﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А15-1527/2019

г. Краснодар

29 мая 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 28 мая 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца (ответчика по встречному иску) – комитета по управлению имуществом города Махачкалы (ИНН 0541002220, ОГРН 1020502626759), ответчика (истца по встречному иску) – индивидуального предпринимателя Закавова Мурада Ахмедовича (ИНН 056014390956, ОГРНИП 315057300001180), ответчиков по встречному иску: администрации городского округа с внутригородским делением «город  Махачкала» (ИНН 0562042520, ОГРН 1020502625219), муниципального казенного учреждения «Финансовое управление» администрации городского округа «город Махачкала» (ИНН 0562077001, ОГРН 1100562000406) и третьего лица – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Дагестан, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Закавова Мурада Ахмедовича на решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А15-1527/2019, установил следующее.

Комитет по управлению имуществом города Махачкалы (далее – комитет) обратился в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю Закавову Мураду Ахмедовичу (далее – предприниматель) с исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор аренды от 04.08.2017 № 74;

– обязать предпринимателя возвратить земельный участок с кадастровым номером 05:40:000040:2191 в надлежащем состоянии; 

– взыскать с предпринимателя 210 180 рублей задолженности по арендной плате и 8346 рублей 09 копеек пени.

Иск основан на нормах статей 309, 330, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем (арендатором) обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком.

К участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Дагестан (далее – кадастровая палата).

Предприниматель обратился в арбитражный суд к комитету, администрации городского округа с внутригородским делением «город  Махачкала» (далее – администрация), муниципальному казенному учреждению «Финансовое управление» администрации городского округа «город Махачкала» (далее – учреждение) со встречным исковым заявлением, в котором просил:

– расторгнуть договор аренды от 04.08.2017 № 74;

– взыскать 85 300 рублей задолженности;

– взыскать 11 632 рубля 58 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами;

– взыскать 2 тыс. рублей за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Встречный иск основан на положениях статей 15, 328, 395, 451, 606, 612, 614, 620 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса и мотивирован невозможностью использования предпринимателем (как арендатором) земельного участка по целевому назначению, фактически образованного за счет территорий общего пользования.

Решением Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.10.2019, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019, исковые требования комитета удовлетворены в полном объеме. С предпринимателя в пользу комитета взыскано 210 180 рублей долга по арендной плате,  8346 рублей 09 копеек неустойки. Суд расторг договор аренды от 04.08.2017 № 74 и обязал предпринимателя передать земельный участок комитету. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

Суды установили, что по результатам аукциона, оформленным протоколом от 19.07.2017 № 17-АЗ, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2017 заключили договор № 74 аренды земельного участка площадью 209 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2191, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома № 157. Участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под среднеэтажную жилую застройку предоставлен арендатору сроком на 10 лет. Договор аренды зарегистрирован 31.08.2017 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Участок передан арендатору по акту от 04.08.2017. По условиям договора (пункты 2.1 – 2.4) арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере, указанном в приложении № 2 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями. Сроки внесения арендной платы: до 31 марта – за 1 квартал, до 30 июня – за 2 квартал, до 30 сентября – за 3 квартал, до 1 декабря – за 4 квартал. В случае невнесения арендной платы в определенный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 2.5). Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату (пункт 2.7). Комитет начислил предпринимателю арендную плату за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 295 450 рублей, а также неустойку в размере 8346 рублей 09 копеек. Уведомлениями от 19.07.2018 № 51.06-1840/18, от 13.09.2018 № 51.06-2368/18 и от 20.12.2018 № 51.06-3308/18 комитет сообщил предпринимателю о необходимости погасить задолженности по арендной плате и пене в срок до 20.08.2018 и до 21.01.2019. Также в уведомлениях комитет предложил расторгнуть договор аренды, приложив к ним подписанное комитетом соглашение о расторжении договора. Неисполнение предпринимателем претензии послужило основанием для обращения с исковым заявлением в арбитражный суд. За период действия договора аренды предпринимателем внесены следующие платежи: 28.07.2017 на сумму 40 700 рублей и 01.12.2017 на сумму 44 570 рублей, всего – 85 270 рублей. Указывая на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, предприниматель обратился в арбитражный суд со встречным иском о расторжении договора от 04.08.2017 № 74, возврате внесенной арендной платы, уплате 11 632 рублей 58 копеек процентов и возмещении 2 тыс. рублей платы за регистрацию прав на недвижимое имущество. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались положениями статей 329, 330, 424, 452, 606, 611, 614, 619, 622 Гражданского кодекса, статей 22, 39.7, 42, 45, 46 Земельного кодекса. Материалы дела подтверждают, что предприниматель неоднократно допускал нарушение договорных сроков внесения арендной платы, а комитет направлял арендатору уведомления о погашении задолженности и предупредил о расторжении договора. На спорной территории каких-либо зданий и сооружений арендатора не имеется. Земельный участок не используется с момента его передачи. Данный факт сторонами не оспаривается. Таким образом, подтверждено неиспользование земельного участка по его целевому назначению. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды. Проверив представленный комитетом расчет арендной платы и пени, суды признали его арифметически правильным. Доказательств внесения арендной платы в размере, предусмотренном договором, материалы дела не содержат. Поэтому судебные инстанции удовлетворили требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по договору аренды в спорный период. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что неиспользование арендатором земельного участка не является основанием для невнесения арендной платы. Поэтому довод предпринимателя о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с прохождением по нему газопровода, минимальное расстояние до фундаментов зданий от которого составляет 7 м, признан несостоятельным. Предприниматель, приняв участие в аукционе по продаже права аренды земельного участка, мог и должен был ознакомиться с аукционной документацией. Ни в момент подписания договора, ни при передаче земельного участка предприниматель не заявлял о недостатках переданного ему в аренду имущества, а в акте приема-передачи от 04.08.2017 стороны указали, что арендатор принял спорный участок без замечаний и возражений. В период действия договора ответчик не совершил предусмотренных действующим законодательством надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению. Судебные расходы распределены по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Предприниматель обжаловал решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Ни судом первой инстанции, ни апелляционным судом не дана оценка доводам предпринимателя о том, что требования комитета основаны на недействительной (ничтожной) сделке. Арендатором в суд первой инстанции были представлены доказательства того, что спорный земельный участок фактически образован из территории общего пользования, а тротуарной пешеходной зоне, а также из придомовой территории многоквартирных жилых домов с кадастровыми номерами 05:40:000040:963 и 05:40:000040:967. Комитет, предоставив земельный участок в аренду с разрешенным видом использования, не предусмотренным градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен спорный земельный участок, нарушил требования Земельного кодекса. Постановлением администрации от 06.04.2018 № 417 в порядке самоконтроля отменено постановление администрации от 22.03.2017 № 370 об образовании земельного участка площадью 209 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома № 157, согласно утвержденной схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 05:40:000040. Тем самым орган местного самоуправления признал, что земельный участок, предоставленный предпринимателю в аренду, образован в нарушение норм действующего земельного законодательства и интересов определенного круга лиц. Следовательно, заключение договора аренды в отношении такого земельного участка также нарушает требования земельного законодательства и интересы иных лиц. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором. Также после подписания договора выяснилось, что вблизи земельного участка находится газовая труба и размещен водопровод, препятствующие пользованию земельным участком в целях, указанных в договоре аренды. Застройка земельного участка незаконна в силу градостроительных норм и правил. Предоставленный в аренду участок не пригоден для строительства, в связи с чем, у предпринимателя отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать земельный участок в соответствии с целью предоставления. Вывод судов о том, что предприниматель как арендатор земельного участка мог знать о выявленных позднее нарушениях земельного и градостроительного законодательства, является ошибочным. В аукционной документации недостатки выставляемого на торги имущества не отражались, они были выявлены впоследствии Счетной палатой Республики Дагестан. На момент проведения аукциона имелись все необходимые документы, в том числе постановление администрации от 22.03.2017 № 370 об образовании земельного участка в кадастровом квартале 05:40:000040, впоследствии отмененное в порядке самоконтроля постановлением администрации от 06.04.2018 № 417. Комитет в письме (по обращению предпринимателя) подтвердил наличие нарушений, допущенных при образовании земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191.

От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили. 

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. 

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает решение и апелляционное постановление подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

Как видно из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона, оформленным протоколом от 19.07.2017 № 17-АЗ, комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 04.08.2017 заключили договор № 74 аренды земельного участка площадью 209 кв. м с кадастровым номером 05:40:000040:2191, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома № 157. Участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования – под среднеэтажную жилую застройку предоставлен арендатору сроком на 10 лет. По условиям договора (пункты 2.1 – 2.4) арендатор принял на себя обязанность вносить арендную плату в размере, указанном в приложении № 2 к договору. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Арендная плата вносится арендодателем ежеквартально равными частями. Сроки внесения арендной платы: до 31 марта – за 1 квартал, до 30 июня – за 2 квартал, до 30 сентября – за 3 квартал, до 1 декабря – за 4 квартал. В случае невнесения арендной платы в определенный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,03% от суммы долга за каждый день просрочки (пункт 2.5). Неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием для освобождения от обязанности вносить арендную плату (пункт 2.7 договора). 

Стороны составили акт приема-передачи земельного участка от 04.08.2017. Договор аренды от 04.08.2017 № 74 в ЕГРН зарегистрирован 31.08.2017. 

Комитет начислил предпринимателю арендную плату за период с 01.12.2017 по 31.12.2018 в размере 295 450 рублей, а также неустойку в размере 8346 рублей 09 копеек. 

Уведомлениями от 19.07.2018 № 51.06-1840/18, от 13.09.2018 № 51.06-2368/18 и от 20.12.2018 № 51.06-3308/18 комитет сообщил предпринимателю о необходимости погасить задолженности по арендной плате и пене в срок до 20.08.2018 и до 21.01.2019. Также в названных уведомлениях комитет предложил расторгнуть договор аренды, приложив к ним подписанное арендодателем соглашение о расторжении договора. Неисполнение предпринимателем претензий комитета послужило основанием для обращения последнего с исковым заявлением в арбитражный суд. 

За период действия договора аренды от 04.08.2019 № 74 предпринимателем внесены следующие платежи: 28.07.2017 на сумму 40 700 рублей и 01.12.2017 на сумму 44 570 рублей, всего – 85 270 рублей. Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по целевому назначению, предприниматель обратился со встречным иском о расторжении договора от 04.08.2017 № 74, возврате внесенной арендной платы, уплате 11 632 рублей 58 копеек процентов и возмещении 2 тыс. рублей платы за регистрацию прав на недвижимое имущество.

По правилам части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом (пункты 1, 2 статьи 420 Гражданского кодекса).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом (пункты 1, 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса).

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.6 Земельного кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (статья 607 Гражданского кодекса).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Общие основания досрочного расторжения договоров закреплены в статьях 450 и 619 Гражданского кодекса. Особенности досрочного расторжения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности и заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя, предусмотрены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса. Такое расторжение возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

Удовлетворяя исковые требования комитета, судебные инстанции исходили из того, что предприниматель, являясь законным арендатором земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191, неоднократного допускал нарушения договорных сроков внесения арендной платы, а также не использует данный участок по целевому назначению. Поэтому суды признали доказанными истцом основания как для досрочного расторжения договора аренды от 04.08.2017 № 74, так и взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и пени. Отказ в удовлетворении встречного иска судебные инстанции мотивировали недоказанностью предпринимателем обстоятельств, подтверждающих невозможность использования по целевому назначению земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191.

Частью 4 статьи 15 Кодекса предусмотрено, что судебные приказы, решения, постановления и определения, принимаемые арбитражным судом, должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Статья 71 Кодекса обязывает арбитражный суд оценивать относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015, указано следующее. Решение суда признается законным и обоснованным тогда, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, а имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, а также тогда, когда в решении суда содержатся исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных судом фактов.

Исходя из изложенного, судебный акт может быть признан законным и обоснованным только в том случае, если арбитражный суд оценил все представленные по делу относимые и допустимые доказательства, на основании такой оценки правильно установил фактические обстоятельства спора и применил к спорным правоотношениям нормы материального права.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о наличии (доказанности) оснований для удовлетворения исковых требования комитета является преждевременным. Данный вывод судов не основан на результатах надлежащего исследования и должной оценки всех представленных в материалы дела доказательств, он сделан без учета возражений ответчика о незаконности образования земельного участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 и недействительности договора аренды от 04.08.2017 № 74. 

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» приведены следующие разъяснения. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. К таким обстоятельствам, в частности, относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель, территории общего пользования (подпункт 18 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса).

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в публичной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Исходя из содержания пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.03.2018 по делу № 310-КГ17-15291).

Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу.

Включение в состав границ земельного участка территории общего пользования (пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса), режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В обоснование своих возражений на иск предприниматель указывал на то, что требования комитета основаны на недействительной (ничтожной) сделке. Арендатор ссылался на то, что предоставленный ему по итогам аукциона земельный участок фактически образован из территорий общего пользования (тротуарной пешеходной зоны и придомовой территории многоквартирных жилых домов), что исключало его использование по целевому назначению (в целях строительства). В подтверждение своих доводов предприниматель представил в суд первой инстанции акт проверки Счетной платы Республики Дагестан от 11.12.2017, в котором зафиксированы обстоятельства незаконности формирования участка с кадастровым номером 05:40:000040:2191 (в том числе, из земель общего пользования) и указано на необходимость отмены постановления от 22.03.2017 № 370 (т. 2, л. д. 49 – 54). Также ответчиком представлен фотоматериал (т. 2, л. д. 22 – 43) и копия постановления администрации от 06.04.2018 № 417 об отмене в порядке самоконтроля постановления администрации от 22.03.2017 № 370 об образовании земельного участка площадью 209 кв. м, расположенного по адресу: г. Махачкала, ул. Магомедтагирова, в районе дома № 157 (т. 2, л. д. 69). Факт отмены администрацией постановления от 22.03.2017 № 370 подтвержден комитетом в письме предпринимателю от 22.01.2019 № 51.06-136/19 (т. 2, л. д. 58, 59). 

Однако суды первой и апелляционной не проверили по существу доводы, приведенные ответчиком в опровержение заявленных требований, а также не исследовали представленные им в подтверждение этих доводов документы. Разрешая спор из договора аренды от 04.08.2017 № 74, судебные инстанции не исследовал его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства, не выяснили вопрос о нахождении земельного участка в границах территории общего пользования. Между тем, установление названных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора как по первоначальному иску (о взыскании с предпринимателя арендной платы и пени, расторжении договора аренды и возврате земельного участка), так и по встречному иску (о взыскании с комитета неправомерно полученной арендной платы).

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

Обжалуемые предпринимателем судебные акты не могут быть признаны окружным судом законными и обоснованными, принятыми на основе всестороннего, полного и объективного исследования материалов дела. Поскольку в силу требований части 2 статьи 287 Кодекса суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, дело следует направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, исследовать представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, дать оценку доводам (возражениям) лиц, участвующих в деле. Спор следует разрешить при правильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно абзацу второму части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело. В этой связи следует учесть, что предпринимателем в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы уплачена государственная пошлина в размере 3 тыс. рублей (чек-ордер от 25.02.2020).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Дагестан от 24.10.2019 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2019 по делу № А15-1527/2019 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Дагестан. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий 							    В.Е. Епифанов

Судьи                                                                                                                В.А. Анциферов

                                                                                                                           И.В. Сидорова