АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

13 декабря 2024 года

Дело №

А21-9514/2022

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Баженовой Ю.С., судей Рудницкого Г.М., ФИО1,

рассмотрев 27.11.2024 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А21-9514/2022,

у с т а н о в и л:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области», адрес: 238530, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Администрация), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Кредо», адрес: 238510, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), 238 771 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате за период с 21.08.2013 по 28.09.2023 по договору от 13.08.2007 № 523-КЗО/2006, 214 645 руб. 75 коп. пеней за период с 16.08.2013 по 28.09.2023, расторжении указанного договора и обязании возвратить Администрации земельный участок площадью 716 500 кв.м с кадастровым номером 39:05:030603:32 (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – АПК РФ).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Администрации 1 180 009 руб. 13 коп. неосновательного обогащения.

Решением суда первой инстанции от 26.12.2023 (с учетом определения от 26.12.2023 об исправлении опечатки) с Общества в пользу Администрации взыскано 205 816 руб. 57 коп. задолженности, 92 830 руб. 65 коп. пеней, начисленных по состоянию на 28.09.2023, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано, с Общества в доход федерального бюджета взыскано 33 786 руб. государственной пошлины.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 решение от 26.12.2023 изменено, с Общества в пользу Администрации взыскано 21 516 руб. 89 коп. задолженности, 14 259 руб. 24 коп. пеней, в остальной части в удовлетворении первоначального иска отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 952 руб. государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска; по встречному иску с Администрации в пользу Общества взыскано 1 164 448 руб. 11 коп. неосновательного обогащения, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказано; произведен зачет встречных требований, в результате которого с Администрации в пользу Общества взыскано 1 128 671 руб. 98 коп.; также с Администрации в пользу Общества взыскано 2960 руб. 70 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, несоответствие выводов судов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 26.12.2023 в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора, постановление от 06.06.2024 отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска в полном объеме и отказе в удовлетворении встречного иска либо направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.     

По мнению подателя жалобы, судом апелляционной инстанции необоснованно не принято во внимание, что нормативные правовые акты об установлении спорных коэффициентов признаны решением Калининградского областного суда от 12.12.2022 по делу № 3а-278/2022 недействующими и не подлежащими применению лишь со дня вступления указанного решения суда в законную силу, в связи с чем первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, а основания для удовлетворения встречного иска отсутствуют. 

Кроме того, как полагает податель жалобы, вывод судов о непредставлении Администрацией доказательств неиспользования земельного участка по целевому назначению опровергается представленным в материалы дела актом обследования земельного участка от 06.10.2022, оценка которого судами не дана.

Лица, участвующие в деле, извещены в соответствии с требованиями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что не является препятствием для рассмотрения жалобы.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как установлено апелляционным судом и следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) 13.08.2007 заключили договор аренды земельного участка площадью 716 500 кв.м с кадастровым номером 39:05:030603:32, находящегося по адресу: Калининградская обл., Зеленоградский р-н, к югу от пос. Охотное, Алексино, для сельскохозяйственного производства.

В соответствии с пунктами 4.4.2, 4.4.3, 4.4.8 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории. 

Согласно пунктам, 3.2, 3.3 договора арендная плата вносится ежегодно с 08.08.2007 (с момента предоставления земельного участка) и перечисляется в срок до 15 августа каждого года. 

Пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки.

В соответствии пунктом 7.1 договора использование земли не по целевому назначению или способами провидящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях (подпункт «б»), а также невнесение арендатором арендной платы в установленные договором сроки (подпункт «г») является основанием для досрочного расторжения договора. 

Ссылаясь на невыполнение Обществом пунктов 3.2, 4.4.2 договора, Администрация направила Обществу претензию от 13.04.2022 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени, а также с предложением расторгнуть договор. 

Претензия оставлена Обществом без удовлетворения, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском. 

Общество, в свою очередь, заявило встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате применения в расчете арендной платы коэффициентов на основании нормативных правовых актов, признанных недействующими решением Калининградского областного суда  от 12.12.2022 по делу № 3а-278/2022.

Суд первой инстанции, применив по заявлению Общества срок исковой давности, удовлетворил требования Администрации о взыскании арендной платы и пеней частично, в удовлетворении требования о расторжении договора и возврате земельного участка отказал, указав на непредставление Администрацией доказательств использования Обществом земельного участка не по целевому назначению; встречный иск Общества оставил без удовлетворения, сославшись на явно выраженное согласие Общества на исчисление арендной платы исходя из спорных коэффициентов.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции о возможности применения спорных коэффициентов в расчете арендной платы за период до вступления в законную силу решения Калининградского областного суда  от 12.12.2022 по делу № 3а-278/2022, в связи с чем изменил решение суда первой инстанции, определив размер арендной платы исходя из коэффициента, действующего до установления спорных коэффициентов, первоначальный иск удовлетворил в части взыскания с Общества 21 516 руб. 89 коп. задолженности и 14 259 руб. 24 коп. пеней, встречный иск – в части взыскания 1 164 448 руб. 11 коп. неосновательного обогащения; произвел зачет встречных требований.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не установлено данным Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что поскольку ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

При этом в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения такой арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582). Данные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).

Одним из принципов, закрепленных в Постановлении № 582, является принцип экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Расчет арендной платы произведен Администрацией исходя из кадастровой стоимости земельного участка и расчетных коэффициентов, установленных в спорный период в размере:

- 6,0% в отношении земельных участков, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции (пункт 1 приложения № 1 к решению Зеленоградского районного Совета депутатов от 22.12.2009 № 436 «Об утверждении расчетных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также об установлении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – решение № 436), пункт 11 приложения № 2 к решению Зеленоградского районного Совета депутатов от 19.02.2014 № 210 «Об утверждении расчетных коэффициентов по категориям земель и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования «Зеленоградский район», и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – решение № 210);

- 0,03 для сельскохозяйственного производства и ведения крестьянского хозяйства (земли сельскохозяйственного назначения) (подпункт 16 приложения № 2 к решению окружного Совета депутатов Зеленоградского городского округа от 21.02.2018 года № 194 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов, и расчетных коэффициентов для исчисления арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков за земельные участки, государственная собственность не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Зеленоградского муниципального округа» (далее – решение № 194).

Калининградский областной суд, проверяя содержание решений № 436, 210, 194 в части указанных коэффициентов на предмет его соответствия нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу, установил отсутствие экономического обоснования значения данных коэффициентов для земельных участков, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции, в связи с чем решением от 12.12.2022 по делу № 3а-278/2022, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворил частично административное исковое заявление Общества и признал недействующими и не подлежащими применению со дня вступления решения суда в законную силу пункт 1 Приложения № 1 к Решению № 436 в части установления расчетного коэффициента для вида использования земель: «Земельные участки, предназначенные производства сельскохозяйственной продукции» в размере 6.0% (подпункт 10),  Приложение № 2 к Решению № 210 в части установления расчетного коэффициента для вида использования земель: «Земельные участки, предназначенные производства сельскохозяйственной продукции» в размере 6.0% (пункт 11); Приложение № 2 к Решению № 194 в части установления расчетного коэффициента для вида разрешенного использования земельных участков: земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного производства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (земли сельскохозяйственного назначения) в размере 0,03 (подпункт 16).

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 3 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», если нормативный правовой акт до принятия решения суда применялся и на основании этого акта были реализованы права граждан и организаций, суд может признать его недействующим полностью или в части со дня вступления решения в законную силу.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно подчеркивал, что полномочие суда признать оспариваемый нормативный правовой акт недействующим со дня вступления решения суда в законную силу или с иной определенной судом даты, вытекающее из принципа самостоятельности судебной власти и являющееся одним из дискреционных полномочий суда, необходимых для эффективного осуществления правосудия, призвано обеспечить при определении судом момента, с которого будет признан недействующим нормативный правовой акт, учет судом в целях реализации принципа правовой определенности всех обстоятельств, свидетельствующих как о моменте, с которого оспариваемый нормативный правовой акт вошел в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу, так и о реализации на основании этого нормативного правового акта прав и свобод граждан и организаций (определения от 20.04.2017 № 793-О, от 30.06.2020 № 1620-О и др.).

Если нормативный правовой акт, определяющий арендную плату, не соответствует ставкам и правилам определения арендной платы, установленным Земельным кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами за некоторые виды пользования публичных земель, такой акт не подлежит применению с момента его принятия, при расчете платы применяются положения федеральных законов.

В случае признания судом общей юрисдикции нормативного правового акта, на основании которого ранее определялась арендная плата и производились расчеты по договорам аренды, недействующим ввиду противоречия имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, с момента вступления в законную силу судебного акта, такой нормативный акт не применяется при расчете арендной платы с данного момента, то есть на будущий период.

При этом с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, приведенной в постановлениях от 06.07.2018 № 29-П и от 11.01.2019 № 2-П, для лица, которое являлось административным истцом и добилось признания нормативного правового акта недействующим, следует сделать исключение из общего правила и не применять такой акт при рассмотрении спора, правоотношения по которому основаны на данном акте, вне зависимости от того, с какого момента этот правовой акт признан недействующим.

Данная правовая позиция, как указано в определении  Верховного Суда Российской Федерации от 13.11.2024 № 306-ЭС23-5502, основана на том, что лицо, обратившееся с административным иском, отстоявшее свою позицию, понесшее временные и финансовые затраты в связи с рассмотрением административного иска, имеет разумные основания ожидать, что решение об удовлетворении его требования будет способствовать дальнейшей защите его имущественных и иных прав (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 № 29-П).

Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на  основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным (пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденного 06.07.2016). 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции правомерно при расчете арендной платы по договору, заключенном с Обществом, не применил решения № 436, 210, 194 в части установления спорных коэффициентов, признанные недействующими по административному иску Общества, и  произвел расчет арендной платы в пределах срока исковой давности исходя из коэффициента 0,6%, установленного для земельных участков, предназначенных для производства сельскохозяйственной продукции ранее принятым нормативным актом – решением Зеленоградского районного Совета депутатов от 24.10.2008 № 369 «Об утверждении расчетных коэффициентов по категориям земель и видам функционального использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена». 

По результатам данного расчета апелляционный суд определил размер подлежащей взысканию с Общества арендной платы и пеней по первоначальному иску и суммы переплаты, подлежащей взысканию с Администрации по встречному иску.

Доводы кассационной жалобы в отношении произведенного апелляционным судом расчета арендной платы подлежат отклонению как оснвоанные на ошибочном толковании норм права.

Вместе с тем суды, отказывая в удовлетворении требования Администрации о расторжении договора и возврате участка не учли следующее.

В обоснование указанного требования Администрация указала на неиспользование Обществом земельного участка по целевому назначению, в подтверждение данного обстоятельства представила акт обследования земельного участка от 06.10.2022 (т.1 л.д.80), согласно которому на всей площади арендованного земельного участка выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы не производится, участок зарос древесно-кустарниковой и сорной растительностью, частично захламлен отходами производства и потребления. 

Статьей 42 ЗК РФ закреплена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного ухудшения имущества.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

При разрешении споров, связанных с расторжением договора аренды земельного участка, существенным является установление как факта целевого (нецелевого) использования земельных участков в соответствии с условиями договора, так и устранения такого нарушения (его последствия) арендатором в разумный срок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.10.2023 № 307-ЭС23-4333).

Однако данные обстоятельства судами не исследовались, равно как доводы сторон, заявленные в обоснование своих требований и возражений.

В нарушение пункта 2 части 4 статьи 170, пункта 12 части 2 статьи 271 АПК РФ суды не дали оценку представленному истцом в суд первой инстанции акту обследования от 06.10.2022. 

С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов об отсутствии оснований для расторжения договора и возврата земельного участка сделан без установления всех существенных обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права, вследствие чего обжалуемые судебные акты в части отказа в расторжении договора и возврате участка подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ, а дело в указанной части – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить и исследовать все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, дать оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц и, правильно применив нормы права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 26.12.2023 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2024 по делу № А21-9514/2022 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды и возврате земельного участка отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

В остальной части постановление от 06.06.2024 по настоящему делу оставить без изменения.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

Г.М. Рудницкий

ФИО1