ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-123081/2022

21 августа 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена 12 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2024 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Балакир М.В.

судей Изотова С.В., Целищева Н.Е.

при ведении протокола судебного заседания: ФИО1

при участии: 

от истца (заявителя): представитель ФИО2 по доверенности от 01.04.2024, представитель ФИО3 по доверенности от 16.11.2022

от ответчика (должника): представитель ФИО4 по доверенности от 08.04.2024

от 3-го лица: не явился, извещен

 

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-39214/2023) Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 по делу № А56-123081/2022 (судья Сайфуллина А.Г.), принятое по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Метеор» 

к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербург и Ленинградской области 

3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» 

о признании бездействия незаконным, об обязании совершить определенные действия 

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Метеор» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным бездействия Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление) в реализации Обществом преимущественного права приобретения в собственность арендуемых по Договору аренды от 09.02.2018 №148 объектов недвижимого имущества (далее - Объекты): здание умывальника, площадь 11,9кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:340; здание летней дачи №5, площадь 193,1кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:572; здание летней дачи №22, площадь 21,9кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:277; 2-х этажный дом (самбистов), площадь 81,2кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:606; артезианская скважина и водонапорная вышка, высота 10 м, кадастровый номер 47:01:1612001:383; здание медпункта, площадь застройки 39,2кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1141; здание изолятора, площадь 30,4кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1143; здание бани с двумя верандами, площадь 100,00кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:694; здание хозяйственного блока №1, площадь 428,6кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:313; здание летней дачи №3, площадь 41,6кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:338; здание Дом для персонала, площадь 80,7кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:427; здание летней дачи №21, площадь 26,6кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:529; здание летней дачи №20, площадь 23,9кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:276; здание летней дачи №19, площадь 30,1кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:693; здание летней дачи №18, площадь 29,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:382; здание летней дачи №16, площадь 23,9кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:406; здание летней дачи №15, площадь 24,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:381; здание летней дачи №14, площадь 24,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:573; здание летней дачи №13, площадь 24,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:640; здание летней дачи №12, площадь 24,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:509; здание летней дачи №11, площадь 24,8кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:355; здание летней дачи №10, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:339; здание летней дачи №4, площадь 35,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:628; земельный участок, площадь 67 743 кв.м., кадастровый номер 47:01:0000000:52219, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, пос. Тарасово.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, заинтересованное лицо обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции, отказать в удовлетворении заявления в полном объеме, ссылаясь на то, что некоторые из арендуемых Объектов являются, согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости, жилыми объектами, а именно: 1) здание летней дачи №16, кадастровый номер 47:01:1612001:406, назначение: жилое; 2) здание летней дачи №11, кадастровый номер 47:01:1612001:355, назначение: жилое. Следовательно, объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 47:01:1612001:406 и 47:01:1612001:355 не могут быть приватизированы в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ. Кроме того, по мнению апеллянта, судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения не было учтено, что предоставляемая в порядке ст. 5 Закона № 159-ФЗ рассрочка оплаты арендуемого имущества не распространяется на отношения по выкупу земельных участков.

Определением апелляционного суда от 17.06.2024 судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено в целях возможного мирного урегулирования спора.

В настоящее судебное заседание явились представители сторон, пояснили, что мировое соглашение не заключено, представитель подателя жалобы поддержал ее доводы, представители заявителя возражали против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в представленном ранее в материалы дела отзыве. Кроме того, представители заявителя ходатайствовали о приобщении к материалам дела в обоснование возражений против удовлетворения апелляционной жалобы выписок из ЕГРН в отношении спорных объектов с кадастровыми номерами 47:01:1612001:406 и 47:01:1612001:355 и письма МТУ ФАУГИ в г.Санкт-Петербурге и Ленинградской области в адрес заявителя от 11.07.2024 № 78-06/11893.

В отсутствие возражений второй стороны апелляционный суд приобщил указанные документы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.02.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Метеор» (далее также Общество) и Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербург и Ленинградской области (далее также Управление) был заключен договор № 148 аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым во временном владении и пользовании Общества находятся следующие объекты нежилого фонда: здание хозяйственного блока № 2, площадь застройки 450,0 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1142; здание умывальника, площадь 11,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:340; здание летней дачи № 5, площадь 193,1 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:572; здание летней дачи № 22, площадь 21,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:277; 2-х этажный дом (самбистов), площадь 81,2 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:606; артезианская скважина и водонапорная вышка, высота 10 м, кадастровый номер 47:01:1612001:383; здание медпункта, площадь застройки 39,2 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1141; здание изолятора, площадь 30,4 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1143; здание бани с двумя верандами, площадь 100,00 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:694; здание хозяйственного блока № 1, площадь 428,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:313; здание летней дачи № 3, площадь 41,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:338; здание Дом для персонала, площадь 80,7 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:427; здание хозяйственного блока № 2, площадь застройки 450,0 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:692; здание летней дачи № 21, площадь 26,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:529; здание летней дачи № 20, площадь 23,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:276; здание летней дачи № 19, площадь 30,1 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:693; здание летней дачи № 18, площадь 29,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:382; здание летней дачи № 16, площадь 23,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:406; здание летней дачи № 15, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:381; здание летней дачи № 14, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:573; здание летней дачи № 13, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:640; здание летней дачи № 12, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:509; здание летней дачи № 11, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:355; здание летней дачи № 10, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:339; здание летней дачи № 4, площадь 35,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:628. 12.01.2022 

Общество обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, предусмотренном ст. 3 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 24.02.2022 № 78-07/2455 Управление подтвердило отсутствие у Общества задолженности по арендной плате и пеням по договору аренды от 09.02.2018 № 148.

Однако в нарушение ст. 4, 9 Закона № 159-ФЗ Управление не рассмотрело в установленном порядке заявление Общества от 12.01.2022, а именно не приняло решение об условиях приватизации арендуемого имущества и не направило в адрес Общества проект договора купли-продажи арендуемого имущества, а равно не приняло решение об отказе в приобретении арендуемого имущества.

Как стало известно Обществу после обращения в Управление, заинтересованное лицо направило в Управление реструктуризации государственных организаций и управления активами Росимущества обращение от 09.08.2022 № 78-06/11413 по вопросу реализации преимущественного права Общества.

По результатам рассмотрения данного обращения заинтересованным лицом был получен ответ о том, что для реализации преимущественного права Общества необходимо уточнить фактическое местоположение объектов, а также обеспечить одновременное возмездное отчуждение объектов и земельного участка.

При этом по настоящее время заинтересованным лицом не принято решение по результатам рассмотрения заявления Общества о реализации преимущественного права.

Таким образом, полагая, что заявление Общества от 12.01.2022 в установленном законом порядке не рассмотрено, решение, соответствующее положениям ст. 4, 9 Закона № 159-ФЗ, не принято, на стороне Управления имеет место незаконное бездействие, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение не подлежит отмене ввиду следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 3, 4 статьи 9 Закона №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 12 Информационного письма №134 закон не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовывать принадлежащее им право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества.

Пунктом 3 статьи 1 Закона №159-ФЗ предусмотрено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее также - Закон о приватизации).

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце пятом подпункта 4 пункта 1 Информационного письма №134, действие указанного Закона №159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что однако не исключает приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

Согласно статье 28 Закона о приватизации и пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Аналогичное условие о приобретении арендованного имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, содержится в статье 3 Закона №159-ФЗ.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанных в нем случаев.

Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судом первой инстанции установлено, что Общество является субъектом малого предпринимательства, на которого распространяется действие Закона №159-ФЗ.

Также судом первой инстанции установлено, что с 2018 года Общество является арендатором спорных объектов, которые были предоставлены Обществу на основании договора аренды от 09.02.2018 №148.

Письмом от 24.02.2022 №78-07/2455 Управление подтвердило отсутствие у Общества задолженности по арендной плате и пеням по договору аренды от 09.02.2018 №148.

Управлением в материалы дела представлен ответ Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству администрации муниципального образования «Выборгский район» Ленинградской области от 22.02.2022 № А-1405 из которого следует, что обстоятельства, препятствующие приватизации Объектов, не выявлены.

Из ответа Департамента по недропользованию по Северо-Западному федеральному округу от 04.08.2022 №01-13-16/4324 следует, что один из Объектов, аименно артезианская скважина с кадастровым номером 47:01:1612001:383, является горно-техническим сооружением и не может быть отнесена к недрам, в связи с чем ограничения приватизации, установленные пунктом 2.1.1 Указа Президента РФ от 24.12.1993 № 2284 «О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», на него не распространяются.

Как следует из письма МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области от 14.06.2022 №78-06/8281 (Вр-7587893), согласно сведениям и информации, полученной посредством межведомственного взаимодействия в отношении Объектов, ограничения на приватизацию Объектов отсутствуют.

Доводы апеллянта о том, что объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 47:01:1612001:406 и 47:01:1612001:355 не могут быть приватизированы в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, поскольку являются жилыми объектами подлежат отклонению.

Согласно выпискам из ЕГРН в отношении объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами 47:01:1612001:406 и 47:01:1612001:355 по состоянию на 24.07.2024 их назначение указано как «нежилое».

Перечень условий, при наличии которых арендатор, являющийся субъектом малого и среднего предпринимательства, обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества, исчерпывающим образом определен в Законе № 159-ФЗ. При этом из материалов дела не следует, что Общество установленным критериям не соответствует, в связи с чем правовых оснований для отказа в реализации Обществом права выкупа Объектов у Управления не имелось.

Учитывая вышеизложенные нормы права и обстоятельства настоящего дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что бездействие Управления было незаконным, поскольку после получения заявления Общества от 12.01.2022 Управление было обязано выполнить предусмотренные законодательством действия для заключения договора, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты объявления резолютивной части судебного акта по настоящему делу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить Заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку указанные действия Управлением не выполнены, а наличие оснований для отказа в выкупе помещения не установлено, требования Заявителя были обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в частности: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Поскольку заключение договора купли-продажи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с субъектом малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Закона №159-ФЗ требованиям, является обязательным для уполномоченного органа, суд находит обоснованным требование Заявителя об обязании Управления заключить договор купли-продажи арендуемых Объектов. Данный вывод соответствует позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 03.06.2021 № 307-ЭС21-10334 по делу № А56-113147/2017.

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.05.2023 по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО5 с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость по состоянию на 12.01.2022 следующих объектов недвижимости: здание умывальника, площадь 11,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:340; здание летней дачи № 5, площадь 193,1 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:572; здание летней дачи № 22, площадь 21,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:277; 2-х этажный дом (самбистов), площадь 81,2 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:606; артезианская скважина и водонапорная вышка, высота 10 м, кадастровый номер 47:01:1612001:383; здание медпункта, площадь застройки 39,2 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1141; здание изолятора, площадь 30,4 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:1143; здание бани с двумя верандами, площадь 100,00 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:694; здание хозяйственного блока № 1, площадь 428,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:313; здание летней дачи № 3, площадь 41,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:338; здание Дом для персонала, площадь 80,7 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:427; здание летней дачи № 21, площадь 26,6 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:529; здание летней дачи № 20, площадь 23,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:276; здание летней дачи № 19, площадь 30,1 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:693; здание летней дачи № 18, площадь 29,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:382; здание летней дачи № 16, площадь 23,9 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:406; здание летней дачи № 15, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:381; здание летней дачи № 14, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:573; здание летней дачи № 13, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:640; здание летней дачи № 12, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:509; здание летней дачи № 11, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:355; здание летней дачи № 10, площадь 24,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:339; здание летней дачи № 4, площадь 35,8 кв.м., кадастровый номер 47:01:1612001:628; земельный участок, площадь 67 743 кв.м., кадастровый номер 47:01:0000000:52219, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Выборгский муниципальный район, пос. Тарасово?». 

Как следует из заключения эксперта ООО «Вэлью АРКА консалтинг» ФИО5 №А56-123081/2022-Н/СЭ от 09.08.2023, по состоянию на 12.01.2022 рыночная стоимость Объектов составляет 24 600 000,00 рублей, из которой стоимость земельного участка - 24 599 977,00 руб.

Суд первой инстанции обоснованно счел, что указанное заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

При таких обстоятельствах рыночная стоимость выкупаемых Объектов была обоснованно определена на основании указанного заключения эксперта.

Довод апелляционной жалобы Управления об отсутствии права у субъекта МСП на предоставление рассрочки в отношении земельного участка подлежит отклонению.

Из системного толкования положений пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" следует, что приватизация здания без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09, сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной.

Суд апелляционной инстанции установил, что условия договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, о заключении которого просил заявитель, предусматривают передачу в собственность истца одновременно нежилых зданий и земельного участка, на котором они расположены, кроме того, указанный договор подлежит заключению в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с указанной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, а также установив, что в рассматриваемом случае договор купли-продажи заключается сторонами в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом предметом договора купли-продажи являются одновременно нежилые здания и земельный участок, на котором данные здания находятся, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что предусмотренный частью 1 статьи 5 названного Закона порядок оплаты (единовременно или в рассрочку) распространяется как на здания, так и на земельный участок.

Иное толкование означало бы наличие ограничений к арендаторам зданий по сравнению с арендаторами помещений, что не отвечает цели Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, направленной на поддержку малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации, более того, судом также принято во внимание, что цена земельного участка в значительно превышает цену расположенных на нем зданий, а отсутствие рассрочки существенно снизило бы возможности общества по выкупу арендованных зданий.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что покупатель в соответствии с предоставленным ему правом выбрал порядок оплаты - в рассрочку, апелляционный суд приходит к выводу о том, что рассрочка подлежит предоставлению как в отношении зданий, так и земельного участка.

Данный правовой подход соответствует правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 06.03.2017 N 310-ЭС17-57, от 13.07.2017 N 310-ЭС17-8123.

В соответствии с п. 2 ст. 5 Закона №159 право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту МСП при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При удовлетворении требований Общества в части предоставления права на рассрочку в отношении Объектов и Участка суд первой инстанции руководствовался ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.02.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которым отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу, равно как и отчуждение таких объектов без земельного участка, находящегося под ними, не допускается.

Исходя из определения Конституционного суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 131-0-0, во-первых, определяя условия договоров, включая порядок оплаты приватизируемого имущества, органы местного самоуправления не должны включать в них требования, которые для субъектов МСП фактически означали бы невозможность реализации установленного законом права на приобретение арендуемых ими объектов недвижимости путем выкупа. Во-вторых, государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления и установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту МСП воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию. В-третьих, ч. 1 и 2 ст. 5 Закона № 159, предусматривающие возможность как единовременной оплаты, так и оплаты в рассрочку и предоставляющие право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) МСП приобретаемого арендуемого имущества направлены на создание им максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи.

В письме Минэкономразвития РФ от 12.08.2009 № Д05-4051 разъяснено, что земельный участок и объект недвижимости, расположенный на нем, являются самостоятельными объектами недвижимости, в связи с чем право на рассрочку оплаты субъект малого предпринимательства, в соответствии с п. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ, может использовать как в отношении обоих объектов, так и одного из них по своему выбору.

Исходя из указанных актов толкования ст. 5 Закона № 159, следует, что финансовые меры поддержки субъектов МСП направлены на «облегчение» финансового бремени при приобретении объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Право на выбор оплаты в рассрочку и выбор срока оплаты как объектов недвижимости, так и земельного участка устраняет препятствия для субъектов МСП в приобретении объектов недвижимости для дальнейших целей развития предпринимательства.

В отсутствие права на выбор способа оплаты в виде рассрочки и срока оплаты в отношении земельного участка субъекты МСП лишались бы возможности приобретения объектов недвижимости, расположенных на нем, поскольку приобрести объекты недвижимости без земельного участка по действующему законодательству не представляется возможным. При таком толковании (которое приводит Управление), государственные меры поддержки, в том числе Закон № 159-ФЗ, не имеют смысла.

Кроме того, судебной практикой подтверждается право на рассрочку оплаты объектов недвижимости и земельного участка (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.10.2019 № Ф09-6071/19 по делу № А60-392/2019; Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.06.2017 № Ф10-261/2015 по делу № А54-6270/2013; постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 № 14556/11; постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2021 N 17АП-13780/2021-ГК по делу N А60-37846/2021).

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.09.2023 по делу № А56-123081/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия. 

 

Председательствующий

 

М.В. Балакир

 

Судьи

 

С.В. Изотова

 

 Н.Е. Целищева