Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-3606/2020

город Якутск

07 октября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 28.09.2020.

Мотивированное решение изготовлено 07.10.2020. 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) от 29.05.2020 №17/05, к Департаменту имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о признании недействительным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября, выраженный в письме №940 от 03.07.2020,

о признании незаконным отказа, выраженный в письме №604 от 07.05.2020, в передаче прав и обязанностей по договору аренды №09-1/2014-1115 от 28.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября, под автостоянку для постоянного хранения индивидуальных автомобилей без права капитального строительства, с ООО «Триана» на ООО «ИнЭРГО»,

об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября,

с участием представителей заявителя ФИО2 по доверенности, департамента ФИО3 по доверенности.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Инэрго" (далее - заявитель, Общество) обратилось в  Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с требованием к Окружной Администрации  МО «Город Якутск» об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября (дело № А58-3606/2020).

В процессе рассмотрения дела по ходатайству Общества ответчик был заменен с Окружной Администрации МО «Город Якутск» на Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (далее - Департамент, административный орган).

Также заявитель обратился в Арбитражный суд с требованием к Департаменту о  признании незаконным отказа в предоставлении Обществу муниципальной услуги «Передача прав и обязанностей по договору аренды, земельного участка, предоставленного из земель, находящейся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена», изложенного в письме №604 от 07.05.2020 (дело № А58-3608/2020).

Определением Арбитражного суда Республики Саха(Якутия) от 02.07.2020  по делу № А58-3608/2020 было удовлетворено ходатайство сторон и указанное дело было объединено с делом № А58-3606/20 в одно производство для их совместного рассмотрения.

Общество обратилось с требованием к Департаменту о признании недействительным отказа Департамента в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, выраженный в письме № 940 от 03.07.2020 (дело № А58-4657/2020).

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 11.08.2020 по делу №А58-4657/2020 было удовлетворено ходатайство сторон, и указанное дело было объединено с делом №А58-3606/20 в одно производство для их совместного рассмотрения.

19.09.2020 Обществом представлено уточнение требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации из содержания которого следует, что заявитель просит суд :

- признать незаконным отказ в предоставлении Обществу муниципальной услуги «Передача прав и обязанностей по договору аренды, земельного участка, предоставленного из земель, находящейся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена», изложенного в письме № 604 от 07.05.2020.

- признать недействительным отказ Департамента в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, выраженный в письме № 940 от 03.07.2020 и устранить нарушение прав и законных интересов Общества путем понуждения к заключению договора аренды.

С учетом пояснений представителя Общества в судебном заседании заявитель отказывается от требования к департаменту об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября.

Данные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. С учетом отказа заявителя от части требований и принятия данного отказа судом, суд производство в данной части требований прекращает в порядке статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом установлены следующие обстоятельства дела.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами ООО «Триана», на основании полученного в установленном порядке   разрешения на строительство № Rа 14301000-68-14 от 18.04.2014 (выданного взамен разрешений № RU14301000-60-10 от 21.03.2013 и 11.06.2010) произвело постройку - объекта незавершенного строительства, «Торговый центр на Автостраде 50 лет Октября г. Якутска» (адрес: РС(Я), г. Якутск, Автострада 50 лет Октября, квартал 169, дом 6, кадастровый номер № 14:36:101032:322), площадь застройки 14 953,50 кв. м., степень готовности 60%, инвентарный номер 98401000/ЯК1/019515) расположенного на земельном участке с кадастровым №14:36:101032:717 (категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - торговый центр, общей площадью 6682 кв. м.).

Кроме того, 28.11.2014 между ООО «Триана» и Департаментом был заключен договор № 09-1/2014 -115  аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:101032:203 ,общей площадью 5 819 кв.м., под автостоянку для постоянного хранения индивидуальных автомобилей, без права капитального строительства, расположенный 

<

...> Октября. 

Срок данного договора был установлен на 3 года до 28.11.2017.

Пунктом 3.1.3 договора стороны установили право арендатора по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.

Также пунктом 4.2.2 договора установлено право департамента в случае ликвидации, реорганизации арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с его правопреемником.

Указанный земельный участок был передан ООО «Триана» на основании акта приема-передачи 28.11.2014. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

На основании решения участников Общества, оформленного Протоколом № 1 внеочередного общего собрания от 17.10.2017 были утверждены итоги внесения ООО «Триана» в качестве неденежного вклада в уставный капитал Общества указанного объекта недвижимости с земельным участком, на котором он расположен.

Также вышеуказанным протоколом была утверждена передача всех прав и обязательств по договору аренды земельного участка № 09-1/2014-1115 от 28.11.2014 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:101032:203 от ООО «Триана» к Обществу, что также подтверждается Актом приема-передачи № 2 от 17.10.2017.

На основании указанного решения от 18.10.2017 между ООО «Триана» и Обществом был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 09-1/2014-1115 от 28.11.2014 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:101032:203 согласно которого ООО «Триана» передала, а заявитель принял все права и обязанности по указанному договору аренды.

Данный договор по соглашению сторон имеет силу акта приема передачи земельного участка во владение Общества.

В связи с тем, что объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенный под ним были переданы Обществу и  заявитель зарегистрировал на него свои права и продолжил осуществление строительства объекта, окружной Администрацией МО «город Якутск» ему было выдано разрешение на строительство № 14-RU 14301000-101-2019 от 12.11.2019 года.

Из содержания данного разрешения на строительство следует, что объект строительства включает в себя два земельных участка: с кадастровыми номерами 14:36:101032:717 (под зданием Торгового Центра) и 14:36:101032:203 (под автостоянку Торгового Центра).

При этом, согласно плана благоустройства из проектной документации парковка для легковых автомобилей изначально входила в проект строительства объекта «Торговый центр на Автостраде 50 лет Октября г. Якутска». Из содержания данного проекта на земельном участке с кадастровым номером 14:36:101032:203 предусмотрено благоустройство прилегающей территории проектируемого здания. Запроектировано 2 асфальтобетонных въезда/выезда с круговым проездом, предусмотрена прокладка инженерных сетей, стоянка автотранспорта на 142 машино-места (исходя из фактического размера земельного участка) расположена вдоль главного фасада, тротуар запроектирован параллельно автостраде 50 лет Октября с перпендикулярными выходами к стояночным местам. На тротуаре организованы места отдыха со скамейками и урнами. У входов в проектируемый объект должно быть установлено детское игровое оборудование на прорезиненном покрытии. Контейнеры для ТБО располагаются вдоль заезда/выезда с северо-восточной стороны участка. Вдоль восточной и западной границ участка запроектированы водосточные лотки для сбора талых и ливневых вод.

Из содержания выписки из ЕГРЮЛ ООО «Триана» было ликвидировано и исключено из реестра 07.08.2018.

Заявитель полагая, что с момента заключения договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18.10.2017 он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203 и фактически продолжает им пользоваться в отсутствие возражений со стороны арендодателя 02.03.2020 обратился в Департамент с заявлением о даче согласия на перевод прав и обязанностей по указанному договору аренды с  ООО «Триана» на заявителя.

Письмом от 17.05.2020 № 604 руководитель Департамента сообщил Обществу об отказе в предоставлении муниципальной услуги «передача прав и обязанностей по договору в связи с окончанием срока действия договора аренды от 28.11.2017.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился с заявлением о его оспаривании в Арбитражный суд.

Кроме того, 15.06.2020 Общество, руководствуясь подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ  направило в адрес Департамента заявление о предоставлении  в аренду земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203 без торгов, для завершения строительства объекта недвижимости.

Письмом от 03.07.2020 № 940 руководитель департамента отказал в заключении договора аренды Обществу по основанию того, что договор аренды земельного участка  от 28.11.2014 №09-1/2014-1115 был расторгнут 29.06.2018.

Не согласившись с данным отказом, заявитель обратился с заявлением о его оспаривании в Арбитражный суд.

В представленных отзывах на указанные заявления департамент отклонил требования заявителя, указав, что поскольку договор аренды земельного участка от 28.11.2014 №09-1/2014-1115 был расторгнут и его дальнейшая пролонгация по истечению его срока действия невозможна, оснований для перевода прав по нему, а также заключения нового договора аренды с заявителем на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не имеется.

В судебном заседании объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с 14 часов 25 минут 21.09.2020 до 15 часов 00 минут 28.09.2020. После судебного перерыва судебное разбирательство продолжено.

В судебном заседании представитель общества представил в суд дополнительные документы, свидетельствующие о фактическом пользовании заявителем спорным земельным участком (справка об отсутствии задолженности по арендной плате по состоянию на 29.05.2019, акт об использовании земельного участка от 17.09.2020, фотоматериал), которые приобщены к материалам дела.

Также представителем Департамента представлен дополнительный отзыв по делу из содержания которого следует, что Департамент подтверждает фактическое пользование спорным земельным участком Обществом и факт его действия на неопределенный срок с четом требований статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы заявителя и возражения Департамента, приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными решений, действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Оборот земельных участков в силу статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что Департамент является уполномоченным органом по управлению и распоряжению земельными ресурсами на территории МО «Город Якутск».

Как следует из материалов дела, 18.10.2017 между ООО «Триана» и Обществом был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 09-1/2014-1115 от 28.11.2014 на земельный участок с кадастровым номером 14:36:101032:203 согласно которого ООО «Триана» передала, а  заявитель принял все права и обязанности по указанному договору аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 и пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

В силу пункта 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, требование первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода требования. 

 В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" по смыслу статьи 392.3 ГК РФ стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу.

В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга. По смыслу статей 392.3 и 391 ГК РФ, если с согласия арендодателя арендатор и третье лицо заключили договор перенайма, то третье лицо полностью заменяет первоначального должника в отношениях с кредитором и обязано вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, в том числе до вступления в договор, если в соглашении о передаче договора не предусмотрено иное. Вместе с тем, если такой перенаем правомерно происходит без согласия арендодателя, например, в случае, предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, первоначальный и новый арендаторы, по общему правилу, несут солидарную ответственность перед арендодателем за встречное исполнение в ответ на исполнение, осуществленное арендодателем до заключения соглашения о передаче договора (статья 323 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка,  вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Поскольку материалами дела подтверждено, что права и обязанности по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов под кадастровым номером 14:36:101032:203 ,общей площадью 5 819 кв.м., под автостоянку для постоянного хранения индивидуальных автомобилей, без права капитального строительства, расположенный 

<

...> Октября от 28.11.2014 были переданы первоначальным арендатором  (ООО Триана»)  Обществу в порядке предусмотренном пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (путем внесения в уставной капитал Общества) суд приходит к выводу о том, что с момента заключения указанного договора (18.10.2017) заявитель стал арендатором по указанному договору. 

При этом, в силу прямого указания закона согласия Департамента на замену Арендатора не требовалось.

Суд также отмечает, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, приобретатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило применяется при отчуждении как объектов недвижимого имущества, строительство которых завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Данная правовая позиция выражена в Определении Верховного суда РФ от 2 апреля 2020 по делу N 302-ЭС19-23916.

В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 82/09).

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Из содержания письма главы Окружной Администрации города Якутска от 12.07.2019 № 01-598, направленного в адрес Общества следует, что орган местного самоуправления был уведомлен о состоявшемся переходе прав и обязанностей по договору аренды от 28.11.2014, а также подтвердил, что в силу части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор возобновлен по согласию сторон на неопределенный срок.

Более того, выдавая Обществу разрешение на строительство от 12.11.2019 орган местного самоуправления указал, что земельный участок с кадастровым номером 14:36:101032:203 необходим для ее использования объекта строительства.

В соответствии с пунктом 2.16. Административного регламента предоставления Окружной администрацией города Якутска муниципальной услуги "Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена", утвержденного Постановлением Окружной администрации г. Якутска от 29.06.2012 N 116п  основаниями для отказа в предоставлении муниципальной услуги являются:

- наличие задолженности по арендной плате за земельный участок;

- отсутствие регистрации договора аренды земельного участка в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС(Я), в случае, если договор подлежит государственной регистрации;

- истечение срока аренды земельного участка при наличии условия о прекращении действия договора в срок, установленный договором аренды;

- с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, в том числе при наличии вступившего в отношении арендатора решения суда о признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.

Отказывая в предоставлении указанной услуги на основании письма Департамента № 604 от 07.05.2020 административный орган пришел к выводу о том, что 28.11.2017 истек срок аренды земельного участка, а его продление на неопределенный срок не допускается законом.

Данный вывод департамента является несостоятельным в силу следующего.

Земельным кодексом Российской Федерации и Законом N 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума N 73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, прямо не исключено применение положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данная правовая позиция изложена в Определении Верховного суда РФ от 20 мая 2020 г. N 310-ЭС19-25907.

В связи с тем, что на момент рассмотрения заявления Общества от 02.03.2020 Департамент, осуществляющий полномочия органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками достоверно знал, что заявитель с 18.10.2017 являлся арендатором по договора аренды от 28.11.2014 и действия указанного договора было продлено на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что правовых оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги «Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, предоставленного из земель, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена» у административного органа не имелось. 

При таких обстоятельствах, суд признает требования заявителя о признании незаконным отказа в предоставлении Обществу муниципальной услуги «Передача прав и обязанностей по договору аренды, земельного участка, предоставленного из земель, находящейся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена», изложенный в письме Департамента № 604 от 07.05.2020 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также в связи с рассмотрением в одном производстве требования о признании незаконным отказа в заключении с Обществом договора аренды земельного участка, в целях процессуальной экономии, суд считает возможным установить, что заявитель является арендатором по договору аренды № 09-1/2014-1115 от 28.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, под автостоянку для постоянного хранения индивидуальных автомобилей без права капитального строительства с 18.10.2017.

В части требований заявителя о признании недействительным отказа Департамента в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, выраженный в письме № 940 от 03.07.2020 суд приходит к следующим выводам. 

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В пункте 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта договор аренды заключается на срок до трех лет.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Закона N 171, действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответствующая правовая позиция сформулирована в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 N 308-ЭС19-25765.

Общество, обращаясь к Департаменту с заявлением от 15.06.2020 указало, что обладает правом на заключение договора аренды земельного участка  по основаниям предусмотренном подпунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с приложением соответствующих документов.

В соответствии с частью 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Отказывая в удовлетворении заявления Общества департамент в письме № 940 от 03.07.2020 указал, что поскольку договор аренды № 09-1/2014 -115 от 28.11.2014 был прекращен актом от 29.06.2018, а следовательно отсутствуют основания предусмотренные подпунктом 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав в совокупности и взаимосвязи представленные доказательства и оценив доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о том, что вывод Департамента о прекращении договора аренды № 09-1/2014 -115 от 28.11.2014 на момент обращения Общества с заявлением  не может быть признан обоснованным.

Так, как было указано выше, арендатором указанного договора в силу договора с 18.10.2017 стало Общество. Таким образом, право аренды  указанного участка перешло к заявителю до истечения срока договора от 28.11.2014.

Также документами, представленными в дело достоверно установлено, что с момента передачи земельного участка по договору от 18.10.2017 данная земля не выбывала из фактического владения Общества и возражений ее использования со стороны Департамента, до момента обращения с настоящим заявлением Общества в Арбитражный суд, заявлено не было.

Общество доказало и орган местного самоуправления письменно подтвердил наличие арендных отношений по договора аренды № 09-1/2014 -115 от 28.11.2014 на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на момент обращения Общества с заявлением от 15.06.2020 в Департамент, у него имелись все основания предусмотренные  частью 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для получения исключительного права аренды на земельный участок с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу 

<

...> Октября сроком на 3 года для завершения строительства объекта  незавершенного строительства, «Торговый центр на Автостраде 50 лет Октября г. Якутска» (адрес: РС(Я), г. Якутск, Автострада 50 лет Октября, квартал 169, дом 6, кадастровый номер № 14:36:101032:322), площадь застройки 14 953,50 кв. м..

Представленные в суд документы (копия заявления представителя ООО «Триана» о расторжении по соглашению сторон договора аренды, акт приема передачи земельного участка от 29.06.2018) суд оценивает критически, поскольку на указанную дату  ООО «Триана» уже не являлась стороной договора от 28.11.2014, также отсутствуют доказательства того, что указанный земельный участок фактически находился во владении последнего. 

Кроме того, как было установлено материалами дела и подтверждено актом осмотра от 17.09.2020, представленного Департаментом земельный участок находится во владении заявителя с 18.10.2017, тогда как доказательств его передачи после расторжения договора после 29.06.2018 в адрес Общества суду не представлено.

При таких обстоятельствах, требование заявителя о признании отказа Департамента в заключении с Обществом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, выраженный в письме № 940 от 03.07.2020 суд признает законным и обоснованным.

Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

При этом применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям:

- быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы,

- обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами),

- быть обусловленной существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу.

Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определенного способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определенного действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности и взаимосвязи, суд пришел к выводу, что поскольку материалами дела установлено, что Общество имеет исключительное право на заключения договора аренды земли без торгов сроком на 3 года для завершения строительства объекта недвижимости, на административный орган возможно возложить обязанность по направлению необходимых документов в адрес Общества для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203. находящегося по адресу: 

<

...> Октября.

При обращении в суд, заявитель по заявленным требованиям произвел судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей, которые в силу требований статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на Департамент.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

уточнение требований принять. 

Производство по требованию о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, выраженного в письме и исполняющего обязанности главы Городского округа «Город Якутск» ФИО4 № 05/35 от 16.01.2020, прекратить.

Признать незаконным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в предоставлении Обществу с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) муниципальной услуги «Передача прав и обязанностей по договору аренды, земельного участка, предоставленного из земель, находящейся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена», изложенный в письме № 604 от 07.05.2020.

Признать Общество с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) арендатором по договору аренды № 09-1/2014-1115 от 28.11.2014 земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, под автостоянку для постоянного хранения индивидуальных автомобилей без права капитального строительства с 18.10.2017.

Признать недействительным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в заключении с Обществом с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203, находящегося по адресу: 

<

...> Октября, выраженный в письме № 940 от 03.07.2020. 

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в течении десяти дней с момента вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) путем направления ему необходимых документов для заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 14:36:101032:203. находящегося по адресу: 

<

...> Октября.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Окружной администрации города Якутска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Инэрго" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев