ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, 

<

...> Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-2080/2025

11 июля 2025 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июля 2025 года. 

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июля 2025 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Воронова Т.А., 

судей Бацман Н.В., Халявина Е.С., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зинченко Ю.О., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4302/2025) общества с ограниченной ответственностью «Строим город» на решение Арбитражного суда Омской области от 22.04.2025 по делу № А46-2080/2025 (судья ФИО1),           

принятое по иску департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Строим город» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 2 671 541,37 руб. 

в судебном заседании приняли участие:

от ООО «Строим город» - ФИО2 по доверенности от 12.01.2022 сроком на 10 лет; 

установил:

департамент имущественных отношений Администрации города Омска (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Строим город» (далее – ответчик, ООО «Строим город», Общество) задолженности в сумме 2 671 541,37 руб., в том числе: 

- по договору от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874(ГЗ) за период с 01.01.2023 по 30.11.2024 задолженность по арендной плате в размере 484 083,05 руб., пени за период с 11.01.2023 по 30.11.2024 в размере 89 808,83руб. с их последующим начислением, начиная с 01.12.2024, исходя из расчёта неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- по договору от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874(МЗ) за период с 01.01.2023 по 22.04.2024 задолженность по арендной плате в размере 1 910 785,11 руб., пени за период с 11.01.2023 по 22.04.2024 в размере 186 864,38 руб. с их последующим начислением, начиная с 23.04.2024, исходя из расчета неустойки от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. 

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.04.2025 исковые требования удовлетворены частично.

С ООО «Строим город в пользу Департамента взыскана задолженность по договору аренды от 16.07.2020 № Д-Л-12-11874:

- в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 03:3081 основной долг за период с 01.01.2023 по 30.11.2024 в сумме 484 083,05 руб., пени за период с 11.01.2023 по 30.11.2024 в размере 89 665,04 руб.;

- в части земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 03:3105 за период с 01.01.2023 по 22.04.2024 в размере 1 910 785,11 руб., пени за период с 11.01.2023 по 22.04.2024 в размере 186 400,38 руб.;

продолжено начисление неустойки на сумму задолженности исходя из 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

в удовлетворении остальной части требования отказано;

также с Общества в доход федерального бюджета взыскано 105 122 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Строим город» обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части суммы взысканной задолженности по арендной плате и пене по договору № Д-Л-12-11874 (МЗ) за период с 01.01.2023 по 22.04.2024 за земельный участок с кадастровым номером (КН) 55:36:090303:3105.

В обоснование апелляционной жалобы общество полагает, что расчет арендной платы произведен неверно: не учтено, что размер годовой арендной платы подлежит внесению в размере земельного налога (1,5% от кадастровой стоимости); ежегодная индексация на коэффициент инфляции в данном случае не предусмотрена; суд допустил повторное изменение арендной платы за год на основании изменения ее кадастровой стоимости; применение в одностороннем порядке в расчете коэффициента 5,9% незаконно; таким образом, подлежащая взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.01.2023 по 22.04.2024 составит 634 503 руб. 95 коп., пени – 61 896 руб. 95 коп.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Строим город» поддержал апелляционную жалобу.

Представитель надлежаще извещенного Департамента в судебное заседание не явился; на основании статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, выслушав представителя  ответчика, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО «Строим город» являлось собственником объектов недвижимого имущества:

- гостиничный комплекс: 1-я очередь строительства - нежилое здание, общей площадью 223,3 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 03 03:12027, расположенный по адресу: 

<

...>;

- гостиничный комплекс:  2-й этап строительства - нежилое здание, количество этажей - 1, общей площадью 176,5 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 03 03:12154, расположенный по адресу: 

<

...>.

Означенное недвижимое имущество расположено на земельных участках: 

- с КН 55:36:09 03 03:3081, местоположение которого установлено в 45 м юго-западнее относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: ул. 10-я Ленинская, д. 4 (Ленинский административный округ), общей площадью 3 575 кв.м, для строительства гостиничного комплекса;

- с КН 55:36:09 03 03:3105, местоположение которого установлено в 80 м юго-западнее относительно жилого дома имеющего почтовый адрес: ул. 10-я Ленинская, д. 4 (Ленинский административный округ), общей площадью 7 540 кв.м, для строительства гостиничного комплекса.

20.03.2019 и 08.04.2019 ООО «Строим город» обращалось в Департамент с заявлениями о предоставлении в долгосрочную аренду указанных земельных участков для эксплуатации существующих объектов недвижимого имущества.

Письмом от 02.09.2019 № Исх-ДИО/11978 Департамент отказал Обществу.

Не согласившись с указанным решением муниципального органа ООО «Строим город» обратилось в суд с требованием о признании отказа незаконным и создающим препятствия в осуществлении охраняемых законом интересов юридического лица.

Решением Арбитражного суда Омской области от 23.01.2020 по делу № А46-17228/2019, оставленным без изменения постановлениями Восьмого апелляционного арбитражного суда от 22.06.2020 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2020, заявленные требования были удовлетворены в полном объёме.

Департаментом подготовлен проект договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:09 03 03:3081 и 55:36:09 03 03:3105, расположенных в городе Омске, на которых расположены спорные объекты недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.03.2021 по делу № А46-13378/2021, оставленным без изменения постановлениями Восьмого апелляционного арбитражного суда от 19.05.2021 и Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.09.2021, урегулированы разногласия по указанному проекту договора.

Во исполнение указанных судебных актов между Департаментом и ООО «Строим город» 16.07.2020 был заключён договор № Д-Л-12-11874 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:09 03 03:3081 и 55:36:09 03 03:3105, расположенных в городе Омске, для эксплуатации существующих зданий сроком на 49 лет.

При этом первый участок отнесён к землям, государственная собственность на которые не разграничена, второй является муниципальной собственностью.

Согласно пункту 3.2, арендатор, в частности, должен своевременно уплачивать арендную плату.  

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендатор перечисляет арендную плату получателю за каждый месяц с оплатой до 10 числа месяца, за который производится оплата 

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 1/300 действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации просроченной суммы за каждый день просрочки.

По данным Департамента ООО «Строим город» несвоевременно вносило арендную плату за предоставленное ему право аренды, что повлекло образование задолженности, на которую начислены пени.

Невозможность урегулирования спора мирным путём (претензии от 25.12.2024 №№ Исх-ДИО/23104, Исх-ДИО/23109) послужила основанием для передачи его на разрешение арбитражного суда.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части, скорректировав размер пени.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, по доводам апелляционной жалобы (пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»), суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения. 

Предметом апелляционного обжалования является решение суда первой инстанции лишь в части взыскания арендной платы и пени за пользование земельным участком с КН 55:36:09 03 03:3105 за период с 01.01.2023 по 22.04.2024 (по дату регистрации перехода права собственности на земельный участок к ответчику).

За предшествующий период арендная плата взыскана в рамках дела № А46-18425/2022.

Правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об обязательствах и их исполнении, Главы 34 ГК РФ о договоре аренды, Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и условиями заключенного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606, пунктом 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно положениям статей 424 ГК РФ, 39.7, 65 ЗК РФ и пунктам 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой ценой и ее размер определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, описанные изменения не тождественны изменениям в порядке пункта 3 статьи 614 ГК РФ, положения о запрете одностороннего изменения величины арендной платы более одного раза в год в данном случае не применяются.

Кроме того, не применяются эти положения статьи 614 ГК РФ и к случаям, когда арендная плата подлежит изменению в силу объективных обстоятельств, в том числе, в связи с изменением характеристик объекта аренды.

В рассматриваемом случае изначально в аренду передан земельный участок КН 55:36:09 03 03:3105 площадью 7540 кв.м.

Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 09.09.2022 № 78-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости, в том числе, спорного земельного участка, новая кадастровая стоимость участка КН 55:36:09 03 03:3105 применяется с 01.01.2023, чем обусловлено первое изменение арендной платы в исковом периоде. Об изменении арендной платы ответчик уведомлен письмом от 26.01.2023 № Исх-ДИО/927, изменение кадастровой стоимости отражено в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН.

Кроме того, письмами от 04.09.2023, 07.11.2024 Общество было уведомлено (при этом, об указанных обстоятельствах Обществу должно было быть известно и до соответствующих уведомлений Департамента), что с 06.04.2023 произведен раздел участка с КН 55:36:09 03 03:3105, из него выделены три участка площадью 459 кв.м, 88 кв.м и 665 кв.м, с присвоением им самостоятельных кадастровых номеров, на данные участки зарегистрировано право муниципальной собственности; участок КН 55:36:09 03 03:3105 продолжил существование в измененных границах, его площадь составила 6330 кв.м.

Данными обстоятельствами обусловлено второе изменение величины арендной платы в исковом периоде.

С учетом изложенного, довод ответчика о невозможности дважды изменить размер арендной платы в течение года подлежит отклонению.

ООО «Строим город» полагает, что размер арендной платы за участок КН 55:36:09 03 03:3105 должен быть рассчитан в размере земельного налога, расчет его по формуле, указанной Департаментом, с применением коэффициента 5,9, индекса инфляции, является неверным.

В обоснование общество ссылается на часть 1 пункта 9 Решения Омского городского совета от 10.04.2019 № 138 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Омска и предоставленные в аренду без проведения торгов» (далее – Решение № 138).

В соответствии с названным пунктом в случае если размер арендной платы, рассчитанный для отдельных категорий участков, перечисленных в пункте 9, в соответствии с частью 3 настоящей статьи (в которой приведена формула для расчета платы), превышает размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях земельных участков, размер арендной платы определяется в размере земельного налога.

Частью 1 пункта 9 предусмотрено, что в размере земельного налога в таком случае вносится арендная плата за земельные участки, предоставленные собственникам зданий, сооружений, право которых на приобретение в собственность данных земельных участков ограничено законодательством Российской Федерации.

Таким образом, применение данного положения поставлено под условие, что земельный участок является ограниченным в обороте.

Действительно, до момента раздела земельного участка КН 55:36:09 03 03:3105, он являлся ограниченным в обороте.

Так, при рассмотрении дела № А46-18425/2022 о взыскании задолженности за предшествующий период, установлено следующее (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.04.2024): в рамках дела № А46-25142/2017 установлено, что резервирование земель общей площадью 78 139 кв.м по улице Труда, улице 12-я Пролетарская в Ленинском административном округе города Омска для муниципальных нужд согласно постановлению Администрации города Омска от 15.12.2014 № 1775-п осуществлено в соответствии со схемой резервируемых земель, утвержденной распоряжением Департамента от 20.10.2014 № 5391-р. Из соответствующей схемы следует, что земельные участки, на которых осуществлено строительство объектов недвижимости, попадают в зону резервирования частично, а именно: земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3105 на 664 м, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090303:3081 на 79 м. При этом часть территории указанных участков, отнесенная к резервированию, совпадает с территорией, ограниченной красной линией, то есть с предельной границей территории для осуществления строительства. 

Постановлением Администрации города Омска от 26.01.2022 № 15-п «О признании утратившими силу некоторых муниципальных правовых актов города Омска» обременение земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:090303:3081, 55:36:090303:3105 в виде резервирования для муниципальных нужд прекращено

Однако, обстоятельства невозможности приобретения обществом спорных земельных участков в собственность не отпали, ограничение указанных участков в обороте (обременение) по сути сохранилось, поскольку участки расположены в границах красных линий. Указанное подтверждается также тем, что распоряжением департамента от 07.07.2023 № 1105 обществу отказано в предоставлении в собственность земельного участка с КН 55:36:090303:3081 площадью 3 575 кв.м на том основании, что участок является ограниченным в обороте и его предоставление не допускается на праве, указанном в заявлении о представлении земельного участка, земельный участок расположен в границах красных линий. 

С учетом ограниченности спорных земельных участков в гражданском обороте в период с 27.01.2022 по 31.12.2022, суды произвели расчет арендной платы исходя из ее размера, равного земельному налогу.

Вместе с тем, как уже указывалось выше, с 06.04.2023 из состава земельного участка КН 55:36:09 03 03:3105 выделены части участка, ограниченные в обороте, в связи с чем участок в измененных границах ограниченным в обороте быть перестал.

28.08.2023 между Департаментом и ООО «Строим город заключен договор купли-продажи земельного участка КН 55:36:09 03 03:3105, 22.04.2024 зарегистрирован переход права собственности.

Соответственно, с 06.04.2023 основания для расчета арендной платы в размере земельного налога отпали, арендная плата подлежала расчету в общем порядке.

Как следует из представленного в материалы дела расчета Департамента, уведомления от 07.11.2024 № ИСх-ДИО/19285 им данные положения учтены, размер арендной платы изменен (увеличен) с 06 апреля 2023 г., до этого рассчитан исходя из кадастровой стоимости и коэффициента 1,5, то есть таким же образом, каким полагает необходимым рассчитывать его ответчик.

Общий порядок расчета арендной платы предусмотрен пунктом 3 Решения № 138, осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле 

Ап = Кс x Кф, 

где: Ап - размер годовой арендной платы; Кс - кадастровая стоимость земельного участка; Кф - экономически обоснованный коэффициент, значение которого определяется в соответствии с приложением «Значение коэффициента, применяемого для расчета арендной платы» к настоящему Решению.

В 2023 г. величина арендной платы на коэффициент инфляции не увеличивалась, коэффициент инфляции применен в 2024 г., его применение соответствует положениям пункта 13 Решения № 138 о ежегодном увеличении платы на коэффициент инфляции, за исключением года изменения кадастровой стоимости (то есть 2023 г.).

Расчет произведен до момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику, что соответствует разъяснениям пункта 7 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», что до государственной регистрации права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного сторонами договора аренды сохраняется.

С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению.

Исковые требования удовлетворены правомерно.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. 

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя. 

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 22.04.2025 по делу № А46-2080/2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.А. Воронов

Судьи

Н.В. Бацман

 Е.С. Халявин