АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

Р Е Ш Е Н И Е

 

г. Краснодар Дело № А32-40348/2022  

Резолютивная часть решения суда оглашена 03.10.2023 года.  Полный текст решения суда изготовлен 08.11.2023 года.  

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Савина Р.Ю. при ведении  протокола судебного заседания помощником судьи Магуляном Э.И., рассмотрев в  судебном заседании дело по исковому заявлению  

истец: администрация г. Сочи (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ответчик: ООО «Сочижилстрой» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

о взыскании задолженности по договору аренды от 06.06.2007 № 490004215 за период  с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 6 208 425,11 руб., пени за период с 29.04.2021 по  21.07.2022 в размере 1 212 360,14 руб.,  

при участии в заседании: от истца: ФИО1 – по доверенности, от ответчика: не явились, извещены, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Сочи (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный  суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО «Сочижилстрой» (далее –  ответчик, общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 06.06.2007 №  490004215 за период с 01.04.2021 по 30.06.2022 в размере 6 208 425,11 руб., пени за  период с 29.04.2021 по 21.07.2022 в размере 1 212 360,14 руб.  

Требования мотивированы уклонением ответчика от осуществления арендных  платежей.  

Представитель истца настаивал на требованиях, определения суда от 13.03.2023 и  23.05.2023 не исполнил.  

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о времени и  месте уведомлен надлежащим образом.  

В представленном ранее отзыве указал, что ранее аналогичный спор уже  рассматривался Арбитражным судом Краснодарского края в рамках дела № А3235903/2021, решение суда первой инстанции о взыскании отменено апелляционной  инстанцией, постановлением кассационной инстанции от 17.10.2022 постановление  Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022 оставлено в силе.  

Изучив и оценив представленные в дело доказательства, суд считает, что  требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением  Арбитражного суда Краснодарского края от 03.05.2006 по делу № А32-5179/2006 за  обществом признано право на заключение договора о предоставлении на условиях аренды  

(договор аренды земельного участка) земельного участка общей площадью 6770 кв. м,  расположенного по адресу: город Сочи, ул. Виноградная, 45, на период проектирования и  строительства многоквартирного жилого комплекса по улице Виноградной в Центральном  районе города Сочи без проведения аукциона (торгов), с последующим его оформлением  в установленном законодательством порядке. Суд также обязал администрацию города  Сочи Краснодарского края исполнить договор № 03.2/26 от 20.09.2005 инвестирования в  строительство в части предоставления обществу земельного участка общей площадью  6770 кв. м, расположенного по адресу: город Сочи, ул. Виноградная, 45 на период  проектирования и строительства многоквартирного жилого комплекса по улице  Виноградной в Центральном районе города Сочи.  

Во исполнение вышеуказанного решения суда на основании постановления № 744  от 06.06.2007 между муниципальным образованием город Сочи (арендодатель) и  обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым  номером 23:49:0203012:0013 для строительства многоквартирной жилой застройки с  подземной автостоянкой сроком действия до 06.06.2010..  

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Краснодарскому краю в  установленном законом порядке 14.06.2007.  

Срок договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями  (до 11.08.2015).  

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды был возобновлен на тех же  условиях на неопределенный срок.  

В период действия договора (с учетом перерыва в связи проведением Олимпийских  игр) обществом на земельном участке на основании выданных разрешений на  строительство осуществлялась застройка двух пусковых комплексов, включая подготовку  проектной документации, освоение участка и т.п. В 2014 году оба объекта были введены в  эксплуатацию.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу № А3226213/2016, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от  13.04.2017, признана недействительной односторонняя сделка по расторжению договора  аренды № 4900004215 от 06.06.2007 земельного участка с кадастровым номером  23:49:0203012:13 на основании уведомления департамента имущественных отношений  Администрации г. Сочи от 08.06.2016 № 14262/0205-16.  

По мнению истца, ответчик свои обязательства по оплате арендных платежей за  период с 01.04.2021 по 30.06.2022 не исполнил, в связи с чем, за ним образовалась  задолженность в размере 6 208 425,11 руб.  

Истец в адрес ответчика направил претензию от 22.06.2022 № 9014/02.01-30 с  просьбой ликвидировать задолженность в недельный срок с момента получения  претензии.  

Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения  истца в суд.  

При решении вопроса об обоснованности заявленных требований суд  руководствуется следующим.  

В соответствии со ст.36 Конституции РФ, п.7 ст.1 Земельного кодекса Российской  Федерации (далее - ЗК РФ), использование земли на территории Российской Федерации  является платным.  

В соответствии со ст. 1 ЗК РФ к числу основных принципов земельного  законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена  платность использования земли, согласно которому любое использование земли  осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными  законами и законами субъектов РФ.  

Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная  плата.  

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную  плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором  аренды.  

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в  соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства  запрещен ст. 310 ГК РФ.  

В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О  введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на  котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома  объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие  Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен  государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую  собственность собственников помещений в многоквартирном доме.  

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)  предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на  праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к  которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с  элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания,  эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном  участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен  многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного  законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен  многоквартирный дом, с элементами озеленения благоустройства, иные предназначенные  для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на  указанном земельном участке объекты, принадлежит на праве общей долевой  собственности собственникам помещений. Границы и размер земельного участка, на  котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями  земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.  

Исходя разъяснений п. п. 66, 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и  ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике  при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных  прав" земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет,  находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента  государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект  долевого строительства.  

Кроме того, принимая во внимание ст. ст. 36 и 37 ЖК РФ, с момента  возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом  доме общей долевой собственности на земельный участок под домом, договор аренды  этого участка, заключенный застройщиком и мэрией, должен считаться прекратившимся  на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения  влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный  участок, но и переход к собственникам помещений права аренды участка. В силу этого  любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка  вправе обратиться с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.  

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения  (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в  многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией  неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество  (пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего на дату  

ввода в эксплуатацию двух многоквартирных домов).  

Следовательно, земельный участок, сформированный и поставленный на  кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой  собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого  строительства на объект долевого строительства.  

В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил  Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие  разъяснения. В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О  введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36  Жилищного кодекса с момента регистрации права собственности первого лица на любое  из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в  долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Договор  аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса  независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в  аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного  участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права  собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.  

Таким образом, арендная плата подлежит взысканию до момента государственной  регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.  

Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.  

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0203012:13 предоставлен для  строительства многоквартирной жилой застройки.  

Согласно акту осмотра от 10.11.2022 на земельном участке с кадастровым номером  23:49:0203012:13 расположены многоквартирные жилые дома с кадастровыми номерами  23:49:0203012:1323 и 23:49:0203012:1300.  

Судом установлено, что в рамках дела № А32-35903/2021 рассматривались  аналогичные требования администрации к обществу о взыскании задолженности по  договору аренды от 06.06.2007 № 490004215 за период с 01.10.2020 по 31.03.2021 в  размере 2 223 313,03 руб. и пени по состоянию на 22.04.2021 в размере 254 553,26 руб.  

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А3235903/2021 требования удовлетворены.  

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2022,  оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 17.10.2022,  решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.01.2022 по делу № А3235903/2021 отменено, в иске отказано, в связи с тем, что администрация с бременем  доказывания не справилась.  

В вышеуказанном постановлении апелляционной инстанции установлено, что  земельный участок сформирован в целях строительства трёх многоквартирных жилых  домов, каждый из которых представляет собой самостоятельный объект, строительство и  ввод в эксплуатацию которых осуществлялся поэтапно, право собственности на первую  квартиру в первой и второй очередей жилого дома зарегистрировано в 2014 году,  следовательно администрация должна обосновать основания для взыскания арендной  платы за часть земельного участка, которая занята первой и второй очередями жилого  дома. В рамках действующего договора аренды от 06.06.2007 № 4900004215 после сдачи в  эксплуатацию и регистрации права собственности на квартиру в первом и втором доме,  общество продолжало пользоваться арендованным земельным участком в той его части,  которая не занята введенными в эксплуатацию домами, а использовалась для завершения  строительства третьей очереди.  

В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального конституционного закона от  31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», частью 1 статьи 16  

АПК РФ, вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей  и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения,  требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без  исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления,  общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и  подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.  

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в  законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не  доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором  участвуют те же лица.  

Преюдициальная связь судебных актов обусловлена именно свойством  обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе  судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в  отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения  опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о  фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому  принципу определенности, а также принципам процессуальной экономии и стабильности  судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от  05.02.2007 № 2-П).  

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 

 № 30-П также указал, что признание преюдициального значения судебного решения,  направленное на обеспечение стабильности и общеобязательности этого решения и  исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты,  установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения  принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства,  если имеют значение для его разрешения. В качестве единого способа опровержения  (преодоления) преюдиции во всех видах судопроизводства должен признаваться  пересмотр судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам.  

Как разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской  Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении», обстоятельства, установленные  вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному  гражданскому делу, обязательны для суда; указанные обстоятельства не доказываются и  не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же  лица.  

Верховный Суд Российской Федерации в определении от 17.01.2017 № 36-КГ16-26  указал, что правом оспаривать обстоятельства, установленные вступившими в законную  силу судебными постановлениями, обладают только лица, которые не участвовали в  рассмотрении соответствующего дела.  

Оспаривание установленных вступившим в законную силу судебным  постановлением обстоятельств, равно как и повторное определение прав и обязанностей  стороны спора, в том числе путем предъявления новых исков, запрещается.  

Пересмотр в неустановленном процессуальным законом порядке вступившего в  законную силу решения суда недопустим.  

По аналогии с вышеуказанным постановлением апелляционной инстанции,  определениями суда от 13.03.2023, 23.05.2023 и 15.08.2023 истцу было предложено:  

- обосновать требования с учётом постановлений апелляционной инстанции и  кассационной инстанции по делу № А32-35903/2021;  

- обосновать размер земельного участка, необходимый для эксплуатации  многоквартирных жилых домов, расположенных на земельном участке с кадастровым  номером 23:49:0203012:13 (представить заключение специалиста);  

- нормативно обосновать иск в части взыскания арендной платы за весь земельный  участок с кадастровым номером 23:49:0203012:13;  

- представить пояснения в обоснование иска с учётом довода общества о  невозможности возведения на спорном земельном участке многоквартирного жилого дома  третьей очереди ввиду превышения коэффициента использования территории;  

- представить информацию: в какой форме и размере (от какой площади  земельного участка рассчитана) уплачивается плата за земельный участок собственниками  помещений в многоквартирных жилых домах с кадастровыми номерами  23:49:0203012:1300 и 23:49:0203012:1323.  

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее - АПК РФ), каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те  обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и  возражений.  

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается  сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными  другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими  обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные  возражения относительно существа заявленных требований.  

В соответствии с положениями ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в  деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой  стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и  соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела  вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут  риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных  действий (ч.2 ст.9 АПК РФ).  

Истец вышеуказанные определения суда не исполнил, пояснения по делу не  представил, в связи с чем, суд полагает, что истец в настоящем деле также не справился с  бременем доказывания.  

Исходные данные для самостоятельного расчёта арендной платы применительно к  части земельного участка, которая необходима для завершения строительства  многоквартирного жилого дома, у суда отсутствуют. Кроме того, администрация никак не  высказалась на предмет того, что действующие в 2020 году нормативы позволяют вести  строительство на спорном земельном участке, выяснение указанного вопроса является  принципиально важным для обоснования администрацией права на иск в заявленный  период.  

В связи с чем, требования о взыскании арендной платы и пени не могут быть  удовлетворены.  

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд  

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке  апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не  превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через  принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.  

Судья Р.Ю. Савин