Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84242/2016

23 апреля 2017 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  14 апреля 2017 года.

Полный текст решения изготовлен  23 апреля 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Чуватиной Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1 лит Б, ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации: 28.06.1991);

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Терминал Плюс" (адрес:  Россия, 195273, 

<

...>, лит. А, ОГРН:  

<

***>, ИНН: 

<

***>, дата регистрации: 25.04.2016)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Терминал" (адрес:  Россия 195273, 

<

...>, лит. А, ОГРН:  

<

***>);

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

при участии

- от истца: ФИО2 (представителя по доверенности от 29.12.2016)

- от ответчика: ФИО3 (представителя по доверенности от 20.10.2016)

- от третьего лица: ФИО3 (представителя по доверенности от 09.01.2017)

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Терминал" (далее – ответчик, ООО «Терминал») о взыскании 7136963 руб. 56 коп. задолженности по  арендной плате по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях №00/ЗК-05040(07) от 25.10.2010 за период 01.01.2015 – 30.09.2016, 2694552 руб. 30 коп. неустойки за просрочку оплаты данных платежей за периоды 01.02.2015 – 27.10.2016, 11.04.2015 – 27.10.2016, 11.07.2015 – 27.10.2016, 11.10.2015 – 27.10.2016, 01.02.2016 – 27.10.2016, 11.04.2016 – 27.10.2016, 11.07.2016 – 27.10.2016.

Определением суда от 08.12.2016 исковое заявление было принято судом к производству.

Определением суда от 31.01.2017 по ходатайству истца в участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» (далее – ООО «Терминал Плюс»).

Истец при рассмотрении дела заявил об увеличении размера исковых требований в части неустойки, просил взыскать 3579538 руб. 96 коп. неустойки за периоды 01.02.2015 – 28.02.2017, 11.04.2015 – 28.02.2017, 11.07.2015 – 28.02.2017, 11.10.2015 – 28.02.2017, 01.02.2016 – 28.02.2017, 11.04.2016 – 28.02.2017, 11.07.2016 – 28.02.2017.

Увеличение размера исковых требований в части неустойки было принято судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Протокольным определением от 04.04.2017 по ходатайству истца произведена замена ответчика на ООО «Терминал Плюс» (далее – ответчик), с учетом обстоятельств спора ООО «Терминал» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

В судебном заседании 14.04.2017 истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал на необоснованность требований истца к ООО «Терминал Плюс» о взыскании арендной платы за период до даты создания ООО «Терминал Плюс», а также на необоснованность расчета задолженности, выполненного на основании уведомления от 27.10.2016 за спорный период.

Третье лицо поддержало позицию ответчика.

Исследовав материалы и доказательства по делу, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее:

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «Терминал» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях №00/ЗК-05040(07) от 25.10.2010 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять земельный участок с кадастровым номером 78:11:5606А:33, площадью 11572 кв.м, по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., учю3 (восточнее пересечения с Приозерским направлением ж.д.) (дала – Участок).

Согласно пункту 1.2 Договора Участок был предоставлен для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству промышленного логистического комплекса.

В соответствии с пунктом 6.2.7 Договора арендатор принял на себя обязательство обеспечить перечисление арендной платы, указанной в пункте 4.1 Договора, в сроки, предусмотренные в пункте 4.3 Договора и приложении 5 к Договору.

В пункте 4.3.1 Договора определен поквартальный порядок оплаты, не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала (в первом квартале календарного года – не позднее 31 января).

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 8.3 Договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 27.10.2016 №117982-32 Комитет со ссылкой на ввод объекта инвестиционного деятельности, расположенного на Участке, в эксплуатацию на основании разрешения от 26.12.2014 №78-3807в-2014, сообщил ООО «Терминал» об изменении размера арендной платы по Договору, указав на то, что расчет арендной платы с даты ввода объекта в эксплуатацию производится в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 №608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 №1379 «О мерах по реализации Закона  Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», и составляет 1019511,33 руб. в квартал.

В соответствии с решением общего собрания участников от 25.11.2015 ООО «Терминал» реорганизовано в форме выделения ООО «Терминал Плюс». 25.04.2016 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании ООО «Терминал Плюс» в результате реорганизации ООО «Терминал» в форме выделения.

06.06.2016 произведена государственная регистрация права собственности ООО «Терминал Плюс» на здание, расположенное на Участке. В качестве документа –основания регистрации указан передаточный акт от 09.03.2016.

Комитет, ссылаясь на то, что к ООО «Терминал Плюс», в связи с его созданием в порядке реорганизации ООО «Терминал»,  перешли все права и обязанности арендатора по Договору, в том числе за период 01.01.2015 – 30.09.2016, на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы в размере, определенном согласно уведомлению от 27.10.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 №282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции» под договором аренды земельного участка на инвестиционных условиях понимается заключаемый в соответствии с федеральными законами и настоящим Законом Санкт-Петербурга смешанный договор, направленный на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащий обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий. 

Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 

По смыслу приведенных норм, правоотношения, связанные с использованием Участка, предоставленного по Договору, регламентируются положениями гражданского и земельного законодательства об аренде. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО «Терминал Плюс» создано в порядке реорганизации ООО «Терминал» в форме выделения, государственная регистрация ООО «Терминал Плюс» произведена 25.04.2016.

В силу пункта 4 статьи 58 ГК РФ при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

По смыслу данной нормы в передаточном акте должны быть отражены сведения о правах и обязанностях, передаваемых выделяемым лицам, а указание в пункте 4 статьи 58 ГК РФ на нескольких лиц относится именно к выделяемым  лицам (одному или нескольким). Соответственно, доводы Комитета о том, что поскольку в передаточном акте не отражены сведения об оставлении обязательств по Договору за ООО «Терминал», данные обязательства (в том числе за предшествующий период) перешли к ООО «Терминал Плюс» судом отклоняются.

В передаточном акте от 09.03.2016 отражено, что к вновь созданному ООО «Терминал Плюс» переходят права и обязанности ООО «Терминал», а состав имущества и передаваемых прав определен в пунктах 2.1 и 2.2 передаточного акта.

Договор в составе обязательств, указанных в пунктах 2.1 и 2.2 передаточного акта и в оборотно-сальдовых ведомостях, обосновывающих размеры обязательств, отраженных в пунктах 2.1 и 2.2 передаточного акта, не указан.

ООО «Терминал», участвующее в настоящем деле, также подтвердило, что обязательства по Договору, возникшие до передачи прав на здание, ООО «Терминал Плюс» не передавались.

Согласно передаточному акту в составе основных средств (п.2.1.1 передаточного акта) ООО «Терминал Плюс» передано здание, расположенное на Участке.

Соответственно, к ООО «Терминал Плюс» перешли права и обязанности арендатора по Договору в связи с передачей данному лицу права собственности на здание, расположенное на Участке.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Как следует из толкования норм права, приведенного в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке реорганизации юридического лица (абзац третий пункта 2 статьи 218 ГК РФ). 

В силу пункта 4 статьи 57 ГК РФ юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.

Следовательно, права и обязанности арендатора по Договору в части, опосредующей использование Участка, перешли к ООО «Терминал Плюс» в связи с передачей данному лицу здания, расположенного на Участке, с 25.04.2016 (с даты регистрации завершения реорганизации ООО «Терминал» в результате создания ООО «Терминал Плюс»).

При таких обстоятельствах оснований для начисления арендной платы в отношении ООО «Терминал Плюс» до 25.04.2016  не имеется, требования Комитета в соответствующей части, заявленные к ООО «Терминал Плюс» не подлежат удовлетворению, как предъявленные к ненадлежащему ответчику.

В соответствии со статьей  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Согласно материалам дела Договор был заключен по результатам аукциона.

В пункте 4.1 Договора было определено, что арендная плата за период действия Договора, установленный в пункте 9.1 Договора, составляет 21000000 руб.

В пункте 4.3.2 Договора установлено, что с 20.01.2013 величина годовой арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд, ежегодно устанавливаемый Правительством Санкт-Петербург, равен 1, составляет 117817,4 руб., а квартальной арендной платы – 29454,35 руб. Данным пунктом Договора также предусмотрено обязательство арендатора самостоятельно рассчитывать арендную плату по указанной в указанном пункте формуле, предполагающей умножение квартальной арендной платы на коэффициент динамики рынка недвижимости.

Пунктом 6.2.16 Договора предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории.

В силу пункта 4 статьи 450 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В пункте 6.2.16 Договора, устанавливающем право арендодателя на изменение размера арендной платы, не предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы за предшествующие периоды аренды. 

Материалами дела подтверждается, что уведомление об изменении размера арендной платы было направлено Комитетом в адрес ООО «Терминал» 31.10.2016, то есть после истечения спорного периода аренды, за который по настоящему делу взыскивается задолженность.

В связи с этим оснований для расчета арендной платы за второй и третий кварталы 2016 года (периоды, в которых арендатором выступало ООО «Терминал Плюс») согласно уведомлению от 27.10.2016, судом не установлено. 

Арендная плата по Договору за второй и третий кварталы 2016 года в размере, рассчитанном на основании пункта 4.3.2 Договора, арендатором оплачена, что подтверждается в том числе содержанием справки о расчетах по Договору, представленной Комитетом.

Учитывая изложенное, требование Комитета о взыскании задолженности по арендной плате не подлежит удовлетворению.

В соответствии пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку судом не установлено наличие у ответчика обязанности по внесению арендной плате за период до 25.04.2016, не имеется правовых оснований и для удовлетворения требований Комитета, заявленных к ООО «Терминал Плюс», о взыскании неустойки за просрочку оплаты арендной  платы за 2015 год и первый квартал 2016 года.

Арендная плата за второй квартал 2016 года оплачена 09.03.2016, то есть в сроки, предусмотренные Договором.

Оплата аренды за третий квартал 2016 года произведена 12.07.2016.

С учетом положений статьи 193 ГК РФ последним днем срока исполнения обязанности по внесению арендной платы за третий квартал 2016 года считалось 11.07.2016. Оплата аренды произведена 12.07.2016, то есть с просрочкой в один день.

Сумма неустойки за просрочку внесения данного платежа за один день составляет 50 руб. 91 коп. (50917,65 руб. х 0,1% х 1 день).

Соответственно, требования истца в части взыскании неустойки подлежат удовлетворению в части взыскания 50 руб. 91 коп.

Согласно пункту 1 статьи 177 АПК РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2016 №220-ФЗ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

 Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Терминал Плюс» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 50 руб. 91 коп. неустойки.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

СудьяЧуватина Е.В.