АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-16911/2016

Дело № А65-9431/2016

г. Казань

02 февраля 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителей:

истца  – Стахеевой К.Ю. (доверенность от 29.01.2016),

ответчика – Галлиевой М.Ф. (доверенность от 04.07.2016) ,

рассмотрев в открытом  судебном заседании кассационную обществу с ограниченной ответственностью «Завод ЖБИ «Кулонстрой», г. Казань, 

на решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2016 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 06.10.2016 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-9431/2016

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью «Завод ЖБИ «Кулонстрой», г. Казань (ОГРН 1131690007118, ИНН 1660180577) о взыскании суммы задолженности в размере 1 853 870,43 руб.  и пени в размере 834 291,90 руб.,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет, МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Завод ЖБИ «Кулонстрой» (далее – завод, ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой», ответчик) о взыскании суммы задолженности в размере 1 853 870,43 руб.  и пени в размере 834 291,90 руб.

Решением  Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2016 иск удовлетворен частично. С ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой» в пользу МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани» взыскано 834 291,90 руб. пени, в остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили,  что  после предъявления Комитетом  настоящего иска   завод оплатил задолженность, ходатайство о  снижении неустойки отклонено, поскольку она соразмерна нарушенным обязательствам, в связи с чем иск удовлетворен частично.

В кассационной жалобе ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой», поданной в Арбитражный суд Поволжского округа,  судебные акты в части взыскании неустойки предлагается отменить  как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы  считает, что завод не знал  о размере штрафных санкций, поскольку  с ним не был заключен  договор аренды, кроме того, имелось основание у суда для уменьшения размера неустойки до пределов, при которых она перестает быть явно несоразмерной.

В отзыве (пояснение) на кассационную жалобу МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани» возражает против изложенных в ней доводов и просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой» поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани» возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в пояснении по делу.

В процессе судебного разбирательства в суде кассационной инстанции лица, участвующие в деле, заявили дополнительные доводы и возражения относительно принятых судебных актов, в связи с чем в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебном заседании 19.01.2017 объявлен перерыв до 26.01.2017 13 часов 40 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлениях  представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты  в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ЗАО «Кулонстрой» на праве собственности  принадлежит производственная база, расположенная по адресу: г. Казань, пирс Лесная Гавань, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.02.2002 № 1650.321.2002-2130.1.

По заявлению ЗАО «Кулонстрой» Министерством земельных и имущественных отношений РТ принято распоряжение от 31.12.2003 № 2411р «О предоставлении земельного участка  в аренду ЗАО «Кулонстрой»», согласно пункту 2 названного акта было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО «Татнефтепроводстрой» на земельный участок  с предоставлением его в аренду собственнику производственной базы (ЗАО «Кулонстрой»).

На основании указанного распоряжения между Министерством земельных и имущественных отношений РТ (арендодатель) и ЗАО «Кулонстрой» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 20.01.2004 № 071-1212 (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору в срок до 30.12.2053 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 50 000 кв. м, кадастровый номер 16:50:080704:0003, расположенный по адресу: г. Казань, пирс Лесная Гавань, Приволжский район; разрешенное использование: складирование инертных строительных материалов со строительством причала, занимаемый сооружением производственной базы.

На момент подписания договора величина ежегодной арендной платы определена согласно приложению и составляет 463 320 руб. Арендная плата вносится ежемесячно в размере 38 610 руб. не позднее 10 числа следующего месяца (пункты 2.2-2.3 договора аренды).

По условиям пункта 2.5 договора аренды  в случае несвоевременного внесения  арендатором  арендной платы на невнесенную сумму начисляются проценты (пени) в размере 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке (запись № 16-01/50-21/2004-1250.2 от 14.02.2004).

Впоследствии в связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками на основании соглашения от 24.12.2013 № 171-526  Министерство  земельных и имущественных отношений Республики Татарстан передало с 01.01.2014 МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома МО г. Казани» все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 20.01.2004 № 071-1212.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.04.2016 № 90-17109359 право собственности на производственную базу, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 16:50:080704:3, перешло к ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой» (№ 16-16-01/125/2014-340 от 25.07.2014).

Общество  признало факт нарушения срока и добровольно оплатило задолженность по арендным платежам. Данный факт не оспаривается сторонами.

Ненадлежащее исполнение обязательств  и послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском 

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником любых требований, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 от 21.07.1997 № 122-ФЗ Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, поскольку арендатором земельного участка в связи с приобретением находящихся на нем объектов недвижимости в спорный период являлось ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой», у судов не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявленных Комитетом требований о взыскании платы и неустойки.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями ЗАО «Кулонстрой», являясь собственником производственной базы, заключило в порядке переоформления договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:080704:0003, на котором расположены объекты недвижимости. Поскольку 25.07.2014 право собственности на производственную базу перешло к ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой», последний в силу закона приобрел право пользования земельным объектом на тех же условиях и в том же объеме.

Разрешая спор, суды двух инстанций правомерно исходили из того, что с 25.07.2014  ЗАО «Кулонстрой» выбыло из  обязательства аренды земельного участка и не может признаваться участником  арендных обязательств.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует запись № 16-01/50-21/2004-1250.2 от 14.02.2004 (выписка из ЕГРП от 26.10.2016 № 90-27226336), таким образом, сам факт того, что ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой» (покупатель недвижимости) не реализовало свое право на переоформление и внесение изменений в такой договор относительно сведений о статусе арендатора, не исключает возникновение у названного общества в силу закона прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 20.01.2004 № 0711212.

Учитывая, что с момента возникновения титула на производственную базу договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости,  судебные инстанции правомерно удовлетворили иск.

Доводы ЗАО «Кулонстрой» о том, что общество не может признаваться участником договора аренды земельного участка, поскольку его не заключало, не основаны на положениях пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 1 статьи 552 ГК РФ, в силу прямого указания которых прежний собственник выбывает из обязательства по аренде, а договор продолжает  регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым  собственником недвижимости.

Исключение относительно смены арендатора в силу прямого  регулирования закона может  применяться только в случае отсутствия заключенного в установленном порядке договора аренды земельного участка.

Кроме того, статьей 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что при государственной регистрации перехода права собственности на здание (строение), сооружение или другое недвижимое имущество одновременно проводится государственная регистрация перехода права собственности либо, если договор аренды подлежал государственной регистрации, государственная регистрация изменения арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, занятого таким недвижимым имуществом и принадлежавшего предшествующему собственнику указанных объектов недвижимости на праве собственности или аренды.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права, в том числе права на земельные участки, возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

При таких обстоятельствах с момента регистрации перехода права на имущественный комплекс за ООО «Завод ЖБИ «Кулонстрой» производится регистрация  изменений  арендатора в договоре аренды в отношении земельного участка, поскольку такой договор аренды земельного участка был зарегистрирован 14.02.2004.

Однако ответчик положений указанных норм, регулирующих порядок и основания возникновения прав и обязанностей арендатора у нового собственника недвижимости и их  регистрация,  не учел.

Положения пункта 1 статьи 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без предоставления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность, без предоставления им возможности для подготовки и обоснования своих доводов и без обсуждения этого вопроса в судебном заседании (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 15.01.2015 № 7-О).

В спорной ситуации вопрос о применении указанной нормы на обсуждение сторон выносился.

Следует учесть, что сам факт обращения  ответчика с заявлением о несоразмерности неустойки не является безусловным основанием для изменения ее размера, поскольку вопрос о пределах и основаниях снижения неустойки является тем обстоятельством, в отношении которого действует  принцип состязательности сторон, при ином подходе в нарушении статьи 9 АПК РФ суд при осуществлении судопроизводства фактически обеспечивал интерес одной из сторон (ответчика), освободившейся  от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства.

Неправильного применения судами статьи 333 ГК РФ кассационной инстанцией не выявлено. В силу положений части 3 статьи 286 АПК РФ суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по изменению размера взысканной неустойки по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, поскольку определение судом конкретного размера пеней не является выводом о применении нормы права.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 309,330,333 ГК РФ, установив факт просрочки арендных платежей, который признан обществом, а также установив соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства,  удовлетворили иск частично.

Иные доводы заявителя  кассационной жалобы не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 АПК РФ  данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда  от 06.10.2016 по делу № А65-9431/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

 

Председательствующий судья					В.А. Петрушкин

Судьи									С.Ю. Муравьев

										Р.В. Ананьев