АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАЛУЖСКОЙ  ОБЛАСТИ

248000, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: kaluga.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А23-4745/2017

26 июня 2018 года

г. Калуга

Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2018 года. 

В полном объеме решение изготовлено 26 июня 2018 года.

 

Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Акимовой М.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного коммерческого банка "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 109240, 

<

...>

к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Нера К"                                  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 248002, 

<

...>

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, г. Калуга, ФИО3, г. Калуга,

об обращении взыскания на заложенное имущество,

 

при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО4 по доверенности от 10.04.2018 № 77 АВ 7174985,  

от ответчика - представителя ФИО5 по доверенности от 05.09.2017 № 7, директора ФИО3 на основании решения  от 08.11.2016 № 5,

третьего лица -  ФИО3 по паспорту, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Акционерный коммерческий банк "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Нера К" (далее - ответчик) об обращении взыскания на земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенное строительством здание производственного корпуса (лит. 4), общая площадь 2 410 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000165:97, а также на находящееся на данном участке незавершенное строительством здание производственного корпуса, назначение - нежилое,                          1-этажный, застроенной площадью 296,2 км.м., инв., № 28216, лит. 4, расположенный по адресу: 

<

...>; установив начальную продажную стоимость предмета залога с публичных торгов в размере 3 599 800 руб.; об обращении взыскания на незавершенное строительством здание производственного корпуса, назначение - нежилое, 1-этажный, застроенной площадью 296,2 кв.м., инв. № 28216, лит. 4, расположенный по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 08.11.2017 к участию в деле качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2 и ФИО3.

Определением суда от 20.12.2017 по настоящему делу была назначена экспертиза, производство по делу было приостановлено.

12.03.2018 в суд поступило заключение эксперта от 05.03.2018 № 8/02-2018.

Определением суда от 16.05.2018 производство по делу возобновлено.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просил обратить взыскание на спорный земельный участок и расположенный на нём объект незавершенного строительства, установив начальную продажную стоимость предмета залога с публичных торгов в размере 10 663 700 руб., уточненные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, в письменных пояснениях от 08.11.2017, высказался об обоснованности выводов экспертизы от 05.03.2018        № 8/02-2018. 

Представитель ответчика в судебном заседании против требований истца возражал, поддержал доводы, изложенные в отзыве от 08.09.2017, указал при этом, что размер заявленной истцом стоимости предмета залога для продажи с публичных торгов ответчиком не оспаривается.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет". 

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие лиц надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом принимается уточнение истцом исковых требований, изложенное в ходатайстве от 19.06.2018, поскольку указанное не противоречит закону и не нарушает права других лиц. 

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор от 06.09.2013 № 0051-0054 (т. 1, л.д. 42-49).

По условиям договора обязательства заемщика обеспечиваются залогом принадлежащего ответчику земельного участка с кадастровым номером 40:26:000165:97 (пункт 6.1). 

В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по указанному договору, истец обратился в Козельский районный суд Калужской области с иском о взыскании с ответчика и ФИО2 задолженности по договору и обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Козельского районного суда Калужской области от 13.10.2015 требования истца в части взыскания денежных средств (задолженность в размере    2 386 522 руб. 41 коп., проценты в размере 611 613 руб. 74 коп., штрафные санкции в сумме 500 000 руб.) были удовлетворены и оставлены без изменения при пересмотре судебного акта в суде апелляционной инстанции (т. 1, л.д. 69-67).

При этом, определением Калужского областного суда Калужской области от 28.01.2016 решение в части обращения взыскания на заложенное имущество было отменено со ссылкой на возможность реализации земельного участка, являющегося предметом ипотеки, только с одновременной продажей расположенного на нем незавершенного строительством объекта (т. 1, л.д. 74-78).

В этой связи истец обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии со статьей 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Правоотношения сторон урегулированы положениями договора о залоге от 06.09.2013 (т. 1, л.д. 81-87).

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии со статьей 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу норм пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу норм статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (пункт 1).

В соответствии с закрепленным в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, исходя из положений статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

Заявляя возражения против требований истца, ответчик ссылается на невозможность реализации земельного участка, являющегося предметом залога, в связи с нахождением на нём незавершенного строительством здания производственного корпуса, в отношении которого не произведена государственная регистрация записи об ипотеке.

Также в своих возражениях ответчик ссылается на необходимость определения продажной цены имущества исходя из его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 40:26:000165:97 и незавершенное строительством здание производственного корпуса с кадастровым номером 40:26:000162:160 зарегистрировано в установленном законом порядке (т. 1, л.д. 56, 116).

Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (статьи 64 и 65 Закона об ипотеке).

По смыслу пункта 5 статьи 5 данного закона соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды.

Если иное не предусмотрено договором ипотеки, такой арендатор- залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить на арендованном участке строения (здания, сооружения), которые также в силу законодательного предписания попадают в залог (пункт 1 статьи 65 Закона об ипотеке).

Согласно пункту 1 статьи 5 названного закона ипотека может быть установлена только в отношении недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом, во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредитором своих требований к должнику по обязательству, обеспеченному залогом, суд вправе признать требования обеспеченными залогом и на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации).

Указанный правовой подход сформулирован в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2017 по делу № 306-ЭС17-3016(2).

На основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу была назначена судебная экспертиза.

На разрешение экспертизы был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенное строительством здание производственного корпуса (лит.4), общая площадь 2410 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000165:97, с находящимся на вышеуказанном участке незавершенного строительством здания производственного корпуса, назначение - нежилое, 1-этажный, застроенной площадью 296,2 км. М., инв. № 28216, лит. 4, расположенный по адресу: 

<

...> на дату проведения экспертизы с учетом существующих ограничений (обременений) и без учета существующих ограничений (обременений)?

По результатам проведенной экспертизы в суд представлено заключение от 05.03.2018 № 08/2-2018 (т. 3, л.д. 5).

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 12 082 463 руб. (в том числе НДС) без учета обременений и       9 424 321 руб. (в том числе НДС) с учетом обременений.

При этом, в заключении указано, что на ценность земельного участка оказывают влияние такие факторы как его местоположение, перспектива развития местности и доходность для бизнеса зданий или сооружений, на нём построенных.

В свою очередь определение цены участка с учетом обременений отличается от рыночной стоимости участка без нахождения на нем какого-либо объекта лишь потому, что необходимо более длительно время для поиска потенциального покупателя на земельный участок с расположенным на нем объектом недвижимости, что и влияет на цену участка.

При оценке экспертного заключения суд исходит из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признает указанное заключение допустимым и достоверным доказательством, поскольку оно носит мотивированный, последовательный, непротиворечивый характер и соответствует иным имеющимся в деле письменным документам.

Учитывая вышеизложенное, оценив и исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статей 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика в связи с удовлетворением иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-17, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования акционерного коммерческого банка "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) г. Москва удовлетворить.

Обратить взыскание на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под незавершенное строительством здание производственного корпуса (лит. 4), общая площадь 2 410 кв.м., адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000165:97, а также на находящееся на данном участке незавершенное строительством здание производственного корпуса, назначение - нежилое,                          1-этажный, застроенной площадью 296,2 кв.м., инв. № 28216, лит. 4, расположенный по адресу: 

<

...>, кадастровый (или условный) номер: 40:26:000162:160; установив начальную продажную стоимость предмета залога с публичных торгов в размере 10 663 700 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Нера К"      г. Калуга в пользу акционерного коммерческого банка "Инвестбанк" (открытое акционерное общество) г. Москва расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.   

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.

 

Судья                                                   подпись                                     М.М. Акимова