АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-6626/2020

г. Владивосток

21 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года. 

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2020 года.

     Арбитражный суд Приморского края  в составе судьи  Шохиревой  С.Т., при ведении протокола/ аудиозаписи  секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое Управление муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к акционерному обществу «Торговый дом Владивостокский Гум» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности в размере 2 710 811,96 руб., пени в размере 319 229,18  руб., 

третье лицо Министерство имущественных и земельных отношений по Приморскому краю,

           при участии в заседании:

от истца – ФИО2, доверенность от 17.12.2019, удостоверение, диплом;

от ответчика – ФИО3, доверенность от 05.05.2018, паспорт, диплом ДГУ 17553 от 08.06.2007;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостка обратилось с исковым заявлением к акционерному обществу «Торговый дом Владивостокский ГУМ» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 710 811,96 руб. и пени в размере 319 229,18 руб., всего 303 041,14 руб.

          Определением суда от 10.08.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений по Приморскому краю. 

В судебном заседании 07.09.2020 суд в порядке ст.163 АПК РФ определил объявить перерыв до 14.09.2020, о чем сделано публичное объявление путем размещения информации о перерывах и продолжении судебного заседания на доске объявлений в здании суда и официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Приморского края (Постановление Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 № 99 «О процессуальных сроках»). После перерыва судебное заседание продолжено при участии тех же лиц. 

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме, пояснил, что между истцом и ответчиком был заключен Договор аренды земельного участка №01-Ю-13927 от 12.05.2011 в нарушении условий которого ответчик несвоевременно и не в полном объеме производил оплату арендной платы, в связи с чем,  образовалась задолженность в заявленной сумме. 

          Ответчик заявленные требования не признает, пояснил, что вся сумма задолженности по арендной плате была погашена в сентябре 2019 года, а именно, тогда когда ответчик получил требование о наличии задолженности. Ответчик считает требования об оплате пени необоснованными, поскольку документов об изменении арендной платы по договору в адрес ответчика не поступало, напротив, у ответчика имелась переплата по договору, что подтверждается актами сверки с Министерством имущественных и земельных отношений Приморского края (ранее Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края). 

          Изучив материалы дела, оценив доводы истца и представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил следующее.

          Как следует из материалов дела, между Департаментов земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и ОАО «Торговый дом Владивостокский ГУМ» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №01-Ю-13927 от 12.05.2011, согласно условиям которого Арендодатель на основании распоряжения департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края от 27.04.2011 №1139 предоставляет, а Арендатор принимает в аренду с множественностью лиц на стороне Арендатора земельный участок с кадастровым №25:28:010007:0234 площадью 1171 кв.м. (доля участия ОАО «Торговый дом Владивостокский ГУМ» в праве составляет 71/100, что соответствует 831,41 кв.м. без выдела в натуре), из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: 

<

...> (установлено относительно ориентира здания (лит.1, 1А), расположенного в границах участка), для использования в целях дальнейшей эксплуатации здания (лит.1, 1А) с условием согласия сторон на вступление в договор аренды иных правообладателей помещения в здании.

         В силу п.1.3 договора срок аренды участка устанавливается с 27.04.2011 по 26.04.2021. 

         Согласно п.2.1 договора Арендатору устанавливается арендная плата в размере 234 205,54 руб.

         В силу п.2.5 договора размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления к договору, либо направления Арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое Арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес Арендодателя. 

          Предупреждением об исполнении обязательств №28/16-7152 от 12.09.2019 истец уведомил ответчика о том, что по спорному договору произведен перерасчет арендной платы, согласно которому с 01.01.2017 арендная плата составила 216 524,36 руб. ежемесячно, в год – 2 598 292,27 руб. В связи с нарушением арендатором условий договора в части внесения арендной платы, задолженность по арендной плате и начисленной неустойки по договору аренды земельного участка по состоянию на 09.09.2019 составляет 3 030 041,14 руб., в том числе по арендной плате 2 710 911,96 руб., по пене – 311 229,18 руб., в связи с чем,  просил оплатить образовавшуюся задолженность в 7-дневный срок с момента получения настоящего предупреждения  по указанным реквизитам. 

          Платежным поручением №480 от 20.09.2019 подтверждается оплата ответчиком задолженности в размере 2 710 811,96 руб. (назначение платежа: арендная плата за земельный участок по Договору №01-Ю-13927 от 12.05.2011).  

          Письмом №ВГИс208 от 04.10.2019 ответчик уведомил истца в ответ на Предупреждение об исполнении обязательств №28/16-7152 от 12.09.2019 о том, что в адрес ответчика ранее не поступало никаких документов (дополнительных соглашений) для внесения изменений в договор аренды по увеличению размера арендной платы, поэтому оплата аренды по договору производилась в согласованном ранее размере. После получения уведомления о наличии задолженности по арендной плате в связи с ее увеличением, ответчик по истечении нескольких дней произвел полную оплату суммы задолженности по арендной плате, которая была выставлена в адрес ответчика. В связи с чем, считает начисление пени за не своевременную оплату арендной платы носит необоснованный характер, поскольку связано исключительно с не направлением соответствующих документов со стороны Арендодателя в адрес Арендатора в рамках договора аренды. 

         Указанное письмо направлено в адрес ответчика 07.10.2019, что подтверждается представленным в материалы кассовым чеком от 07.10.2019. 

         Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца, и возражения ответчика, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

         Как следует из представленных в материалы дела документов, между сторонами сложились обязательственные отношения, регулируемые главой 34 ГК РФ «Аренда» возникшие из Договора аренды земельного участка № 01-Ю-13927 от 12.05.2011.  

         В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

          В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

          Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

          Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

          В соответствии с частью 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

          В соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) размер арендной платы определяется договором аренды.

          Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

          В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

           В силу части 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

         Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ», Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

          Таким образом, величина арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимых в соответствии с действующим законодательством ставок арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

           Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

          Указанное, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

          Согласно пункту 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011№ 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Фактическое пользование, в спорный период переданным в аренду земельным участком, подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

          Как следует из материалов дела, расчет арендной платы произведен истцом в порядке, действующем в соответствующий период, с учетом размеров ставки земельного налога, коэффициентов, установленных в соответствии с назначением земельного участка, целями использования и кадастровой стоимостью, действующих в соответствующие периоды.

          Предупреждением об исполнении обязательств №28/16-7152 от 12.09.2019 истец уведомил ответчика о том, что по спорному договору произведен перерасчет арендной платы, согласно которому с 01.01.2017 арендная плата составила 216 524,36 руб. ежемесячно, в год – 2 598 292,27 руб.

          Судом установлено, что платежным поручением №480 от 20.09.2019 ответчик произвел оплату задолженности в размере 2 710 811,96 руб. (назначение платежа: арендная плата за земельный участок по Договору №01-Ю-13927 от 12.05.2011).  

          Из представленного в материалы дела Письма Администрации г.Владивостока №8562Д от 28.07.2020, адресованного АО «Владивостокский ГУМ» следует, что по состоянию на 16.07.2020 по Договору аренды земельного участка от 12.05.2011 имеется переплата по арендной плате в размере 662 017,04 руб., задолженность по пене  - 323 886,63 руб. 

          Учитывая изложенное, суд установил, что на момент вынесения решения по настоящему делу у ответчика отсутствует задолженность по оплате арендной платы за период с 01.02.2017 по 31.08.2019 в размере 2 710 811,96 руб., в связи с чем, исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат. 

           Истцом также заявлено требование о взыскании 319 229,18 рублей пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты начисленной за период с 02.02.2017 по 09.09.2019. 

          Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

              В силу п.4.2 договора  за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. 

          В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

          Согласно статье 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений..

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы судом установлено, соглашение о неустойке и её размере сторонами достигнуто в договоре.

          Как следует из материалов дела,  Предупреждением об исполнении обязательств №28/16-7152 от 12.09.2019 истец уведомил ответчика о том, что по спорному договору произведен перерасчет арендной платы, согласно которому с 01.01.2017 арендная плата составила 216 524,36 руб. ежемесячно, в год – 2 598 292,27 руб. 

          Также из представленного в материалы дела Письма №250/04/02-03/36333 от 21.10.2015 следует,  что истец уведомлял ответчика об изменении арендной платы в размере 1277748,47 руб. в месяц в связи с принятием Решения Думы г.Владивостока от 17.06.2014 №306 об установлении корректирующего и функционального коэффициента, применяемого при расчете арендной платы за землю в г.Владивостоке на 2015 год., а также сообщал об имеющейся у ответчика переплате по арендной плате. 

          Иных уведомлений ответчика об изменении арендной платы  истец в порядке ст.65 АПК РФ в материалы дела не представил. 

          Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора (пункт 3 статьи 405 ГК РФ), и не обязан платить проценты по денежному обязательству за время просрочки кредитора (пункт 3 статьи 406 ГК РФ).

Из разъяснений, изложенных в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что должник освобождается от уплаты процентов, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, в том случае, когда кредитор отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства, например, не сообщил данные о счете, на который должны быть зачислены средства, и т.п.

Поскольку спорным договором аренды предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора (пункт 2.5 договора), неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства уплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

Указанный подход соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 №305-ЭС19-12083.

Материалы дела не подтверждают факт нарушения ответчиком обязательства по внесению арендной платы в установленном договором размере до получения уведомления истца от 12.09.2019. 

Таким образом, в рассматриваемом случае неустойка за просрочку внесения арендной платы подлежала начислению за период не ранее, чем с 12.09.2019.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 01 числа следующего месяца. В этой связи суд считает, что неустойка на сумму задолженности, сформировавшуюся к 12.09.2019, подлежит начислению с 02.10.2019 – первого дня просрочки внесения арендной платы за сентябрь 2019 года. 

  Учитывая, что требования истца о взыскании пени в размере 319 229,18 рублей предъявлены  за период с 02.02.2017 по 09.09.2019, суд считает необходимым отказать в удовлетворении требований в данной части в полном объеме. 

          Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

  Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья    Шохирева С.Т.