Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-4031/2020

04 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  26 мая 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  04 июня 2021 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Корчагиной Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Общество с ограниченной ответственностью «Технополис»

ответчик: Рябов Александр Тимофеевич

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области; ФИО3

о признании сделки недействительной

при участии

- от истца: ФИО4, по доверенности от 01.02.2021 

- от ответчика: ФИО5, по доверенности от 28.12.2019

- от третьего лица: 1. Войцех Т.В., по доверенности от 07.08.2018; 2. ФИО6, по доверенности от 16.10.2020

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Технополис» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ФИО2 (далее – ответчик) о признании договора купли продажи земельных участков:

- земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44767, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования от 27.08.2019, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Технополис» и ФИО2 недействительным, применении последствий недействительности сделки: истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 земельные участки

- земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60956, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 17 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60957, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

-земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования,

- восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки 

-земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования, 

- внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки 

- земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60956, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 17 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60957, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

возложить на общество с ограниченной ответственностью «Технополис» обязанность по возврату ФИО2  1 893 000 руб., оплаченных по договору от 27.08.2019 года, с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнения исковых требований.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области; ФИО3.

Определением суда от 27.02.2020 приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области совершать регистрационные действия по государственной регистрации прав, обременений и сделок со спорным объектам.

В судебное заседание стороны явились, представители третьих лиц явились.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, третьих лиц,  арбитражный суд установил следующее.

27.08.2018 между ООО «Технополис» и ФИО2 был заключен договор купли продажи земельных участков 47БА3160609:

- земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44767, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования (далее – Договор). 

Стоимость всех земельных участков составила -1 893 000 рублей.

Полагая, что данный договор является недействительным как совершенный без необходимого в силу закона согласия участников Общества, так как цена указанного договора купли-продажи составляет более 25% стоимости имущества истца по состоянию на дату подписания Договора, заключенный договор в соответствии с п, 1 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» является крупной сделкой, на совершение которой согласно п. 22.3 Устава ООО «Технополис», п. 3 ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» требуется решение участников общества, однако участники общества не принимали решения на совершение данной сделки, отчуждение имущества произведено по значительно заниженной цене, чем причинен ущерб обществу, истец обратился в суд с настоящим иском.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд считает заявленное требование подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 46 ФЗ от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об обществах с ограниченной ответственностью) крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26 декабря 1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату; предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Как указал истец в исковом заявлении, на момент подписания Договора цена указанного Договора составляла более 25% стоимости имущества истца.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 15 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете" (далее - Закон об бухгалтерском учете) отчетным периодом для годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности (отчетным годом) является календарный год - с 1 января по 31 декабря включительно; отчетным периодом для промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности является период с 1 января по отчетную дату периода, за который составляется промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность, включительно.

Датой, на которую составляется бухгалтерская (финансовая) отчетность (отчетной датой), является последний календарный день отчетного периода, за исключением случаев реорганизации и ликвидации юридического лица (пункт 6 статьи 15 Закона о бухгалтерском учете).

Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", при определении балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении крупной сделки учитывается сумма активов по последнему утвержденному балансу общества без уменьшения ее на сумму долгов (обязательств).

Сумма активов общества определяется по строке 1600 баланса.

Из представленных документов – финансового отчета ООО «Технополис» за 2018 год следует, что стоимость активов общества составила на 31.12.2018 года (31 декабря года, предшествующего сделке) 66 тыс.руб.

Из налоговой декларации по земельному налогу за 2018 год следует, что в собственности Общества имелись на 2018 год следующие земельные участки с кадастровыми номерами: 47:07:1044001:44769; 47:07:1044001:44786; 47:07:1044001:44789; 47:07:1044001:44903; 47:07:1044001:44792; 47:07:1044001:44767; общая стоимость которых (для исчисления налоговой базы) составила 8245326 руб.

Определением суда от 19.10.2020 удовлетворено ходатайство о назначении судебной экспертизы, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки имущества» ФИО7.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

- Какова рыночная стоимость земельных участков на момент заключения спорного договора купли-продажи– на 27.08.2019 года?

Из представленного отчета об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости от 30.03.2021 №007-ИШ-0827-Н ООО «Центр оценки имущества» и выводов экспертов следует, что рыночная стоимость по состоянию на дату оценки 27.08.2019:

земельного участка площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44767 – 373 000 руб.;

земельного участка площадью 144 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769 – 373 000 руб.;

земельного участка площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786 – 2 488 000 руб.; 

земельного участка площадью 3 532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789 – 4 353 000 руб.;

земельного участка площадью 1 285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792 – 2 488 000 руб.;

земельного участка площадью 1 878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903 – 2 239 000 руб.

всего рыночная стоимость земельных участков, проданных по оспариваемой сделке, составила 12314000 руб.

Оценив заключение эксперта, суд принимает его в качестве надлежащего доказательства, так как заключение соответствует требованиям АПК РФ, содержит подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для признания экспертного заключения недостоверным.

Согласно п. 3 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью принятие решения о согласии на совершение крупной сделки является компетенцией общего собрания участников общества.

Согласно п. 4 ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупная сделка, совершенная с нарушением предусмотренных данной статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность", для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью):

- количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации, цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

- качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества.

В соответствии с п. 8 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего общества либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

Учитывая, что к основному виду деятельности ООО «Технополис» относится «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (код 68.20 по ОКВЭД), отчуждение земельных участков, являющихся на тот момент единственным недвижимым имуществом общества, привело к невозможности осуществления основного вида деятельности.

Также необходимо учитывать разъяснения, содержащиеся в абзаце четвертом пункта 93 Постановления Пленума ВС РФ N 25, где сказано, что о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

На основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

Ссылки ответчика, что он является добросовестным приобретателем, так как не знал и не мог знать об отсутствии согласия на отчуждение имущества, не могут быть приняты в связи со следующим:

Согласно пункту 5 Закона N 14-ФЗ суд отказывает в удовлетворении требований о признании крупной сделки, совершенной с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, недействительной при наличии хотя бы одного из следующих обстоятельств:

к моменту рассмотрения дела в суде представлены доказательства последующего одобрения такой сделки;

при рассмотрении дела в суде не доказано, что другая сторона по такой сделке знала или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой, и (или) об отсутствии надлежащего согласия на ее совершение.

Доказательств последующего одобрения оспариваемого Договора купли-продажи в материалы дела не представлено.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления N 28, в силу подпункта 2 пункта 6.1 статьи 79 Закона об акционерных обществах и абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Заведомая осведомленность о том, что сделка является крупной (в том числе о значении сделки для общества и последствиях, которые она для него повлечет), предполагается, пока не доказано иное, только если контрагент, контролирующее его лицо или подконтрольное ему лицо является участником (акционером) общества или контролирующего лица общества или входит в состав органов общества или контролирующего лица общества. Отсутствие таких обстоятельств не лишает истца права представить доказательства того, что другая сторона сделки знала о том, что сделка являлась крупной, например письмо другой стороны сделки, из которого следует, что она знала о том, что сделка является крупной.

Суд учитывает, что договор купли-продажи земельных участков от 27.08.2019 года удостоверен нотариусом ФИО8

Согласно абз. 1 статьи 55 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 N 4462-I при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

В соответствии со ст. ст. 53, 54 Основ о нотариате нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Таким образом, учитывая, что ФИО2 лично присутствовал у нотариуса при подписании договора, он не мог не знать об отсутствии надлежащего согласия, так как одобрение сделки конклюдентными действиями или в устной форме не допускается, способ одобрения может быть только прямым, а согласие должно оформляться письменно, если законом установлена письменная форма согласия (п. 55 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25), согласно положениям п. 6 ст. 37 Закона об ООО и подп. 3 п. 3 ст. 67.1 ГК РФ решение общего собрания ООО, в том числе об одобрении крупной сделки, оформляется протоколом, а факт принятия решения и состав участников, присутствовавших на собрании, подтверждаются по общему правилу путем нотариального удостоверения.

Действуя разумно и добросовестно, ФИО2 должен был удостовериться о наличии необходимого согласия на заключение спорного договора, однако не проявил должную степень заботливости и осмотрительности при его заключении и не заручился доказательством одобрения сделки участниками Общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 37, 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

С учетом изложенных обстоятельств суд полагает исковое требование о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 27.08.2019 года подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного требования о восстановлении в ЕГРП записей о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки, выбывшие из владения на основании сделки, признанной недействительной, подлежат удовлетворению, при этом полученные по сделке денежные средства в размере 1893000 руб подлежат возврату ФИО2 Обществом.

Вместе с тем суд учитывает, что земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44767, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования(один из проданных по оспариваемому договору), имеет статус «архивный», поставлен на учет 13.12.2017 года, снят с учета 02.03.2020 года, в связи с его разделом на земельные участки №№ 47:07:1044001:60956 и 47:07:1044001:60957.

В соответствии с пунктом 14 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943, статус "архивный" присваивается при закрытии раздела ЕГРН - принятии решений о снятии с учета объекта недвижимости и в связи с этим регистрации прекращения прав (при наличии записей в ЕГРН).

Таким образом, в силу положений статей 14, 41 Закона N 218-ФЗ, статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 14 Порядка внесение изменений в отношении объекта недвижимости, имеющего статус "архивный" недопустимо.

С учетом изложенного подлежат удовлетворению требования  о внесении в ЕГРП записи о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки 

- земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60956, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 17 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60957, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования.

В соответствии с пунктом 3.1 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Суд учитывает также, что иск о признании договора купли-продажи земельных участков от 27.08.2019 года подан в арбитражный суд через «Мой арбитр» 17.01.2020 года, 23.01.2020 года принят к производству и возбуждено дело, сделка по отчуждению земельных участков совершена 31.01.2020 года, право собственности ФИО3 зарегистрировано 04.02.2020 года, доказательств возмездности сделки суду не представлено, перевод ФИО3 11.10.2019 года денежных средств в размере 1893000 руб в оплату договора ДКП ЗУ на счет ООО «Технополис» произведен по доверенности за ФИО2

В силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса для обладания статусом добросовестного приобретателя по сделке необходимо, чтобы покупатель, который не знал и не мог знать, что имущество отчуждается лицом, которое не имело права его отчуждать, приобрел имущество на возмездной основе.

Вместе с тем ФИО3, обязанный в силу требований статьи 65 АПК РФ доказать обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих возражений по настоящему исковому заявлению, не представил суду таких доказательств, в том числе о возмездном приобретении спорного имущества, тогда как согласно пункту 2 статьи 302 ГК РФ собственник во всех случаях вправе истребовать свое имущество от лица, безвозмездно получившего такое имущество.

При таких обстоятельствах имеются правовые основания для истребования спорного имущества из чужого незаконного владения ФИО3

В силу положений п. 52 Постановления N 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Расходы истца по уплате госпошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать договор купли продажи земельных участков :

- земельный участок площадью 105 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44767, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, место положение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования 

от 27.08.2019, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Технополис» и ФИО2 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки: истребовать из чужого незаконного владения ФИО3 земельные участки

- земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60956, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 17 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60957, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

-земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования .

Восстановить в ЕГРП запись о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки 

-земельный участок площадью 143 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44769, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 958 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44786, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 3532 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44789, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1285 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:44792, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 1878 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:47903, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования .

Внести в ЕГРП запись о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Технополис» на земельные участки 

- земельный участок площадью 88 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60956, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования;

- земельный участок площадью 17 кв.м. с кадастровым номером 47:07:1044001:60957, местоположение: Российская Федерация, Ленинградская область, Всеволожский муниципальный район, Заневское городское поселение, город Кудрово, на землях населенных пунктов, вид разрешенного использования: земельные участки общего пользования.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Технополис» обязанность по возврату ФИО2  1893000 руб, оплаченных по договору от 27.08.2019 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Технополис» расходы по оплате государственной пошлины 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяКорчагина Н.И.