АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-31719/2016

г. Краснодар

12 июля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Звезда-Стрела» (ОГРН 1046154006942) – Спорышева М.А. (доверенность от 30.12.2016), в отсутствие в судебном заседании представителей истца – комитета по управлению имуществом города Таганрога (ОГРН 1026102583726), извещенного  о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению имуществом города Таганрога на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 (судьи Ванин В.В., Ковалева Н.В., Чотчаев Б.Т.) по делу № А53-31719/2016, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Звезда-Стрела» (далее – общество), в котором просил:

– взыскать с общества сумму неустойки (штрафа) по договору аренды                     от 29.07.2015 № 15-232 в размере 319 783 рубля,

– взыскать с общества сумму неустойки (штрафа) по договору аренды                      от 29.07.2015 № 15-233 в размере 405 797 рублей.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2017 (судья                Прокопчук С.П.) исковые требования комитета удовлетворены. С общества взыскано в пользу комитета 725 580 рублей неустойки, а также в доход федерального бюджета    17 512 рублей государственной пошлины. 

Судебный акт мотивирован тем, что предусмотренные пунктом 4.9 договоров аренды земельных участков обязательства осуществить жилищное строительство на предоставленных в аренду земельных участках в срок до 17.07.2016 не выполнены. Пунктами 8.1 договоров аренды установлено, что обязательства по комплексному освоению земельных участков обеспечиваются уплатой неустойки. Во исполнение требований аукциона комитетом и обществом заключены соглашения о неустойке             от 29.07.2015 № 4 и № 5; указанными соглашениями предусмотрена уплата арендатором арендодателю штрафа в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды. В обеспечение суммы штрафа сторонами заключены договоры залога                   от 29.07.2015 № 4 и № 5. По состоянию на 01.08.2016 на предоставленных в аренду земельных участках находятся объекты незавершенного строительства. Поскольку по истечении срока действия договоров аренды для завершения жилищного строительства на участках не обеспечено выполнение всех условий по их комплексному освоению, указанных в договорах аренды, начисление комитетом неустойки является правомерным. Расчет неустойки судом проверен и признан верным. Ходатайство о снижении неустойки (статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – Гражданский кодекс) ответчиком при рассмотрении настоящего дела не заявлено. Доказательств наличия обстоятельств, определенных пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса в качестве оснований освобождения от ответственности лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, ответчиком не представлено.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.04.2017 решение от 01.02.2017 отменено, по делу принят новый судебный акт. В иске отказано. С комитета в пользу общества взысканы судебные расходы в сумме 3 тыс. рублей по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Обязанность по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением  направлена на защиту публичных интересов при использовании находящихся в публичной собственности земель (обеспечение эффективности такого использования), в силу чего, характер нарушения права арендодателя – публичного собственника как основания применения установленных за нарушение такой обязанности санкций, подлежит оценке с точки зрения публичных интересов. Пунктами 1, 2.2 постановления администрации города Таганрога от 31.05.2011 № 1625 (далее – постановление                  от 31.05.2011 № 1625) принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в г. Таганроге, Северном жилом массиве, микрорайон III, площадью 18,9880 га (кадастровые номера: 61:58:0004523:122, 61:58:0004523:121, 61:58:0004480:57, 61:58:0004523:105), и микрорайон IV, площадью 6,7896 га (кадастровые номера: 61:58:0004525:24, 61:58:0004524:63, 61:58:0004524:59),  для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. В соответствии с         пунктом 5.7.4 постановления от 31.05.2011 № 1625, срок осуществления жилищного строительства – 5 лет с момента заключения договоров аренды; арендатор должен обеспечить жилищное строительство в соответствии с утвержденным проектом планировки, с вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв. м жилья. Данные требования сформулированы применительно ко всем 7 земельным участкам общей площадью   25,7776 га, образующим территорию III и IV микрорайонов Северного жилого массива, и были включены в документацию об аукционе, размещенную в газете «Таганрогская правда». Победителем аукциона по приобретению права аренды 7 земельных участков для комплексной жилой застройки (микрорайоны III и IV) признано ОАО «Таганрогский металлургический завод» (далее также – завод), 22.07.2011 в отношении участков заключены договоры аренды. Впоследствии, в результате объединения земельных участков были созданы 2 участка с кадастровыми номерами 61:58:0000000:39729 и 61:58:0000000:39728. В отношении участка 61:58:0000000:39729, образующего в совокупности территорию IV микрорайона площадью 67 896 кв. м, комитетом и заводом заключен договор аренды от 12.12.2012 № 12-424, предусматривающий предоставление земельного участка для комплексной жилой застройки Северного жилого массива, сроком до 17.07.2016. По договору от 31.07.2014 права и обязанности арендатора заводом переданы обществу. На  основании постановления администрации города Таганрога         от 15.07.2015 № 2066 земельный участок с кадастровым номером 61:58:0000000:39729 разделен на 18 участков, в отношении которых 29.07.2015 комитетом и обществом заключено 18 договоров аренды, включая спорные № 15-232 и № 15-233. При этом обязательства первоначального арендатора по комплексной жилой застройке Северного жилого массива в течение 5 лет с момента заключения (первоначального) договора аренды, то есть в срок до 17.07.2016 года, с вводом в эксплуатацию не менее 80 тыс. кв. м жилья, основанные на постановлении от 31.05.2011 № 1625 и протоколе об итогах аукциона от 18.07.2011 № 11-4, остались неизменными. В совокупности указанные выше 18 земельных участков представляли собой территорию IV микрорайона Северного жилого массива; с учетом предусмотренного постановлением от 31.05.2011 № 1625 объема жилой застройки для III и IV микрорайонов (80 тыс. кв. м) и соотношения площадей участков, образующих каждый из указанных микрорайонов (III микрорайон – 18,9880 га; IV микрорайон – 6,7896 га), объем требуемой комплексной жилой застройки IV микрорайона составлял 21 071,3 кв. м. Ни в спорных договорах аренды, ни в соглашениях о неустойке к ним площадь требуемой комплексной застройки не определена. В ходе осуществления комплексной жилой застройки микрорайона IV Северного жилого массива в срок, установленный постановлением от 31.05.2011 № 1625, документацией об аукционе (до 17.07.2016), застройщиками в лице общества и его субарендаторов было введено в эксплуатацию 36 855,4 кв. м. Таким образом, общая площадь введенного в эксплуатацию жилья в IV микрорайоне (36 855,4 кв. м) превышает объем требуемой жилой застройки для данного микрорайона (21 071,3 кв. м). Основания для вывода о нарушении ответчиком обязанности по комплексной жилой застройке IV микрорайона, как обеспечивающей публичный интерес муниципального образования город Таганрог по обеспечению граждан жильем, отсутствуют; соответственно, нет оснований для применения к ответчику обеспечивающей исполнение данной обязанности санкции в виде неустойки.

В кассационной жалобе комитет просит апелляционное постановление от 17.04.2017 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. 

По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции не учел, что предметом исковых требований явилось неисполнение ответчиком обязательств, связанных с комплексным освоением определенных земельных участков: с кадастровыми номерами 61:58:0004524:78 и 61:58:0000000:44747, не имеющих отношения к другим 11-ти участкам, на которых осуществлено строительство 36 855,4 кв. м жилья. Апелляционный суд также не учел, что комплексное освоение территорий включает в себя не только непосредственно осуществление жилищного строительства, но и выполнение инженерных изысканий, подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и проведения благоустройства, ведение иного строительства. По состоянию на 01.08.2016 на предоставленных в аренду спорных земельных участках зарегистрированы объекты лишь незавершенного строительства. Неустойка в соответствии со статьями 330, 421 Гражданского кодекса  определена пунктом 8.1 договоров аренды № 15-232 и № 15-233, соглашениями о такой неустойке. Факт ненадлежащего исполнения обязательства со стороны ответчика был установлен и подтвержден материалами дела.

Обществом представлен письменный отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы, которые поддержаны его представителем в судебном заседании. 

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит принятые по делу судебные акты подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства и суть возникших между сторонами разногласий, явившихся предметом судебного разбирательства по настоящему делу, установлены судами при рассмотрении дела № А53-31719/2016, изложены в принятых по нему судебных актах.

Видно из материалов дела, что комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков не разграниченной государственной собственности от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233. По условиям данных договоров, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из земельных населенных пунктов с кадастровым номером 61:58:0004524:78, площадью 1 722 кв. м, и с кадастровым номером 61:58:0000000:44747, находящиеся в г. Таганроге Ростовской области, по пер. 1-й Новым, 26-в и 26-г, для размещения комплексной жилой застройки; для жилой застройки Северного жилого массива. Срок аренды установлен с 29.07.2015 по 17.07.2016 (т. 1, л. д. 36 – 43, 52 – 60).

Согласно пунктам 4.9. договоров аренды ответчик обязуется осуществить жилищное строительство до 17.07.2016. 

Пунктами 8.1 договоров аренды установлены особые условия об обеспечении обязательств по комплексному освоению земельных участков уплатой неустойки, соглашения о которой должны быть совершены в письменной форме. При неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств уплачивается штраф (в размере             405 797 рублей и 319 783 рубля), в обеспечение уплаты которого заключаются договоры залога (на сумму не менее размера штрафов). 

29.07.2015 комитет и общество заключили соглашения о неустойке № 4 и № 5        (т. 1, л. д. 48 – 49, 65 – 66).

В пунктах 1.2 соглашений о неустойке стороны определили, что предусмотренная этими соглашениями ответственность арендатора (штраф в размере 405 797 рублей и 319 783 рубля) наступает в следующих случаях: 1) по истечении срока действия договора аренды для завершения жилищного строительства на участке не будет обеспечено выполнение всех условий по его комплексному освоению, указанных в договоре аренды; 2) до истечения срока действия договора аренды он будет расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя по основаниям, предусматривающим вину арендатора).

Стороны также подписали договоры залога от 29.07.2015 № 4, № 5, в обеспечение исполнения обязательства залогодателя (общества) по уплате неустойки в виде штрафа     (т. 1, л. д. 44 – 47, 61 – 64). 

Указывая, что на спорных земельных участках, предоставленных обществу в аренду по договорам от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, жилищное строительство не осуществлено в срок до 17.07.2016, то есть арендатором не выполнены принятые на себя обязательства, комитет потребовал в течение 14 дней со дня получения требований          (от 26.08.2016) уплатить ему штрафы в размере 405 797 рублей и 319 783 рубля (т. 1,          л. д. 34 – 35, 50 – 51).

Ссылаясь на то, что вышеназванные требования получены обществом 29.08.2016, однако штрафы не уплачены, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

При рассмотрении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что в соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса и    статьей 11 Гражданского кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными    статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 309, пункт 1 статьи 310 Гражданского кодекса).

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса).

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 № 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, судебные инстанции пришли к различным (противоположным) выводам относительно наличия оснований для возложения на общество ответственности за неисполнение обязательств по договорам аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233.

Вместе с тем, содержание и соотношение обязательств, возложенных на арендатора договорами аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, и закрепленных в соглашениях о неустойке от 29.07.2015 № 4 и № 5 случаев наступления ответственности арендатора в виде неустойки, а также условий, предусмотренных постановлением от 31.05.2011 № 1625, извещением о проведении аукциона, судебные инстанции с исчерпывающей полнотой не исследовали.

В силу действующего в спорный период пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя не только осуществление жилищного строительства, но и подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Как следует из постановления от 31.05.2011 № 1625 и опубликованного в газете «Таганрогская правда» 3 – 9 июня 2011 года извещения о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков (т. 2, л. д. 14 – 16, 90), назначением участков является комплексное освоение в целях жилищного строительства. 

При этом арендатор земельных участков, предназначенных для комплексного освоения Северного жилого массива в г. Таганроге, должен был обеспечить жилищное строительство не только определенного объема (не менее 80 тыс. кв. м жилья), но и в соответствии с утвержденным проектом планировки. 

Аукционной документацией, в соответствии с пунктом 3 статьи 38.2 Земельного кодекса (в применимой редакции), устанавливались максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Между тем, конкретный объем обязательств арендатора, предусмотренный договорами аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и № 15-233, с учетом планировочной и межевой документации применительно к спорным участкам, и фактически выполненных обязательств, судами достоверно не установлен (в судебных актах не отражен). Градостроительные планы спорных земельных участков, сведения о выданных (не выданных) разрешениях на строительство объектов на данных участках, в материалах дела также отсутствуют. Судебные инстанции не обсудили со сторонами вопрос о состоянии договоров аренды земельных участков от 29.07.2015 № 15-232 и               № 15-233, исключив, тем самым, продление сроков их действия. 

При таких обстоятельствах решение от 01.02.2017 и апелляционное постановление от 17.04.2017 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, пункт 3 части 1      статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.02.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2017 по делу                               № А53-31719/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

	Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий							    Н.С. Мазурова

Судьи	                                                                                                                А.И. Мещерин 

      									                И.В. Сидорова