ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №  А40-304074/18-180-2493

01 июля 2019 г.

г. Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019г.

Решение в полном объеме изготовлено 01 июля 2019г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:                                                                                

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Глебова В.С. 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРЕМНА" (115035, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА ПЯТНИЦКАЯ, 22, СТР.2 ОГРН: 1137746260827ИНН: 7705536330-26.03.2013)

ответчик: 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОСТЕЛЬ" (123112, ГОРОД МОСКВА, НАБЕРЕЖНАЯ ПРЕСНЕНСКАЯ, ДОМ 12, Э 45 КОМ 10 ОФИС 142 ОГРН: 1137746963111 ИНН: 7722822531-18.10.2013)

            О взыскании 4 306 590 руб. 17 коп. задолженности по договору аренды № 05-2014/К от 05.06.2014

в судебное заседание явились:

от истца – Гумерова А.Р. дов. от 21.09.2018г.

от ответчика – Васильева Е.В. дов. от 05.10.2018г.

Судебное заседание проводилось с перерывом с 28.06.2019 по 25.06.2019

У С Т А Н О В И Л:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КРЕМНА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о взыскании с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХОСТЕЛЬ"  4 306 590 руб. 17 коп. убытков.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Требования истца о взыскании дополнительно 508 431 руб. 81 коп. процентов на невыплаченный долг по арендной плате оставлено без рассмотрения определением от 15.05.2019г.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

05.06.2014 года между Истцом и Ответчиком был заключен Договор аренды № 05-2014/К. 

Объектом аренды по Договору являлось принадлежащее Истцу здание по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д.22, стр.2 (далее – «Здание»).

31.01.2017 года Истец направил в адрес Ответчика Уведомление за исх. № 08, в которым сообщил об отказе от исполнения Договора аренды № 05-2014/К в силу ст. 450.1 ГК РФ по основанию, предусмотренному п.19.2.1. Договора (неисполнение Арендатором обязательства по уплате арендной платы), которое было получено Ответчиком 14.02.2017. 

Договор был расторгнут 14.04.2017 года. 14.04.2017 года Здание было возвращено Ответчиком Истцу по акту приема-передачи. 

Данный факт подтвержден Решением Арбитражного суда г. Москвы по делу №А40-64667/17-41-609 от 12.12.2017. Данным судебным актом подтверждено, что Договор прекратил свое действие 14.04.2017.

Истец указывает на то, что решениями АС г. Москвы по делам № А40-238038/16-64-1516, А40-117460/17-16-686 с Ответчика взыскана арендная плата за пользование Зданием за период с июня 2016 года по 14.04.2017. 

17.04.2017 года между ООО «Кремна» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Казариным С.В. (Новый арендатор) был заключен Договор аренды № 03-2017/А (далее – Замещающая сделка).  Цена аренды, установленная в Замещающей сделке и дополнительных соглашениях к ней, ниже цены аренды, которую Ответчик был обязан платить Истцу по Договору аренды № 05-2014/К 05.06.2014 и дополнительных соглашениях к нему. 

В соответствии с п. 1 ст. 393.1 ГК РФ в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

Истец просит суд взыскать с ответчика убытки в размере 4 306 590 руб. 17 коп., рассчитанные как разница в цене сделки с Ответчиком и замещающей сделки за 2017 и 2018 год. 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, основанием для удовлетворения иска о возмещении убытковявляется совокупность условий: факт причинения вреда, противоправность действийпричинителя вреда, размер причиненного вреда и причинно-следственная связь между фактом причинения вреда и противоправными действиями.

Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Пунктом 1 ст. 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", если кредитор заключил замещающую сделку взамен прекращенного договора, он вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям замещающей сделки (пункт 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кредитором могут быть заключены несколько сделок, которые замещают расторгнутый договор, либо приобретены аналогичные товары или их заменители в той же или в иной местности и т.п.

Из пояснений сторон и представленных в материалы дела документов следует, что в России после 2016 года происходило стремительное снижение макроэкономических показателей, данный фактор, а также усилившаяся геополитическая нестабильность оказали дополнительное давление на рынок недвижимости в целом. Рынок коммерческой недвижимости является чувствительным к экономическим колебаниям; произошла переориентация рынка, на первый план вышли интересы потенциальных покупателей и арендаторов, в результате чего цены и ставки на вакантные площади значительно снизились. В связи с чем Ответчиком неоднократно направлялись в адрес Истца уведомления о невозможности платить арендную плату своевременно и в полном объеме в связи с изменением экономической ситуации в стране. Кроме того, истцу предлагалось рассмотреть возможность снижения арендной платы в соответствии с рыночной ситуацией на рынке аренды и ненадлежащим состоянием здания. 

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств":

- добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307, статья 393.1 ГК РФ).

- должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 ГК РФ). Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1 ГК РФ.

Пунктом 11 того же Постановления предусмотрено, что по смыслу статьи 393.1 ГК РФ, пунктов 1 и 2 статьи 405 ГК РФ, риски изменения цен на сопоставимые товары, 10 работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

Из пояснений ответчика следует, что в Здании, переданном в аренду, имелись существенные недостатки, препятствующие его использованию по целевому назначению. Кроме того, в процессе ремонта ответчиком были выявлены скрытые недостатки, которые не могли быть обнаружены при обычном способе приемки (зафиксировано Истцом и Ответчиком в Дополнительном соглашении №1 к Договору аренды), в результате чего период ремонтных работ с ожидаемых 6  месяцев увеличился до 21 месяца.

Указанный факт исследовался судом в рамках рассмотрения дела А40-64667/17-41-609. При этом судом было установлено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных ответчиком составляет 13 359 166 руб. 43 коп., в связи с чем с учетом п. 5 дополнительного соглашения от 01.12.2014 № 1 удовлетворил требования истца о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 10 687 333 руб. 14 коп.

Кроме того, ответчик ссылается на техническое заключение по обследованию фундаментов и изучению грунтов Здания от 08 ноября 2013 год. 

Данное Заключение устанавливает, что недостатки Здания являются результатом многочисленных трещин внутренних и внешних стен Здания, образовавшихся задолго ДО заключения Договора аренды с Ответчиком, а также особенностями места расположения Здания: на поверхности заболоченной поймы р. Москвы, что приводит к деформации фундаментов (подтверждается Техническим заключением 2013 года (страницы 8, 9, 10, 12, 13, 14, 46-50). Указанное исследование  выполнено по заказу  Истца при заключении Договора аренды и было передано Ответчику после начала осуществления им работ по ремонту Здания.

Ответчик указывает на то, что в связи с обнаруженными в ходе ремонта Здания дефектами, он пытался урегулировать данный вопрос с Истцом в течение длительного периода.

Многочисленные письма Ответчика в адрес Истца, в том числе: от 19.01.2015 года, от 03.02.2015 года, от 17.03.2016 года, от 03.03.2016 года, от 15.02.2016 года, от 26.01.2017 года, от 09.12.2016 года оставлены Истцом без удовлетворения: 

Своими силами осуществлять обязанность по проведению ремонта фундаментов и стен Здания Истец оказался, как и уменьшить ставку арендной платы для целей приведения  Здания в надлежащее состояние силами Ответчика. 

Из судебных актов по делу А40-117460/17-16-686 и А40-238038/16-64-1516 следует, что долг ответчика перед истцом по оплате арендной платы составлял 1 345 182 руб. и 2 436 135 руб. 58 коп., в то время как стоимость неотделимых улучшений составляла 13 359 166 руб. 43 коп. (решение по делу А40-64667/17-41-609).

Кроме того, из представленного в материалы дела заключения специалиста № 24.01.2017-СТЭ от 24.01.2017 следует, что для дальнейшей эксплуатации обследованного здания, рекомендуется выполнить дополнительное утепление наружных стен в комнатах №№ 13, 20 и утепление чердачного перекрытия в комнатах №№ 20, 24, а также устранить причины замачивания участков наружных стен. Восстановить гидроизоляционное покрытие фундамента и наладить работу дренажной системы.

Необходимость дальнейшего ремонта здания подтверждается также дополнительным соглашением к договору аренды от 20.09.2018, заключенным между истцом и новым арендатором – ИП Чугуновой В.И., согласно п. 1 которого Арендатор,  вследствие необходимости  проведения  ремонтных  работ  для возможности надлежащей эксплуатации арендуемого здания  по адресу: Москва, Садовническая улица, д.22 с.2 по собственной инициативе, своими силами, либо силами привлеченных им лиц осуществляет в Здании работы по ремонту чердачного помещения, а также ремонту инженерных сетей: систем водоснабжения, водоотведения, отопления, кондиционирования. Цена составляет 5 160 000 рублей.

Согласно Протокола Осмотра доказательств от 27.03.2017, еще до расторжения Договора аренды с Ответчиком, Истец вывесил объявление о сдаче здания в аренду по начальной цене 786 667 рублей в месяц. При этом Истец сам указал в объявлении об аренде Здания начальную стоимость ниже, чем по Договору с Ответчиком.

При этом ответчику было отказано в снижении цены и не было предложено снимать помещение по цене 786 667 рублей в месяц.

На основании изложенного, суд не может признать действия истца добросовестными, принимая во внимание стоимость произведенного ответчиком ремонта, а также необходимость дальнейшего ремонта здания и отказ истца засчитывать произведенные расходы в  счет оплаты арендной платы или снизить ее. 

При этом суд соглашается с доводами ответчика о том, что материалами дела устанавливается прямая причинная связь между бездействиями Истца по устранению недостатков Здания и его действиями по намеренному заключению Замещающей сделки по более низкой цене, что и стало причиной получения доходов Истца в меньшем размере. 

Согласно п. 11-13 Постановления ПЛЕНУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ от 23 июня 2015 г. N 25 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» применяя статью 15 ГК РФ, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Возмещение убытков в меньшем размере возможно в случаях, предусмотренных законом или договором в пределах, установленных гражданским законодательством.

По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВС № 7 от 24.03.2016 «О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОБ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ» по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. 

Ссылка истца на аналогичное дело, рассмотренное ВС РФ (Определение № 309-ЭС18-8924 от 04.10.2018) судом отклоняется, принимая во внимание иные обстоятельства настоящего дела, а именно: истцом не представлено доказательств, что он пытался передать помещение иному лицу по цене, аналогичной той, которая установлена для ответчика, а также того, что истец предлагал ответчику снизить цену до цены, указанной для 3 лица. Кроме того, в рамках настоящего дела имеются обязательства ответчика по возмещению неотделимых улучшений, связанных с необходимость ремонта знания для возможности его эксплуатации, размер которых в несколько раз превышал размер долга по арендной плате, а также суд принимает во внимание необходимость дальнейшего ремонта здания, что было произведено новым арендатором, при этом Арендодатель требовал от ответчика оплаты арендной паты в полном объеме. При этом в отношениях с 3 лицом -  ИП Чугуновой В.И. истец согласился засчитывать стоимость произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы (п.5 дополнительного соглашения от 20.09.2018г. 

Кроме того,  в качестве замещающей сделки истцом указан договор аренды № 03-2017/А от 17.04.2017 года, заключенный  между ООО «Кремна» (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Казариным СВ. (Арендатор), согласно которого в аренду было передано здание по адресу: Москва, Садовническая ул. д. 22 с.2. Однако данный договор до настоящего времени  не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст. п. 3 ст. 433 ГК РФ  Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Таким образом, применение такой меры гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, возможно, если доказаны в совокупности следующие условия: противоправность действий причинителя убытков, причинная связь между такими действиями и возникшими убытками, наличие понесенных убытков и их размер. Для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения требований.

Истцом не представлено доказательств, подтверждающих наличие в совокупности всех вышеуказанных условий.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истцом не доказана вина ответчика, состав и размер убытков, причинно-следственная связь между действиями ответчика и понесенными убытками, в связи с чем  требования истца являются  необоснованным и не подлежащими удовлетворению.

Госпошлина по делу распределяется в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 15, 393 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 86, 101, 106, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд        

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья:                          Т.А.Ламонова