Арбитражный суд Амурской области

675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163

тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48

http://www.amuras.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело  №

А04-9734/2024

г. Благовещенск

27 февраля 2025 года

изготовление решения в полном объеме

13 февраля 2025 года

объявлена резолютивная часть решения

Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Аныша Дениса Сергеевича,

при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Колмаковым С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к

обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества

третье лицо: ФИО2

при участии в заседании:

от истца: ФИО3, по доверенности от 05.07.2024 № 28 АА 1543601, сроком на один год (в судебных заседаниях 13.01.2025, 23.01.2025, 04.02.2025, 13.02.2025); ФИО4, по доверенности от 29.11.2024 № 28 АА 1578306, сроком на один год (в судебных заседаниях 13.01.2025, 23.01.2025, 04.02.2025, 13.02.2025);

от ответчика: ФИО5, по доверенности от 16.03.2024 № 10-24Д, сроком до 31.12.2026 (в судебных заседаниях 13.01.2025, 23.01.2025, 13.02.2025);

третье лицо: ФИО2 (в судебных заседаниях 13.01.2025, 23.01.2025, 04.02.2025, 13.02.2025);

установил:

в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис 28» (далее - ответчик, ООО «Торгсервис 28») о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20, а именно:

- пункт 3.1 данного договора изложить в следующей редакции: «Начиная с 01.09.2024 года размер арендной платы составляет 2% (два процента) (НДС нет) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 400 000,00 (четырехсот тысяч) рублей за арендуемую площадь. Доходы, полученные арендатором от сдачи помещения в субаренду, подлежат включению в сумму выручки арендатора. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии»;

- дополнить договор подпунктом 2.1.20: «Арендатор вправе повысить размер фиксированной ставки арендной платы, но не чаще 1 раза в год и не более чем на 4%».

Определением от 07.11.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Заявленные требования обоснованы тем, что 15.05.2020 между ИП ФИО1, ФИО2, как арендодателями и ООО «Торгсервис 28», как арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества № 15-05-20 (с учетом дополнительного соглашения от 05.08.2021 № 1), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое(-ые) помещение (-я) общей площадью 600,1 кв.м. (1 этаж – ЧЗ1 выделенная площадь 526,2 кв.м. и 2 этаж – ЧЗ2 выделенная площадь 73,9 кв.м.), расположенное (-ые) по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 28:01:020371:53, в состоянии позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

Согласно пункту 3.1 данного договора, арендная плата составляет 2 (два) % (НДС нет) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. В случае изменения режимы налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Истец указывает, что с момента начала коммерческой деятельности, а именно с 05.12.2022 товарооборот в арендуемом помещении не достиг того уровня, о котором было заявлено при заключении договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20, следовательно, арендодатель лишен возможности получать арендную плату в размере, который был запланирован при заключении сделки.

Ввиду недостижении условий оговариваемых при заключении договора от 15.05.2020 № 15-05-20 истцом в адрес ответчика направлено письмо о возможности повышения арендной платы, в связи с низкой выручкой ООО «Торгсервис 28», однако, ответчик отказал, сославшись на отсутствие в договоре условия об увеличении стоимости арендной платы.

ООО «Торгсервис 28» на предложение ИП ФИО1 о заключении дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы ответило отказом, сославшись на то, что одностороннее изменение заключенного договора невозможно.

Истец в судебном заседании 13.01.2025 поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик в судебном заседании 13.01.2025 исковые требования не признал, отзыв на иск не представил.

Третье лицо в судебном заседании 13.01.2025 представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что полностью поддерживает увеличение стоимости аренды.

В судебном заседании 13.01.2025 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 23.01.2025. В судебном заседании 23.01.2025 объявлялся перерыв до 04.02.2025.

Истец в судебном заседании после перерывов заявил ходатайство о назначении по делу независимой оценочной судебной экспертизы для определения размера арендной платы, которой стороны руководствовались при заключении договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20, в том числе для подтверждения разницы между получаемой арендной платой и фактической на которую вправе истец был рассчитывать.

Проведение судебной экспертизы просил поручить обществу с ограниченной ответственностью «Методический центр» (адрес: 675000, 

<

...>) эксперту ФИО6; на разрешение экспертной организации поставить следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость арендной платы помещения за 1 кв.м. в помещении расположенном на первом этаже БЦ «Пиксель», находящегося по адресу: 

<

...> на первое полугодие 2020 года?

- какова рыночная стоимость арендной платы помещения за 1 кв.м. в помещении расположенном на первом этаже БЦ «Пиксель», находящегося по адресу: 

<

...> на январь 2025 года?

Для рассмотрения судом ходатайства о проведении экспертизы истцом представлены: письменное согласие общества с ограниченной ответственностью «Методический центр» на проведение экспертизы от 03.02.2015 № 032/25, в котором указано, что стоимость экспертизы составит 35 000 руб., срок проведения экспертизы – от 30 рабочих дней с момента получения необходимой документации; платежное поручение от 03.02.2025 № 70 на сумму 20 000 руб. (плательщик - ООО «УК Прайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); назначение платежа: внесение денежных средств на депозитный счет по делу № А04-9734/2024 в Арбитражном суде Амурской области. Оплата производится за ИП ФИО1).

Ответчик в судебном заседании после перерыва представил отзыв на иск, из которого в частности следует, что увеличение арендной платы условиями договора не предусмотрено; арендные платежи и их сумма зависят исключительно от товарооборота, эти условия истцом при подписании договора были инициированы все риски были учтены, приняты сторонами и согласованы; довод истца о том, что с момента заключения договора увеличилась инфляция и арендодатель недополучает доход от сдачи в аренду не обоснован, поскольку инфляционные процессы происходят непрерывно, поэтому субъекты арендных отношений могут и должны предвидеть рост цен.

ООО «Торгсервис 28» вопрос о назначении по делу экспертизы оставило на усмотрение суда.

В судебном заседании 04.02.2025 в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13.02.2025.

Истец в судебном заседании после перерыва уточнил требования, просил внести изменения в договор аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20:

- изложив пункт 3.1 названного договора в следующей редакции «Начиная с 01.09.2024 года размер арендной платы составляет 2% (два процента) (НДС нет) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении, но не менее 400 000,00 (четырехсот тысяч) рублей за арендуемую площадь. Доходы, полученные Арендатором от сдачи Помещения в субаренду, подлежат включению в сумму выручки арендатора. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) арендатора в арендуемом помещении. Если арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии»;

- дополнить договор подпунктом 2.1.20: «Арендатор вправе повысить размер фиксированной ставки арендной платы, но не чаще 1 раза в год и не более чем на 4%».

Судом уточненные исковые требования приняты к рассмотрению на основании части 1 стати 49 АПК РФ.

Истец представил платежное поручение от 11.02.2025 № 95 на сумму 15 000 руб. (плательщик - ООО «УК Прайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>); назначение платежа: внесение денежных средств на депозитный счет по делу № А04-9734/2024 в Арбитражном суде Амурской области. Оплата производится за ИП ФИО1).

Ответчик в судебном заседании после перерыва уточненные исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Рассмотрев ходатайство истца о назначении по делу оценочной судебной экспертизы, суд отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Таким образом, основанием для назначения экспертизы, как следует из части 1 статьи 82 АПК РФ, является необходимость разрешения вопросов, требующих специальных познаний в какой-либо области, выходящей за пределы правовой компетенции суда. 

При этом, целью привлечения эксперта является проведение исследования для получения знания о фактах, то есть тех обстоятельствах, которые имеют значение для дела и не могут быть установлены посредством иных письменных доказательств и пояснений сторон. 

Исходя из приведенного нормативного правового регулирования назначение экспертизы по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

Суд не усматривает оснований для проведения по делу судебной экспертизы, исходя из предмета заявленных требований, считает возможным рассмотрение дела по существу на основании представленных в материалы дела доказательств.

Исследовав доводы сторон, материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

15.05.2020 между ИП ФИО1, ФИО2 (арендодатель) и ООО «Торгсервис 28» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 15-05-20 (далее - договор), согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое(-ые) помещение (-я) общей площадью 1465,6 кв.м.- назначение нежилое здание кв.м., расположенное (-ые) по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 28:01:020371:53 (далее по тексту - нежилое помещение), в состоянии позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором.

В соответствии с пунктом 1.2 договора арендодатель является собственником нежилого помещения на основании долевой собственности: 

ИП ФИО1 принадлежит общая долевая собственность ? согласно свидетельству о праве собственности 28 АА 909840 от 28.04.2014, запись регистрации № 28-28-01/409/2014-227;

ФИО2 принадлежит общая долевая собственность № 28:01:020371:53-28/001/2018-3 от 25.01.2018, доля в праве ?, на основании договора купли-продажи доли в праве общей собственности на земельный участок и здание от 23.01.2018, регистрационный номер 28/59-н/282018-1-38.

Нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 3.1 договора, арендная плата составляет 2 (два) % (НДС нет) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учета потребления электроэнергии именно по арендуемому арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату. В случае изменения режимы налогообложения, влияющего на уплату НДС, арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом арендатора.

Пунктом 3.2 договора стороны установили, что начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Согласно пункту 3.4 договора основанием для начисление арендной платы является ежемесячный отчет о товарообороте (приложение № 4 к договору), составленный на основании кассовых z-отчетов и книг контролеров-кассиров арендатора за календарный месяц. Арендатор ведет верный и точный учета, обеспечивает наличие, подготавливает, систематизирует и ведет отчетность всего товарооборота. Такая отчетность включает в себя необходимые налоговые операции, а также иную отчетность, которая обычно ведется арендатором, в том числе копии z-отчетом и книг контролеров-кассиров арендатора по все установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам.

В соответствии с пунктом 4.1 договора изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Срок аренды устанавливается в 15 (пятнадцать) лет с момента государственной регистрации договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 5.1 договора).

Факт передачи арендатору указанного нежилого помещения подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи от 15.05.2020 (приложение № 2 к договору).

Протоколом разногласий от 15.05.2020 к договору аренды внесены изменения в пункт 2.1.1, который изложен в следующей редакции: арендодатель обязуется в срок до 30 сентября 2020 года осуществить достройку (пристройку) помещения площадью 400 кв.м. к действующему помещению по адресу: 675000, 

<

...>, кадастровый номер: 28:01:020371:53 и узаконить согласно законодательству РФ. Арендодатель в срок до 31 августа 2020 г. обязуется произвести ремонтные работы для осуществления нормальной деятельности арендатора общей площадью 1000 кв.м. и обязан передать не позднее 31.08.2020 нежилое помещение арендатору по акту приема-передачи (приложение № 2 к договору), в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора, в состоянии, соответствующим действующему законодательству РФ. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания акта приема-передачи.

05.08.2021 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 1, по условиям которого пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое(-ые) помещение (-я) общей площадью 600,1 кв.м. (1 этаж – ЧЗ1 выделенная площадь 526,2 кв.м. и 2 этаж – ЧЗ2 выделенная площадь 73,9 кв.м.), расположенное (-ые) по адресу: 

<

...> кадастровый номер: 28:01:020371:53, в состоянии позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения, передаваемого по договору в аренду, является неотъемлемой частью договора (приложение № 2 дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20).

05.12.2022 между сторонами подписан акт начала коммерческой деятельности.

ИП ФИО1, ФИО2 направили в адрес ООО «Торгсервис 28» письмо с предложением рассмотреть возможность повышения арендной ставки до уровня в размере 300 000 руб. с возможностью ежегодной индексации на 4%.

ООО «Торгсервис 28» письмом от 29.05.2022 исх. № 29-05/24ТС28 отказало в увеличении арендной платы, в связи с тем, что договором не предусмотрено повышение арендных платежей.

ИП ФИО1, ФИО2 направлена претензия (получена 04.06.2024) с требованием согласовать стоимость арендной платы в размере 400 000 руб. за 1 кв.м., с возможностью ежегодной индексации на 4%.

ООО «Торгсервис 28» письмом от 04.06.2024 (исх. № 04-06/24ТС28) отказало в увеличении арендной платы, указав, что арендные платежи и их сумма зависят исключительно от товарооборота, эти условия истцом при подписании договора были инициированы, приняты сторонами и согласованы.

Оценив доводы сторон, представленные доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении исковых требования по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

В соответствии с пунктом 2 указанной статьи если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В соответствии с данной нормой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (если иное не предусмотрено договором).

С учетом приведенных норм и разъяснений право арендодателя на одностороннее изменение условий договора аренды о размере арендной платы должно быть прямо предусмотрено условиями договора аренды. В иных случаях такое изменение производится по соглашению сторон, либо в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной (статья 450 ГК РФ) или в связи с существенным изменением обстоятельств (статья 451 ГК РФ).

При этом суд отмечает, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 (далее - постановление № 1074/10), само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

По условиям договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20 стороны определили, что арендная плата составляет 2 (два) % (НДС нет) от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении (пункт 3.1 договора); начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания (пункт 3.2 договора).

Таким образом, арендные платежи и их сумма фактически завися от товарооборота ответчика при использовании помещения, переданного истцом в аренду.

В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Доказательств существенных нарушений условий договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20, со стороны арендатора материалы дела не содержат.

Из условий договора от 15.05.2020 № 15-05-20 также следует, что изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями (пункт 4.1 договора).

ИП ФИО1 в обоснование иска указывает, что товарооборот торгового объекта с 05.12.2022 по настоящие время не достиг того размера, чтобы предусмотренные договором 2% от товарооборота, были на уровне, соотносимом со среднерыночной стоимостью аренды за 850 кв.м. похожих торговых объектов (рыночная стоимость аналогичного помещения 500 руб. за 1 кв.м., за 1 месяц – справка оценщика ООО «Содействие» от 03.07.2024 № 037); в связи с чем, у арендодателя в последующем могут возникнуть убытки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении № 1074/10, абзац 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Судом установлено, что ФИО2 является генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «УК Прайм», что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>).

В материалы дела представлены заключенные между ООО «УК Прайм» и ООО «Торгсервис 28» договоры субаренды недвижимого имущества:

от 26.03.2020 № 26-03-20 (нежилое помещение общей площадью 1 000 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>),

от 22.07.2020 № 22-07-20 (нежилое помещение общей площадью 354,4 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>),

от 10.07.2019 № СС-1/19 (нежилое помещение общей площадью 1 135,1 кв.м., расположенное по адресу: Амурская область, Серышевский район, пгт. Серышево, ул. Строительная, д. 1),

Указанные договоры содержат различный порядок расчета арендной платы, в том числе: исходя из арендуемой площади и ставки платы за единицу площади; процентная ставка от ежемесячного товарооборота арендатора;

Таким образом, из представленных в дело доказательств, следует, что при заключении договора аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20 стороны достоверно понимали последствия, связанные с порядком определения размера арендной платы.

При этом рыночное изменение стоимости арендной платы, товарооборота, размера расходов арендодателя по содержанию имущества не являются обстоятельствами, возникновение которых нельзя было предвидеть.

Стороны, вступая в договорные правоотношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию и действия контрагента, в связи с чем, приняли условия сделки, в том числе и положения о том, что арендные платежи зависят от товарооборота торгового объекта.

Истец ссылается на злоупотребление правом со стороны ответчика, поскольку при имеющейся возможности поднятия стоимости арендной платы от ответчика поступает отказ. Отказ не мотивирован никакими экономическим обоснованиями.

Законодательством установлен повышенный стандарт поведения субъектов, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в гражданских правоотношениях (пункт 3 статьи 401 ГК РФ), предполагающий необходимость повышенной осмотрительности при приобретении и осуществлении ими гражданских прав, несоблюдение которого предполагает отнесение на субъекта предпринимательской деятельности соответствующих негативных последствий (определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.06.2016 № 308-ЭС14-1400).

Судебный контроль призван обеспечивать защиту прав и свобод участников гражданского оборота, а не проверять экономическую целесообразность действий субъектов предпринимательской деятельности, поскольку последние обладают самостоятельностью и широкой дискрецией при принятии решений в сфере бизнеса. В этой связи суды не оценивают экономическую целесообразность подобных решений, так как в силу рискового характера предпринимательской деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2004 № 3-П).

Изменение условий договора в судебном порядке обусловлено необходимостью защиты слабой стороны договора, не сведущей об особенностях конкретного вида правоотношения и не способной влиять на отдельные условия договора, и не должно компенсировать последствия проявления стороной договора неосмотрительности при вступлении в гражданские правоотношения в условиях равенства преддоговорных возможностей.

Согласно выписке из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей в отношении ИП ФИО1 основным видом деятельности предпринимателя является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код деятельности 68.20.2).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что предприниматель должен был знать о возможных рисках при заключении договора, учитывая наличие иных договорных отношений между сторонами, и тот факт, что истец является профессиональным участником в сфере отношений по сдаче имущества.

Кроме того, суд проанализировав договор аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20 по правилам статьи 431 ГК РФ приходит к выводу о том, что данный договор не содержит несправедливых условий между участниками сделки; в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о навязанных условиях арендатором арендодателю или о неравенстве переговорных возможностей сторон.

Злоупотребление правом со стороны ответчика в данном случае судом не установлено.

Истец, заявляя довод о том, что арендодатель заключивший договор на неизменяемых условиях в части оплаты (2% от товарооборота торгового объекта ответчика), не может повлиять на его увеличение, тем самым арендатор извлекает выгоду из оплаты аренды помещения; вместе с тем доказательств того, что общество целенаправленно занижает либо иным образом уменьшает товарооборот в торговой точке в убыток себе, материалы дела не содержат.

Более того, отсутствует экономическая целесообразность в занижении товарооборота, с учетом основных видов осуществления экономической деятельности (торговля продуктами питания, бытовой химией и т.д.) ответчика.

Ссылка ИП ФИО1 на инфляционные процессы несостоятельна, с учетом  правовой позицией изложенной в постановлении № 1074/10, из которой следует, что сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть; инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение договора аренды в судебном порядке.

Кроме того, суд считает, что ИП ФИО1 заявляются требования не только об увеличении размера арендной платы, но фактически предлагается определить иной порядок расчета, в результате которого должен быть установлен минимальный размер аренды платы, что явно противоречит воли сторон при заключении договора.

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок изменения условий договора только по соглашению сторон; при этом, ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договором прав сторон; доказательств наличия условий, предусмотренных статьей 451 ГК РФ для изменения договора аренды в судебном порядке не установлено; суд отказывает в удовлетворении требования ИП ФИО1 о внесении изменений в договор аренды недвижимого имущества от 15.05.2020 № 15-05-20.

Рассмотрев требования искового заявления о взыскании с ответчика судебных издержек на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб. (договор об оказании юридических услуг от 28.06.2024 № 22/2024 заключенный между ИП ФИО1 и ФИО7; квитанция от 02.07.2024 № 005846 на сумму 45 000 руб.), суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований отказано судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 45 000 руб., возмещению истцу со стороны ответчика не подлежат.

При подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере 15 000 руб. по платежным поручениям от 24.07.2024 № 516 (плательщик - ООО «УК Прайм») в размере 6 000 руб., от 30.10.2024 № 777 (плательщик - ООО «УК Прайм») в размере 9 000 руб., что соответствует требованиям подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по государственной пошлине в размере 15 000 руб. относятся на истца.

Поскольку в удовлетворении ходатайства ИП ФИО1 о назначении по делу независимой оценочной судебной экспертизы отказано, суд считает необходимым возвратить ООО «Прайм» (плательщик) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средства в размере 20 000 руб., внесенные по платежному поручению № 70 от 03.02.2025; в размере 15 000 руб., внесенные по платежному поручению № 95 от 11.02.2025.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «УК Прайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области денежные средства в размере 20 000 руб., внесенные по платежному поручению № 70 от 03.02.2025; в размере 15 000 руб., внесенные по платежному поручению № 95 от 11.02.2025.

Обществу с ограниченной ответственностью «УК Прайм» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) представить реквизиты для перечисления денежных средств с депозитного счета Арбитражного суда Амурской области.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области

Судья                                                                                                           Д.С. Аныш