﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4301/2021

Дело № А65-22715/2020

г. Казань

27 мая 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 мая 2021 года

Полный текст постановления изготовлен 27 мая 2021 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр» – Хамматовой Р.Р. (доверенность от 14.03.2018),

в отсутствие:  

Исполнительного комитета муниципального образования города Казани – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Исполнительного комитета муниципального образования города Казани

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021

по делу № А65-22715/2020

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр» (ОГРН 1061644064371, ИНН 1644040195), г. Альметьевск Республики Татарстан, к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, г. Казань, о взыскании убытков, расходов по оплате за выполненные проектно-изыскательные работы, за оказанные услуги по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге, за работы по проведению строительно-технической экспертизы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Татнефть-АЗС Центр» (далее – ООО «Татнефть-АЗС Центр», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани, (далее – ИК МО г. Казани, ответчик) о взыскании убытков в виде уплаченной по договору аренды земельного участка от 01.04.2019 № 20273 арендной платы в сумме 2 836 166,61 руб., расходов по оплате проектно-изыскательных работ в размере 1 430 590,36 руб., расходов по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге в сумме 43 780,24 руб., расходов по проведению строительно-технической экспертизы в размере 30 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021, исковые требования удовлетворены.

ИК МО г. Казани, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Представитель ООО «Татнефть-АЗС Центр», явившийся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласен, просил оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 15.03.2019 на официальном сайте муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – МКУ «КЗИО ИКМО г. Казани») было размещено извещение о проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, с видом разрешенного использования: автозаправочные станции (код 4.9.1) (далее – АЗС), для строительства АЗС общей площадью до 1500 кв.м (лот № 2).

ООО «Татнефть-АЗС Центр» для участия в аукционе по лоту № 2 перечислило задаток в сумме 600 600 руб.

Согласно протоколу от 13.03.2019 № 1 постоянно действующей комиссии по организации и проведению торгов о признании претендентов участниками аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, объявленных на 15.03.2019 на 10-00 часов, ООО «Татнефть-АЗС Центр» признано единственным участником аукциона по лоту № 2.

На основании постановления ИК МО г. Казани от 04.06.2018 № 3145 и единственной заявки на участие в аукционе по лоту № 2, в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, между МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани» (арендодатель) и ООО «Татнефть-АЗС Центр» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 01.04.2019 № 20273, по условиям которого обществу в аренду сроком на 1 год 6 месяцев, до 30.09.2020, предоставлен земельный участок площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, для строительства автозаправочной станции общей площадью до 1 500 кв.м. 

Данный земельный участок передан истцу по акту приема-передачи от 01.04.2019.

Договор аренды от 01.04.2019 № 20273 зарегистрирован, о чем 05.04.2019 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ООО «Татнефть-АЗС Центр» ежемесячно по договору аренды от 01.04.2019 № 20273 вносило арендную плату в размере 166 833,33 руб., по состоянию на 12.08.2020 обществом уплачена арендная плата на общую сумму 2 836 166,61 руб.

Между ООО «Татнефть-АЗС Центр» (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью «АЗС-Строй» (подрядчик) заключен договор подряда от 26.11.2019 № 20503/2019/2586/2591 на проведение проектно-изыскательных работ для строительства АЗС, по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в.

В соответствии с актом выполненных проектно-изыскательных работ от 15.12.2019 стоимость работ по договору подряда от 26.11.2019 № 20503/2019/2586/2591 составила 1 430 590,36 руб., которая была оплачена обществом.

При проведении инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий было установлено наличие на арендуемом земельном участке очистных и иловых отстойников, используемых обществом с ограниченной ответственностью «Казанский завод силикатных стеновых материалов», в связи с чем ООО «Татнефть-АЗС Центр» направило в адрес ответчика письмо от 18.02.2020 № 709/исх-КФ об устранении выявленных недостатков путем освобождения предоставленного в аренду земельного участка от подземных сооружений, а также просило приостановить начисление арендной платы до устранения недостатков, а перечисленную арендную плату зачесть в счет будущих платежей.

ИК МО г. Казани письмом от 27.03.2020 № 4524/КЗИО-ИСХ отказал истцу в приостановлении начислений по арендной плате по договору аренды от 01.04.2019 № 20273, указав, что в договоре аренды отражены ограничения и обременения земельного участка, указанные в Едином государственном реестре недвижимости, постановлении от 04.06.2018 № 3145 и извещении о проведении аукциона, согласно которым ограничения в виде очистных и иловых отстойников на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310101:164 не установлены.

В ходе обследования земельного участка площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, обнаружены иловые площадки очистных сооружений, колодцы в количестве 10 штук, о чем составлен акт обследования земельного участка от 16.04.2020 № 2048, подписанный представителями МКУ «КЗИО ИК МО г. Казани» и ООО «Татнефть-АЗС Центр».

В соответствии с пунктом 1.4.1 договора аренды от 01.04.2019 № 20273 ООО «Татнефть-АЗС Центр» заключило с Комитетом внешнего благоустройства г. Казани договор на оказание услуг от 06.05.2020 № 20503/2020/0474 по присоединению объектов дорожного сервиса к автомобильной дороге общего пользования местного значения г. Казани и 21.05.2020 получило в Комитете внешнего благоустройства г. Казани технические условия на присоединение к дороге.

В соответствии с актом от 27.05.2020 № 00000009 стоимость оказанных услуг по договору от 06.05.2020 № 20503/2020/0474 составила 43 780,24 руб., оплата которых подтверждается платежным поручением от 19.05.2020 № 1633.

Между ООО «Татнефть-АЗС Центр» (заказчик) и автономной некоммерческой организацией «Судебно-экспертный центр «СтройЭкспертиза» (исполнитель) заключен договор от 19.06.2020 № 19-05/20 на выполнение строительно-технической экспертизы по определению возможности строительства АЗС при наличии иловых площадок очистных сооружений, колодцев в количестве 10 штук, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:310101:164.

Стоимость данной экспертизы составила 30 000 руб., которая была оплачена обществом платежным поручение от 07.07.2020 № 2310.

Согласно экспертному заключению от 14.07.2020 № 74-20 строительство АЗС при наличии действующих очистных сооружений (иловых площадок и колодцев в количестве 10 штук), находящихся на земельном участке площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, невозможно, поскольку: иловые отстойники и канализационные колодцы занимают 50% от всей площади земельного участка; 90% всех зданий, сооружений и дорожных проездов, предусмотренных эскизным проектом, попадают в зону занятую иловыми отстойниками и канализационными колодцами; размещение всех частей АЗС: здание оператора с магазином, навес над ТРК ЖМТ 2 шт.: площадка АЦ ЖМТ; аварийный резервуар ЖМТ; флагшток 3 шт.; информационная стела; станция электрозарядки; парковка для легкового автотранспорта; КТП; площадка для ТБО; резервуар для бытовых стоков; площадка для дополнительных услуг; площадка для дизель - генератора; площадка для контейнера; резервуар очищенных ливневых стоков; очистные сооружения ливневых стоков; резервуар неочищенных ливневых стоков, дорожные проезды на части участка, не занятого иловыми отстойниками и канализационными отстойниками, невозможно, так как площадь, занимаемая ими, больше площади оставшейся части земельного участка; в соответствии с перечнем оснований для сноса зданий и сооружений гражданского и промышленного назначения, указанным в статье 55.30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ООО «Татнефть-АЗС Центр» не имеет законных оснований для сноса (демонтажа) части действующих очистных сооружений (иловых отстойников и канализационных колодцев), расположенных на данном земельном участке и принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «Казанский завод силикатных стеновых материалов», а, следовательно, не имеет возможности осуществить строительство АЗС.

ООО «Татнефть-АЗС Центр» направило в адрес ИК МО г. Казани претензию от 13.08.2020 № 2893/Исх-КФ с требованием о расторжении с 17.08.2020 договора аренды от 01.04.2019 № 20273 и возмещении убытков в размере 4 340 537,21 руб., которая была получена ответчиком 13.08.2020.

Поскольку ИК МО г. Казани убытки не возместило, ООО «Татнефть-АЗС Центр» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе экспертное заключение от 14.07.2020 № 74-20, подготовленное автономной некоммерческой организацией «Судебно-экспертный центр «СтройЭкспертиза», установив, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:310101:164 невозможно использовать в соответствии с его целевым назначением для строительства АЗС, ввиду нахождения на нем действующих очистных сооружений, пришли к выводу, что у ООО «Татнефть-АЗС Центр» отсутствовала встречная обязанность по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком, а перечисленные обществом в счет арендных платежей денежные средства в сумме 2 836 166,61 руб., расходы, понесенные истцом, в целях строительства АЗС: по оплате проектно-изыскательных работ в размере 1 430 590,36 руб., по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге в сумме 43 780,24 руб., а также расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 30 000 руб. являются убытками, в связи с чем, руководствуясь статьями 15, 328, 393, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, и сделаны при неправильном применении норм материального права, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невыполнения арендодателем обязанности по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отказ от исполнения встречного обязательства по внесению арендной платы в силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации допустим лишь в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, разъяснено, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Из системного толкования указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату, поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по независящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления.

При этом в силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Пунктом 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Таким образом, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках, за исключением случаев, когда арендодатель данные недостатки сданного в аренду имущества оговорил при заключении договора аренды или об этих недостатках было заранее известно арендатору либо должны были быть им обнаружены во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как указывалось выше, по договору аренды от 01.04.2019 № 20273 ООО «Татнефть-АЗС Центр» в аренду сроком на 1 год 6 месяцев, до 30.09.2020, предоставлен земельный участок площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, для строительства автозаправочной станции общей площадью до 1 500 кв.м. 

В ходе проектно-изыскательных работ для строительства АЗС установлено наличие действующих подземных очистных сооружений (иловых площадок и колодцев в количестве 10 штук), находящихся на арендуемом земельном участке.

Согласно экспертному заключению от 14.07.2020 № 74-20 строительство АЗС при наличии действующих подземных очистных сооружений (иловых площадок и колодцев в количестве 10 штук), находящихся на земельном участке площадью 3 180 кв.м с кадастровым номером 16:50:310101:164, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, Московский район, ул. Автосервисная, д. 9в, невозможно.

Поскольку ООО «Татнефть-АЗС Центр» не могло использовать спорный земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и целевым назначением земельного участка по причине, за которую общество не отвечает, учитывая, что ответчик недостатки сданного в аренду земельного участка не оговорил в аукционной документации и при заключении договора аренды от 01.04.2019 № 20273, обществу о недостатках не было заранее известно и оно не могло их обнаружить во время осмотра земельного участка и его передачи по акту приема-передачи, так как очистные сооружения находятся под землей, суды пришли к верному выводу о том, что истец не обязан был вносить арендную плату по договору аренды от 01.04.2019 № 20273, а перечисленные обществом в счет арендных платежей денежные средства в сумме 2 836 166,61 руб., расходы, понесенные истцом, в целях строительства АЗС: по оплате проектно-изыскательных работ в размере 1 430 590,36 руб., по присоединению объекта дорожного сервиса к автомобильной дороге в сумме 43 780,24 руб., а также расходы по проведению строительно-технической экспертизы в размере 30 000 руб. являются убытками, которые на основании статей 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат взысканию с ответчика.

В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИК МО г. Казани в материалы дела не представлены допустимые и относимые доказательства, опровергающие указанные выводы судов.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ООО «Татнефть-АЗС Центр» обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не  подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.11.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2021 по делу № А65-22715/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

 

Председательствующий судья					Р.В. Ананьев

 

Судьи									В.А. Карпова

 

С.Ю. Муравьев