренды содержание вносимых изменений в помещения в порядке дооборудования сторонами не было письменно согласовано, и проведение соответствующих работ не оговорено в качестве условия использования спорных помещений. 

Из представленной в материалы дела переписки следует, что стороны договора не достигли соглашения относительно содержания работ по дооборудованию арендованных помещений, которые может выполнить арендатор, в связи с чем, арендатор утратил интерес к продолжению арендных отношений и Уведомлением от 24.01.2022 № 24/01 заявил отказ от договора аренды со ссылкой на существенное изменение обстоятельств, из которых он исходил при его заключении. К Уведомлению был приложен проект акта приема-передачи помещения от 31.01.2022, и указано, что помещение фактически арендатором не использовалось и возвращается в первоначальном виде.

Тот факт, что помещение оставлено арендатором в указанную  в проекта акта дату свободным и в надлежащем виде, истом не отрицается, довод ответчика о передаче помещения во владение арендодателю с 31.01.2022 истцом не опровергнут. То обстоятельство, что арендодатель не предпринял действий по принятию возвращаемого ему арендатором помещения, не может являться основанием для возникновения негативных последствий на стороне арендатора в виде несения им бремени арендных платежей за помещение. 

Таким образом, суд считает, что датой возвращения помещения арендатору следует считать 31.01.2022. 

В пунктах 1, 2 статьи 610 ГК РФ указано, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В пункте 5.2 договора оговорено, что он прекращает свое действие по окончании его срока, либо в любой другой срок согласно условиям договора и положениям действующего законодательства.

В пункте 5.5 договора указано, что, помимо случаев, установленных договором, стороны вправе отказаться от договора аренды в одностороннем внесудебном порядке, при условии направления заказным письмом соответствующего уведомления другой стороне договора, при условии соблюдения оговоренных в этом пункте сроков. В частности, в случае отказа от договора в январе 2022 года, уведомление об этом должно быть направлено не позднее, чем за 14 месяцев до даты расторжения договора, в феврале 2022  года – соответственно, за 13 месяцев до даты расторжения договора.

Условия пункта 5.5 договора фактически определяют минимальный срок действия договора аренды - до 01.04.2023, содержание пункта 5.2 договора аренды также предусматривает определенный срок его действия, при том, что, в пункте 7.1 договора аренды указано, что он заключен на неопределенный срок и вступает в силу с момента подписания договора сторонами.

Указанное противоречие невозможно устранить в порядке статьи 431 ГК РФ, посредством толкования условий договора и действий его сторон. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что условие о сроке действия договора сторонами не согласовано, и к заявлению стороны договора об отказе от него подлежат применению общие положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ о праве сторон на отказ договора с предупреждением об этом за три месяца.

Согласно сведениям о прохождении почтовой корреспонденции с трекномером 12337665007040 на сайте Почта России, она вручена адресату 01.02.2022. Следовательно, договор аренды прекращен с 01.05.2022, с указанной даты прекращены и договорные обязательства арендатора по внесению предусмотренных договором платежей. 

Как следует из представленных в материалы дела платежных поручений, ответчиком произведена оплата фиксированной части арендной платы за октябрь, ноябрь, декабрь 2021 года  и январь 2022 года. При этом, за октябрь 2021 года ответчиком не доплачено 10 коп., что отражено в расчете истца и не оспаривается ответчиком. 

С учетом изложенного выше, оплате, также подлежала фиксированная часть арендной платы за февраль, март, апрель 2022 года. При этом, ответчиком при заключении договора был внесен депозит в размере двукратной арендной платы, по платежному поручению от 18.10.2021 № 644. 

Поскольку отказ от договора заявлен в порядке, установленном ГК РФ, это заявление не может расцениваться как нарушение условий договора аренды, и оснований для зачета внесенного депозита в качестве штрафной неустойки в связи с досрочным расторжением договора у истца не имеется. При таких обстоятельствах, сумма депозита подлежит зачету в счет исполнения завершающей обязанности арендатора по уплате арендной платы, то есть за два из трех указанных выше месяцев. 

Следовательно, ко взысканию в части суммы арендной платы остается задолженность за февраль 2022 года в размере 959 040 руб., всего 959 040 руб.10 коп. фиксированной части арендной платы.

В связи с установленной электросчетчиков истец, со ссылкой на условия договора выставил ответчику за декабрь 2021 года счета: на уплату фиксированной части переменной – 17 760 руб. (за содержание общего имущества) и на 1 074 руб. 08 коп. на переменную часть, всего на 18 834 руб. 08 коп. 

Между тем, в материалы дела ответчиком представлено платежное поручение на оплату 65 120 руб. переменной платы за декабрь, то есть, фиксированной части оплаты за электрическую энергию. Доказательств исполнения обязательства по оплате фиксированной суммы на содержание общего имущества и доплаты за потребленную электрическую энергию по показаниям счета ответчик не представил.

Следовательно, задолженность по оплате переменной части в сумме 18 834 руб. 08 коп. подлежит взысканию, поскольку должна была быть оплачена ответчиком в процессе действия договора.

Уточняя заявленные требования истец заявил ко взысканию, также, оплату переменной части арендной платы  в размере 19 848 руб. 16 коп. за январь 2022 года и 19 737 руб. 75 коп. за февраль 2022 года. Указанные суммы складываются из фиксированной части в размере 17 760 руб. ежемесячно и стоимости потребленной электрической энергии.

Между тем, при заключении договора арендатором внесена плата в размере 82 880 руб. на основании платежного поручения от 03.11.2021 № 701 для погашения завершающей обязанности по внесении переменной платы по договору аренды, которая должна быть направлена на уплату переменной части арендной платы, начисленной после заявления арендатора об отказе от договора, в частности за январь и февраль 2022 года. Поскольку сумма завершающего платежа превышает сумму задолженности по внесению переменной платы за заявленные периоды, оснований для взыскания рассматриваемых сумм не имеется.

За нарушение арендатором сроков платежей по пунктам 3.1, 3.2., 3.5 и 2.2.11 договора, пунктом 4.4 договора установлена неустойка в виде пени в размере 0,3% от просроченной суммы за каждый день просрочки.  

Истцом представлен расчет неустойки, начисленной на фиксированные платежи по уплате переменной части арендной платы за ноябрь 2021 года и на сумму фиксированных платежей за январь и февраль 2022 года, за период с 21.10.2021 по 27.01.2022, то есть, в период действия договора.

Факт просрочки ответчиком не оспаривается.

Наличие сомнений со стороны ответчика в целесообразности продолжения договора не могло являться основанием для нарушения срока исполнения денежных обязательств  в течение срока его действия. 

Поскольку неустойка начислена за период действия договора, оснований для сальдирования задолженности по арендной плате в счет обеспечительного платежа не имелось. Погашение обязательств за счет обеспечительного платежа в этот период было правом, а не обязанностью истца.

Расчет неустойки в размере 55 588 руб. 80 коп. произведен с учетом предусмотренных договором сроков исполнения арендатором денежных обязательств и является правильным. 

В силу статьи 333 ГК РФ суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» указано, что, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Ответчик заявил о явной несоразмерности предъявленной ко взысканию неустойки.

Учитывая, что ставка пени, согласованная в договоре, превышает обычно применимую в договорах такого рода, период просрочки не являлся значительным, а, с учетом внесенных ответчиком депозитов, в результате просрочки на стороне истца не должно было возникнуть существенных негативных последствий, суд считает, что имеются основания для уменьшения заявленной неустойки до 27 794 руб. 40 коп. Во взыскании неустойки сверх указанной суммы следует отказать.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению частично, в размере фиксированной части арендной платы в размере 959 040 руб. 10 коп.; задолженности по уплате переменной части арендной платы в размере 18 834 руб. 08 коп.; неустойки в размере 27 794 руб. 40 коп.  

На основании статьи 110 АПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 23 335 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, пропорционально сумме удовлетворенных требований, с учетом особенностей распределения расходов по уплате государственной пошлины при уменьшении неустойки по основаниям статьи 333 ГК РФ. 

В остальной части в удовлетворении иска следует отказать. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Клуб 500» в пользу общества с ограниченной ответственностью  «М-Стиль»  задолженность по фиксированной части арендной платы в размере 959 040 руб. 10 коп.; задолженность по уплате переменной части арендной платы в размере 18 834 руб. 08 коп.; неустойку в размере 27 794 руб. 40 коп.  и 23 335 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в удовлетворении иска отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.