ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-22039/2020

Дело № А40-110710/19

г. Москва

29 июля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2020 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2020 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Савенкова О.В., Валюшкиной В.В.при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Фирма Найс» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 февраля 2020г. по делу №А40-110710/19, по иску Общества с ограниченной ответственностью «Фирма Найс» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Звезда Девелопмент» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) о взыскании денежных средств

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: не явился, извещен; 

от ответчика: не явился, извещен;  

 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Фирма Найс» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «Звезда Девелопмент» о взыскании 557 170 руб. убытков, составляющих расходы на ремонтно-восстановительные работы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, указывая, что выводы суда не соответствуют материалам дела, в связи с чем, судом были нарушены нормы материального права.

Лица, участвующие в деле, уведомленные судом о времени и месте слушания дела, в том числе публично, посредством размещения информации на официальном сайте суда в сети Интернет о принятии апелляционной жалобы к производству и назначению к слушанию, в судебное заседание не явились, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, исходя из норм ст. 156 АПК РФ.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между ООО «НДВДевелопмент» (арендодатель) и ООО «Фирма Найс» (арендатор) 01.09.2011 заключен договор аренды нежилого помещения: площадью 180кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым арендодатель обязан передать, а арендатор – принять во временное владение и пользование без права выкупа помещение (пункт 1.1 договора)

Между арендодателем и арендатором 01.09.2011 был подписан акт приема-передачи помещения. Срок действия договора, согласно дополнительному соглашению от 01.11.2014, установлен с 01.11.2014 по 31.10.2017.

Решением Арбитражного суда Московской области от 08 октября 2018 года по делу № А41-50843/18 по иску ООО «НДВ-Девелопмент» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Фирма Найс» о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения № К-БЦ-А/П-2 в размере 466 413,20 руб., неустойки в размере 47 220 руб., исковые требования удовлетворены.

Постановлением Десятого апелляционного арбитражного суда от 21.12.2018 г. решение Арбитражного суда Московской области от 08.10.2018 г. оставлено без изменения.

В рамках настоящего дела, истец ООО «Фирма Найс» (арендатор) просит суд взыскать с ответчика убытки, связанные с производством ремонтно-восстановительных работ в нежилом помещении, переданном по договору аренды от 01.09.2011г. № КБЦ-А/П-2.

В обоснование заявленных требований, истец указывает на то, что Уведомлением от 20.12.2018 г. Ответчик ООО «Звезда-Девелопмент» в одностороннем порядке отказался от исполнения обязательств по договору, и уведомил Истца ООО «Фирма Найс» о расторжении договора в одностороннем порядке, с требованием выплаты задолженности в размере 828 722, 90 руб. и освобождением арендуемого нежилого помещения в течение 10 календарных дней, с момента получения уведомления.

24.12.2018 г. Пушкинским городским судом было вынесено постановление, в соответствие с которым, истец подвергся административному наказанию в виде приостановления деятельности на 90 суток.

27.12.2018 г. судебными приставами исполнителями по г.Пушкино Московской области было описано арендуемое помещение и приостановлен доступ истцу в нежилое помещение, в связи с чем истец был вынужден покинуть нежилое помещение.

29.12.2018 г. ответчик ООО «Звезда Девелопмент» телеграммой уведомил истца ООО «Фирма Найс» о том, что подача электроэнергии в арендуемое помещение, а также доступ представителей истца в арендуемое помещение прекращается, в связи с чем, просил явиться 10.01.2019 г. для передачи арендуемого нежилого помещения по акту.

10.01.2019 г. в адрес ответчика почтой был направлен акт передачи нежилого помещения, ввиду того, что в назначенное ответчиком время 10.00 - 10.01.2019 г. (согласно телеграмме) - никто из представителей ответчика для подписания акта приема передачи нежилого помещения - не явился, в связи с чем, акт приема-передачи нежилого помещения до настоящего времени (22.04.2019 г.) не подписан, поскольку ответчик уклоняется от подписания указанного акта.

Последняя оплата, истцом в счет погашения задолженности была произведена 19.12.2018 г. в сумме 154 103, 30 руб.

В связи с чем, сумма долга истребуемая ответчиком у истца является несоразмерной, ввиду того, что ответчик не зачел переведенную истцом сумму 19.12.2018 г., а также не учел наличие убытков истца в период аренды нежилого помещения. 

Также истец указал на то, что с 2014 года начались регулярные затопления арендуемого, помещения, ввиду отсутствия дренажной системы водоснабжения и неисправности канализационного насоса, что означает, согласно выводам эксперта, непригодным арендуемое помещение, для любого вида деятельности.

Согласно Договору оказания услуг № 019Н от 03.08.2015 с ООО «БАЛАНС» (Исполнитель) были привлечены специалисты по устранению последствий залива арендуемого помещения.

Арендатор с 15.10.2015 г. по 29.11.2016 г., ввиду регулярного затопления арендуемого помещения, понес убытки в сумме 56 900 руб. (согласно актам выполненных работ) на ремонтно-восстановительные работы.

В 2017 году заливы арендуемого помещения продолжились, а ответчиком не было предпринято никаких действий по решению проблемы затопления.

15 января 2017 года истец заключил договор подряда №15/01 на выполнение ремонта последствий заливов помещения с ИП «Ровер С.А.», согласно которому, понес убытки на ремонтно-восстановительные работы в сумме 280 470 руб., согласно актам выполненных работ.

В рамках заключенного истцом договора подряда № 31703 от 24.02.2017 г. с ООО «ЭСТЕТТИ» были понесены убытки в сумме 50 680 руб., в целях устранения последствий заливов арендуемого помещения, что подтверждается справками о выполненных работах.

Для проведения определенных видов работ, в рамках устранения последствий залива был заключен Договор на техническое обслуживание помещения с ООО «ДИЗГРУПП» от 21.08.2017г., по которому арендатор понес убытки в сумме 137 350 руб.

20.03.2018 г. было направлено официальное обращение (копия прилагается) с просьбой решить проблему с затоплением арендуемого помещения или уменьшить стоимость арендной платы.

В своем ответе от 20.04.2018 г. ответчик отказался оказывать содействие в урегулировании проблемы с затоплением арендуемого помещения, мотивируя это тем, что никакой проблемы не имеется.

08.05.2018 г. истцом было привлечено экспертное учреждение для проведения экспертной оценки состояния арендуемого помещения, по результатам которой, было вынесено экспертное заключение №ДС-29, согласно которому установлено наличие существенных недостатков арендуемого помещения, а также стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению последствий заливов только за период с 04.2018 г. по 05.2018 г., составляет 151 407,77 руб. 

Для устранений последствий очередного залива, Истцом вновь был заключен договор подряда № 31805 от 01.06.2018 г. с ООО «ЭСТЕТТИ», в результате также были понесены убытки в размере 31 770 руб.

13.08.2018 г. ответчику было направлено официальное уведомление о проведении экспертной оценки арендуемого помещения 16.08.2018 г., поскольку заливы продолжались.

Согласно экспертному заключению № ДС-105 стоимость ремонтно-восстановительных работ за период заливов с 07.2018г. по 08.2018 г. составляет 116 114, 41 руб.

Представители ответчика не являлись на экспертное обследование арендуемого помещения.

Таким образом, истец считает, что ввиду сложившихся обстоятельств понесенные убытки, подлежат возмещению в полном объеме.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Суд также сослался на нормы права, в соответствии с которой, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи чем чем, установил, что в нарушение вышеприведенных положений закона, доказательств предварительного и своевременного информирования арендодателя о фактах затопления истцом в материалы дела не представлено.

Кроме того, суд сослался на то, что бремя устранения аварийного состояния арендуемого помещения лежит на арендаторе, в связи с чем пришел к выводу, что для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до  заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в обычного осмотра, в то время как, материалы дела таких доказательств не содержат.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно,  проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционных жалоб, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно п. 5.2.4 договора, арендодатель обязан в случае аварий, происшедших не по вине арендатора, немедленно принимать все необходимые меры к их устранению. Арендатор имеет право производить за свой счет необходимый текущий ремонт помещения и его профилактическое обслуживание (п. 5.3.4).

В соответствии с п. 5.4.3 арендатор обязан содержать помещение, его внутреннее оборудование и коммуникации в полной исправности и надлежащем санитарном и техническом состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность.

В силу п. 5.4.10 договора, арендатор обязан при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего расположенного в помещении оборудования, возникшего по вине арендатора, немедленно и за свой счет принимать меры по ликвидации такого аварийного состоянии или его последствий.

В соответствии с п. 5.4.13 договора арендатор обязан в случае частичного или полного повреждения помещения, оборудования, инженерно-коммуникационных систем, вызванных действием (бездействием) арендатора, по выбору арендодателя в течение 10 календарных дней с даты выхода их из строя оплатить арендодателю все расходы по их восстановлению или восстановить их за свой счет.

С учетом положений ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий п. 5.2.4., 5.4.3, 5.4.10, 5.4.13 договора установлено, что Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт; при прекращении договора аренды передать помещение в таком же состоянии, в котором помещение было передано в аренду, с учетом нормального износа.

В силу ст. 612 ГК РФ при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора. 

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. 

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что  доказательств предварительного и своевременного информирования арендодателя о фактах затопления истцом не представлено. 

Из представленных истцом документов не усматривается, по какой причине произошли аварийные случаи. Доказательств того, что аварийные случаи стали следствием недостатков арендуемого имущества так же не представлено.

При этом, в силу п.5.4.3, 5.4.10 и 5.4.13 Договора аренды № К-БЦ-А/П-2 от 01.09.2011 г. бремя устранения аварийного состояния арендуемого помещения лежит на арендаторе. 

Истцом подписан Акт приема передачи к договору аренды нежилого помещения от 01.09.2011 г., согласно п. 2 и п. 3 которого, Арендатор подтвердил, что все системы арендуемого помещения находятся в рабочем и надлежащем состоянии, позволяющим их нормальную эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель чает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие использованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. 

Однако, пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в условиях обычного осмотра.

Согласно п. 1.2 договора аренды, помещения передавались с целевым назначением под размещение кафе в целях организации общественного питания. Характер недостатков, с учетом цели использования помещения под кафе и длительные арендные отношения сторон, ставят доводы истца под сомнение о том, что действия ответчика направлены на избежание ответственности за бездействие и халатность сданного «непригодного для нормального ведения бизнеса «кафе» помещения». 

Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. 

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Также, судебная коллегия обращает внимание на то, что в материалы дела не представлено доказательств того, что работы, выполненные истцом с привлечением подрядных организаций, носили капитальный характер, а истец уведомлял и согласовывал сметный расчёт с собственником имущества, на проведение независимой экспертизы ответчика не приглашал. 

Следовательно, истец не проявил должной степени осмотрительности и действовал на свой коммерческий риск, предварительно не уведомляя, что арендуемые помещения, находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта с указанием видов, состава и стоимости работ.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2020г. по делу №А40-110710/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                  А.И. Проценко 

 

Судьи:                                                                                                                      О.В. Савенков  

 

                                                                                                                      В.В. Валюшкина