ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672007, Чита, ул. Ленина, 145

тел. (3022) 21-24-91

Е-mail: info@4aas.arbitr.ru http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А78-986/2024

г. Чита

04 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2025 года.

В полном объеме постановление изготовлено 04 марта 2025 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Горбатковой Е.В.,

судей: Бушуевой Е.М., Ниникиной В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края на решение арбитражного суда забайкальского края от 27 ноября 2024 года по делу №А78-986/2024 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:021202:182 на территории города Читы, государственная собственность, на который не разграничена № 320/23 (А) от 24 августа 2023 года, о взыскании денежных средств в размере 290 604 руб., выплаченных в качестве задатка для участия в аукционе, о взыскании денежных средств в размере 6000 руб., оплаченных кадастровому инженеру,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) администрация городского округа город Чита в лице Комитета по управлению имуществом администрации городского округа город Чита 2) Комитет городского хозяйства администрации городского округа «Город Чита»,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя ФИО1;

представителя индивидуального предпринимателя ФИО1-Вакиной Ю.В., полномочия подтверждены доверенностью от 01.01.2025,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с заявлением к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – ответчик, Департамент) о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 75:32:021202:182 на территории города Читы, государственная собственность, на который не разграничена № 320/23 (А) от 24 августа 2023 года, о взыскании денежных средств в размере 290 604 руб., выплаченных в качестве задатка для участия в аукционе, денежных средств в размере 6000 руб., оплаченных кадастровому инженеру.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 27 ноября 2024 года исковые требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, обжаловал его в суд апелляционной инстанции. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что ответственность за кадастровую ошибку, согласно части 4 статьи 14.35 КоАП, несет кадастровый инженер. В связи с чем, вина Департамента является не доказанной.  Кроме того, в извещении (пункт 1.15) имелась информация о нахождении участка в зоне возможного затопления. Просит решение суда отменить, принять новый судный акт об отказе в удовлетворении иска.

В возражениях на апелляционную жалобу истец указывает на правильное установление судом первой инстанции фактических обстоятельств дела, надлежащую правовую квалификацию и  отсутствие оснований для удовлетворения апелляционной жалобы нет.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, однако явку своих представителей в судебное заседание ответчик и третьи лица не обеспечили.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

В судебном заседании истец и его представитель поддержали позицию, изложенную в отзыве, указали на необоснованность доводов апелляционной жалобы, просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24 августа 2023 года между Забайкальским краем, от имени которого действует Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Читы, государственная собственность на который не разграничена № 320/23 (А) (далее – договор).

Договор заключен по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, протокола о результатах аукциона от 12 июля 2023 года.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 75:32:021202:182, площадью 1373 кв.м., местоположение которого установлено: 

<

...>.

В соответствии с пунктом 1.2 договора, земельный участок предоставляется арендатору для строительства объектов предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения (О-1). Эти данные также следуют из выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Договор аренды от 24.08.2023 предусматривал строительство на участке торгового центра, в том числе со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения.

После проведённого аукциона истец приступил к производству полевых работ для чего, обратился к кадастровому инженеру.

Согласно заключению кадастрового инженера от 15.09.2023 на земельном участке с кадастровым номером 75:32:021202:182 часть земельного участка обременена дорогой местного значения (проезжей частью) и земельными насаждениями, другая часть проходит по стихийной свалке и воде поймы реки Ингода. Наличие данной поймы является существенным препятствием для строительства ввиду неподходящего грунта.

Истец указывает, что ни одно из данных обременений не было указано ответчиком ни в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, ни в последующем договоре аренды. Не содержит в себе таких сведений и выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Объективно, даже при заблаговременном, до проведения аукциона, обследовании земельного участка с кадастровым номером 75:32:021202:182 выяснить те обстоятельства, которые стали известны лишь после заключения кадастрового инженера, было невозможно.

Наличие неизвестного истцу ограничения нарушает право арендатора земельного участка как застройщика, поскольку в результате наступила невозможность реализации арендатором условий договора, предусматривающих строительство на земельном участке торгового центра, а поскольку именно Департамент является стороной договора аренды, то своими виновными действиями он оставил арендатора без реальной возможности пользоваться земельным участком в соответствии с целями аренды.

Истец указал, что как таковой титул арендатора не является самоцелью застройщика, в настоящее время и оказался для застройщика бесполезным, титул арендатора и возможность владения землей не играют для арендатора никакой роли, сохранение арендных отношений, выраженных в формальном сохранении регистрационной записи о праве аренды, влечет лишь к увеличению убытков арендатора и не имеет никакого практического смысла.

Истец в настоящее время утратил интерес к договору аренды и полагает необходимым его расторгнуть, а также взыскать с Департамента понесенные убытки.

21.09.2023 истец вручил ответчику претензию с требованием о расторжении договора аренды земельного участка.

20.10.2023 Департаментом в адрес ИП ФИО1 направлен ответ, в которым ответчик предложил расторгнуть договор аренды земельного участка на основании соглашения от 19.10.2023, при этом произвести арендную плату в размере 330225 рублей 75 копеек за период с июля по сентябрь 2023 года, в связи с чем, предприниматель категорически не согласился.

Ввиду того, что заявленный участок не соответствовал характеристикам, по которым истец имел заинтересованность в его использовании, к аренде данного участка ИП ФИО1 не приступал. Более того, истцом понесены расходы на оплату услуг кадастрового инженера и иных специалистов в сумме 6000 руб. (л.д.61), которые подтверждают факт невозможности использования земельного участка по назначению.

Согласно ответу Комитета городского хозяйства администрации городского округа «Город Чита» размещение объектов капитального строительства в границах перекрёстка улица Луговая - улица Дачная не предусмотрено проектом организации дорожного движения и, соответственно, недопустимо в условиях сложившейся застройки.

На основании вышеизложенного Департаменту надлежало уведомить регистрирующий орган о данном ограничении, чего до настоящего времени не сделано.

Кроме того, истец указывает, что доводы о том, что ответчиком часто не соблюдаются условия договора аренды в части предоставления достоверных сведений о выставляемых лотах служит также тот факт, что в момент заключения спорного договора аренды, Департаментом был подготовлен ещё один договор аренды земельного участка по лоту, выигранному в том же аукционе. Однако ввиду того, что ответчиком был неверно указан вид разрешённого использования земельного участка, данный договор был возвращён ответчику без подписания. При обращении с претензией Департаментом в добровольном порядке были перечислены денежные средства задатка по данному лоту в сумме 290604 руб.

Согласно части 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Таким образом, участвуя в аукционе, истец не знал и не мог знать о том, что земельный участок окажется непригодным для осуществления застройки.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Принимая решение, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 15, 309, 393, 450, 452, 453, 606, 611, 612, 613, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 11.3, 11.9, 11.10, 39.1, 39.6, 39.8, 39.11, 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, учел правовую позицию, сформулированную в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, в связи с наличием обстоятельств для расторжения договора в судебном порядке, а также доказанностью факта возникновения  убытков на стороне истца.

Выводы, приведенные судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, суд апелляционной инстанции находит верными, мотивированными и соответствующими обстоятельствам дела.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, должник обязан возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков.

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса).

Так, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Истец в обоснование доводов о расторжении договора аренды от 24.08.2023 и наличии у него убытков ссылается на возникшую по вине арендодателя невозможность использования земельного участка для строительства  торгового центра, в том числе со встроенно-пристроенными на первом этаже помещениями общественного назначения.

Согласно заключению кадастрового инженера от 15.09.2023 на земельном участке с кадастровым номером 75:32:021202:182 часть земельного участка обременена дорогой местного значения (проезжей частью) и земельными насаждениями, другая часть проходит по стихийной свалке и воде поймы реки Ингода. Наличие данной поймы является существенным препятствием для строительства ввиду неподходящего грунта. Истец указывает, что ни одно из данных обременений не было указано ответчиком ни в извещении о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, так и в последующем договоре аренды. Не содержит в себе таких сведений и выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером 75:32:021202:182 образован без учета расположения на местности автодорог ул. Дачная, ул. Луговая, поскольку в границы указанного земельного участка вошла часть проезжей части. Данный земельный участок был сформирован ранее земельных участков, на которых такие дороги размещены, что может свидетельствовать об ошибке при описании границ земельного участка с кадастровым номером 75:32:021202:182.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что требования о расторжении договора заявлены обоснованно, так как установлены объективные обстоятельства невозможности использования арендатором земельного участка по его назначению, в чем имеется вина ответчика.

Поскольку имеются фактические основания  причинения истцу вреда (убытков), совершение виновных противоправных действий (бездействия) ответчика, а также причинная связь между указанными действиями (бездействием) и наступившими последствиями, требование о взыскании убытков в размере 290604 руб., выплаченных в качестве задатка, также подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя об отсутствии его вины, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства в подтверждение указанных доводов представлены не были.

Указание заявителя на факт осведомленности арендатора о нахождении земельного участка в зоне возможного подтопления опровергается материалами дела. Вопреки доводам жалобы, в извещении о проведении аукциона такая информация не содержалась.

Доводы, приведенные заявителем в апелляционной жалобе, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта и отклоняются судом апелляционной инстанции как основанные на ошибочном толковании норм права.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 27 ноября 2024 года по делу № № А78-986/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия путем подачи жалобы через суд первой инстанции.

Председательствующий:                                                                           Е.В. Горбаткова

Судьи:                                                                                                         Е.М. Бушуева

В.С. Ниникина