АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2888/2023

08 декабря 2023 года

город Омск

Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 08 декабря 2023 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании 28.11.2023-01.12.2023 исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050301:1332,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО2 по доверенности от 22.09.2023 сроком действия 1 год (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

ответчика – ФИО3 по доверенности от 07.06.2023, выданной на 1 год (личность подтверждена удостоверением, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (далее – ООО «Аркада-Строй», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – Департамент, ответчик), в котором просит обязать Департамент заключить с ООО «Аркада-Строй» договор купли-продажи нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 Договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 7 143 333,33 (семь миллионов сто сорок три тысячи триста тридцать три) рубля 33 копейки, пункт 2.2 Договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять «Объект» в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи».

Определением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2023 исковое заявление принято, возбуждено  производство по делу.

Исковые требования основаны на несогласии с ценой договора, предложенной Ответчиком, в связи с тем, что рыночная стоимость того же объекта согласно Отчету № 143-01/23 от 03.08.2022, выполненному ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» по заказу Истца, составила 5 331 000 руб. Департаментом при подготовке проекта договора купли-продажи обозначенного помещения цена за объект установлена значительно выше рыночной, что нарушает права Истца на приобретение имущества по рыночной цене. Также истец указал на несогласие Общества с предложенной ответчиком редакцией пункта 2.2 договора, поскольку в договоре не установлен срок на передачу и прием приобретаемого имущества, в то время как разделом 5 Договора для покупателя предусмотрена ответственность за несвоевременное подписание акта приема-передачи. Условие о сроке передачи имущества не является существенным, то есть не препятствует заключению договора, однако отказ стороны от установления конкретного срока ввиду имеющейся штрафной санкции, которая имеет привязку к сроку передачи имущества по акту приема-передачи, является противоречивым.

Ответчик, возражая против доводов истца, указал, что рыночная стоимость спорного объекта не может быть установлена в размере, определенном отчетом ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива».

Определением Арбитражного суда Омской области от 20.04.2023 дело назначено к судебному разбирательству, к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр».

Истцом в ходе рассмотрения дела заявлено о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертом следующего вопроса: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>». Проведение экспертизы просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима».

Ответчиком возражений относительно проведения экспертизы по настоящему делу не заявлено, вместе с этим просил поручить проведение экспертизы обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой экспертизы и оценки «АРУС» либо обществу с ограниченной ответственностью «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» с постановкой перед экспертом следующих вопросов: соответствует ли отчет ООО «ЗСК-Центр» № 973/22 от 26.09.2022 «Об оценке объекта оценки» требованиям законодательства, в том числе правилам и стандартам оценки; определить рыночную стоимость нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда Омской области от 23.06.2023 назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» ФИО4, производство по делу приостановлено в связи с проведением экспертизы. 

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет ООО «ЗСК-Центр» № 973/22 от 26.09.2022 «Об оценке объекта оценки» требованиям законодательства, в том числе правилам и стандартам оценки?

2. Определить рыночную стоимость нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, по состоянию на 03.08.2022, указав стоимость объекта с учетом НДС и без учета НДС.

05.09.2023 общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» представило в материалы дела заключение эксперта № 88э-2023.

Определением Арбитражного суда Омской области от 12.09.2023 назначено судебное заседание по вопросу о возобновлении производства по делу.

Определением (протокольным) Арбитражного суда Омской области от 03.10.2022 возобновлено производство по делу.

В судебном заседании, состоявшемся 03.10.2023, ответчик представил возражения на экспертизу. По мнению Департамента, экспертное заключение содержит неточности, в связи с чем отсутствует возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов эксперта. Объекты-аналоги, использованные в заключении, находятся на значительном удалении от объекта оценки; местоположение всех используемых объектов-аналогов не сопоставимо с местоположением объекта оценки; подобранные для расчета объекты продаж (предложения) нельзя признать объектами - аналогами из-за значительных отличительных характеристик от объекта оценки; период, на который эксперт проводил оценку, определен неверно; в своем заключении эксперт принимает за аналоги предложения по продаже земельных участков; в связи с указанным Департамент считает, что рыночная стоимость объекта подлежала установлению в размере, определенном отчетом общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр».

25.10.2023 истцом представлена письменная позиция по делу с учётом возражений Департамента относительно результатов судебной экспертизы.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования с учётом результатов судебной экспертизы. Кроме того, в судебном заседании 01.12.2023 представитель истца указал, что требования в части внесения изменений в договор в связи со сменой юридического адреса истца и директора ООО «Аркада-Строй» не поддерживает, уточнил испрашиваемую формулировку пункта 2.2 договора (с учетом позиции Департамента в соответствующей части).

Поскольку уточнение исковых требований не противоречит действующему законодательству, не нарушает охраняемые законом права и интересы других лиц, суд, руководствуясь частью 5 статьи 49 АПК РФ, принял уточненные исковые требования к рассмотрению.

28.11.2023 Департаментом представлены в материалы дела дополнительные пояснения, в которых выражено несогласие с требованием в части урегулирования разногласий, возникших по вопросу о содержании пункта 2.2. договора.

В судебном заседании, открытом 28.11.2023, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 01.12.2023 12 ч. 40 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковое заявление с учетом уточнений.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в письменных документах по делу.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующие обстоятельства.

27.05.2020 между Казенным учреждением города Омска «Центр аренды и мониторинга имущества (арендодатель) и ООО «Аркада-Строй» (арендатор) по итогам открытого аукциона от 17.03.2020 заключен договор аренды нежилого помещения № 73/1А (далее – договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду: нежилое помещение 7П, номера на поэтажном плане: 1- 20 (1 этаж), 1-29,34-35 (2 этаж), 1-30 (3 этаж), литера А, А1, общей площадью 729,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, индивидуализированное согласно Приложению № 2 к договору, целевое назначение: административно-хозяйственная деятельность, не запрещенная законодательством Российской Федерации. Общая площадь сдаваемого в аренду помещения: 729,1 кв.м. Рыночная стоимость сдаваемого в аренду нежилого помещения составляет 14 030 833,33 руб. без НДС на основании отчета о рыночной оценке от 02.10.2019 № 1000/2019. Срок действия настоящего договора 5 лет. Настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами. Срок аренды - с «27» мая 2020 года по «26» мая 2025 года (раздел 1.1 договора).

Дополнительным соглашением к договору от 13.05.2021 в реквизиты арендодателя внесены изменения согласно которым арендодателем является департамент имущественных отношений администрации города Омска.

Как указывает истец, в связи с владением/пользованием указанным имуществом на протяжении более 2-х лет, в отсутствии задолженности по арендной плате и неустойке, на основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» ООО «Аркада-Строй» направило в адрес Департамента письмо № 67 от 02.08.2022 с просьбой принять решение об условиях приватизации нежилого помещения и преимущественном праве на приобретение данного имущества истцом.

В ответ на обращение истца ответчик направил письмо № Исх-ДИО/11923 от 05.09.2022 с положительным решением о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилого помещения и сообщением о подготовке Департаментом необходимой документации.

01.02.2023 ООО «Аркада-Строй» получены проект договора купли-продажи, копия распоряжения Администрации города Омска от 23.01.2023 № 8-р.

06.02.2023 истец предоставил Департаменту протокол разногласий к Договору купли-продажи, выразив несогласие с пунктом 4.1. договора, в соответствии с которым цена за приобретаемый объект в редакции Департамента составляет 17 487 000 руб. на основании отчета от 26.09.2022 № 973/22, экспертного заключения ООО «ЗСК - Центр» № 369/ЗСК-22 от 26.09.2022.

При этом несогласие с ценой договора, предложенной Департаментом, вызвано тем, что рыночная стоимость того же объекта согласно отчету ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» № 143-01/23 от 03.08.2022, выполненному по заказу истца, составила 5 331 000 руб.

Также ООО «Аркада-Строй» обратилось к ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива» за получением экспертного заключения о соответствии отчета об оценке нежилого помещения № 973/22 от 26.09.2022, составленного ООО «ЗСК - Центр», требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности на момент составления отчета.

Согласно выводу эксперта, который содержится в Рецензии на отчет об оценке нежилого помещения № 973/22 от 26.09.2022, предоставленный Департаментом, такой отчет не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности по состоянию на дату составления ввиду применения оценщиком аналогов существенно меньшей площади, чем объект оценки, а также применения некорректной корректировки в расчетах (не соответствует анализу рынка).

Ссылаясь на то, что указанная Департаментом в проекте договора купли-продажи нежилого помещения 7П с кадастровым номером 55:36:050301:1332 цена является завышенной и не соответствует рыночной стоимости помещения, и на то, что между ООО «Аркада-Строй» и Департаментом имеются неурегулированные разногласия по поводу отдельных условий договора аренды, Общество обратилось с рассматриваемым исковым заявлением в арбитражный суд.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования (с учетом уточнений), фактически направленные на урегулирование спора, возникшего между сторонами при заключении соответствующего договора купли-продажи, подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ООО «Аркада-Строй» и Департаментом имеются неурегулированные разногласия по проекту договора купли-продажи нежилого помещения 7П с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>, в части определения стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абзац второй указанного пункта статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008    № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.

Как следует из статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 ГК РФ передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрено, что отчуждение имущества из государственной или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 3 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

При установлении рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050301:1332 в размере 17 487 000 руб. Департамент руководствовался отчетом об оценке рыночной стоимости № 973/22 от 26.09.2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр».

В подтверждение заявленных по делу исковых требований ООО «Аркада-Строй» представлен отчет об оценке № 143-01/23 от 03.082022, подготовленный ООО «Центр экспертизы и оценки «Альтернатива», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 5 331 000 руб.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, по ходатайству истца на основании статьи 82 АПК РФ определением от 23.06.2023 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр оценки «Оптима» ФИО4.

В соответствии с представленным в материалы дела заключением № 88э-2023 экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения 7П, с кадастровым номером 55:36:050301:1332, общей площадью 729,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> составляет 8 572 000 руб., с учётом НДС, и 7 143 333 руб. 33 коп. без учета НДС (20%).

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 70 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

По смыслу названной нормы каждое представленное стороной доказательство должно быть подкреплено иными доказательствами, имеющимися в материалах дела и в своей совокупности не противоречить, а дополнять друг друга, образуя единую доказательственную базу. Все представленные в материалы дела доказательства должны оцениваться в совокупности и во взаимосвязи с целью исключения внутренних противоречий и расхождений между ними.

Суд, исследовав заключение эксперта № 88э-2023, приходит к выводу о том, что проведенное экспертом ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» ФИО4 исследование и указанное заключение соответствуют требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, заключение № 88э-2023 отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанные на материалах дела.

При этом доводы Департамента, приведенные в возражениях на экспертизу, судом отклоняются как не соответствующие материалам дела. 

Так, довод о том, что отчет ООО «ЗСК-Центр» № 973/22 от 26.09.2022, подготовленный по заданию Департамента, соответствует нормам законодательства в области оценочной деятельности, сам по себе не свидетельствует о наличии оснований для отклонения заключения эксперта № 88э-2023, как не соответствующего таким нормам. Проведение судебное экспертизы по делу, как уже указывалось выше, назначено судом в связи с наличием в материалах дела отчетов об оценке, устанавливающих различные величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости и арендной платы за его использование, а также в связи с тем, что отчет об оценке, представленный Департаментом, составлен не на дату обращения истца с заявлением о приватизации недвижимого имущества (03.08.2022), а на иную дату (07.09.2022).

Департамент, указывая на имеющиеся в экспертизе неточности, которые не позволяют проверить обоснованность и достоверность выводов эксперта, не приводит ссылки на конкретные формулировки заключения ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» № 88э-2023.

Довод ответчика о несопоставимости учтенных при подготовке заключения объектов-аналогов с местоположением объекта оценки судом отклоняется, как не соответствующий действительности и необоснованный, поскольку аналоги, примененные при проведении экспертизы, по признаку территориального месторасположения находятся в одной типовой территориальной экономической зоне города, на сравнимом удалении от красных линий. Кроме того, экспертом приведен подробный расчет по внесению корректировок на местоположение по административно-территориальному делению.

Вопреки утверждению ответчика, эксперт не определял рыночную стоимость земельного участка.

При этом примененные экспертом ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» объекты-аналоги (8 объектов) в сравнительном методе определения рыночной цены подобраны не из состава земельных участков (как указывает Департамент), а из состава нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту (по территориальному расположению, площади). Применение корректировок объясняется отсутствием идентичного объекта-аналога, при этом само по себе не противоречит методике проведения оценки и не свидетельствует о недостоверности ее результатов. 

Кроме того, судом по результатам анализа содержания исследовательской части заключения № 88э-2023 установлено, что величины стоимости объектов-аналогов, учтенные экспертом, установлены в пределах рассматриваемого срока оценки – 2022 год, поэтому довод ответчика об обратном также не находит своего подтверждения.

Согласно экспертному заключению ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» № 88э-2023 (стр. 91) корректировка «Условия рынка (дата продажи/предложения) применена, поскольку имеется динамика изменения цен на рынке недвижимости Омской области в период между датой оценки и датой продажи/ выставления на продажу аналогов. За время, отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти изменения, влекущие за собой как снижение, так и повышение цены на объект. Введением данной поправки регулируется различие в уровне в различные временные периоды. В данном случае для сравнения использованы объекты, выставлявшиеся на продажу в периодах, отличных от даты оценки. Дата оценки - 03.08.2022. Внесение поправки на дату продажи между объектом оценки и объектами-аналогами требуется. Введением данной поправки регулируется различие в уровне цен в различные временные периоды.

Расчет поправки осуществлен на основании анализа рынка г. Омска (рынок офисной недвижимости, как наиболее характерный). Внесение поправки на дату продажи между объектом оценки и объектами-аналогами как величины изменения уровня цен производилось в соответствии с Ежеквартальным сборником «Анализ рынка жилой и коммерческой недвижимости 

<

...>.», подготовленным Некоммерческим партнерством «Омская коллегия оценщиков».

С учетом изложенного, основания для отклонения результатов судебной экспертизы, сформулированных в заключении эксперта ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» № 88э-2023, в качестве не подлежащих применению при разрешении настоящего спора об урегулировании разногласий между ООО «Аркада-Строй» и Департаментом по поводу величины рыночной стоимости объекта аренды и величины арендной платы за его использование у суда отсутствуют.

Само по себе несогласие стороны с выводами заключения эксперта, при соответствии его требованиям статьи 86 АПК РФ, не может являться основанием для признания заключения недопустимым доказательством по делу.

Экспертное заключение соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, с учетом избранного метода проведения оценки, содержания и результатов исследования, обоснование вывода по поставленному вопросу является достоверным, объективно отражает рыночную стоимость имущества. 

Вывод не содержит каких-либо противоречий, основания для сомнений в достоверности и обоснованности вывода эксперта отсутствуют, оснований, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения по делу дополнительной или повторной судебной экспертизы не имеется.

Кроме того, несмотря на имеющиеся у ответчика сомнения, изложенные в возражениях на экспертизу, ходатайство о проведении по настоящему делу повторной судебной экспертизы с целью установления обстоятельств в обоснование своей позиции, ответчик при наличии к тому объективной возможности, не заявил, в связи с чем несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В то же время ссылки Департамента на допустимость применения при определении рыночной стоимости рассматриваемого объекта заключения общества с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр», представленного Департаментом, судом отклоняются, поскольку в заключении эксперта ООО «Межрегиональный центр оценки «Оптима» № 88э-2023 сформулирован вывод о том, что отчет об оценке № 973/22 от 26.09.2022, подготовленный обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки; содержание указанного отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением п.5 ФСО № 3, статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; допущенные нарушения при проведении расчета рыночной стоимости объектов оценки не позволяют признать приведенную в отчете № 973/22 от 26.09.2022 рыночную стоимость объектов исследования в качестве достоверной.

Согласно части 2 статьи 13 Закона № 135-ФЗ, суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Оценив представленное в материалы дела заключение судебной экспертизы по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами, суд установил, что для урегулирования разногласий между истцом и ответчиком по договору купли-продажи следует установить стоимость выкупаемого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы.

Исковое заявление ООО «Аркада-Строй» также содержит требование об урегулировании разногласий в части содержания пункта 2.2 договора, истец просит изложить указанный пункт в следующей редакции: «Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять «Объект» в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи».

Департамент, возражая против требований Общества в данной части, указывает на их необоснованность, поскольку формулировка пункта 2.2 договора, предложенная Департаментом, также предполагает, что объект по договору купли-продажи – нежилое помещение считается переданным/полученным покупателем непосредственно в момент заключения договора купли-продажи.

Учитывая, что в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования возникших между сторонами разногласий в обозначенной части.

Так, в рассматриваемом случае несогласие истца, как покупателя, с пунктом 2.2 договора, предложенным Департаментом, обусловлено отсутствием в тексте указанного пункта договора указания на конкретный срок (момент) передачи и приема приобретаемого помещения, в то время как разделом 5 Договора в отношении Покупателя предусмотрена ответственность за несвоевременное подписание акта приема-передачи. 

Таким образом, требование Общества в части необходимости установления в договоре срока (момента) передачи имущества суд находит обоснованным, при этом с учётом обстоятельств настоящего дела, позиции Департамента, пункт 2.2 договора необходимо изложить в следующей редакции: «Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять «Объект» в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи».

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 ГК РФ).

С учетом указанных выше норм права, а также установленных обстоятельств рассматриваемого дела, суд считает возможным урегулировать разногласия между сторонами спора при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050301:1332, площадью 729,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять «Объект» в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи», изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 7 143 333 руб. 33 коп., на основании заключения эксперта № 88э-2023 от 31.08.2023»..

Таким образом, принимая во внимание установленные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что уточненные исковые требования ООО «Аркада-Строй» являются законными и обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с указанным, с Департамента в пользу ООО «Аркада-Строй» подлежит взысканию 41 000 руб. судебных расходов, в том числе: 6 000 руб. на уплату государственной пошлины, 35 000 руб. на оплату судебной экспертизы. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:050301:1332, площадью 729,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, в редакции проекта договора купли-продажи департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 2.2 договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать Покупателю, а Покупатель принять «Объект» в день заключения настоящего договора по акту приема-передачи», изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 7 143 333 руб. 33 коп., на основании заключения эксперта № 88э-2023 от 31.08.2023».

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аркада-Строй» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 41 000 руб. судебных расходов, в том числе: 6 000 руб. на уплату государственной пошлины, 35 000 руб. на оплату судебной экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Омской области.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Омской области разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                И.А. Иванова