АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-6871/2025

г. Краснодар

22 декабря 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 декабря 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Малыхиной М.Н., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Сфера» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО1 (доверенность от 17.01.2025), в отсутствие заинтересованного лица – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), третьего лица – департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Сфера» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 по делу № А32-6871/2025, установил следующее.

ООО «Сфера» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Сочи (далее – департамент) со следующими требованиями:

– признать незаконным отказ департамента, выраженный в письме от 29.11.2024 № 20268/21.01-17;

– обязать департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем перевода в нежилые жилых помещений в трехэтажном индивидуальном жилом доме площадью 295 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0401008:1686, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>.

Заявление основано на положениях статей 22 – 24 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) и мотивировано незаконностью решения департамента об отказе в переводе жилых помещений индивидуального жилого дома, принадлежащего обществу на праве собственности, в нежилые помещения, принятого со ссылкой на отсутствие соответствующего административного регламента.

Определением от 31.03.2025 произведена замена заинтересованного лица с департамента на администрацию муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация). Департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением от 13.05.2025, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.07.2025, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды исходили из того, что принадлежащее обществу здание, о переводе всех помещений которого из жилых в нежилые с целью организации в данном здании занятий спортом на коммерческой основе просил заявитель, является трехэтажным жилым домом, то есть объектом индивидуального жилого строительства. Введение жилого дома в гражданский оборот как нежилого здания невозможно без соблюдения требований Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», разработки проекта и проведения необходимых строительных работ по обустройству путей эвакуации, систем автоматического пожаротушения, эвакуационных выходов, разрешения вопроса о предоставлении достаточных мощностей существующих инженерных сетей (электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения) для эксплуатации здания как нежилого. Кроме того, осуществление перевода объектов индивидуального жилищного строительства в порядке, установленном главой 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, в нежилые помещения, для строительства которых требуется получение разрешительной документации и, как следствие, подготовка проектной документации, ее экспертиза в случаях, установленных статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), а также получение иных согласований, будет являться способом возведения таких объектов в упрощенном порядке и «обхода» установленных Градостроительным кодексом процедур. То обстоятельство, что проведение экспертизы проектной документации не является обязательным условием при строительстве индивидуального жилого дома, не может свидетельствовать об освобождении заявителя от обязанности представления соответствующих документов при разрешении вопроса о переводе жилого помещения в нежилое. Проанализировав представленные обществом документы, суды пришли

к выводу о том, что заявителем не представлено доказательств соответствия спорного объекта названным нормативам и требованиям. Суды также отметили, что перевод из жилого дома в нежилой дом – это изменение назначения здания. Вместе с тем в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» у органов местного самоуправления отсутствуют полномочия по принятию решения об изменении назначения здания. Полномочия органов местного самоуправления в области жилищного законодательства предусмотрены статьей 14 Жилищного кодекса и включают в себя в числе прочего право на принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения. С учетом этого административный регламент предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденный постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 19.10.2022 № 3500, в пункте 1.1 исключает из сферы своего регулирования правоотношения, связанные с изменением вида разрешенного использования объекта капитального строительства, как в случаях, требующих приведения объекта в соответствие с техническими регламентами, так и в случаях, не требующих такого приведения.

Общество обжаловало указанные судебные акты в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение.

Как указывает общество, порядок перевода жилого помещения в нежилое урегулирован статьей 23 Жилищного кодекса и предполагает обращение собственника в орган, осуществляющий такой перевод, с заявлением о переводе и приложением необходимых документов. Обществом требования закона соблюдены, решение об отказе в переводе помещения нарушает права (интересы) общества на размещение в нём коммерческого объекта – помещения для занятий спортом. Согласно сведениям государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности МО г.о. г.-к. Сочи и в соответствии с Правилами землепользования и застройки города-курорта Сочи, утвержденными решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, объект капитального строительства расположен в территориальной зоне «ОЦ-1» – жилая зона, с основным видом разрешенного использования – спорт (код 5.1), что допускает использование под эксплуатацию нежилого здания. Суды необоснованно указывают, что у органа местного самоуправления отсутствуют полномочия по принятию решения об

изменении назначения здания. Апелляционный суд отклонил ходатайство об отложении судебного разбирательства, мотивированное занятостью представителя заявителя в ином судебном процессе, что является нарушением части 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.11.2025 рассмотрение кассационной жалобы отложено до 16.12.2025.

Определением председателя третьего судебного состава от 15.12.2025 произведена замена судьи Епифанова В.Е. на судью Мещерина А.И. согласно статье 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено с самого начала.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить решение и постановление. Пояснил, что ранее дом использовался по прямому назначению – для проживания граждан, в том числе после его приобретения обществом – для проживания сотрудников, в настоящее время общество намерено использовать спорное здание с целью организации детской шахматной школы, поскольку школ данной направленности в с. Эсто-Садок не имеется, дети вынуждены ездить в иные населенные пункты, удаленные от места их жительства.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судами, общество является собственником объекта недвижимости, имеющего согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) назначение «жилой дом», площадью 295 кв. м, количество этажей – 3, в том числе подземных – 0, кадастровый номер 23:49:0401008:1686, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>.

По данным технического паспорта дом 2007 года постройки. По сведениям ЕГРН право собственности общества зарегистрировано 26.04.2012.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402022:3572, общей площадью 492 кв. м категории «земли населенных пунктов», имеющем виды разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», «спорт», принадлежащем на праве собственности обществу (запись о государственной регистрации права от 21.02.2024).

Общество обратилось в департамент с заявлением от 26.11.2024, в котором просило согласовать переустройство и перепланировку жилых помещений в индивидуальном

жилом доме с кадастровым номером 23:49:0401008:1686, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, 

<

...>, переводимых в нежилые помещения для обеспечения занятий спортом в помещениях. Общество также указало, что земельный участок, на котором расположен жилой дом, принадлежит ему на праве собственности и имеет два вида разрешенного использования: «ИЖС» и «спорт».

К заявлению общество приложило проекты переустройства и перепланировки жилых помещений в нежилые, которые также представлены в материалы дела и согласно которым здание имеет железобетонный ленточный фундамент с накрывающей монолитный железобетонный ростверк железобетонной плитой толщиной 150 мм, наружные и внутренние стены из клееного бруса, перекрытия из клееных деревянных плит; переустройство и перепланировка предполагаются без изменения существующих несущих конструкций; с целью образования новых помещений при полном сохранении внутренних перегородок предусмотрено возведение самонесущих внутренних перегородок толщиной 100 мм из гипсовых строительных плит на металлическом каркасе и перегородок толщиной 125 мм на деревянном каркасе с обшивкой деревом. Согласно проекту здание соответствует требованиям норм противопожарной безопасности, в том числе в части наличия эвакуационных выходов. Также представлен отдельный проект на оборудование помещений противопожарной сигнализацией, системой оповещения и управления эвакуацией при пожаре.

Письмом от 29.11.2024 № 20268/21.01-17 департамент отказал в предоставлении муниципальной услуги по переводу жилого помещения в нежилое помещение. Отказ мотивирован тем, что в настоящее время действующими нормативно-правовыми актами на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края не предусмотрен административный порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение в индивидуальном жилом доме, действующий регламент предполагает возможность такого перевода только для помещений в многоквартирных домах.

Несогласие заявителя с отказом явилось основанием для обращения в арбитражный суд в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства заявитель пояснил, что представленные проекты переустройства и перепланировки фактически реализованы и дополнительно представил внесудебное строительно-техническое заключение специалиста, выполненное ООО «ПСФ "КапРемСрой"» о соответствии технического состояния исследуемого объекта требованиям надежности и безопасности.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возлагает обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и статье 16 Жилищного кодекса объект индивидуального жилищного строительства представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд,

связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В силу пункта 1 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством (пункт 3 статьи 288 Гражданского кодекса). Отношения, связанные с переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения, регулируются главой 3 Жилищного кодекса.

Согласно части 1 статьи 22 Жилищного кодекса перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Несоблюдение предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса условий перевода помещения является основанием для отказа в изменении назначения помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса). Частью 10 статьи 23 Жилищного кодекса предусмотрено, что при использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования.

Указанные требования установлены законом в целях обеспечения безопасности, как во время строительства, так и во время эксплуатации объекта капитального строительства.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регламентирован положениями статьи 23 Жилищного кодекса.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления (пункт 1 статьи 23 Жилищного кодекса).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения (уполномоченное им лицо) представляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр

предоставления государственных и муниципальных услуг документы, указанные в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса.

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в части 2 настоящей статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений (часть 4 статьи 23 Жилищного кодекса).

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случаях, перечень которых установлен в части 1 статьи 24 Жилищного кодекса.

Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке (часть 3 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Порядок принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края установлен административным регламентом предоставления муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение», утвержденным постановлением администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 19.10.2022 № 3500.

В силу статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), действовавшей в период возведения спорного индивидуального жилого дома (2007 год), государственная регистрация права собственности гражданина на созданный объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, осуществлялась лишь на основании технического паспорта, подтверждающего факт создания такого объекта.

Таким образом, спорный дом введен в гражданский оборот в упрощенном порядке, предусмотренном действовавшей в данный период статьей 25.3 Закона № 122-ФЗ, лишь

на основании технического паспорта, в отсутствие какой-либо разрешительной документации.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2025 № 306-ЭС25-218 по делу № А72-15352/2023 изложен следующий правовой подход к разрешению споров о переводе индивидуальных жилых домов в нежилые здания.

В соответствии с действующим градостроительным законодательством для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства не требуется получения разрешения на строительство за исключением случаев, установленных статьей 51.1 Градостроительного кодекса. В целях строительства указанного объекта необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции, содержащее сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства и об отступах от границ земельного участка (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса).

Таким образом, действующим законодательством предусмотрен упрощенный порядок введения в гражданский оборот индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания граждан.

При этом отсутствие в законодательстве требования о получении разрешения на строительство, подготовке проектной документации и проведении экспертизы этой документации при строительстве индивидуальных жилых домов не относится к объектам капитального строительства нежилого коммерческого назначения, для возведения которых градостроительным законодательством предусмотрен иной порядок на основании разрешительной документации (статья 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (за исключением случаев, установленных в данной статье). Для получения разрешения на строительство объекта, выдаваемого уполномоченным органом, необходимы документы, перечисленные в части 7 указанной статьи, в том числе подтверждающие права застройщика на земельный участок, с видом разрешенного использования, допускающим размещение объекта планируемого назначения,

градостроительный план земельного участка, проектная документация, соответствующая требованиям, установленным градостроительным законодательством, положительное заключение экспертизы проектной документации.

При этом по смыслу статей 55 и 55.24 Градостроительного кодекса эксплуатация построенного здания, сооружения осуществляется в соответствии с их разрешенным использованием (назначением) и допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, удостоверяющего выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Согласно части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

В части 1 статьи 49 Градостроительного кодекса указано, что проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 данной статьи.

Установленный действующим законодательством порядок возведения объектов капитального строительства направлен на устойчивое развитие территорий муниципальных образований, сохранение окружающей среды и объектов культурного наследия; создание условий для планировки территорий, необходимости достижения целей создания комфортной среды для проживания населения на территории муниципального образования, обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей смежных земельных участков и объектов капитального строительства, а также гарантией, выдаваемой государственными органами,

подтверждающей надежность конструкций возведенного объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

В силу пункта 4 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 кв. м и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 данного Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

С учетом различного разрешительного порядка возведения объектов индивидуального жилищного и нежилого строительства процедура перевода объектов индивидуального жилищного строительства в нежилые здания не должна являться способом обхода предусмотренной законом процедуры возведения и введения в гражданский оборот объекта капитального строительства коммерческого назначения в упрощенном порядке под видом жилого дома, построенного изначально в качестве нежилого здания без соблюдения требований, предусмотренных Градостроительным кодексом.

Изменение параметров и назначения объектов индивидуального жилищного строительства для использования в качестве нежилых, как правило, невозможно без проведения работ по реконструкции либо переустройству или перепланировки объектов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется по правилам статьи 51 Градостроительного кодекса, а перепланировка или переустройство жилых помещений – по правилам жилищного законодательства, согласно которым перепланировка или переустройство могут быть проведены только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, а также на основании подготовленного и оформленного в установленном порядке проекта переустройства и (или) перепланировки переводимых помещений.

Исходя из положений жилищного и градостроительного законодательства при принятии решения о переводе жилого дома в нежилое здание на уполномоченный орган возложена обязанность проверить объект на соответствие требованиям законодательства в зависимости от предполагаемых целей его использования, и поскольку данный орган будет нести ответственность за принятое решение, он вправе требовать от лица, обратившегося за переводом, представления документов, подтверждающих соответствие переводимых объектов строительным и градостроительным нормам и правилам.

При этом заявитель должен указать цель использования переводимого в нежилой фонд объекта, представить доказательства, подтверждающие проведение работ по реконструкции или переустройству объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также что в результате проведения данных работ объект отвечает требованиям, предъявляемым к зданиям коммерческого использования с учетом указанного в заявлении предполагаемого вида использования нежилого здания.

Иной подход нарушает принцип равенства прав участников гражданского оборота, приведет к необоснованному освобождению лиц, построивших жилые дома по упрощенной процедуре, но имеющих намерение эксплуатировать их в качестве нежилых зданий, от соблюдения ряда процедур, необходимость которых предусмотрена законом для ввода в эксплуатацию нежилых зданий.

Таким образом, по смыслу приведенных разъяснений перевод помещений индивидуального жилого дома в нежилые и изменение статуса объекта на нежилой допускается по правилам главы 3 Жилищного кодекса (вопреки позиции заинтересованного лица и выводам судов) и может быть осуществлен органом местного самоуправления в пределах предоставленных ему правомочий (компетенции), но при этом, исходя из различных разрешительных процедур возведения индивидуального жилого объекта и нежилого здания, презюмируется, что, как правило, подобные изменения требуют реконструкции объекта, а следовательно, опровержение такой презумпции лежит на обращающемся за переводом в ином (по сути упрощенном) порядке лице. В силу этого, представляя проект переустройства и перепланировки помещений в жилом здании с целью перевода его в нежилое по процедуре, предусмотренной жилищным законодательством, заявитель должен обосновать (например, путем отражения в данных проектах) достаточность таких мер для обеспечения возможности эксплуатации помещений по иному конкретному назначению (фактически обосновать отсутствие необходимости в реконструкции здания).

При этом даже в случае действительной возможности перевода таких помещений и здания в целом в нежилые, положения статьи 23 Жилищного кодекса предполагают деятельное участие уполномоченного органа, в том числе путем предварительного согласования перечня работ и последующей их комиссионной приемки (части 6 – 9 названной статьи).

Вместе с тем в рассматриваемом споре, согласно пояснениям заявителя, обращение в департамент осуществлено по результатам фактической реализации представленных проектов.

При этом согласно материалам дела (выписке ЕГРН, представленным проектам, техническому паспорту и заключению специалиста) спорное здание имеет 3 этажа, то есть в случае строительства такого здания в качестве нежилого объекта требовалось бы получение разрешения на строительство с представлением проектной документации, получившей положительное заключение экспертизы.

Поскольку спорный дом возведен в качестве индивидуального жилого, то есть без подготовки разрешительной документации и без осуществления контроля уполномоченных градостроительным законодательством органов в ходе его проектирования, возведения и ввода в эксплуатацию, право собственности на него зарегистрировано как на жилое здание, при переводе данного дома в нежилое здание требуется исследование вопроса о соответствии такого объекта строительным и градостроительным нормам, предъявляемым к нежилым объектам, с учетом их использования неограниченным кругом лиц.

В заявлении общества о переводе жилых помещений спорного дома в нежилые, не указана конкретная цель использования нежилого здания после перевода. Так, указание на занятие спортом в помещениях недостаточно для проверки соответствия здания требованиям к объекту, на намерение использовать который указал представитель общества в судебном заседании, – детской шахматной школе.

Такие сведения также отсутствуют в представленных заявителем проектах переустройства и перепланировки, а также строительно-техническом заключении специалиста.

Строительно-техническое заключение специалиста не предоставлялось изначально уполномоченному органу и по своему содержанию не соответствует целям той проверки, которую исходя из вышеприведенных норм права должен осуществить уполномоченный орган с целью установления, как того требует часть 1 статьи 22 Жилищного кодекса Российской Федерации, соблюдения требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Констатация специалистом по результатам визуального осмотра отсутствия трещин, прогибов деформаций здания не заменяет должного расчетного обоснования прочности и надежности примененных фактически конструкций (решение о чем принимается при строительстве нежилых зданий в том числе с учетом результатов инженерно-геологических изысканий, оценки грунтов, степени сейсмической опасности и т.п.), подтверждения возможности использования примененных в ходе строительства материалов при строительстве зданий соответствующего назначения и исходя из их фактического состояния, наличие инженерных сетей предполагает проверку обеспеченности здания ресурсами

не визуально, но исходя из конкретных расчетных потребностей нагрузки и достаточности мощности существующих сетей с учетом предполагаемых целей и интенсивности использования и пр.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, с учетом положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Предусмотренный в отношении строительства и реконструкции домов порядок направлен, в том числе, на обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, на обеспечение безопасности их нахождения в объектах капитального строительства.

Оценив представленные департаменту и дополнительно в материалы дела документы, суды пришли к выводу о том, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие соответствие объекта требованиям технических регламентов в отношении объекта коммерческого использования, заявленного обществом назначения.

Заявителем не соблюден установленный статьей 23 Жилищного кодекса порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение, возможность такого перевода согласно требованиям части 1 статьи 22 названного Кодекса не обоснована ни при обращении в уполномоченный орган, ни в ходе судебного разбирательства.

Доводы кассационной жалобы названные выводы не опровергают и направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанции или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов

относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.05.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2025 по делу № А32-6871/2025 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.Н. Малыхина

Судьи А.И. Мещерин

И.В. Сидорова