АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А47-6176/2020

г. Оренбург

14 июля 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена       12 июля 2021 года

В полном объеме решение изготовлено        14 июля 2021 года

         Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Кофановой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело 

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

к Федеральному государственному унитарному сельскохозяйственному предприятию «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний, Оренбургская область, Кувандыкский район, с.Ильинка (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>)

о понуждении заключить договор аренды земельного участка,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Южно-Уральская оценочная компания», г.Оренбург,

 встречному иску Федерального государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний, Оренбургская область, Кувандыкский район, с. Ильинка к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, 

г. Оренбург

         об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка,                                               

         с участием представителя истца по первоначально заявленному иску-Хабибуллина Р.С., действующего по доверенности от 02.06.2021

         представителя ответчика - конкурсного управляющего ФИО2, (паспортные данные)

         в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, 

         с участием представителя истца по встречному иску - конкурсного управляющего ФИО2, (паспортные данные),

         представителя ответчика-Хабибуллина Р.С., действующего по доверенности от 02.06.2021, 

         в отсутствие представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, 

с объявлением перерыва в слушании дела в  соответствии со ст. 163 АПК РФ в течение рабочего дня.

Лицам, участвующим в судебном заседании, разъяснены их права и обязанности, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом РФ; отводов составу суда, секретарю судебного заседания не заявлено.

Лица, участвующие в деле, не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ

 

Истец по первоначально заявленному иску обратился в суд с требованием к Федеральному государственному унитарному сельскохозяйственному предприятию «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний, Оренбургская область, Кувандыкский район о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426, мотивируя тем, что совхозу "Ильинский" в бессрочное пользование  в 1993году передан земельный участок площадью 28 642га для ведения сельскохозяйственного производства.

ФГУСП "Ильинское" в лице конкурсного управляющего ФИО2, являясь правопреемником совхоза "Ильинский", обратилось  к истцу  с заявлением  о заключении договора аренды на указанный земельный участок.

Истцом в адрес ответчика направлен проект договора аренды №1500-ФЗ от 16.02.2019 спорного земельного участка, от подписания которого ответчик уклонился, не согласившись с п.п.2.1; 2.2; 3.2;4.3.4; 6.1; 8.1 .

В связи с чем, истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении  к заключению договора аренды земельного участка на условиях проекта договора №1500 от 16.01.2019.

Ответчик  в судебном заседании иск не признал, обратился в суд со встречным иском  об урегулировании разногласий при заключении договора аренды спорного  земельного участка, фактически заявив частично изменённые условия договора.

Ответчик по встречному иску в судебном заседании исковые требования не признал по мотивам, изложенным в отзыве. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, в судебное заседание не явился, о времени, месте и дне слушания дела извещён надлежаще, мотивированный отзыв в материалы дела  не представил.  

Выслушав представителей истца, ответчика, изучив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении  первоначально заявленного иска и встречного иска по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.         Согласно ч. 2 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Как следует из материалов дела, Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 56:15:0000000:426(единое землепользование), площадью      268 085 995кв.м.,  категория земель- земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование - для сельскохозяйственного использования регистрационный номер 56-56-06/005/2014-260 от 17.03.2014, (л.д.32-35т.1).

Указанный земельный участок передан ответчику (правопреемнику совхоза "Ильинский")  на праве бессрочного пользования согласно распоряжения администрации Кувандыкского района Оренбургской области №43 от 29.01.1993(л.д.35,36т.1).

Федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний по Оренбургской области  создано на основании приказа УИН Минюста России по Оренбургской области №76 от 26.02.2003.как правопреемник совхоза "Ильинский", образованного в соответствии с Приказом от 05.03.1957г., в последующем, на основании приказа Российской Академии сельскохозяйственных наук №43от 22.06.1992, приказа Областного Управления сельского хозяйства №14/65 от 13.03.1992, переименованного в государственное предприятие  Опытно-производственное хозяйство "Ильинский", что подтверждается Уставом Федерального государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний по Оренбургской области, утверждённым 23.04.2005 Начальником УФСИН России  по Оренбургской области   (л.д.41,42,95,96т.2).

Федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний по Оренбургской области  28.12.2018 обратилось  к Территориальному Управлению Федерального Агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области  с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426 на праве аренды сроком на 49 лет без проведения торгов со ссылкой на требования ст.39.2 ЗК РФ, с условием передачи в субаренду для целей продажи права аренды и права субаренды (л.д.112 т.2).

Письмом №НБ-03/884 от 20.02.2019 Территориальное Управление направило в адрес заявителя для подписания проект договора аренды  земельного участка №1500-ФЗ от 16.01.2019 с приложением№1(л.д.38-40т.1, л.д.113т.2).

По условиям указанного проекта договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:15:0000000:426, площадью 268 085 995кв.м., категория земель-земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием - для сельскохозяйственного использования, участок расположен  в совхозе "Ильинский" Кувандыкского района Оренбургской области. На земельном участке отсутствуют объекты недвижимости.

Пунктом 2.1 и 2.2 стороны  предусмотрели срок действия договора 49 лет с 16.01.2019 и распространили условие по арендной плате  к отношениям, возникшим с 25.07.2016г.

Федеральное государственное унитарное сельскохозяйственное предприятие «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний по Оренбургской области уклонилось от подписания проекта договора, в связи с чем, истец обратился в суд с иском о понуждении ФГУСП "Ильинское" ФСИН по Оренбургской области заключить договор на условиях проекта №1500-ФЗ от 16.01.2019.

ФГУСП "Ильинское" ФСИН по Оренбургской области, реализуя свое право на получение спорного земельного участка в аренду без проведения торгов, фактически против заключения договора аренды не возражало, между тем, частично не согласившись с условиями проекта договора аренды №1500-ФЗ, во встречном требовании об урегулировании разногласий и уточнениям к нему представило в материалы дела свою редакцию проекта договора аренды, согласно которого разногласия о предмете  договора у сторон отсутствуют.

Между тем, истец просит изложить п.2.1 договора  с условием передачи земельного участка на 49 лет со дня подписания спорного договора.

Пункт 2.2 исключить из условий договора аренды.

Пункты 3.1 и 3.2 изложить в редакции истца с условием внесения первого платежа в течение 6 месяцев с даты регистрации договора  государственным органом  за два прошедших квартала.

В пункте 4.3.4 истец просил предусмотреть условие продажи(передачи)прав аренды и обязанностей третьим лицам.

В п.6.1 в части приложения№1 и в п.8.1 истец просил установить годовую арендную плату, равную 3 954 354 руб.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, исходя из положений гражданского законодательства, в случае в обращения сторон за определением условий договора в судебном порядке договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления решения суда в законную силу. Следовательно, при установлении условий договора суду следует руководствоваться нормами закона, действующими на период рассмотрения дела судом.

 Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2016 года. 

Разногласий по предмету договора аренды -земельному участку с кадастровым номером 56:15:0000000:426, площадью 268 085 995кв.м., стороны не имеют. 

Согласно Выписке из Единого Государственного Реестра недвижимости спорный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения.

 В силу п. 3 ст. 9 Федерального закона №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"  и п.8 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства.

В силу п.12 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи. В данном случае арендатор имеет намерение заключить договор аренды земельного участка сроком на 49 лет. 

Сведений о каких-либо ограничениях, препятствующих заключению договора на указанный срок материалы дела не содержат. Из анализа проекта договора аренды в редакции Территориального  Управления  усматривается согласие собственника предоставить в аренду земельный участок на срок 49 лет. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что пункт 2.1 договора аренды от 16.01.2019 следует принять в редакции истца.

Суд находит обоснованными доводы ФГУСП "Ильинское" ФСИН по Оренбургской области по оценке условий п.2.2 договора, поскольку  ретроспективная обязанность распространения договорных условий  нормами гражданского законодательства не предусмотрена, согласие на ретроактивную оговорку в договоре сторонами не достигнуто. Соответственно, суд считает необходимым изложить п.2.2 договора в следующей редакции "Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 16.01.2019".

Суд не может согласиться с доводами истца и ответчика при определении расчёта арендной платы по договору, исходя из следующего.

В соответствии с требованиями ч.3 ст.39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и предоставленный в аренду без торгов, определяется Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Постановлением Правительства Российской Федерации№582 от 16.07.2009утверждены Правила определения способа и размера арендной платы, а также порядок условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации( в редакции от 07.09.2020№1369)

Указанными Правилами установлено, что размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника, одним из следующих способов:

а) на основании кадастровой стоимости земельных участков

б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона 

в) в соответствии со ставками арендной платы, утвержденными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии;

г) на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

         Подпунктом "в" пункта 3 указанных Правил (в редакции Постановления  Правительства РФ от 05.05.2017 N 531 и от 30.10.2014 N 1120)арендная плата за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере  0,6 процента в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

         Решением Оренбургского областного суда от 07.09.2020, вступившим в законную силу, установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка , равная 246 044 163руб. по состоянию на 01.01.2019(л.д.114,115т.2). Сведения о новой кадастровой стоимости спорного земельного участка внесены  в Государственный кадастр недвижимости.

         В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки. Для целей, не связанных с налогообложением (например, для выкупа объекта недвижимости или для исчисления арендной платы), указанные нормативные правовые акты действуют во времени с момента вступления их в силу. С указанного момента результаты определения кадастровой стоимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки считаются утвержденными, однако могут быть использованы с даты внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных абзацами четвертым - шестым статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности. В соответствии со ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". 

         Таким образом, с начала действия договора аренды земельного участка №1500-ФЗ, то есть с 16.01.2019 размер арендной платы следует определять исходя из формулы А=С х Р%, где А-арендная плата, С-кадастровая стоимость земельного участка, установленная решением Оренбургского областного суда от 07.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере  246 044 163руб.,  Р% - 0,6% в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства 246 044 163руб.х 0,6% =                 1 476 265руб.в год.

         Величина годовой арендной платы земельного участка определена в соответствии с подпунктом «б» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582.

         Принимая во внимание изложенное, суд исходит из необходимости утверждения п.3.2 в редакции истца, поскольку указанными условиями предусмотрена альтернативный порядок уплаты арендных платежей  не позднее 20 числа первого месяца текущего периода либо единовременным платежом за весь расчётный период до 20 января текущего года.

         Первый платёж производится  в течение 30 дней с даты государственной регистрации перехода права аренды.

         Таким образом, условия п.3.2 не нарушают права и интересы арендатора.

         Анализируя доводы сторон по условиям, изложенным  в п.4.3.4 договора, суд  приходит к  аналогичному выводу, полагая, что редакция пункта 4.3.4 не противоречит требованиям гражданского законодательства и предусматривает возможность арендатора передавать арендные права  и обязанности третьим лицам. 

  Как изложено выше, суд удовлетворяет требование ФГУСП "Ильинское" ФСИН по Оренбургской области в части расчёта арендной платы в пункте 8.1 договора (приложение№1) и излагает приложение №1 в следующей редакции: "Расчёт арендной платы  производится в соответствии с 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426 (единое землепользование), расположенного  по адресу Оренбургская область, Кувандыкский район, совхоз "Ильинский" категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, установленной Решением Оренбургского областного суда от 07.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере 246 044 163руб., согласно п.3 пп."в" Постановления Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 №582 "Об основных принципах  определения арендной платы при аренде  земельного участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности"  и составляет СхР=А,

 где А-арендная плата,

       С -кадастровая стоимость земельного участка по решению Оренбургского областного суда от 07.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере  246 044 163руб.,

       Р- 0,6% в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства  -  246 044 163руб.х 0,6%=1 476 265руб.в год, начиная с 16.01.2019 года.

Остальные пункты условий договора, не имеющие разногласий и не требующие урегулирования, сохраняются в редакции арендодателя-Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имущество по Оренбургской области.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000руб.в соответствии со ст.ст. 102, 106, 110, 112 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика  по первоначально заявленному иску.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Первоначально заявленные исковые требования  удовлетворить.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия  по договору аренды земельного участка №1500-ФЗ от 16.01.2019 с кадастровым номером 56:15:0000000:426 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Оренбургской области, г.Оренбург и Федеральным государственным унитарным сельскохозяйственным предприятием «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний, Оренбургская область, Кувандыкский район, с. Ильинка на следующих условиях:

п.2.1 Земельный участок с кадастровым номером 56:15:0000000:426, указанный в п.1.1 договора, передаётся в аренду на 49 лет с момента заключения договора.

п.2.2 Условия настоящего договора  применяются к отношениям, возникшим с 16.01.2019.

п.3.1 Расчёт арендной платы определён в Приложении № 1 к договору аренды  и  составляет 0,6 процентов от кадастровой стоимости  земельного участка в год, равной 246 044 163руб.

п.3.2 в редакции истца.

п.4.3.4  в редакции истца.

п.6.1  в редакции истца.

п.8.1 расчёт арендной платы (приложение№1)

Расчёт арендной платы  производится в соответствии с 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 56:15:0000000:426 (единое землепользование), расположенного  по адресу Оренбургская область, Кувандыкский район, совхоз "Ильинский" категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, установленной Решением Оренбургского областного суда от 07.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере 246 044 163руб., согласно п.3 пп."в" Постановления Правительства Российской Федерации от 16.09.2009 №582 "Об основных принципах  определения арендной платы при аренде  земельного участков, находящихся в  государственной или муниципальной собственности"  и составляет СхР=А,

 где А-арендная плата,

       С -кадастровая стоимость земельного участка по решению Оренбургского областного суда от 07.09.2020 по состоянию на 01.01.2019 в размере  246 044 163руб.,

       Р- 0,6% в отношении земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства

      246 044 163руб.х 0,6%=1 476 265руб.в год, начиная с 16.01.2019 года.

Взыскать с Федерального государственного унитарного сельскохозяйственного предприятия «Ильинское» Федеральной службы исполнения наказаний, Оренбургская область, Кувандыкский район, с. Ильинка в доход  федерального бюджета госпошлину в размере 6 000 руб.

Исполнительный лист выдать ИФНС России по месту государственной регистрации должника после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

 

Судья                                                                 Н.А.Кофанова