АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТВЕРСКОЙ ОБЛАСТИ 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А66-11529/2019

г.Тверь

28 мая 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2020 года

Арбитражный суд Тверской области в составе судьи Бачкиной Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ключкиной У.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Акционерного общества «Тандер», г.Краснодар

к Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр», Тверская область

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью «Бирюза», г.Вышний Волочек

о расторжении договора аренды и взыскании 640 000 руб. задолженности,

установил:

Акционерное общество «Тандер» (далее – истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании Общества с ограниченной ответственностью «Кедр» (далее – ответчик) задолженности по арендной плате за период с 01.07.2016 по 28.02.2019 в размере 640 000 руб. и расторжении договора аренды № К13 от 01.11.2013.

Стороны в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте проведения разбирательства по делу, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не заявили. 

Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон в порядке статьи 156 АПК РФ.

От истца поступило ходатайство об отзыве ранее заявленных ходатайств о фальсификации доказательств и о назначении судебной экспертизы по делу.

Из материалов дела следует, что 01.11.2013 между Закрытым акционерным обществом Торгово-производственным предприятием «Бирюза» (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Кедр» (Арендатор) заключен договор аренды №К13 недвижимого имущества (далее – Договор аренды), согласно условиям которого, арендатору предоставлено во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение (помещения №26, 27, 28), общей площадью 49,8 кв.м., находящееся в здании магазина обще площадью 665,4 кв.м. по адресу: Тверская обл., пгт. Красномайский, ул. Кирова, д. 35 (кадастровый номер 69:06:18 03 01:0010:21/7/06/1061/А) для организации торговли фармацевтической продукцией, продукцией медицинского назначения, парафармацевтикой.

Договор заключен на 10 лет с 01.11.2013 по 20.11.2023 включительно (пункт 6.1 договора аренды).

05.12.2013 Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области проведена регистрация договора аренды.

18.02.2014 между Закрытым акционерным обществом «Торгово-производственным предприятием «Бирюза» (Продавец) и Закрытым акционерным обществом «Тандер» (Покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества №ТвФ/87/14, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: Тверская обл., Вышневолоцкий р-н, пгт. Красномайский, ул. Кирова, д. 35:

- здание магазина, назначение: нежилое, общей площадью 665,4 кв.м., кадастровый номер 69:06:18 03 01:0010:21/7/06/1061/А (далее – здание);

- земельный участок площадью 1518 кв.м., с кадастровым номером 69:06:0180301:10, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания здания магазина.

Земельный участок и нежилое здание переданы покупателю по акту приема передачи от 18.02.2014.

Переход права собственности на указанное недвижимое имущество подтверждается регистрационной записью Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области №69-69-06/0113/2014-044 от 26 февраля 2014г.

Таким образом, в соответствии со статьей 617 ГК РФ, с даты внесения вышеуказанной записи в ЕГРН к АО «Тандер» перешли права и обязанности Арендодателя по договору аренды недвижимого имущества №К13 от 01.11.2013. 

Пунктом 5.2.1 договора аренды стороны определили, что арендная плата составляет 20 000 руб., без НДС в месяц.

В нарушение указанного пункта ООО «Кедр» не перечисляло арендную плату в пользу АО «Тандер», в связи с чем, за ним образовалась задолженность в размере 640 000 руб. за период с 01 июля 2016г. по 28 февраля 2019г.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия №48 от 06.03.2019 о неисполнении обязанности по оплате арендной платы по договору аренды. 

В ответ на претензию ответчик сообщил, что добросовестно и в срок оплачивал арендные платежи в адрес предыдущего собственника здания — ЗАО «Торгово-производственное предприятие «Бирюза» (с 30.09.2014 ООО «Бирюза»), предоставив бухгалтерскую справку ООО «Бирюза» от 13.03.2019г., согласно которой ООО «Бирюза» за период с 01.11.2013 по 13.03.2019 получило от ООО «Кедр» 1 280 000 рублей по указанному договору.

Полагая свои права нарушенными уклонением ответчика от внесения арендных платежей в порядке и сроки, установленные договором, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Указанная норма закона содержит перечень юридических фактов, с которыми связано возникновение гражданских прав и обязанностей, как по воле субъекта  гражданского права, так и помимо его воли. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды носит возмездный характер, на арендатора возлагается обязанность  внесения арендной платы, определенной в договоре в порядке, на условиях и в сроки согласованные сторонами (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Смена собственника не может затрагивать права арендатора, гарантированные положениями статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации    обязательства должны исполняться надлежащим образом  в соответствии с их условиями и требованиями закона.

Материалами дела подтверждается факт передачи помещений в аренду ответчику. Факт владения и пользования переданным в аренду недвижимым имуществом ответчиком не оспорен.

В соответствии пунктом 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается  сторона в обоснование своих требований, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). К числу таких последствий относится признание судом требований истца обоснованными в случае непредставления ответчиком доказательств опровергающих их правомерность.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком не представлено доказательств своевременного исполнения обязательств по внесению арендной платы перед собственником имущества – АО «Тандер».

Доводы ООО «Кедр» о перечислении платы за арендованное имущество в пользу предыдущего арендатора – ООО «Бирюза», отклоняются судом, поскольку из представленных ответчиком платежных поручений невозможно достоверно установить за какие помещения и по каким договорам аренды осуществлялись указанные перечисления денежных средств.

Кроме того, вопреки доводам ответчика и третьего лица, в материалы дела не представлено доказательств того, что в период с февраля 2014 года по февраль 2019 года расчеты по арендной плате за ООО «Кедр» производились ООО «Бирюза».

Относительно доводов ответчика о том, что ООО «Кедр» не знало о смене арендатора, суд отмечает следующее.

Как верно отмечено истцом, для совершения сделки по купле-продаже недвижимого имущества между Продавцом и Покупателем, требовалось получение одобрения общего собрания акционеров Продавца. 

Протоколом общего собрания акционеров ЗАО «Торгово-производственное предприятие «Бирюза» №4 от 06 февраля 2014г. сделка купли-продажи здания магазина была одобрена.

Исходя из выписки из реестра акционеров Продавца от 06 февраля 2014г. акционерами Продавца на момент одобрения совершения сделки были следующие физические лица:

1. ФИО2 (19,66% от общего количества акций);

2. ФИО3 (68,34% от общего количества акций);

3. ФИО4 (12% от общего количества акций).

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРЮЛ, ЗАО «Торгово-производственное предприятие «Бирюза» прекратило свою деятельность 30.09.2014г., его универсальным правопреемником является ООО «Бирюза» (ОГРН 

<

***>).

Исходя из выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 05 июля 2019г. единственным участником ООО «Бирюза», доля в уставном капитале которого составляет 100%, является ФИО2 (ИНН 

<

***>). 

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ по состоянию на 05 июля 2019г. участниками ООО «Кедр» (ОГРН 

<

***>) являются следующие физические лица: 

- ФИО5 ИНН 

<

***> (доля в уставном капитале 50%);

- ФИО2 ИНН 

<

***> (доля в уставном капитале 50%).

С учетом изложенного ФИО2, было достоверно известно о заключении между продавцом и покупателм сделки по купле-продаже здания магазина.

Таким образом, с учетом того, что ФИО2 является участником и ООО «Кедр» и ООО «Бирюза», ООО «Кедр» не могло не знать о произошедшей 26.02.2014 смене собственника здания магазина, в котором располагаются помещения №26,27,28, являющиеся предметом договора аренды №К13 от 01.11.2013г., и соответственно о произошедшем переходе прав и обязанностей Арендодателя к ЗАО «Тандер».

С учетом вышеизложенного, суд находит требования истца о взыскании арендных платежей обоснованными в заявленном размере. 

Одновременно, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды на основании пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского Кодекса РФ.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В подтверждение соблюдения претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора истцом представлена претензия от 06.03.2019 №48.

Факт нарушения ответчиком условий спорного договора аренды в части невнесения арендной платы более двух раз подряд, подтвержден материалами настоящего дела и установлен судом.

При указанных обстоятельствах требование о расторжении договора аренды № К13 от 01 ноября 2013г. также подлежит удовлетворению.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с удовлетворением иска, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

 

Р Е Ш И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Кедр»  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, дата регистрации – 26.08.2005) в пользу Акционерного общества «Тандер» (ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>, дата регистрации – 28.06.1996) 640 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды №К13 от 01 ноября 2013 г. за период с 01.07.2016 по 28.02.2019, а также расходы по уплате госпошлины в размере 21 800 руб. 

Исполнительный лист выдать в порядке статьи 319 АПК РФ.

Расторгнуть договор аренды №К13 от 01 ноября 2013 г.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Вологда в сроки и порядке, установленные АПК РФ. 

Судья                                                                                         Е.А. Бачкина