﻿/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-12647/2018

г. Краснодар

05 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 2 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 5 марта 2021 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Соловьева Е.Г., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Коммаяк» (ИНН 2609020590, ОГРН 1022602222224) – Кущеева С.Ю. (доверенность от 02.07.2018), в отсутствие ответчиков: администрации Кировского городского округа Ставропольского края (ИНН 2609024844, ОГРН 1172651027009), индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Страхова Николая Юрьевича (ИНН 260901134807, ОГРНИП 308264122800021), отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края (ИНН 2609024925, ОГРН 1172651027845) и третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу отдела имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа Ставропольского края на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу № А63-12647/2018, установил следующее.

АО «Коммаяк» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации Кировского городского округа Ставропольского края (далее – администрация), отделу имущественных и земельных отношений администрации Кировского городского округа (далее – отдел) и индивидуальному предпринимателю – главе крестьянского (фермерского) хозяйства Страхову Н.Ю. (далее – глава хозяйства, предприниматель), в котором просило:

– признать недействительным состоявшийся 21.05.2018 аукцион на право заключения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:35:080603:172 площадью 194 324 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское;

– признать недействительным подписанный отделом и предпринимателем по результатам данного аукциона договор аренды от 22.05.2018 № 26А;

– применить последствия недействительности указанной сделки путем возложения на главу хозяйства обязанности вернуть отделу земельный участок с кадастровым номером 26:35:080603:172 по акту приема-передачи.

Требования основаны на статьях 167 – 169 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьях 39.6, 39.11 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивированы нахождением на переданном предпринимателю в аренду земельном участке принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества.

Администрация предъявила обществу встречный иск о признании отсутствующим права собственности на принадлежащий обществу объект недвижимости с кадастровым номером 26:35:000000:7040, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:35:080603:172.

Встречный иск мотивирован отсутствием в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведений о наличии на спорном участке принадлежащего обществу строения; объект на момент проведения аукциона прекратил свое существование.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением от 21.09.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 09.12.2020, первоначальные требования удовлетворены, во встречном иске отказано; распределены судебные расходы. Суды исходили из того, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен в аренду главе хозяйства в связи с нахождением в его пределах принадлежащего обществу объекта недвижимого имущества. Право собственности на строение возникло у истца до образования спорного участка; правовой статус объекта недвижимости не требовал обязательного внесения в ЕГРН сведений о его расположении на земельном участке. На момент регистрации права собственности на здание и его кадастрового учета спорный земельный участок образован не был. С учетом проведенной по делу судебной экспертизы суды пришли к выводу о том, что техническое состояние принадлежащего обществу строения позволяет ему реализовать преимущественное право на приобретение земельного участка для его эксплуатации, поскольку данный объект (несмотря на частичное разрушение) сохранил фундамент и может быть отремонтирован.

В кассационной жалобе отдел просит отменить судебные акты, отказать в первоначальном иске и удовлетворить встречный. По мнению заявителя, спорное строение находится в непригодном для эксплуатации состоянии, поэтому не обладает свойствами объекта гражданских прав. Общество длительный период времени не предпринимало меры к восстановлению строения. В поведении истца имеются признаки злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса). Заключение обществом в 2019 году договора подряда не свидетельствует о его воли в действительности восстановить спорный объект; договор составлен в период судебного разбирательства и не содержит существенных условий.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как видно из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание «Склад для удобрений» (литера Б, этажность 1; площадь 342,7 кв. м, условный номер 26:35:080006:2002:7980), расположенное по адресу: участок Аэродром, поселок Коммаяк, Кировский район, Ставропольский край (свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество от 01.11.2002 серии 26 АГ № 057473).

4 февраля 2014 года указанному объекту недвижимости присвоен кадастровый номер 26:35:000000:7040.

Постановлением администрации от 13.04.2018 № 597 принято решение о проведении 21.05.2018 аукциона № 1 на право заключения договоров аренды земельных участков, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172 (лот № 3).

Согласно протоколу от 21.05.2018 № 1/3 победителем торгов по лоту № 3 признан предприниматель.

По результатам аукциона отдел (арендодатель) и глава хозяйства (арендатор) подписали договор от 22.05.2018 № 26А аренды земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172 площадью 194 324 кв. м, расположенного по адресу: Ставропольский край, Кировский район, село Новосредненское, на срок с 21.05.2018 по 21.05.2028.

По акту приема-передачи указанный участок передан предпринимателю.

Общество, ссылаясь на недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка, занятого принадлежащим ему строением, обратилось с иском в арбитражный суд.

Администрация, указывая на отсутствие в ЕГРН сведений о нахождении принадлежащего обществу строения в границах земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172 и прекращение его существования, предъявила обществу встречный иск.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Исключительным правом на приобретение земельных участков в собственность или в аренду обладают лица, являющиеся собственниками расположенных на таких участках зданий, сооружений (статья 39.20 Земельного кодекса). 

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно пункту 2 статьи 552 Гражданского кодекса при переходе права собственности на объекты недвижимости, которые находятся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью.

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 названного Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

С целью разрешения вопроса о расположении принадлежащего обществу объекта в границах спорного земельного участка и его техническом состоянии суд первой инстанции назначил экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Ставропольский экспертный центр» Римша В.Г.

В заключении от 08.07.2019 № 3/028/2019 специалист пришел к выводу о нахождении здания (склада для удобрений с кадастровым номером 26:35:000000:7040) в границах земельного участка с кадастровым номером 26:35:080603:172; состояние данного объекта признано полуразрушенным, аварийным.

Определением суда от 10.10.2019 в целях исследования вопроса о полной или неполной гибели (уничтожении) спорного объекта назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту кадастрового агентства индивидуального предпринимателя Смирновой О.Н. Смирнову А.А.

В заключении от 20.02.2020 № 02-02/20 эксперт указал на то, что здание имеет частично разрушенные ленточные бутовые фундаменты под наружные и внутренние стены. Частично сохранившийся фундамент позволяет сделать вывод о неполном разрушении или уничтожении здания, а сам фундамент может быть использован для реконструкции здания. Состояние строения позволяет произвести восстановительные работы для возведения конструктивных элементов, опирающихся на его основание (стены, перекрытия, кровля).

Руководствуясь заключениями экспертиз, суды пришли к выводу о том, что принадлежащий обществу объект на момент проведения администрацией аукциона находился в техническом состоянии, позволяющем обществу реализовать преимущественное право на приобретение земельного участка для его эксплуатации. Принимая во внимание представленный обществом договор подряда от 01.08.2019, подписанный с ЗАО «Рим Н», в качестве доказательства принятия мер для восстановления данного объекта, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения первоначального иска. В удовлетворении встречного иска отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты права.

Между тем суды не учли следующее.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством. При этом, требование о признании отсутствующим зарегистрированного права предполагает рассмотрение вопроса о законности основания его возникновения у ответчика и должно обеспечивать восстановление нарушенных прав истца.

Требование администрации о признании отсутствующим права собственности общества на здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040 судами не рассмотрено в связи с ошибочным выводом об избрании ненадлежащего способа защиты права ввиду отсутствия владения. Вместе с тем, расположение фундамента площадью 342,7 кв. м на незначительной части спорного земельного участка площадью 194 324 кв. м не может свидетельствовать об утрате публичным собственником фактического владения этим участком. При этом из судебных актов не следует, что доступ к спорному объекту ограничен.

Принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2018 № 308-ЭС17-21569, о том, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности на объект накладывает на собственника соответствующего земельного участка определенные ограничения, обусловленные распространением на этот объект правового режима, установленного действующим законодательством для недвижимого имущества, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением прав собственника этого участка, значительно ограничивающим возможность реализации последним имеющихся у него правомочий, избранный администрацией способ защиты является надлежащим. 

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 № 305-ЭС19-18180 по делу № А41-81024/2018).

Согласно правовой позиции определенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 № 9626/08 по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

Из заключения судебных экспертиз следует, что объект, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН, представляет собой полуразрушенную часть фундамента. Здание склада удобрений с кадастровым номером 26:35:000000:7040 на момент проведения экспертизы полностью отсутствует (ограждающих конструкций, перекрытий и крыши не имеется). 

Указанные технические характеристики не позволяют отнести спорный объект к недвижимым объектам. 

Вывод судов о том, что зарегистрированное за общество право на здание с кадастровым номером 26:35:000000:7040 в установленном законом порядке не оспорено и не прекращено, неправомерна, поскольку администрация оспаривает это право в рамках настоящего дела. 

В связи с ошибочными выводами суда об избрании администрацией ненадлежащего способа защиты права, встречное требование фактически не рассмотрено.

В соответствии с частью 1 статьи 288 Кодекса основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции по результатам рассмотрения кассационной жалобы вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции и (или) постановление суда апелляционной инстанции полностью или в части и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено или изменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых решении, постановлении, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Таким образом, обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287 Кодекса).

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать имеющиеся в материалах дела (дополнительно представленные лицами, участвующими в деле) доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку их доводам (возражениям), разрешить спор при правильном применении норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.09.2020 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2020 по делу № А63-12647/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий							         Е.Г. Соловьев

Судьи										         В.А. Анциферов

										         И.В. Сидорова