АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

__________________________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

Дело №А08-6572/2017

г.Калуга

24 марта 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 18 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 марта 2021 года

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судьи

судей

В.И. Смирнова

М.М. Нарусова

ФИО1

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи

при участии в заседании 

от истца: 

общества с ограниченной ответственностью «БелИнвест»

от ответчиков: 

Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода

Муниципального образования Городской округ «Город Белгород»

от третьего лица:

ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие»

ФИО2

ФИО3 - представитель по доверенности от 22.06.2020;

ФИО4 - представитель по доверенности 06.11.2020;

ФИО4 - представитель по доверенности от 05.11.2020; 

не явились, извещено надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведённом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Свердловского районного суда города Белгорода, кассационную жалобу ООО «БелИнвест» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 по делу №А08-6572/2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БелИнвест» (далее -истец, ООО «БелИнвест») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением к Комитету имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода (далее - ответчик, Комитет) с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в части; обязании установить цену продажи объекта недвижимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Муниципальное образование Городской округ «Город Белгород»; общество с ограниченной ответственностью «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие».

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 16.04.2018 Муниципальное образование Городской округ «Город Белгород» (далее -соответчик) исключено из числа третьих лиц по делу, привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

В ходе рассмотрения дела истец уточнял заявленные требования, просил о признать недостоверным отчет ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие» №029/17 об определении рыночной стоимости нежилого помещения площадью 227,5 м², расположенного по адресу: 

<

...>; признании недействительным абзац 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный №08 от 06.06.2017; о признании рыночной стоимости неотделимых улучшений объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 12.09.2016 в размере 1 861 424 рублей 94 копеек; о признании рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, расположенного по адресу: 

<

...>, за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 6 470 879 рублей 06 копеек; об обязании ответчика установить цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда г.Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный номер №08 от 06.06.2017, в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 6 470 879 рублей 06 копеек.

Указанные уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020 исковые требования ООО «БелИнвест» удовлетворены частично, суд признал абзац 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный №08 от 06.06.2017 недействительным, установил цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный №08 от 06.06.2017 в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 10 220 563 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 Решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу №А08-6572/2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «БелИнвест» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит, отменить судебные акты передать дело на новое рассмотрение в пределах судебного округа. Общество в жалобе указало, что заключение эксперта №067.04-0911 от 14.01.2020 №А08-6572/2017 подготовлено с нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Суд не установив фактические обстоятельства дела, назначил повторную экспертизу, нарушив положения статьи 87 АПК РФ, оснований для назначения повторной экспертизы не было. Определении суда первой инстанции от 06.06.2019 о приостановлении производства по делу, отсутствует обоснование для назначения повторной экспертизы по второму вопросу.

Комитет в отзыве просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы, мотивируя тем, что общество, не соглашаясь с экспертизой не представило доказательств ее неправомерности.

ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие» в ходатайстве от 11.02.2021 просит провести судебное заседание без участия представителя.

Представители истца и ответчика в судебном заседании поддержали доводы жалобы и отзыва на нее.

ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательное предприятие» в судебное заседание не явились, что в силу положений части 3 статьи 284 АПК РФ, что не препятствует рассмотрению кассационной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы указанные в жалобе и отзыве на нее, выслушав представителей сторон по делу, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность решения и постановления, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, установлено судами, 01.03.2016 между комитетом имущественных и земельных отношений администрации г.Белгорода (арендодатель) и ООО «БелИнвест» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №7995, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение муниципального фонда г.Белгорода, с кадастровым номером 31:16:0000000:0000:000321-00/001:0001/А/1007, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 227,5 м², с целевым назначением торгово-офисного центра.

В соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.6 арендатор имеет право по согласованию с арендодателем в установленном порядке производить капитальный ремонт имущества, за свой счет, арендатору не возмещаются затраты на произведенный текущий и капитальный ремонт принятого в аренду имущества.

Арендатор вправе с письменного согласия арендодателя, но оформленному в установленном порядке разрешению, производить за свой счет реконструкцию, переоборудование имущества. Затраты, понесенные при оформлении указанных работ, арендатору не возмещаются. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором в ходе выполнения работ по реконструкции, остаются муниципальной собственностью.

Согласно пункта 7.1 названного договора настоящий договор заключен на срок с 01.03.2016 по 01.02.2017.

В период с 2009 по 2015 года между указанными лицами были заключены договоры аренды данного помещения аналогичного содержания.

Письмами Администрации города Белгорода от 08.04.2009 №705, от 09.04.2009 №2212 ООО «БелИнвест» согласовано разрешение за счет собственных средств на выполнение работ по реконструкции нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: ул.Буденного, д.3 (т. 2, л.д.31-32).

12.09.2016 истец обратился в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества (т. 1, л.д.119).

Решением Администрации города Белгорода от 05.05.2017 об условиях приватизации объекта муниципальной собственности нежилого помещения площадью 227,5 м², расположенного по адресу: 

<

...>, ООО «БелИнвест» в соответствии с Законом №159-ФЗ получило преимущественное право приобретения арендуемого муниципального имущества путем заключения договора купли-продажи арендуемых им помещений.

15.05.2017 Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода вручил представителю истца проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>.

Согласно пункта 2.1 названного проекта договора цена продажи объекта недвижимости - помещения составляет 16 296 000 рублей, определенная на основании отчета ООО «Белгородское землеустроительное проектно-изыскательское предприятие» от 21.04.2017 №029/17.

Не согласившись с условиями пункта 2.1 проекта договора в части установления выкупной стоимости объекта недвижимости, истцом подписал проект договора с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта недвижимости - помещения составляет 3 858 268 рублей 05 копеек, определенная на основании кадастровой стоимости объекта недвижимости, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Ссылаясь на наличие возникших у сторон при заключении договора купли-продажи арендуемого объекта недвижимости разногласий, касающихся цены объекта, полагая, что указанная в распоряжении комитета стоимость помещения завышена, а величина рыночной стоимости объекта, установленная отчетом от 21.04.2017 №029/17, является недостоверной, общество обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с настоящими требованиями.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020 исковые требования ООО «БелИнвест» удовлетворены частично, суд признал абзац 1 пункта 2.1 в редакции договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный №08 от 06.06.2017 недействительным, установил цену в договоре купли-продажи арендуемого нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0101001:6445 муниципального фонда города Белгорода, расположенного по адресу: 

<

...>, регистрационный №08 от 06.06.2017 в размере его рыночной стоимости за вычетом произведенных неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 в размере 10 220 563 рублей.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 Решение Арбитражного суда Белгородской области от 23.07.2020 по делу №А08-6572/2017 оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением ООО «БелИнвест» обратилось с кассационной жалобой.

Суд округа отказывает в удовлетворении кассационной жалобы с учётом следующего.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ).

В соответствии со статьёй 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно пункта 2 части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи.

С целью сохранения за собой преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ, ООО «БелИнвест» подписало представленный ответчиком договор в установленный законом срок, вместе с тем, не согласилось с ценой имущества в договоре – 16 296 000 рублей, представило ответчику протокол разногласий с ценой договора – 3 858 268 рублей 05 копеек.

Как верно установлено судами, согласно пункта 2 части 8 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Однако, по смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, Законом №159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Поэтому, судами при рассмотрении дела подлежала установлению рыночная стоимость имущества, подлежащего приватизации.

В соответствии с пунктами 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Для установления рыночной стоимости выкупаемого имущества определением суда от 17.05.2018 назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 29.11.2018 №5181/6-3 стоимость неотделимых улучшений (произведенных работ и понесенных затрат) в арендуемом имуществе - нежилом помещении площадью 227,5 м², расположенном по адресу: 

<

...> по состоянию на 12.09.2016 рассчитана в локальном сметном расчете №1 (в ценах на 3 квартал 2016 года) и составляет 1 861 424 рубля 94 копейки. Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 м², расположенного по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 с учетом НДС составляет 8 332 304 рубля.

Арбитражный суд области, установив наличие в экспертном заключении от 29.11.2018 №5181/6-3 недочетов, не позволяющих проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов и соответственно сделать объективный вывод об обоснованности и достоверности проведенных экспертами расчетов, руководствуясь частью 2 статьи 87 АПК РФ, определением от 06.06.2019 назначил по делу повторную судебную экспертизу по оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений и объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту Союза «Белгородская торгово-промышленная палата».

Согласно заключению эксперта Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» от 14.01.2020 года №067.04-0911 рыночная стоимость неотделимых улучшений в арендуемом имуществе - нежилом помещении площадью 227,5 м², расположенном по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 31:16:0101001:6445 по состоянию на 12.09.2016 года, а также объем произведенных работ и понесенных затрат, который привел к созданию действительно неотделимых улучшений арендуемого имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и прочих факторов физического состояния помещения по состоянию на 12.09.2016 составляет 1 375 437 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости площадью 227,5 м², расположенного по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 31:16:0101001:6445, с учетом неотделимых улучшений по состоянию на 12.09.2016 года составляет 11 596 000 рублей без учета НДС.

Суд округа отклоняет доводы кассационной жалобы общества о том, что судами необоснованно приняты во внимание результаты повторной судебной экспертизы оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений и объекта недвижимости.

Приведенные ООО «БелИнвест» доводы о недостоверности заключения эксперта от 14.01.2020 №067.04-0911 носят формальный характер и допустимыми доказательствами по делу не подтверждены. 

Податель жалобы указывает, что экспертом при определении рыночной стоимости применены объекты-аналоги, расположенные в центре г.Белгорода, тогда как при производстве первоначальной экспертизы экспертом при определении рыночной стоимости применены объекты-аналоги, расположенные в непосредственной близости от спорного объекта.

Однако, возражения ООО «БелИнвест» относительно ненадлежащего подбора объектов-аналогов, а также использования в отчете недостоверной информации, не подтверждены представленными в дело доказательствами, использованная экспертом методология расчетов, предполагающая введение соответствующей корректировки на местоположение, не привела к ошибочному расчету рыночной стоимости.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной, в том числе в Определении от 17.02.2015 №274-О, статьи 286 - 288 АПК РФ, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела. Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо.

Оснований считать, что судами первой и апелляционной инстанции не полностью установлены существенные обстоятельства дела или не дана оценка представленным в дело доказательствам в соответствии с требованиями статьи 71, 86 АПК РФ у суда округа не имеется.

В обжалуемых судебных актах приведены мотивы, по которым суды пришли к обжалуемым ответчиком выводам, с указанием на конкретные доказательства по настоящему делу, исследованные и оцененные в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ.

Доводы кассационной жалобы не доказывают нарушения судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, а направлены на переоценку исследованных судами обстоятельств дела, представленных доказательств и сделанных на их основе выводов, что в силу положений статьи 286 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, являющихся самостоятельными основаниями для безусловной отмены принятых по делу судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьёй 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 29.07.2020 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2020 по делу №А08-6572/2017 оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий          В.И. Смирнов

Судьи             М.М. Нарусов

 

                                                                                                         ФИО1