Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-24723/2024

29 августа 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.   

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ПЕТЕРБУРГСКОЕ АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ" (адрес:  Россия 187780, г.  Подпорожье, Ленинградская обл., ул. Советская, д. 7, офис 6, ОГРН:  );

к

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (адрес:  Россия 190900, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, ВОХ 1170, ОГРН:  );

третье лицо: 

ФИО1 (адрес:  Россия 427790, г.  Можга, Удмуртская Республика, а/я 6, ОГРН:  )

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу судебного заседания от 19.08.2024

установил:

акционерное общество «Петербургское агентство недвижимости» (далее - Общество) в лице конкурсного управляющего обществом ФИО1 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление), в котором просит: 

-признать незаконными действия Управления по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 10, литер А, квартира 14, кадастровый номер 78:31:0001131:3091, площадь 110,8 кв.м., к ФИО2; 

-обязать Управление устранить нарушение прав и законных интересов общества путём исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи от 27.12.2023 № 78:31:0001131:3091-78/011/2023-1 о переходе права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру по адресу: Санкт-Петербург, улица Марата, дом 10, литер А, квартира 14, кадастровый номер 78:31:0001131:3091, площадь 110,8 кв.м.,   к ФИО2, восстановить в ЕГРН запись о праве собственности на указанную квартиру за обществом в течение 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

 

Определением арбитражного суда от 10.05.2024 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком. 

Уведомление о рассмотрении дела   направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам, указанным в Едином государственном реестре юридических лиц. 

В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  стороны считаются извещенными надлежащим образом о дне и месте рассмотрения дела.

В судебном заседании представитель  истца  исковые требования поддержал в полном объеме. 

Представители ответчика  и третьего лица против удовлетворения заявленных требований возражали.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей  156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Как усматривается из представленных в материалы дела документов, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2022 по делу №А56-32913/2022 заявление общества с ограниченной ответственностью «Санкт-Петербургский Дом Книги» о признании акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» (далее – АО «ПАН», заявитель) несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, введена процедура конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц; принимать меры по обеспечению сохранности имущества должника.

Конкурсный управляющий на основании сведений, содержащихся в ЕГРН  (запись в ЕГРН №95107921 от 07.03.1995) установил, что АО «ПАН» принадлежит трёхкомнатная квартира, общей площадью 110.8 кв. м, расположенная  

<

...>, литер А, кв.14, кадастровый номер 78:31:0001131:3091 (далее – Квартира) .

Квартира была включена в конкурсную массу, внесена конкурсным управляющим в инвентаризационную опись основных средств должника №1 от 06.10.2022, о чём в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) опубликовано Сообщение №9805222 от 06.10.2022.

В соответствии с решением собрания кредиторов АО «ПАН» от 06.12.2023 (Сообщение на ЕФРСБ №13188342 от 12.12.2023) Квартира была выставлена на продажу на открытом аукционе с неограниченным числом участников (Сообщение на ЕФРСБ №13381117 от 11.01.2024). 

 

Впоследствии, конкурсным управляющим было установлено, что   на основании обращения  ФИО2 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее -Управление) 27.12.2023 за №78:31:0001131:3091-78/011/2023-1 зарегистрировало   право собственности на Квартиру к ФИО2

Документом-основанием для такой регистрации в ЕГРН указан договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом ФИО3 24.11.1995 №4/Д-2413, согласно которому ФИО2 приобрела Квартиру у ФИО4, которая,   ранее приобрела Квартиру по договору купли-продажи, удостоверенному 17 октября 1995 года за №Л2-1126 ФИО5, нотариусом Санкт-Петербурга.

Однако в ЕГРН отсутствуют какие-либо сведения в отношении ФИО4, как о собственнике или бывшем собственнике Квартиры, и до 27.12.2023 отсутствовали сведения о ФИО2

 

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в данный реестр (части 3 и 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", далее - Закон №218-ФЗ).

В связи с этим суд, рассматривая спор о законности действий регистрирующего органа, должен установить наличие у заявителя оснований возникновения права собственности на спорное имущество, определить круг лиц, права и законные интересы которых могут быть нарушены регистрацией, проверить, не имеется ли притязаний на недвижимое имущество.

Вопросы о незаконности действий регистрирующего органа и о наличии права собственности у лица, требующего регистрации данного права, взаимосвязаны, поскольку несуществующее право не может быть зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

При этом, в силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации  права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации  указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 56 Постановления №10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела, при этом судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части; суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 69 Закона №218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Однако, согласно части 3 статьи 69 Закона №218-ФЗ, государственная регистрация прав на указанные выше объекты недвижимости в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ сделки с указанным объектом недвижимости.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (часть 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ).

Внесение сведений в ЕГРН осуществлено по заявлению правообладателя от 25.12.2023. Вместе с заявлением и нотариально удостоверенным Договором купли-продажи от 24.11.1995 ФИО2 представлено Свидетельство о государственной регистрации от 24.11.1995, бланк серии АА №123532, подтверждающее, что право ФИО2 на основании совершенной сделки было зарегистрировано в ранее действующем порядке.

По правилам Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) права на объект не регистрировались.

Сведения о правах ФИО2 были зарегистрированы до Закона о регистрации, в 24.11.1995, что подтверждает запись в книге регистрации ГБР.

В соответствии с частью 1 статья  69 Закона о регистрации, нрава на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 31.01.1998, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона о регистрации).

В силу статья  422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.

Согласно действующему на дату заключения Договора купли-продажи от 24.11.1995 законодательству, а именно статей 160, 161, 239, 257 Гражданского кодекса РСФСР, договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

В силу статьи 239 Гражданского кодекса РСФСР договор купли-продажи жилого помещения подлежал обязательному нотариальному удостоверению.

Как установлено статьей  7 Федерального закона от 26.01.1996 №15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вступил в силу 31.01.1998) для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Кодекса.

В силу статья  135 Гражданского кодекса РСФСР, если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает с момента регистрации.

В отношении жилых помещений ранее регистрацию прав осуществляли проектно-инвеитаризациоиные Бюро районов Санкт-Петербурга (далее - ПИБ) в соответствии с Постановлением Совета Министров РСФСР и ВЦСПС от 21.04.1989 №134 «Об утверждении Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт», впоследствии на основании Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 №1541-1 (далее - Закон о приватизации жилищного фонда, вступивший в силу с 11.07.1991 г), которые осуществляли свои полномочия в соответствии с Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 02.02.1994 №92-р «О регистрации собственности и сделок с недвижимостью в жилищной сфере» с учетом изменений внесенных в указанный акт Распоряжением Мэра Санкт-Петербурга от 01.03.1994 №166-р до 01.05.1994 (предельная дата), передав полномочия Жилищному комитету.

В свою очередь, Жилищный комитет осуществлял свои полномочия по регистрации прав на жилые помещения до 23.01.1995, передав указанные функции на основании Распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 №1329-р Городскому бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере (далее -ГБР).

Ввиду названного у Управления отсутствовали основания для отказа ФИО2 во внесении сведений в ЕГРН, поскольку ее права являются ранее возникшими, и прошедшими регистрацию в установленном порядке.

Права ФИО4 (продавца Квартиры) также были зарегистрированы 17.10.1995 (запись в книге регистрации ГБР).

Права ФИО6, также как и права ФИО2 являются ранее возникшими. В этой связи предыдущие сделки (права ФИО4) не подлежали перерегистрации, поскольку были погашены, в реестр прав вносятся актуальные сведения о правах собственника.

До внесения в ЕГРН сведений о правах ФИО2 на квартиру в ЕГРН сохранялась архивная запись о предшественнике - АО «Петербургское Агентство Недвижимости», которая находила отражение в выписках из 1IIТП.

Как усматривается из представленных  Управлением документов,   согласно  реестровым книгам, право АОЗТ «ПАН» погашено 16.10.1995; 17.10.1995 зарегистрировано право ФИО4, 20.11.1995 оно погашено и 24.11.1995 зарегистрировано право ФИО2

Следует согласиться с доводами Управления о наличии спора о праве, требования заявителя направлены на исключение из ЕГРН сведений о нравах ФИО2, что свидетельствует о наличии спора о праве на квартиру. 

Как указывает Верховный суд РФ при наличии спор о праве на недвижимое имущество, право заявителя невозможно восстановить по правилам об оспаривании действий и решений госорганов (например, Постановление Пленума ВС РФ №10/22,   от 29.04.2010, Определение ВС РФ от 27.03.2015 N 304-КГ14-6307 и т.д.).

Суд может сделать вывод о допущенном регистратором нарушении, только если отсутствует спор о праве и если изменения, вносимые в ЕГРН, не повлекут  нарушений прав и законных интересов других лиц.

Право собственности ФИО2 в судебном порядке не оспорено.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела,   суд полагает исковое требование обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

в удовлетворении требований   отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.