АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ     

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А32-4333/2018

г. Краснодар

17 июля 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2018 года. Полный текст решения изготовлен 17 июля 2018 года.

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Куликова О.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авагимовым Г.М., рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха" Колос» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании 2 037 466 рублей 26 копеек,

в отсутствие представителей сторон, установил следующее.

 

В Арбитражный суд Краснодарского края обратилась администрация города Сочи (далее – администрация) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский оздоровительный лагерь "Дом отдыха" Колос» (далее – общество) о взыскании 2 037 466 рублей 26 копеек, из которых 1 336 050 рублей 61 копейка основного долга за период с 01.07.2016 по 30.06.2017, 701 415 рублей 65 копеек.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка за период с июля 2016 года по июнь 2017 года.

В судебное заседание стороны явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судебное заседание проведено с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. 

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующие обстоятельства, касающиеся существа спора.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и обществом (арендатор) согласно постановлению главы города Сочи от 04.08.1988 № 682/1 заключен договор от 12.10.1998 № 4900001092 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 30 339 кв. м. (из них 14600 – территория лесопарковых насаждений) и согласно постановлению, лесопарковая зона без права застройки.

Дополнительным соглашением от 06.03.2013 в договор № 4900001092 внесены изменения в части площади земельного участка – 31 542 кв. м, а так же произведено разделение на земельные участки со следующими кадастровыми номерами и площадью:  23:49:0110004:18 – 29 171 кв. м., 23:49:0110004:20 – 1 168 кв. м, 23:49:0110004:30 – 1 203 кв. м.

Из искового заявления следует, что размер арендной платы за земельный участок по договору аренды земельного участка от 12.10.1998 № 4900001092, заключенного с Комитетом по управлению имуществом города Сочи, рассчитан в соответствии с поправочными коэффициентами целевого использования, определенными постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 согласно баланса территории земельного участка с применением единого поправочного коэффициента целевого использования, равного 1,0.

В соответствии с представленным администрацией расчетом применена базовая ставка арендной платы 39,0, площадь земельного участка в размере 31 542 кв. м, коэффициент целевого использования – 0,1, коэффициент зональной дифференциации – 1,42. В результате размер годовой арендной платы составил 1 858 590 рублей 90 копеек. Администрацией также применена неустойка в дополнительном соглашении от 11.01.2016 в размере 0,05% за каждый календарный день просрочки. Такая же пеня предусмотрена пунктом 5.3 договора аренды от 12.10.1998 № 1092.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, суд пришёл к выводу, что такие отношения подлежат регулированию главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (аренда).

В соответствии с частью 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата. Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы определяется договором аренды. 

Согласно статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При этом размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Арендная плата в таком случае должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу. 

Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. 

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Регулируемая арендная плата согласно абзацу 5 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле (статья 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды земельного участка был заключен 12.10.1998, то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, и не содержит указание на наличие у арендодателя права изменять размер арендной платы в одностороннем порядке (за исключением случаев изменения исходных базовых ставок), следовательно, к рассматриваемым правоотношениям регулируемая арендная плата не применяется, а договор действует в редакции согласованной сторонами.

То обстоятельство, что арендодатель в результате ревизии установил, что арендная плата, установленная сторонами в договоре и измененная в 2010 году по обоюдному согласию сторон, не соответствует измененным положениям постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791, сам по себе не может являться основанием для изменения условий договора аренды в одностороннем порядке. 

Пунктом 2.4 договора аренды 1998 года определено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеуказанных базовых (исходных) ставок.

Системное толкование условий договора аренды указывает, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых (исходных ставок), при этом условиями договора не предусматривается одностороннее изменение арендодателем способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета.

Порядок определения размера арендной платы в согласованном договором порядке был изменен дополнительным соглашением от 22.12.2010, которое представляет собой соглашение об установлении твердого размера арендной платы по согласованной сторонами формуле.

Данное дополнительное соглашение от 22.12.2010 № 1 представлено в материалы дела, и содержит новую редакцию приложения к договору о предоставлении земельного участка в аренду от 12.10.1998 № 4900001092, в соответствии с которым арендная плата определяется как произведение площади земельного участка, базовой ставки арендной платы, коэффициентов целевого использования, зональной дифференциации, коэффициента «прочие», равного единице. В дополнительном соглашении от 22.12.2010 в составе земельного участка выделены отдельные площади – «пляж», 1 203 кв. м, «территория под лесопарковыми насаждениями» (25 000 кв. м), «здания и сооружения детского лагеря» (5 339 кв. м), применительно к каждой из площадей базовая ставка арендной платы составляет 39,00 руб./кв. м, коэффициент целевого использования определен соответственно в размере «1», «0,5», «0,1», коэффициент зональной дифференциации указан в размере «1,42» для каждого из указанных видов использования земельного участка. Итоговая сумма годовой арендной платы определена в размере 788 439 рублей 52 копеек.

Администрация о наличии данного дополнительного соглашения в иске не сообщила, в приложенных к иску документах дополнительное соглашение от 22.12.2010 не представила.

Ответчик обоснованно отмечает, что в данном дополнительном соглашении право администрации на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, так же как и в договоре аренды земельного участка, не предусмотрено.

При таких обстоятельствах арбитражный суд соглашается с доводом ответчика о том, что изменение методики (формулы) расчета арендной платы в рассматриваемой ситуации возможно только посредством заключения дополнительного соглашения в порядке, установленном договором и Гражданским кодексом Российской Федерации. 

Односторонне изменение администрацией методики исчисления арендной платы, при отсутствии подписанного ответчиком нового дополнительного соглашения к договору аренды, меняющего формулу расчета арендной платы, является неправомерным. 

Аналогичный правовой подход изложен в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.09.2015 по делу № А53-22324/2014, от 11.06.2015 по делу № А61-1028/2012.

Администрацией в материалы дела представлен расчет арендной платы, согласно которому задолженность за период с 01.07.2016 по 30.06.2017 составил 1 336 050 рублей 61 копейка.

Суд проверил представленный истцом расчет задолженности по арендной плате и признал его не верным, при перерасчете задолженности (с учетом оплат) суд пришел к выводу об отсутствии задолженности по арендной плате (в спорный период),а также оснований для начисления неустойки.

В этой связи правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются судом со стороны. 

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований и освобождением администрации от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина в доход федерального бюджета не взыскивается.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 41, 65, 71, 110, 123, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                                          О.Б. Куликов