АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

 

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А39-7722/2018

город Саранск

29 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 29 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи                    Пономарёвой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

акционерного общества «Агрофирма «Октябрьская» (с.Б.Елховка Лямбирского района Республики Мордовия)

к Администрации городского округа Саранск (г.Саранск Республики Мордовия)

о признании права собственности,       

при участии

от  истца: не явился, 

от ответчика: ФИО2 (представитель по доверенности),

у с т а н о в и л:

акционерное общество «Агрофирма «Октябрьская» обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа Саранск о признании права собственности на здание магазина, общей площадью 136,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, д.65, стр.1. 

         Исковые требования основаны на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы самовольным возведением спорного объекта, имеющего ранее статус временного, право собственности на который истец не имел возможности зарегистрировать в установленном законом порядке.

         В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть спора в отсутствие своего представителя.

         Ответчик иск не признал, отзыва на исковое заявление в письменной форме не представил.

         На основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца.

         Из материалов дела установлено следующее.

         Распоряжением заместителя главы города Саранска от 18 июня 2003 года №1575-рз открытому акционерному обществу «Агрофирма «Октябрьская» был предоставлен земельный участок площадью 528 кв.м в аренду сроком на 5 лет для установки и эксплуатации торгового павильона по пр. 70 лет Октября г.Саранска; разрешена установка торгового павильона в соответствии  с утвержденным проектом, после получения в установленном порядке разрешения на установку временного объекта; установлено, в соответствии  с режимом хозяйственной деятельности в охранных зонах инженерных коммуникаций, ограничение права пользования на часть земельного участка охранной зоной кабеля связи, охранной зоной дренажа, охранной зоной водопровода и канализации; заказчику указано на оформление в установленном порядке ввода объекта в эксплуатацию после завершения работ по установке вышеуказанного объекта.

         09 июля 2003 года Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Саранска выдано истцу разрешение №111 на размещение временного объекта: торгового павильона по адресу: 

<

...> Октября.

         01 декабря 2003 года ОАО «Агрофирма «Октябрьская» составлен акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, согласно которому к приемке предъявлен магазин №14 с размерами в плане 12,3х12,5; фундамент железобетонный сборный, полы рассыпные; каркас металлический, сварной; стены утепленные ПВХ, снаружи профлист, внутри рейка ПВХ; потолок тесовый утепленный, обитый рейкой; крыша профнастил.

         На основании письма ОАО «Агрофирма «Октябрьская» от 03 февраля 2004 года, от 01 марта 2004 года, акта приемки временного объекта в эксплуатацию от 22 июля 2004 года, распоряжением главы Администрации города Саранска от 12 ноября 2004 года №2254-рз зарегистрирован факт ввода в эксплуатацию торгового павильона, павильону присвоен почтовый адрес: г.Саранск, Октябрьский район, пр. 70 лет Октября, 65, стр.1.

 Как указал истец и не оспорил ответчик, на основании распоряжения от 18 июня 2003 года №1575-рз между сторонами спора был заключен договор аренды земельного участка от 07 июля 2003 года №7308.

 В соответствии с условиями договора №7308 арендодатель (ответчик) передал, а арендатор (истец) принял в аренду сроком на пять лет (с 07.07.2003 по 07.07.2008) земельный участок, относящийся к землям поселений, площадью 587 кв. м, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка с кадастровым номером 13:23:1103202:25, для установки и эксплуатации торгового павильона.  Государственная регистрация договора произведена 18 декабря 2003 года № 13-1/23-285/2003-24 (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело №А39-4511/2017).

На основании постановления главы Администрации городского округа Саранск №1423 от 10 сентября 2008 года данный договор аренды был продлен на 4 года 11 месяцев, в соответствии с постановлением главы Администрации городского округа Саранск №436 от 19 февраля 2014 года - до 07 июня 2016 года.

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 06 марта 2017 года №435 изменен вид разрешенного использования указанного земельного участка с «для размещения объекта торговли (торгового павильона)» на «магазины».

03 октября 2017 года между сторонами спора заключен договор аренды земельного участка №16114, в соответствии с которым арендодатель (ответчик) предоставил, а арендатор (истец) принял в аренду земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов с кадастровым номером 13:23:1103202:25, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): 

<

...> Октября, д.65, стр.1, с видом разрешенного использования: магазины, площадью 587 кв.м, на срок с 15.09.2017 по 15.09.2066. Договор, согласно пункту 7.9, является одновременно актом приема-передачи участка. В пункте 7.1 договора стороны установили, что строительство, возведение, установка, устройство зданий, строений, сооружений в том числе некапитального характера, без разрешения арендодателя запрещается.

  Договор аренды №16114 зарегистрирован в установленном законом порядке 30 октября 2017 года.

  В результате выполнения кадастровых работ 05 апреля 2018 года подготовлен технический план здания, расположенного по адресу: 

<

...> Октября, д.65, стр.1.

  Также 05 апреля 2018 года подготовлена декларация об объекте недвижимости, согласно которой нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

...> Октября, д.65, стр.1, площадью 136,5 кв.м, завершено строительством в 2003 году.

  21 марта 2018 года обществом с ограниченной ответственностью «Архтехстрой» по заданию истца подготовлен технический отчет по результатам обследования строительных конструкций здания торгового павильона, согласно которому обследуемый объект торгового назначения следует классифицировать как «здание», так как оно состоит из стального каркаса, опирающегося на монолитные ленточные фундаменты, и имеет стены и крышу; учитывая тот факт, что обследуемое торговое здание используется по прямому назначению, а не как объект для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства, здание не является временным; обследуемое сооружение торгового назначения является капитальным строением, так как имеет монолитные бетонные заглубленные на глубину промерзания фундаменты, стальной несущий остов, ограждающие самонесущие стены, крышу и включает в свой состав инженерные коммуникации. 

В указанном отчете содержатся также рекомендации по устранению обнаруженных дефектов в части восстановления несущей способности главной балки; в целях уменьшения теплотехнических потерь; в части стоек покрытия, а также установлена категория технического состояния – ограниченно-работоспособное: категория технического состояния здания, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения. Функционирование конструкций и эксплуатация здания возможны либо при контроле технического состояния либо при проведении необходимых мероприятий.

15 июня 2018 года по заданию истца ООО «Архтехстрой» подготовлен повторный технический отчет, согласно которому по периметру здания торгового павильона восстановлена бетонная отмостка; уложена пароизоляционная пленка поверх утеплителя из минеральной ваты; между стойками покрытия установлены связи; главная балка усилена.  Также установлена категория технического состояния – работоспособное: категория технического состояния, при которой некоторые из числа оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта или норм, но имеющиеся нарушения требований, в конкретных условиях эксплуатации, не приводят к нарушению работоспособности, и необходимая несущая способность конструкций и грунтов основания, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

  Истцом в материалы дела представлена справка от 17 сентября 2018 года №762 с сообщением о том, что магазин «Птица» №14 принят к учету 01 декабря 2003 года, строительство осуществлялось хозяйственным способом за счет собственных средств АО «Агрофирма «Октябрьская».

  31 октября 2018 года федеральным бюджетным учреждением здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Мордовия» на основании заявления истца подготовлено экспертное заключение №2803/01-Э, согласно которому здание, помещения организации торговли – магазин «Птица» №14 АО «Агрофирма «Октябрьская» соответствуют санитарно-эпидемиологическим, гигиеническим требованиям.

  23 ноября 2018 года федеральным государственным бюджетным учреждением «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по Республике Мордовия» на основании договора с истцом подготовлено заключение экспертного исследования №165, согласно которому здание магазина «Птица» №14 соответствует требованиям пожарной безопасности.

  Указывая на изложенные выше обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

  Заслушав доводы представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Как указано выше, исковые требования основаны на нормах статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из способов защиты нарушенного права является признание права.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на строительство должен быть приложен документ, подтверждающий наличие у заявителя права на земельный участок.

Для выдачи разрешения необходимо представление пакета документов, к которым относятся правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором предполагается строительство.

В силу статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации, государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 данного Кодекса.

Предъявление иска о признании права собственности имеет процессуальную цель юридической формализации своего права на спорную вещь.

В пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса дано определение самовольной постройки, которой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года №10/22 отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Кроме того, сохранение самовольной постройки допустимо при соблюдении градостроительных норм.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых, природных территорий.

На момент обращения с иском земельный участок, на котором располагается спорный объект, не принадлежит истцу ни на одном из перечисленных в статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещном праве, истец владеет им на праве аренды.

Истцом не представлено разрешение на строительство, также как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, или доказательства обращения за разрешением на строительство в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, принятия им мер к получению акта ввода в эксплуатацию, а земельный участок, на котором располагается спорный объект, принадлежит истцу на праве аренды.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости. Сам по себе факт самовольного строительства по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принят судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Обратное означало бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в указанном пункте Постановления Пленума, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае отсутствие разрешения на строительство, отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию не является единственным основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку имеется и второе основание: земельный участок на котором находится спорный объект, не принадлежит истцу ни на одном из перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещном праве. Более того, согласно пункту 7.1 договора аренды земельного участка от 03 октября 2017 года №16114, строительство, возведение, устройство зданий, строений, сооружений, в том числе некапитального характера, без разрешения арендодателя запрещается. Таких разрешений арендодатель не выдавал. Видом разрешенного использования земельного участка, согласно пункту 1.1 договора, являются магазины. 

В определении от 20.10.2016 по делу №305-ЭС16-8051 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ указала, что право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Особое значение для применения этой позиции имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Именно такое согласие должно учитываться при разрешении вопроса о возможности признать право собственности на самовольную постройку, возведенную на чужом земельном участке.

Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Использование арендатором земельного участка не в тех целях, ради которых он предоставлен, нарушает пункт 1 статьи 615 ГК РФ, а также условия договора аренды. Такое противоправное поведение арендатора не может быть истолковано, как позволяющее ему приобретать права на самовольную постройку.

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который не отведен для этих целей, при отсутствии разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, влечет подмену функций органа местного самоуправления, что является недопустимым (Определение Верховного Суда РФ от 08.04.2014 №18-КГ14-12).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Разрешение на строительство выдается соответствующим органом архитектуры и градостроительства в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Вопрос безопасности эксплуатации объекта после произведенного строительства и возможности его легализации определяется не только Градостроительным кодексом Российской Федерации, но и Федеральным законом от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 30.03.1999 №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», Федеральным законом от 21.12.1994 №69-ФЗ «О пожарной безопасности», Федеральным законом от 23.11.1995 №174-ФЗ «Об экологической экспертизе», Федеральным законом от 10.01.2002 №7-ФЗ «Об охране окружающей среды», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Технический отчет ООО «Архтехстрой» от 21 марта 2018 года и отчет повторный от 15 июня 2018 года, подготовленные с целью признания строения безопасным для эксплуатации не является доказательством, влияющим на результаты рассмотрения спора.

В соответствии с пунктом 13 Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу. Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 АПК РФ.

Вышеназванный технический отчет подготовлен вне рамок судебного процесса, проведен истцом самостоятельно и носит односторонний характер.

Кроме того, технический отчет подготовлен руководителем работ ФИО3 и исполнителями ФИО4, ФИО5, ФИО6, квалификация которых не указана и не представлены сведения о предупреждении их об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (такая графа и подпись об ответственности за дачу заведомо ложного заключения в представленном отчете отсутствует).

Статьей 71 АПК РФ предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд, исследовав и оценив вышеназванный технический отчет, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, не принимает его в качестве надлежащего доказательства по делу, как не отвечающий установленным арбитражным законодательством критериям допустимости и относимости по настоящему делу.

Таким образом, материалами дела не подтверждается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, согласно изложенным в абзаце 3 пункта 26 Постановления №10/22 разъяснениям, данное обстоятельство является существенным при разрешении требования о признании права собственности на самовольную постройку, поскольку самовольная постройка может быть легализована при соблюдении указанного условия.

Самостоятельного ходатайства о назначении такого рода экспертизы от истца не поступало.

Иных доказательств соответствия спорного объекта требованиям градостроительных, строительных норм и правил Общество не представило. Доказательств соблюдения прав и законных интересов других лиц, исключения угрозы жизни и здоровью граждан, возведения объекта за счет собственных средств истца, в материалах дела не имеется.

Таким образом, истец не доказал необходимую совокупность юридических фактов, при которых иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен. 

В данном случае основания для удовлетворения иска отсутствуют.

Государственная пошлина по делу на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

р е ш и л:

в иске акционерному обществу «Агрофирма «Октябрьская»  (с.Б.Елховка Лямбирского района Республики Мордовия) отказать.

         Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

 

Судья                                                                                    Н.Н. Пономарёва