Арбитражный суд

 Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень                                                                                                   Дело № А03-2879/2022

Резолютивная часть постановления объявлена  28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 декабря 2023 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего                         Щанкиной А.В.,

судей                                                         Демидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро», Администрации Ребрихинского района Алтайского края на решение от 15.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края (судья Захарова Я.В.) и постановление от 06.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи: Бородулина И.И.,  Зайцева О.О., Хайкина С.Н.) по делу № А03-2879/2022 по иску общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (658545, Алтайский край, Ребрихинский р-он, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (658540, Алтайский край, Ребрихинский р-он, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» 656037, 

<

...> зд. 3а, оф. 401, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании незаконным бездействия по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, о признании недействительными результатов аукциона, о признании недействительным договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.03.2022 № 29, о применении последствий недействительности сделки, обязании устранить нарушение прав путем заключения договора в 15-дневный срок.

Третье лицо, участвующее в деле, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (656002, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» - ФИО2 по доверенности от 27.12.2022 (срок действия по 31.12.2023), диплом, паспорт.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Барнаульский пищевик» (далее - общество «Барнаульский пищевик», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к Администрации Ребрихинского района Алтайского края (далее - Администрация района) о признании незаконным бездействия по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с обществом «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве, обязании устранить нарушение прав общества «Барнаульский пищевик» путем заключения в 15-тидневный срок со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78, со сроком действия - на 7 (семь) лет.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (далее - общество «ББМ-Агро»).

Решением от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края в удовлетворении требований отказано.

Постановлением от 06.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, по делу принят новый судебный акт: признано незаконным бездействие Администрации района, выразившееся в не рассмотрении в установленный пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) срок заявления общества «Барнаульский пищевик» о заключении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок на преимущественном праве; суд обязал администрацию района устранить нарушение прав общества «Барнаульский пищевик» путем направления в 30-тидневный срок со дня принятия настоящего постановления проекта договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток (почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78), со сроком действия - на 7 (семь) лет; с администрации района в пользу общества «Барнаульский пищевик» взыскано 4 500 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Постановлением от 19.12.2022 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение от 14.06.2022 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 06.09.2022 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-2879/2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Алтайского края.

Судом кассационной инстанции указано на необходимость при новом рассмотрении дела определения надлежащего способа восстановления нарушенных прав истца как арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также надлежащего состава участвующих в деле лиц.

Арбитражный суд Алтайского края привлек к участию в деле в качестве соответчика общество с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (далее - общество «ББМ-Агро»).

Определением от 02.02.2023 Арбитражного суда Алтайского края дело № А03-2879/2022 было объединено с делом № А03-18947/2022 в одно производство.

При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил заявленные требования и просил: признать незаконным бездействие Администрации района по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с обществом «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве; признать недействительными результаты аукциона, проведенного администрацией района 28.03.2022 на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в части Лота № 1 - земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с.Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северовосток (почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября» рабочий участок № 78), сроком на 7 лет; признать недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.03.2022 № 29 с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78, заключенного между администрацией района и обществом «ББМ-Агро» сроком на 7 лет, зарегистрированного в ЕГРН 07.04.2022 за         № 22:36:080001:1933-22/133/2022-15; применить последствия недействительности сделки в виде истребования у общества «ББМ-Агро» земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Ребрихинского района Алтайского края площадью 1 110 097 кв. м пашни, кадастровый номер 22:36:080001:1933. Адрес: Алтайский край, Ребрихинский р-н, Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с. Паново (участок находится примерно в 7,2 км по направлению на северо-восток от ориентира; почтовый адрес ориентира: Российская Федерация, Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78); прекращении государственной регистрации права аренды в пользу общества «ББМ-Агро» (запись ЕГРН от 07.04.2022 № 22:36:080001:1933-22/133/2022-15) и обязании администрации района подать в течение 5-ти дней со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края заявление в Управление Росреестра по Алтайскому краю о прекращении государственной регистрации прав аренды в пользу общества с ограниченной ответственностью «ББМ-Агро» (запись ЕГРН от 07.04.2022 № 22:36:080001:1933-22/133/2022-15); обязании Администрации района устранить допущенные нарушения прав общества «Барнаульский пищевик» путем заключения с ним договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с.Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток (почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78), со сроком действия - на 7 (семь) лет, в течение 15-ти дней после вступления в силу решения Арбитражного суда Алтайского края в редакции, изложенной в уточненном исковом заявлении.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

Решением от 15.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края, оставленным без изменения постановлением от 06.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда,  признаны: незаконным бездействие Администрации района по заключению договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на новый срок с обществом «Барнаульский пищевик» на преимущественном праве; недействительными результаты аукциона, проведенного администрацией района 28.03.2022 на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в части Лота № 1 - земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток (почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября» рабочий участок № 78, сроком на 7 лет); недействительным договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 29.03.2022 № 29, заключенный между Администрацией района и обществом «ББМ-Агро»; применены последствия недействительности сделки в виде обязания общества «ББМ-Агро» передать Администрации района по акту приема-передачи земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения Ребрихинского района Алтайского края площадью 1110097 кв. м пашни, кадастровый номер 22:36:080001:1933; прекращено обременение в виде аренды земельного участка, площадью 1110097 кв. м, кадастровый номер 22:36:080001:1933 в пользу общества «ББМ-Агро» (запись ЕГРН от 07.04.2022                   № 22:36:080001:1933-22/133/2022-15); суд обязал Администрацию в течение 15 дней с момента вступления в силу решения суда заключить с обществом «Барнаульский пищевик» договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в редакции, изложенной в просительной части утоненных исковых требований. С Администрации района в пользу общества «Барнаульский пищевик» взыскано 15 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, с общества «ББМ-Агро» в пользу общества «Барнаульский пищевик» взыскано 3 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с принятыми судебными актами, общество «ББМ-Агро» и Администрация района обратились с кассационными жалобами.

Общество «ББМ-Агро» просит в кассационной жалобе решение от 15.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 06.09.2023 Седьмого Арбитражного апелляционного суда отменить полностью и отправить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы общество «ББМ-Агро» приводит следующие доводы: суды оставили без внимания тот факт, что для восстановления нарушенного права арендатора, который бы реально и в полной мере восстановил право истца, а механизм исполнения судебного акта не приводил бы к возможности существования одновременно двух договоров аренды в отношении одного земельного участка, необходимо было осуществить перевод прав и обязанностей на истца по заключенному договору между ООО «ББМ-Агро» и Администрацией; в условиях нарушения преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не требуется отдельного оспаривания ни проведенных торгов, ни заключенного по его результатам договора аренды, поскольку в таком случае должны применяться иные специальные правовые последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора – арендатор вправе по своему выбору потребовать в том числе перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору с иным лицом; судами оставлен без внимания довод ответчика о том, что истцом не представлены доказательства обращений в Администрацию района с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов.

Администрация района просит постановление от 06.09.2023 Седьмого Арбитражного апелляционного суда отменить полностью и отправить дело на новое рассмотрение.

В обоснование жалобы Администрация района приводит следующие доводы: судами ошибочно сделан вывод о том, что общество «Барнаульский пищевик» для своевременного переоформления договора аренды обращалось к Администрации района; в связи с тем, что общество «Барнаульский пищевик» не зарегистрировало переход прав и обязанностей в установленном законом порядке, у общества не возникли права арендатора, у Администрации района не было правовых оснований заключать новый договор аренды без проведения торгов; согласно пункту 2 статьи 389, пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункту 2 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 (далее – постановление пленума № 54) договор уступки по сделке, требующей государственной регистрации, для третьих лиц считается заключенным с момента его регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Барнаульский пищевик» просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель общества «Барнаульский пищевик» полностью поддержал ранее изложенную правовую позицию по делу, просил в удовлетворении кассационных жалоб отказать.

Проверив судебные акты в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственность «Боровлянское» (далее - общество «Боровлянское») являлось арендатором спорного земельного участка на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 № 5 (дата государственной регистрации: 17.10.2014, № 22-22-26/011/2014-228), арендодателем выступала Администрация, договор заключен без проведения торгов.

Между обществами «Боровлянское» и «Барнаульский пищевик» 17.01.2020 заключен договор купли-продажи прав аренды на земельный участок с кадастровым номером 22:36:080001:1933, площадью 1 110 097 кв. м, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир - с. Паново, участок находится примерно в 7,2 км от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Алтайский край, Ребрихинский район, земли совхоза «60 лет Октября», рабочий участок № 78, срок окончания аренды - 03.09.2021 (далее - договор от 17.01.2020).

19.03.2020 договор от 17.01.2020 представлен обществом в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

Из уведомления от 07.04.2020 № 22/021 /021 /2020-488 о приостановлении государственной регистрации договора от 17.01.2020 следует, что государственный регистратор приостановил регистрационные действия до 07.07.2020 в связи с наличием противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Настоящее противоречие было выражено в следующем: в ЕГРН в отношении земельного участка с к/н 22:36:080001:1933 имелась актуальная запись от 24.12.2019 № 22:36:080001:1933-22/021/2019-6 о государственной регистрации ограничения (обременения) - аренда вышеуказанного земельного участка на основании договора от 01.07.2018 № 78-2/п о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 № 5 в пользу ФИО3; в ЕГРН имелись сведения о том, что общество «Боровлянское», являясь арендатором данного земельного участка по договору аренды от 03.09.2014 (дата регистрации: 17.10.2014, за № 22-22-26/011/2014-228), передало свои права и обязанности арендатора обществу с ограниченной ответственностью «Колос» (далее - общество «Колос») на основании договора о передаче прав и обязанностей от 01.04.2016 № 2п (дата регистрации: 07.06.2016 за № 22-22/021-22/026/001/2016-925/1); общество «Колос» в свою очередь по договору передачи прав арендатора от 14.07.2017 передало права ООО «ББМ-Агро», который по договору аренды от 01.07.2018 № 78-2/п передал права гражданину ФИО3

Государственным регистратором предложено предоставить вступивший в законную силу судебный акт, подтверждающий возникновение права аренды у общества на данный земельный участок.

23.06.2020 заявитель направил с сопроводительным письмом в Управление Росреестра по Алтайскому краю в Ребрихинский отдел определение от 28.02.2019 Арбитражного суда Алтайского края (вступило в законную силу 15.03.2019) по делу         № А03-8559/2016, которым сделка по заключенному между обществом «Боровлянское» и обществом «Колос» договору от 01.04.2016 № 2п о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014№ 5, признана недействительной и применены последствия недействительности сделки, а именно, прекращено право аренды общества «ББМ-Агро» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) по договору от 01.04.2016 № 2п спорного земельного участка, возникшего у общества ББМ-Агро» на основании договора о передаче прав и обязанностей арендатора от 14.07.2017 № 78-1/п между обществами «Колос» и «ББМ-Агро»; восстановлено право аренды общества «Боровлянское» (ОГРН 1122610004.00, ИНН 

<

***>) на земельный участок по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014№ 5, заключенному между обществом «Боровлянское» и администрацией района.

В ответ на представление определения от 28.02.2019 последовал отказ Управления Росреестра по Алтайскому Краю от 07.07.2020 № 01/1-29-00-152 о приобщении данных документов к ранее предоставленному пакету документов за № 22/021/021/2020-488 от 19.03.2020.

В данном отказе также было рекомендовано предоставить вступивший в законную силу и заверенный судом судебный акт о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей от 01.07.2018 № 78-2/п по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 № 5 (от 24.12.2019                       № 22:36:080001:1933-22/021 /2019-6) в пользу ФИО3 и прекращении права аренды ФИО3

По заявлению представителя общества «Барнаульский пищевик» срок приостановления регистрационных действий был продлен до 02.01.2021 (согласно уведомлению от 03.07.2020 за № 22/021/021/2020-899) в связи с обращением в июне 2020 года общества «Боровлянское» в лице конкурсного управляющего ФИО4 в Арбитражный суд Алтайского края с административным иском к Управлению ФС Государственного регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о признании незаконными действий Управления по внесению записи от 24.12.2019 № 22:36:080001:1933-22/021/2019-6 (об аренде земельного участка в пользу ФИО3), обязании аннулировать запись и восстановить запись в отношении прав аренды общества «Боровлянское».

Решением от 15.01.2021 по делу № А03-8289/2020 Арбитражный суд Алтайского края в удовлетворении исковых требований общества «Боровлянское» отказал.

Из уведомления от 22.01.2021 № 22/021/021/2020-488 обществу стало известно об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что общество «Барнаульский пищевик» не предоставило документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

27.01.2021 договор от 17.01.2020 был повторно представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации.

08.02.2021 государственная регистрация была приостановлена по следующим основаниям: наличие в ЕГРН записи об аренде земельного участка в пользу ФИО3; необходимость предоставления судебного акта, подтверждающего права аренды в пользу общества «Боровлянское». Срок приостановления: до 11.05.2021.

Считая, что сделка между обществом «ББМ-Агро» и ФИО3 является мнимой в силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ, общество «Барнаульский пищевик» в декабре 2020 обратилось с исковым заявлением в Ребрихинский районный суд Алтайского края.

Одновременно с иском подано ходатайство об обеспечении иска в форме запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 22:36:080001:1933.

Данное ограничение было зарегистрировано в ЕГРН 12.03.2021 за № 22:36:080001:1933-22/151/2021-7.

Решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между обществом «ББМ-Агро» и ФИО3 о передаче прав и обязанностей аренды от 01.07.2018 № 78-2/п признана ничтожной (гражданское дело № 2-91/2021), право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 истребовано от ФИО3, а также прекращено право аренды ФИО3 в отношении спорного земельного участка.

К участию в споре привлечена Администрация.

12.05.2021 регистрационные действия возобновлены; затем установлено наличие запрета на регистрационные действия от 12.03.2021 и регистрацию вновь приостановили до поступления в регистрирующий орган судебного акта о снятии указанного запрета.

После вступления решения от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края в законную силу общество «Барнаульский пищевик» 09.07.2021 направило в Ребрихинский районный суд Алтайского края ходатайство об отмене обеспечительных мер в форме запрета на совершение регистрационных действий.

16.08.2021 определением суда обеспечительные меры были отменены, а 14.09.2021 запись в ЕГРН об этом была исключена.

Согласно уведомлению от 15.09.2021 № КУВД-001/202Ь2480255/6 обществу вновь отказали в государственной регистрации договора от 17.01.2020 на основании того, что заявитель не предоставил документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

28.09.2021 договор от 17.01.2020 был в третий раз представлен в Ребрихинский филиал краевого автономного учреждения «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Алтайского края» для его государственной регистрации с приобщением решения от 14.04.2021 и определения от 16.08.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края.

11.10.2021 на основании заявления общества «Барнаульский пищевик» государственная регистрация была приостановлена до 11.11.2021.

Из уведомления от 26.11.2021 № КУВД-001/2021-40517702 обществу стало известно о возобновлении регистрации и последующем ее приостановлении сроком до 28.02.2022; государственным регистратором было предложено предоставить судебный акт, подтверждающий недействительность указанных записей и документы, подтверждающие полномочия представителя общества «Боровлянское».

На основании уведомления от 28.02.2022 № КУВД-001/2021-40517702/7 обществу отказали в государственной регистрации договора купли-продажи прав аренды на основании того, что общество «Барнаульский пищевик» не предоставило документы, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации, а именно: отсутствие в реестре прав «актуальной» записи об аренде в пользу каких-либо арендаторов (договор аренды расторгнут); прекращение обязательств общества «Боровлянское» в связи с его ликвидацией.

После вступления в законную силу решения от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края запись в ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 о зарегистрированном праве аренды в пользу ФИО3 на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 03.09.2014 № 5 не соответствовала судебным актам, а именно определению от 28.02.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-8559/2016 и решению от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края по делу № 2-91/2021, которыми по сути было восстановлено право аренды у общества «Боровлянское» и, как следствие, у общества «Барнаульский пищевик» по договору от 17.01.2020.

Все препятствия в регистрации права аренды за обществом «Барнаульский пищевик» носили формальный и устранимый характер.

Общество «Барнаульский пищевик» для своевременного переоформления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 № 5, согласно пункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ обращалось с заявлениями от 01.08.2021 и 20.10.2021 (то есть до истечения срока действия договора аренды от 03.09.2014) к администрации района о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933.

С учетом отсутствия ответа по заявлению и бездействия заинтересованного лица общество «Барнаульский пищевик» 13.12.2021 вновь обратилось с письменным заявлением к Администрации района о заключении соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014№ 5.

Основанием для заключения подобного соглашения являлось: фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 22:36:08.0001:1933 для сельскохозяйственного производства, что подтверждалось совокупностью доказательств, а именно: отчетом о производстве, затратах себестоимости и реализации продукции растениеводства за 2021 год, а также внесением арендной платы за пользование земельным участком.

На основании заявления общества «Барнаульский пищевик» принято распоряжение Администрации района 24.02.2022 № 39-р о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на срок 7 лет.

25.02.2022 опубликовано извещение о проведении торгов № 240222/0522611/04.

Общество «Барнаульский пищевик» приняло участие в аукционе на право заключения договора аренды спорного земельного участка, однако победителем аукциона стало общество «ББМ-Агро», с которым был заключен договор аренды от 29.03.2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 на срок 7 лет.

Ссылаясь на то, что 01.08.2021 и 20.10.2021 истец в установленном порядке обращался в Администрацию района с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, но в течение месяца вопрос о заключении договора на новый срок не был разрешен, полагая, что бездействие Администрации района является незаконным, общество «Барнаульский пищевик» обратилось в арбитражный суд с уточненным исковым заявлением, сформулировав в качестве способа восстановления нарушенного права требования: о признании бездействия Администрации незаконным; о признании недействительными результатов аукциона и договора аренды, заключенного с обществом «ББМ-Агро», применении последствий недействительности сделки в виде истребования у общества «ББМ-Агро» спорного земельного участка, прекращении государственной регистрации права аренды; обязании Администрации устранить нарушение прав общества путем заключения договора аренды спорного земельного участка на срок 7 лет.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, установив, что: по окончании срока действия договора аренды от 03.09.2014 № 5 на момент второго обращения общества «Барнаульский пищевик» (на 20.10.2021) с заявлением о заключении договора аренды в отношении спорного участка на новый срок первоначальный договор аренды 2014 года был действующим (возобновленным на неопределенный срок применительно к условиям пункта 2 статьи 621 ГК РФ); отсутствии у истца как у добросовестного арендатора выявленных нарушений при использовании земельного участка в период действия договора аренды; своевременного обращения истца с заявлением о заключении договора на новый срок до истечения действия срока действия договора аренды (01.08.2021), имеющего преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов как в силу закона (пункт 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020) (далее – Обзор от 12.12.2020), так и в соответствии с условиями договора аренды от 03.09.2014 (пункт 4.3); незаконности действий Администрации при выставлении участка на торги при наличии не реализованного преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок без торгов (статья 10 ГК РФ); осознанных действий ООО «ББМ» при участии на торгах с нарушением преимущественного права истца, суды при повторном рассмотрении дела пришли к выводу о том, что в результате незаконного действия Администрации района, в том числе по расторжению договора аренды с незаконным владельцем (гр-м ФИО3) (на основании вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции), заявитель лишился возможности формально зарегистрировать перешедшее к нему право аренды, в связи с чем признали требования о признании незаконным бездействий Администрации района, о признании недействительными результатов аукциона и договора аренды от 29.03.2022 № 29, о применении последствий недействительности сделки в виде истребования у общества «ББМ-Агро» земельного участка, об обязании заключить договор аренды с обществом «Барнаульский пищевик» подлежащими удовлетворению.

Установив, что: на момент заключения договора аренды земельного участка от 19.09.2022 между обществом «Барнаульский пищевик» и Администрацией района в пункте 3.1. установлена годовая арендная плата в размере 58 879 руб. 54 коп.; при этом по договору аренды земельного участка от 29.03.2022 № 29, заключенному между обществом «ББМ-Агро» и Администрацией района на основании протокола о результатах аукциона от 28.03.2022 установлен иной размер годовой арендной платы, составляющий 805 879 руб. 54 коп.; указанный размер платы в разы превышает плату, которую бы оплачивало общество при реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, суды пришли к выводам о том, что в настоящем случае способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей арендатора по оспоренному договору аренды с ООО «ББМ-Агро» на истца не восстановит его нарушенные права в части установленного годового размера арендной платы.

С учетом актуальной методики расчета арендной платы, действующей для Ребрихинского района Алтайского края, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы за использование находящихся на территории Алтайского края земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Алтайского края от 24.12.2007 № 603 (далее – постановление от 24.12.2007 № 603), Положением о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования Ребрихинский район Алтайского края и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным решением Ребрихинского районного Совета народных депутатов от 09.10.2020 № 44,  решением Ребрихинского районного Совета народных депутатов от 23.12.2022 № 51 (далее – Положение) (с применением формулы для расчета: A = S х Kc х Kx х K1), суды сочли размер годовой арендной платы подлежащим установлению в размере 65 007 руб. 28 коп.

Кассационная инстанция, проверив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, считает выводы судов первой и апелляционной инстанции соответствующими фактическим обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального и процессуального права.

Пунктом 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.

Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса) (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;

2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 Кодекса).

Положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок применяются, в том числе, к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, для заключения которых до 01.03.2015 не требовалось проведения торгов.

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (Обзор № 2 от 22.07.2020).

Оценив все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что: условия договора аренды от 03.09.2014 № 5 не исключают возможности применения правил пункта 2 статьи 621 ГК РФ и не содержат явно выраженного запрета на возобновление договора аренды на неопределенный срок; принимая во внимание, что по окончании срока действия договора аренды от 03.09.2014 № 5 общество «Барнаульский пищевик» (арендатор) при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжило пользоваться земельным участком с кадастровым номером 22:36:080001:1933, в связи с чем договор аренды возобновился на неопределенный срок; поскольку на момент второго обращения общества «Барнаульский пищевик» (на 20.10.2021) с заявлением о заключении договора аренды в отношении спорного участка на новый срок договор аренды 2014 года был действующим (возобновленным на неопределенный срок применительно к условиям пункта 2 статьи 621 ГК РФ); у заинтересованного лица имелись законные основания для преимущественного заключения договора аренды без торгов на новый срок применительно к подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; аналогичное преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок истцу было предоставлено на основании пункта 4.3 договора аренды от 26 03.09.2014; общество «ББМ-Агро», принимая участия в торгах, осознавало, что общество «Барнаульский пищевик» имеет преимущественное право на заключение договора аренды (пункт 4.3. договора от 03.09.2014№ 5), поскольку решением от 14.04.2021 Ребрихинского районного суда Алтайского края сделка между обществом «ББМ-Агро» и ФИО3 о передаче прав и обязанностей аренды от 01.07.2018 №78-2/п признана недействительной (гражданское дело №2-91/2021); право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933 истребовано от ФИО3 и восстановлено у истца в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки; извещение от 25.02.2022, опубликованное администрацией района о проведении торгов № 240222/0522611/04, прямо нарушает права заявителя (преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок) на использование спорного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили право общества «Барнаульский пищевик» на преимущественное заключение договора аренды без торгов на новый срок применительно к подпункту 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Учитывая, что материалами дела не подтверждено наличие каких-либо нарушений договора аренды со стороны общества «Барнаульский пищевик» как арендатора земли сельскохозяйственного назначения, суды пришли к правомерным выводам о том, что  в результате незаконного действия Администрации района, в том числе по расторжению всего договора аренды с незаконным владельцем (гр-м ФИО3), общество «Барнаульский пищевик» лишилось возможности формально зарегистрировать перешедшее к нему право аренды, в связи с чем Администрация как сторона договора не вправе ссылаться на факт отсутствия государственной регистрации уступки права в пользу истца и доводы кассатора в данной части подлежат отклонению как не обоснованные.

Поскольку по истечении указанного в договоре от 03.09.2014 аренды семилетнего срока ни одна из сторон не заявила о его расторжении и общество продолжило использование участка для сельскохозяйственного производства без возражений со стороны арендодателя, суды обоснованно пришли к выводам о том, что по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ действие данного договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок; общество, обратившись в период действия указанного договора к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды участков на новый срок, как надлежащий арендатор, использующий по целевому назначению арендованные им земельные участки на протяжении длительного времени, вправе требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков для сельскохозяйственного производства на новый срок по правилам подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и примененным нормам материального права, в связи с чем оснований для иных выводов у суда округа не имеется.

С учетом актуальной методики расчета арендной платы, действующей для Ребрихинского района Алтайского края, в соответствии с утверждёнными постановлением от 24.12.2007 № 603 и Положением (с применением формулы для расчета: A = S х Kc х Kx х K1), суды правомерно сочли размер годовой арендной платы подлежащим установлению в размере 65 007 руб. 28 коп.

Установленный размер арендной платы по существу заявителями кассационных жалоб не оспаривается.

Доводы общества «ББМ-Агро» о ненадлежащем способе защиты права и не применении судами такого способа как перевод прав арендатора, подлежат отклонению окружным судом, поскольку в настоящем случае на момент заключения договора аренды земельного участка от 19.09.2022 между обществом «Барнаульский пищевик» и Администрацией района в пункте 3.1. установлена годовая арендная плата в размере 58 879 руб. 54 коп.; при этом по договору аренды земельного участка от 29.03.2022 № 29, заключенному между обществом «ББМ-Агро» и Администрацией района на основании протокола о результатах аукциона от 28.03.2022 установлен иной размер годовой арендной платы, составляющий 805 879 руб. 54 коп.; указанный размер платы в разы превышает размер платы, которую бы оплачивало общество при заключенном договоре аренды земельного участка № от 19.09.2022 с учетом его преимущественного права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, поэтому заявленный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей арендатора по оспоренному договору аренды с ООО «ББМ-Агро» на истца не восстановит его нарушенные права.

Прежде всего общество должно быть восстановлено в своих нарушенных правах (статья 12 ГК РФ), то есть восстановлено в правовое положение, существовавшее до нарушения его преимущественного права, что с учетом обстоятельств дела означает установление именно такого размера годовой арендной платы, которая была была у общества при заключении договора аренды для сельскохозяйственного производства на новый срок без проведения торгов (пункт 3 Обзора от 12.12.2020).

Доводы общества о том, что истцом не представлены доказательства обращений в Администрацию района с заявлением о заключении нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, отклоняются судом округа как противоречащие представленным в дело доказательствам; общество «Барнаульский пищевик» для своевременного переоформления договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 03.09.2014 № 5, согласно пункта 31 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ обращалось с заявлениями от 01.08.2021 и 20.10.2021 (то есть до истечения срока действия договора аренды от 03.09.2014) к Администрации района о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 22:36:080001:1933; 13.12.2021 общество вновь обратилось с письменным заявлением к Администрации района о заключении соглашения о замене арендатора по договору аренды земельного участка.

По аналогичным основаниям суд округа отклоняет доводы Администрации района об ошибочности выводов судов о своевременном обращении общества «Барнаульский пищевик» для переоформления договора аренды.

Доводы Администрации района о том, что у нее не было правовых оснований заключать новый договор аренды без проведения торгов подлежат отклонению как основанные на неправильном толковании норм материального права и иной оценке фактических обстоятельств дела.

При изложенных обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в соответствующей части.

Отклоняя доводы кассационных жалоб, суд округа считает необходимым отметить, что они фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судами первой и апелляционной инстанций, не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие с оценкой суда доказательств.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемых судебных актов на основании доводов, изложенных в кассационных жалобах.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационных жалоб отсутствуют.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 15.06.2023 Арбитражного суда Алтайского края и постановление от 06.09.2023 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А03-2879/2022 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                             А.В. Щанкина

Судьи                                                                           Е.Ю. Демидова

ФИО1