АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-3230/2021

г. Чебоксары

19 августа 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 17.08.2021.

Полный текст решения изготовлен 19.08.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428004, г. Чебоксары, Чувашская Республика, бульвар Президентский,  д. 10

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер", ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, 428031, г. Чебоксары, Чувашская Республика, ул. Ленинского Комсомола, д. 27, пом. 6

о расторжении договоров аренды земельных участков,

об обязании вернуть земельные участки,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020 №12,

установил:

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" (далее - ответчик) о расторжении договоров аренды земельных участков от 10.11.2017 № 1350 и от 13.11.2017 №1351 и обязании вернуть земельные участки.

Исковые требования мотивированы не использованием ответчиком спорных земельных участков в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.

В заседании суда представитель истца исковые требования поддержал по изложенным в исковом заявлении основаниям. Считает, что неисполнение обязательств по строительству является существенным нарушением договоров, поскольку целью договоров являлось строительство объектов делового назначения офисов. 

Ответчик, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. В отзыве на исковое заявление ответчик просил отказать в удовлетворении иска, поскольку истцом не представлено доказательств использования арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных договором. Приведенные в иске обстоятельства не свидетельствуют о нарушении условий договоров со стороны ответчика и не являются основанием для расторжения договоров. Ответчиком предприняты меры к началу строительства на земельных участках: в 2017 году получены градостроительные планы земельных участков, в 2018 году составлены эскизные проекты деловых центров, которые одобрены на градостроительном совете Минстроя Чувашии. В ближайшее время проектная организация должна представить проектную документацию.

В письменных возражениях на доводы ответчика истец указал на то, что пунктами 3.4.5 договоров предусмотрено, что арендатор обязан начать строительство объектов на арендуемых земельных участках в течение трех лет с даты заключения договоров. В трехлетний период, определенный условиями договоров аренды, строительство объектов управленческой деятельности (здания офиса) ООО "СЗ "Лидер" не начато. Сохранение арендных правоотношений с ООО "СЗ "Лидер" является нецелесообразным, нарушающим права и законные интересы Чувашской Республики, восстановление которых возможно посредством возврата вышеуказанных земельных участков арендодателю.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

Выслушав представителя истца и изучив материалы дела, суд установил следующее. 

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики осуществляет права собственника в отношении земельных участков с кадастровым номером 21:01:030202:662 общей площадью 2134 кв. м и с кадастровым номером 21:01:030202:661 общей площадью 4464 кв. м, расположенных по адресу: 

<

...>, с видом разрешенного использования - деловое управление.

На основании протокола от 06.10.2017 заседания единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер", изменившим наименование на общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер", (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 10.11.2017 № 1350, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 2134 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:662, расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения объекта управленческой деятельности (здания офиса). 

Договор аренды заключен на срок с 10 ноября 2017 года до 10 ноября 2022 года (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.11.2017.

Государственная регистрация договора произведена 06.12.2017.

На основании протокола от 05.10.2017 заседания единой комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды и безвозмездного пользования имущества и земельных участков, находящихся в государственной собственности Чувашской Республики, Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер", изменившим наименование на общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер", (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики, от 13.11.2017 № 1351, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 4464 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:661, расположенный по адресу: 

<

...>, для размещения объекта управленческой деятельности (здания офиса). 

Договор аренды заключен на срок с 13 ноября 2017 года до 13 ноября 2022 года (пункт 2.1 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 13.11.2017.

Государственная регистрация договора произведена 06.12.2017.

На основании Указа Главы Чувашской Республики от 06.02.2020 № 20 "О структуре органов исполнительной власти Чувашской Республики" (далее - Указ) Министерство юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики преобразовано в Государственную службу Чувашской Республики по делам юстиции, полномочия в сфере имущественных и земельных отношений переданы Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики.

Согласно пункту 6 Указа органы исполнительной власти Чувашской Республики, которым переданы функции иных органов исполнительной власти Чувашской Республики являются их правопреемниками по обязательствам, в том числе по обязательствам, возникшим в результате судебных решений.

В соответствии с положением о Министерстве экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, утвержденным постановлением Кабинета Министров Чувашской Республики от 26.02.2020 №74, уполномоченным органом, осуществляющим управление и распоряжение республиканским имуществом, является Минэкономразвития Чувашии.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц 04.03.2020 в отношении Минэкономразвития Чувашии внесена запись о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица. Запись о преобразовании Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики в Государственную службу Чувашской Республики по делам юстиции в реестр внесена 11.03.2020.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости, земельные участки из земель населенных пунктов площадью 4464 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:661, площадью 2134 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:662, расположенные по адресу: 

<

...>, имеют вид разрешенного использования - деловое управление.

Пунктами 3.4.4 договоров предусмотрено, что арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования.

Арендатор обязан начать строительство объекта в течении трех лет с даты заключения договора (пункт 3.4.5 договоров). 

Ссылаясь на то, что ответчик обязанность по строительству объектов не исполняет, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договоров аренды земельных участков.

Отношения по аренде земельных участков регулируются общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, специальными нормами об аренде (глава 34 ГК РФ), а также нормами земельного законодательства.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды также может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество (подпункты 1, 2 абзаца первого статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предметом договоров аренды от 10.11.2017 № 1350, от 13.11.2017 № 1351 являются земельные участки из земель населенных пунктов площадью 4464 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:661, площадью 2134 кв.м с кадастровым номером 21:01:030202:662, расположенные по адресу: 

<

...>, предоставленные в долгосрочную (на 5 лет) аренду.

По правилам пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим Федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьями 450, 619 ГК РФ, норма пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения долгосрочного договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

При оценке существенности нарушения суд должен оценивать весь комплекс обстоятельств и соотнести такую радикальную санкцию, как расторжение договора, с последствиями и характером допущенного нарушения.

Суд, в частности, может учитывать размер убытков, которые нарушение причиняет кредитору; утрату доверия к должнику и к его способности исполнять договор в будущем; объективную утрату интереса в реальном исполнении договора; недобросовестный и умышленный характер нарушения договора; те убытки, которые расторжение договора может причинить нарушителю; частичную вину кредитора в нарушении договора должником и т.п.

В качестве основания для расторжения договоров аренды истцом указано неиспользование земельного участка в целях строительства и дальнейшей эксплуатации офисных зданий в течение трех лет, в доказательство которого представлены акты выездной проверки использования земельных участков от 30.05.2018, от 23.01.2020, от 03.02.2021 из которых следует, что земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:661 имеет ухоженный вид, не огорожен, представляет собой сквер. На территории участка имеются многолетние насаждения в виде деревьев, часть территории участка имеет замощение в виде асфальтового покрытия (подъездные дороги и парковка). Строительство объекта на территории участка не начато. Земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:662 имеет ухоженный вид, частично огорожен. На территории участка имеются многолетние насаждения в виде деревьев, часть территории участка имеет замощение в виде асфальтового покрытия (парковка). Строительство объекта на территории участка не начато.

В письме от 31.05.2018 № 11-10/8360 Минюст Чувашии по результатам проведенного 30.05.2018 осмотра земельных участков предложил ответчику ускорить освоение земельных участков и в срок до 18.06.2018 представить график проведения мероприятий по освоению земельных участков.

ООО "Лидер" на вышеуказанное письмо Минюста Чувашии в письме от 15.06.2018 № 335 сообщило, что им ведется доработка разработанных эскизных проектов объектов 2-х этажного офисного здания и Делового центра и представило график проведения мероприятий по освоению земельных участков, предусматривающий проведение следующих мероприятий: доработка проектов и повторный градостроительный совет – до 31.07.2018, подготовка проектной документации, получение разрешения на строительство – до 28.09.2018, начало строительно-монтажных работ после получения разрешения на строительство – с 01.10.2018, окончание строительно-монтажных работ – согласно проекта организации строительства ориентировочно до 30.10.2020.

В претензии от 09.03.2021 № 25/05-3436, направленной ответчику 12.03.2021, истец указывая на наличие задолженности по арендной плате, а также на то, что строительство объектов на территории участков не начато, предложил ответчику расторгнуть договоры аренды.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу абзаца 6 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключение случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В свою очередь, относя неиспользование находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет к основаниям расторжения договора аренды, федеральный законодатель исходил из необходимости конкретизации применительно к особенностям данного вида договоров положения пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 №2485).

Согласно части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Такие документы в материалах дела отсутствуют.

Факт получения ответчиком 22.12.2017 градостроительных планов земельных участков не свидетельствует о его добросовестном поведении, проявлении им должной осмотрительности, так как сам факт получения градостроительных планов земельных участков в отсутствие разрешения на строительство и без совершения фактических действий по строительству не может подтверждать использование земельного участка по назначению.

Таким образом, ответчиком в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие совершение необходимых действий для строительства и исполнения существенного условия договора в целях предоставления земельного участка. Также в материалы дела не представлено доказательств, указывающих на наличие объективных причин, препятствовавших совершению в указанный период действий по реальному строительству объектов на земельных участках.

Более того, ответчиком и после обращения истца в суд с рассматриваемым иском не указаны иные обстоятельства, при наличии такой возможности с момента заключения договора, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности выводов истца относительно нецелевого использования земельных участков.

Заключив в 2017 году договоры аренды земельных участков, арендатор принял на себя обязанности по использованию земельных участков в соответствии с категорией и видом разрешенного использования - для строительства и дальнейшей эксплуатации офисных зданий.

Вместе с тем с даты заключения договора меры по использованию земельных участков с установленной целью не приняты, доказательств проведения каких-либо мероприятий, связанных с организацией строительства, в материалы дела не представлено. 

Следовательно, поскольку с 2017 года ответчиком не осуществлено и не начато строительство, предусмотренное сторонами в договорах, сохранение действия договоров влечет ущерб для истца, целью которого как арендодателя при заключении договора было именно возведение на арендованных участках указанных объектов.

Факт неиспользования ответчиком земельных участков по назначению более трех лет с момента заключения договоров аренды подтверждается представленными истцом актами выездной проверки использования земельных участков от 30.05.2018, от 23.01.2020, от 03.02.2021 и ответчиком не оспаривается.

Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к вводу, что ответчик допустил существенное нарушение условий договоров аренды, которое выразилось в том, что в течение длительного времени (с ноября 2017 года по февраль 2021 (дата составления акта проверки) не приступил к строительству заявленных объектов на земельных участках (на земельных участках произрастают многолетние растения).

Учитывая доказанное материалами дела длительное бездействие и отсутствие у ответчика интереса к исполнению договоров аренды, суд приходит к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договоров аренды.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды, в том числе в связи с истечением срока его действия, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Принимая во внимание удовлетворение требований о расторжении договоров аренды, правовые основания владения и пользования арендуемым имуществом у ответчика отсутствуют, в связи с чем требования истца об обязании общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" вернуть земельные участки, как производное от основного требования о расторжении договора, также подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, и эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте.

Согласно пункту 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 АПК РФ). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Учитывая то, что строительные работы на земельных участках ответчиком не начаты, суд полагает, что месячный срок со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу является разумным и достаточным для исполнения судебного акта.

Государственную пошлину суд в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Расторгнуть договор от 10.11.2017 от № 1350  аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:662, общей площадью 2134 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (правопреемник - Минэкономразвития Чувашии) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" (ООО "Специализированный застройщик "Лидер").

Расторгнуть договор от 13.11.2017 № 1351 аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:030202:661, общей площадью 4464 кв. м., расположенного по адресу: 

<

...>, заключенный между Министерством юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики (правопреемник - Минэкономразвития Чувашии) и обществом с ограниченной ответственностью "Лидер" (ООО "Специализированный застройщик "Лидер").

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" вернуть Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:662, общей площадью 2134 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда Чувашской Республики в законную силу.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" вернуть Министерству экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики земельный участок с кадастровым номером 21:01:030202:661, общей площадью 4464 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...> по акту приема-передачи в течение одного месяца со дня вступления решения Арбитражного суда Чувашской Республики в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Лидер" в доход федерального бюджета 24000 (Двадцать четыре тысячи) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина