АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-3275/2024

г. Владивосток

05 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена  22 октября 2024 года. 

Полный текст решения изготовлен  05 ноября 2024 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ким А.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Находкинский завод минеральных удобрений» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании убытков, причиненных арендованному имуществу, на сумму 1 408 132,30 руб., а также расходов на проведение экспертизы в размере 200 000 рублей,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Ингвар групп»,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, удостоверение адвоката, доверенность от 18.09.2023; ФИО2, паспорт, доверенность от 20.10.2024; генеральный директор ФИО3, паспорт, приказ,

от ответчика: ФИО4, паспорт, диплом, доверенность от 05.09.2024; ФИО5, паспорт, диплом, доверенность от 12.09.2023,

от третьего лица: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» (далее – ООО «ОСТ-К») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Находкинский завод минеральных удобрений» (далее – АО «НЗМУ») о взыскании убытков, причиненных арендованному имуществу, на сумму 1 408 132 рубля 30 копеек. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика расходы на проведение экспертизы в размере 200 000 рублей.

Определением от 08.08.2024 суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Ингвар групп» (далее – ООО «Ингвар групп»).

Ответчик иск оспорил, в том числе ссылался на отсутствие нарушений договорных обязательств со стороны АО «НЗМУ» и необходимость устранения дефектов / повреждений имущества самим истцом в рамках исполнения договора аренды. Кроме того, заявил о наличии оснований для оставления искового заявления без рассмотрения с учетом несоблюдения ООО «ОСТ-К» досудебного порядка.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объеме. Кроме того, в судебном заседании дал пояснения относительно прокладки ответчиком магистральной сети в арендованных помещениях ФИО2, являвшийся на момент сдачи ООО «ОСТ-К» данных помещений в аренду АО «НЗМУ» и их приемки от арендатора генеральным директором ООО «ОСТ-К» и исполнявший соответствующие полномочия до 19.02.2024.

Ответчик явку директора АО «НЗМУ» в судебное заседание не обеспечил, возражал против удовлетворения исковых требований в силу недоказанности обстоятельств, на которые ссылался истец. Указал, что арендованные помещения были возвращены ответчиком истцу в соответствии с условиями договора аренды; отмеченные дефекты подлежали устранению самим истцом с учетом положений пункта 3.1.3 договора аренды в рамках исполнения обязанности по проведению текущего ремонта здания.

Судом перед сторонами неоднократно ставился вопрос о назначении судебной экспертизы. Стороны от назначения судебной экспертизы отказались, соответствующие ходатайства не заявляли, ответчик возражал против назначения судебной экспертизы.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

11.08.2021 между ООО «ОСТК-К» (арендодатель) и АО «НЗМУ» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № НЗМУ/0389 (далее – Договор от 11.08.2021), по условиям которого (в редакции дополнительного соглашения № 2 от 18.10.2021) истец предоставил ответчику за плату во временное пользование недвижимое имущество общей площадью 1256 кв.м (из них офисные помещения – 1005,3 кв.м, вспомогательные помещения – 250,7 кв.м), расположенное в пятиэтажном здании «Бизнес-центра» по адресу: 

<

...>, в соответствии со Спецификацией (приложение № 1 к договору).

Цель (назначение) использования данного имущества – для размещения офисных помещений.

Согласно пункту 2.1 Договора от 11.08.2021 срок аренды составляет 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи имущества от арендодателя арендатору. Если за месяц до окончания срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях. Стороны согласовали, что такая пролонгация договора допускается неоднократно.

В силу пунктов 1.1, 3.3.4 Договора от 11.08.2021 предусмотрена обязанность арендатора в течение 10 календарных дней с момента окончания срока аренды подготовить и возвратить имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

В соответствии с пунктами 2.4, 2.5 Договора от 11.08.2021 возвращаемое арендатором имущество должно быть комплектным, находиться в исправном состоянии, не иметь механических повреждений, с учетом естественного износа. Арендатор несет риск случайной гибели или повреждения имущества с момента его приемки и до момента его возврата по соответствующим актам приема-передачи.

Передача и возврат имущества оформляется актом приема-передачи по форме, приведенной в приложении № 2 к договору, по готовности помещений к передаче поэтажно (пункт 2.1 Договора от 11.08.2021, в редакции дополнительного соглашения № 3 от 29.11.2021).

Согласно пунктам 2.2, 2.3 Договора от 11.08.2021 при передаче и возврате имущества сторонами производится проверка его комплектности и технический осмотр. При некомплектности или неисправности имущества сторонами составляется двусторонний акт. Если одна из сторон отказывается от подписания такого акта, об этом делается соответствующая отметка в акте.

Требования к передаваемым помещениям были согласованы сторонами в пункте 3.1.2 Договора от 11.08.2021 и Спецификации (приложение № 1 к договору).

Указанное в Договоре от 11.08.2021 имущество передано истцом ответчику по 5 актам приема-передачи:

1. По акту № 1 от 12.11.2021: помещение № 14 (архив), помещение № 15 (архив); данные помещения приняты ответчиком без замечаний;

2. По акту № 2 от 24.11.2021: помещения №№ 1, 2, 3, 5, 15, 20, 22, 24 – 28, 30; данные помещения приняты с замечаниями:

- помещение № 1 (лестничная клетка) – отсутствует входная группа (двери);

- помещения №№ 2, 28, 30 (коридор) – отсутствует подвесной потолок, отсутствуют обои, отсутствует плинтус, отсутствует освещение;

- помещение № 3 (кабинет) – отсутствует угловой молдинг на оконных проемах;

- помещение № 5 (коридор) – отсутствует дверь аварийного выхода;

- помещение № 15 (кабинет) – отсутствует подвесной потолок, отсутствует освещение;

- помещение № 20 (кабинет) – отсутствует часть плинтуса;

- помещение № 22 (столовая) – не подготовлено к эксплуатации (не убрано);

- помещение № 24 (подсобное помещение) – отсутствует кафельная плитка, отсутствует раковина со смесителем;

- помещения №№ 25 – 27 (санузел) – отсутствует отделка пола, стен и потолка, отсутствуют сантехприборы, отсутствует освещение.

Из содержания акта приема-передачи помещений № 2 от 24.11.2021 следует, что арендодатель обязуется устранить указанные замечания до 17.12.2021;

3. По акту № 3 от 07.12.2021: помещение № 4 (кабинет); данное помещение принято без замечаний;

4. По акту № 4 от 24.01.2022: офисные помещения №№ 3, 5, 9-18 и вспомогательные помещения №№ 1, 2, 4, 6-8, 19-25; данные помещения приняты без замечаний;

5. По акту № 5 от 13.04.2022: помещения № 17-19 (кабинеты), помещение № 20 (вспомогательное, санузел); данные помещения приняты без замечаний.

Таким образом, арендованные помещения были переданы арендодателем в пригодном для их использования по назначению состоянии, а в отношении помещений, переданных по четырем актам, - были переданы без замечаний со стороны арендатора.

Пунктом 6.2 Договора от 11.08.2021 предусмотрено право каждой из сторон отказаться от данного договора, предварительно письменно уведомив об этом другую сторону за 30 календарных дней.

В соответствии с положениями указанного пункта договора ответчик письмом от 06.02.2023 № Н07-ИСХ-0057-23 уведомил истца об отказе от Договора от 11.09.2021 с 31 марта 2023 года (последний день аренды).

Письмом от 22.03.2023 № Н07-ИСХ-0097-23 АО «НЗМУ» просило ООО «ОСТ-К» прибыть 30.03.2023 в 11 часов 00 минут для приема офисных помещений и подписания акта приема-передачи (возврата) по адресу: Приморский край, г. Находка, 

<

...>. Ответчик также проинформировал истца данным письмом, что для передачи офисных помещений со стороны АО «НЗМУ» создана комиссия в количестве 3 человек; в случае отсутствия представителя ООО «ОСТ-К» в предложенное время офисные помещения будут считаться переданными арендатором и принятыми арендодателем без замечаний; акты приема-передачи (возврата) помещений, подписанные со стороны АО «НЗМУ», будут направлены в адрес истца почтой.

Письмом от 27.03.2023 ООО «ОСТ-К» уведомило ответчика о готовности приступить к приемке помещений 30 марта 2023 года. Также в данном письме было указано, что участие в приеме помещений примет лично генеральный директор ООО «ОСТ-К» ФИО2; в целях повышения эффективности работы ООО «ОСТ-К» привлекает к приему помещений специалистов ООО «Ингвар групп»; до начала передачи помещений арендодатель просит АО «НЗМУ» вывезти оставшиеся в помещениях коробки, буклеты и мусор, произвести уборку помещений, демонтировать проводку информационной сети арендатора.

Согласно отметке на указанном письме от 27.03.2023, оно было принято 27.03.2023 секретарем АО «НЗМУ».

30.03.2023 сторонами с привлечением специалистов ООО «Ингвар групп» проведен комиссионный технический осмотр возвращаемых нежилых помещений.

По результатам данного осмотра ответчиком подготовлен и подписан со своей стороны акт возврата помещений от 31.03.2023, из содержания которого следует, что помещения переданы арендатором с учетом естественного износа, в удовлетворительном состоянии, являются комплектными и не имеют механических повреждений.

Данный акт направлен ответчиком истцу письмом от 31.03.2023.

В свою очередь, ООО «ОСТ-К» направило ответчику письмо от 04.04.2023, из содержания которого следует, что в рамках совместно проведенного осмотра арендованного имущества были зафиксированы многочисленные дефекты и деформации имущества, не связанные с естественным износом; перечень дефектов, степень их влияния, а также состав и стоимость работ по их устранению будет представлен ответчику вместе с экспертным заключением. Кроме того, в данном письме от 04.04.2023 истцом ответчику указано, что в связи с наличием данных многочисленных дефектов и деформаций имущества, не связанных с его естественным износом, а также невозможностью использования данного имущества по прямому назначению без проведения восстановительных работ АО «НЗМУ» необходимо устранить все дефекты и деформации имущества, с учетом естественного износа, в срок не позднее 10 апреля 2023 года; в приемке имущества отказано; данное письмо представлено как досудебная претензия.

Указанное письмо ООО «ОСТ-К» от 04.04.2023 получено представителем АО «НЗМУ» 04 апреля 2023 года, что подтверждается отметкой на копии данного письма и не оспаривается самим ответчиком.

Письмом от 10.04.2023 № Н07-ИСХ-0138-23 АО «НЗМУ» сообщило арендодателю о несогласии с требованиями, указанными в претензии от 04.04.2023, и потребовало подписать акт возврата имущества.

Истцом получено заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп» ФИО6 и ФИО7 на основании договора от 30.03.2023 № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, заключенного ООО «ОСТ-К» (как заказчиком) и ООО «Ингвар инженеринг групп» (как исполнителем).

Согласно указанному заключению экспертизы, в рамках проведенного исследования были зафиксированы дефекты и деформации, не относящиеся к эксплуатационным (нормальному износу). Объем и состав дефектов представлен в таблице № 1 данного заключения. Стоимость устранения зафиксированных дефектов, не относящихся к эксплуатационным (нормальному износу), во внутренних помещениях здания бизнес-центра, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, 

<

...>, составляет 1 408 132,30 руб. и представлена в приложении № 1 к данному заключению.

С учетом выводов, указанных в данном заключении экспертизы, ООО «ОСТ-К» направило в адрес АО «НЗМУ» претензию от 28.10.2023 о возмещении стоимости для устранения повреждений, дефектов и деформаций имущества, арендованного по Договору от 11.08.2021, с требованием выплатить стоимость устранения соответствующих дефектов на сумму 1 408 132,30 руб. и возместить стоимость расходов, понесенных по договору от 30.03.2023 № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, в размере 200 000 рублей.

Оставление АО «НЗМУ» данной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «ОСТ-К» в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

По договору от 11.08.2021 № НЗМУ/0389 между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договором от 11.08.2021 предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет текущий и капитальный ремонт здания, место общего пользования (пункт 3.1.3 договора).

Представленными по делу доказательствами, в том числе подписанными сторонами актами приема-передачи № 1 от 12.11.2021, № 2 от 24.11.2021, № 3 от 07.12.2021, № 4 от 24.01.2022, № 5 от 13.04.2022, подтверждается факт передачи арендатору имущества по Договору от 11.08.2021.

В результате осмотра имущества выявлены замечания к помещениям №№ 1, 2, 3, 5, 15, 20, 22, 24 – 28, 30, переданным по акту № 2 от 24.11.2021. Данные помещения приняты АО «НЗМУ», с условием, что арендодатель обязуется устранить указанные в акте приема-передачи замечания до 17.12.2021.

По остальным актам приема-передачи нежилые помещения приняты арендатором без замечаний.

Оценивая указанные акты приема-передачи по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание последующее поведение сторон (учитывая, что в процессе исполнения Договора от 11.08.2021 ответчик не заявлял о каких-либо недостатках сданного в аренду имущества, в том числе о неустранении истцом замечаний, отмеченных в акте приема-передачи № 2 от 24.11.2021), суд считает их надлежащим доказательством факта передачи арендованного имущества в пригодном для его использования по назначению состоянии.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Соответствующая обязанность арендатора (по передаче имущества в исправном состоянии, с учетом естественного износа) предусмотрена также пунктами 1.1, 3.3.4 Договора от 11.08.2021.

Сторонами не оспаривается проведение 30.03.2023 совместного осмотра (с привлечением специалистов ООО «Ингвар групп») возвращаемых нежилых помещений.

При этом на момент рассмотрения настоящего дела подписанный обеими сторонами Договора от 11.08.2021 акт приема-передачи имущества, подтверждающий возврат ответчиком истцу арендованного имущества в исправном состоянии, не представлен.

В свою очередь, истцом представлено заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп» ФИО6 и ФИО7

Согласно указанному заключению экспертизы, в рамках проведенного исследования были зафиксированы следующие дефекты / повреждения, не относящиеся к эксплуатационным (т.е. нормальному износу):

1. В отношении помещений, расположенных на 3 этаже: 

Кабинет № 4 (по тех. паспорту № 4):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 14 (но тех. паспорту № 14. 15):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- повреждение потолочной плитки;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 19 (по тех. паспорту №№ 17. 18, 19, 19.1):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- отверстия от анкеров в стене;

- повреждение линолеума;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

2. В отношении помещений, расположенных на 4 этаже: 

Кабинет № 3 (по тех. паспорту №№ 3, 4):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 5 (по тех. паспорту № 5):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 9 (по тех. паспорту №№  9, 10):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- повреждение линолеума;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 12 (по тех. паспорту №№ 11, 12):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- повреждения линолеума;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 13 (по тех. паспорту № 13):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- повреждения линолеума;

- загрязненность окон;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 15 (по тех. паспорту №№  14, 15):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 17 (по тех. паспорту №№ 16, 17, 18):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № Архив (по тех. паспорту № 19, 20):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

3. В отношении помещений, расположенных на 5 этаже: 

Кабинет № 3 (по тех. паспорту №№ 3, 4):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 7 (по тех. паспорту №№ 7, 8, 9, 10, 11):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- повреждение плинтуса;

- повреждение потолочной плитки;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 12 (по тех. паспорту № 12):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 13 (по тех. паспорту № 13):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 14 (по тех. паспорту № 14):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 15 (по тех. паспорту № 15):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 16 (по тех. паспорту № 16):

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 17 (по тех. паспорту № 17):

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 18 (по тех. паспорту № 18):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 19 (по тех. паспорту №№ 19, 20):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком;

- потертости дверных порогов, изношенность дверных откосов и наличников.

Кабинет № 22 (по тех. паспорту №№ 21, 22):

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) стен;

- потертость от механического воздействия (загрязнённость) обоев;

- наличие кабель-каналов с прокладкой магистральной слаботочной (низковольтной) сети под потолком.

Объем и состав поименованных дефектов / повреждений указан в таблице № 1 заключения экспертизы. Стоимость устранения зафиксированных дефектов, не относящихся к эксплуатационным (нормальному износу), во внутренних помещениях здания бизнес-центра, расположенного по адресу: Приморский край, г. Находка, 

<

...>, составляет 1 408 132,30 руб. и представлена в приложении № 1 к данному заключению.

Ответчик с выводами, изложенными в указанном заключении экспертизы, не согласился, представил рецензию от 01.04.2024 № 100-Э/2024 на данное заключение, выполненную ООО «Проектно-изыскательская компания «Монолит». Согласно рецензии, в результате исследования заключения строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненного экспертами ООО «Ингвар групп», выявлены существенные логические и технические ошибки; фактически проверить обоснованность выводов в данном заключении невозможно ввиду отсутствия логически и методологически обоснованных фактов и результатов исследования, в заключении не выполнено полное и всестороннее исследование с учетом примененных в здании видов отделки, отсутствия четкой классификации терминов «нормальный физический износ» и «повреждения»; указанное заключение не рекомендуется принимать в качестве доказательств по делу.

Оценивая доводы ответчика о том, что представленное истцом заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненное экспертами ООО «Ингвар групп», не может быть признано допустимым доказательством, суд учитывает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы (часть 2 статьи 64 АПК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд принимает во внимание, что методика проведения экспертизы, избрание способов её производства определяется экспертным учреждением и относится к области специальных знаний, то есть не входит в компетенцию арбитражного суда.

При оценке доводов ответчика о том, что фотофиксация в ходе осмотра фактически производилась путем использования иного оборудования по сравнению с указанным в экспертном заключении, суд учитывает представленные дополнительные пояснения руководителя экспертной организации ООО «Ингвар групп» ФИО6 от 07.08.2024 № 345 о наличии технической ошибки при отражении в заключении сведений о данном оборудовании, не влияющей на качество фотоматериалов, выводы и результаты исследований.

Кроме того, в судебном заседании эксперт ООО «Ингвар групп» ФИО6 подтвердил выводы, указанные в заключении строительно-технической экспертизы от 09.07.2023. При этом суд учитывает, что от ФИО6 в судебном заседании получена подписка о предупреждении об уголовной ответственности по статьям 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, за отказ от дачи показаний.

Доводы ответчика о том, что письмо от 27.03.2023 не может рассматриваться как надлежащее доказательство извещения об экспертном осмотре, судом не принимаются, поскольку в данном письме ответчику было указано на то, что ООО «ОСТ-К» в целях повышения эффективности работы привлекает к приемке помещений специалистов ООО «Ингвар групп». В ходе проведенного осмотра 30.03.2023 стороны присутствовали и имели возможность ознакомиться с выявлявшимися экспертом замечаниями (дефектами / повреждениями), что, в том числе, пояснил в судебном заседании эксперт ООО «Ингвар групп» ФИО6, предупрежденный судом об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ.

Учитывая изложенное, оснований для признания представленного истцом заключения строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненного экспертами ООО «Ингвар групп», недопустимым доказательством не усматривается.

Отсутствие двустороннего акта о выявленных недостатках, составление которого предусмотрено пунктом 2.3 Договора от 11.08.2021, не свидетельствует о завершении процедуры возврата арендованного имущества и об отсутствии у АО «НЗМУ» сведений о таких недостатках, с учетом направленного истцом и полученного ответчиком письма от 04.04.2023 с указанием на выявленные дефекты и деформации имущества и требованием устранить их до 10.04.2023.

При этом само по себе отсутствие указанного двустороннего акта не отменяет обязанность арендатора возвратить арендованное имущество в исправном состоянии, без механических повреждений, с учетом естественного износа (согласно положениям пунктов 1.1, 2.4, 3.3.4 Договора от 11.08.2021).

Доводы ответчика о том, что АО «НЗМУ» не получило сведения о перечне дефектов от истца, а претензия о возмещении стоимости не направлена ООО «ОСТ-К» по надлежащему адресу, судом отклоняются как не соответствующие материалам дела.

Так, вышеуказанный перечень дефектов / повреждений арендованного имущества был указан в претензии от 28.10.2023 о возмещении стоимости для устранения повреждений, дефектов и деформаций имущества, арендованного по Договору от 11.08.2021. Данная претензия направлена ответчику по адресу, указанному в ЕГРЮЛ и Договоре от 11.08.2021 (письму присвоен почтовый идентификатор 80514789820392).

В соответствии с пунктом 3 статьи 54 ГК РФ юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Доказательств обратного ответчиком суду в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, с учетом последующего процессуального поведения ответчика, непризнания им исковых требований о взыскании суммы убытков, доводы АО «НЗМУ» об оставлении искового заявления ООО «ОСТ-К» без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка разрешения спора, судом отклонены.

Согласно пункту 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

В соответствии со статьёй 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из разъяснений, изложенных в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

При этом суд учитывает, что по общему правилу под нормальным износом понимается та степень изменений вещи, которая предполагается естественной при обычном пользовании ею в течение срока действия договора. К повреждениям, вызванным естественным износом, относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности.

Факт неисполнения АО «НЗМУ» обязательства по возврату арендодателю арендованного имущества в исправном состоянии, с учетом естественного износа, без механических повреждений, подтверждается материалами дела, в том числе заключением строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненным экспертами ООО «Ингвар групп» (с учетом последующих пояснений, данных в судебном заседании экспертом ФИО6), и пояснениями в судебном заседании ФИО2, являвшегося на момент сдачи ООО «ОСТ-К» имущества в аренду АО «НЗМУ» и приемки помещений от арендатора генеральным директором ООО «ОСТ-К».

В частности, материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что АО «НЗМУ» в арендованных помещениях проложена магистральная слаботочная (низковольтная) сеть под потолком, с установкой кабель-каналов, которая не была демонтирована, с восстановлением первоначального состояния имущества на момент возврата помещений ответчиком истцу.

Повреждения, обусловленные прокладкой указанной магистральной сети, по сути произведенных изменений состояния имущества не могут расцениваться как его нормальный износ.

Иные отмеченные в исковом заявлении дефекты и повреждения также не относятся к нормальному износу и свидетельствуют о нарушении ответчиком требований пункта 2.4 Договора от 11.08.2021 о том, что возвращаемое имущество должно находиться в исправном состоянии и не иметь механических повреждений. 

Доказательств обратного ответчиком не представлено. Ходатайства о назначении судебной экспертизы в целях оценки степени изменений (повреждений) арендованного имущества ответчиком также не заявлено, несмотря на соответствующий вопрос, поставленный судом.

Доводы ответчика о том, что указанные в исковом заявлении потертости и повреждения имели место на момент передачи имущества арендатору, но не были зафиксированы в актах приема-передачи, судом не принимаются с учетом отсутствия соответствующего документального подтверждения. Стороны отдельно согласовали замечания, имевшиеся на момент передачи нежилых помещений истцом ответчику, и отразили их в акте приема-передачи № 2 от 24.11.2021. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При этом, оценивая доводы ответчика об отсутствии фиксации в первоначальных актах приема-передачи комплектности и состояния передаваемых помещений, суд учитывает положения пункта 3.1.2 Договора от 11.08.2021 (регламентирующего, в каком виде помещения различных этажей должны быть переданы арендодателем арендатору), спецификации помещений (приложение № 1 к договору аренды) и актов приема-передачи (в которых отражалось наличие или отсутствие конкретных замечаний к состоянию передаваемых помещений).

Доводы ответчика о том, что отмеченные дефекты подлежали устранению самим истцом с учетом положений пункта 3.1.3 Договора от 11.08.2021, судом отклоняются ввиду следующего.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ). При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Пунктом 3.1.3 Договора от 11.08.2021 предусмотрена обязанность арендодателя производить за свой счет текущий и капитальный ремонт здания, мест общего пользования.

Доказательств того, что указанное условие договора аренды было изменено, дополнено, конкретизировано сторонами, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного, проанализировав положения Договора от 11.08.2021, суд приходит к выводу, что условиями данного договора предусмотрено обязательство арендодателя производить текущий и капитальный ремонт не отдельных помещений, а здания в целом и мест общего пользования в нем, в то время, как АО «НЗМУ» арендованы помещения только на 3 этажах 5-этажного здания «Бизнес-центра», расположенного по адресу: 

<

...>.

В свою очередь, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором аренды. обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества возложена на арендатора.

Доводы ответчика, ссылавшегося на внесение арендной платы по Договору от 11.08.2021 в размере, превышающем средние показатели платы (согласно рекламным извещениям в сети Интернет), не свидетельствуют о согласовании сторонами обязательства арендодателя по самостоятельному устранению повреждений арендованного имущества.

Принимая во внимание изложенное, в рамках вышеуказанного правового подхода, изложенного Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, суд пришел к выводу о наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика, нарушающими положения статьи 622 ГК РФ, условия Договора от 11.08.2021, и заявленными убытками истца.

Представленными истцом доказательствами (заключением строительно-технической экспертизы от 09.07.2023, выполненным экспертами ООО «Ингвар групп») подтверждается размер понесенных им убытков в результате ненадлежащего исполнения АО «НЗМУ» обязательств по Договору от 11.08.2021 – в размере 1 408 132 рубля 30 копеек.

При таких обстоятельствах суд признал установленной совокупность всех необходимых условий, при наличии которых наступает ответственность в виде взыскания убытков.

Установив совокупность обстоятельств, необходимых для взыскания с ответчика убытков, суд, на основании статей 15, 393, 622 ГК РФ признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в заявленном размере.

Истцом также заявлено требование о взыскании с ответчика расходов на проведение экспертизы в размере 200 000 рублей.

В соответствии со статьей 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

В силу статьи 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Из материалов дела следует, что 30.03.2023 ООО «ОСТ-К» (заказчик) и ООО «Ингвар инженеринг групп» (исполнителем) заключен договор № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы, во исполнение которого подготовлено заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023.

Согласно пунктам 4.1, 4.3 указанного договора стоимость услуг по договору оставляет 200 000 рублей, предоплата по договору производится авансовым платежом в размере 100%.

Оплата истцом услуг по договору от 30.03.2023 № 25-2296.03.2023 на проведение комплексной строительно-технической экспертизы подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № 193 от 30.03.2023. Факт оплаты услуг не опровергнут ООО «Ингвар групп», которое было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Выполненное ООО «Ингвар групп» на основании указанного договора заключение строительно-технической экспертизы от 09.07.2023 послужило основанием для  определения истцом размера убытков и подготовки претензии в адрес ответчика, а в последующем, с учетом оставления претензии без удовлетворения – для заявления исковых требований.

Данное заключение принято судом в качестве доказательства по делу № А51-3275/2024.

Принимая во внимание наличие связи между расходами истца на оплату услуг ООО «Ингвар групп» и настоящим делом, данные расходы подлежат взысканию.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ, пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», с учетом предоставления истцу отсрочки уплаты государственной пошлины, государственная пошлина подлежит взысканию в федеральный бюджет с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

                                                                 р е ш и л:       

Взыскать с акционерного общества «Находкинский завод минеральных удобрений» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ОСТ-К» 1 408 132 рубля 30 копеек убытков, 200 000 рублей расходов на оплату услуг эксперта.

Взыскать с акционерного общества «Находкинский завод минеральных удобрений» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 27 081 рубль.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                                    Левченко Е.А.